4月北京租赁市场遭遇“倒春寒”？

近日，有媒体报道称，北京大部分区域租赁价格都在下降，降幅在100元/月-1000元/月不等，出租房交易速度有所减慢，北京租房市场整体稳中带降，遭遇“倒春寒”。问题在于，真实情况到底如何？未来北京租赁市场的走势如何？

北京租赁市场交易量环比下滑一成

新京报记者在北京海淀、西城等部分二手房成交活跃的区域进行调查发现，租金方面整体保持稳定，但成交量确实有所下降。

荣丰2008附近的一中介经纪人表示，荣丰2008所在区域的租金没怎么下降，也没有上涨，但成交量方面有所下降，“租房的人比去年少了。” 北苑片区一中介经纪人亦表示，今年租客有所下降。

北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋告诉记者，他所在的门店在五棵松区域，主要负责紫金长安和今日家园两个小区。其中，紫金长安属中高端商品房小区，而今日家园是满五年的经济适用房。该片区租金价格没什么变化，但成交量有所下降。之所以下降，原因在于，“房源量比较少，这个季节也不算是租赁高峰期。”

这一说法，在机构数据处得到验证。据我爱我家研究院监测，4月北京租房租赁市场交易量环比下降10.21%。

来自我爱我家研究院、贝壳研究院等机构的统计显示，4月北京租赁市场成交呈季节性回落，交易量确实出现了下滑。然而这并非今年特例。通常情况下，3月是北京住宅租赁市场的第一个交易高峰，4月则会热度下降，交易减少，显然今年也不例外。

合租市场方面，据巴乐兔租房统计显示，租约成交趋势上，今年2月-4月，环比涨幅分别为87.3%、102.8%和-16.9%。经过3月份交易小高峰后，4月略有回落。不过，综合来看，北京合租市场交易量保持增长态势，但相比2018年同期，成交量增长趋缓。

北京平均租金环比小幅上涨

“今年给我们的一个感觉是，房子库存量较大，客户来选房时，有更多选择空间，不论是同小区，还有相邻小区同价位，可对比的房源很多，所以房子成交周期稍长一点，没那么好租。”北苑区域一门店经理表示，业主会考虑一个总收益，就是说，房子空置时间长，还不如降一些租金，快点租出去，因此，有个别房子租金让得较多。

上述门店经理表示，对比去年高点时，小户型降幅在两三百元之间，两、三居室的户型，降幅在500元-800元之间，不过，也要看房子的具体情况。

不过，综合来看，4月北京平均租金环比小幅上涨，租金整体保持平稳，并未出现全域租金下跌的情况。

来自我爱我家研究院、贝壳研究院、诸葛找房等机构的统计显示，今年春节后随着租赁小高峰的来临，2月份租金环比上涨，但经过短期上涨后市场恢复平稳，4月，北京租金环比微涨。

我爱我家研究院统计显示，4月整租平均成交租金为95.2元/平方米·月，环比上涨1.25%，整租套均租金6173元/套·月，环比上涨1.21%。目前北京住房租赁套均面积维持在65平方米上下。

合租市场方面，据巴乐兔租房的统计显示，今年1月-4月平均租金约为2000元，而2018年同期平均租金约为1800元。今年前4月，北京平均租金价格同比增长11.9%。其中，2月-4月，北京平均租金价格环比涨幅分别为-3.56%、0.43%、3.77%。相比2018年同期的环比涨幅，略有下降。

从今年前4个月的租金分布来看，租客的租金支出整体呈增长趋势。我爱我家研究院数据显示，目前北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000元-6000元之间，25%-30%的租客租金承受能力在每月6000元-8000元之间，20%多的租客在2000元-4000元之间。整体上，1月-4月月租金在2000元-4000元之间的占比在持续收窄，6000元-8000元、8000元-10000元的占比则在持续扩大。

从区域上分析，北京六区平均租金上涨，四区下降。其中，大兴涨幅最大，环比涨幅4.53%，丰台跌幅最大，环比下跌1.05%。朝阳、海淀、丰台交易量最多，昌平、大兴、通州套均租赁面积最大。

从户型方面来看，一居室、两居室、三居及以上户型平均租金依次为106.8元/平方米·月、91.6元/平方米·月、83.5元/平方米·月，环比分别上涨1.45%、0.73%、1.31%。4月北京住宅租赁交易中一居室、两居室、三居及以上的交易占比依次为39.76%、49.55%、10.69%，户型结构整体稳定。平均租金上一居室仍然最大，两居室其次，三居及以上最低，各户型均在环比上涨，但一居室的涨幅最大。

热门商圈租金涨跌比例约为5：4

我爱我家研究院研究报告指出，4月最热门的住宅租赁商圈仍然大部分位于北部。惠新西街、回龙观、安贞、五道口、天通苑、方庄、清河、北苑、马甸、红庙10个商圈交易量最多。与前3月的排名比较，4月天通苑排名下降较多，红庙今年首次跻身前十。

值得注意的是，在前十大热门商圈中，回龙观、天通苑、方庄、清河平均租金下滑，其中回龙观、天通苑的降幅较大，均在3.5%以上；惠新西街、安贞、五道口、北苑、马甸、红庙平均租金上涨，其中五道口的涨幅较高，超过5%。4月所有商圈中，44.28%的商圈平均租金下跌，55.72%的商圈平均租金上涨。

我爱我家研究院认为，在区域、户型等结构上，北京住房租赁市场变化不大，传统的朝阳、海淀、丰台仍是租赁交易最多的三个区，高校多、产业发达的北部商圈仍是租客最钟爱的商圈，东西城的租金仍然最高，远郊的租金相对更低，性价比会更高。

业内称未来租赁市场将维持稳定

在首经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池看来，租金与房价一样，由供求关系决定。近年来，北京在大力发展租赁市场，包括增加开发商自持的租赁住房，以及公租房的供应，租赁住房的供应不断增加，会起到抑制房租上涨的作用。此外，北京在做减量发展，疏解整治促提升，也确实疏解了一些人口和产业，减少了租赁住房的需求。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭还指出，上一轮楼市繁荣期，尤其2015年到2017年，环京楼市较为火爆，部分在北京打工的人群跑去环京买房。随着新房陆续交房，自然减少了在北京市的租房需求。

那么，接下来，北京租赁市场又会出现怎么样的变化？我爱我家研究院认为，北京住房租赁市场将继续在春夏两个旺季之间过渡，交易量及租金价格不会有太大的波动。但5月过后，市场将逐步进入暑期旺季，市场热度会有明显的上升。

贝壳研究院分析师钟涛则认为，接下来北京租房市场将保持相对稳定趋势。5-6月租赁市场成交量预计和4月持平，7月“毕业季”市场成交季节性增长，这一系列的表现和往年较为类似。而在租金方面，钟涛认为，目前业主调价行为中，上调报价的业主占比为17%，下调报价的业主占比为83%，租客的市场地位和话语权较强，这种供需对比状况下，价格上涨的动力弱，租金将保持平稳。

目前租赁市场需求量的减少，对长租公寓机构而言，又会产生哪些影响？对此，空·白研究院院长、空·白创始人杨现领表示，随着租赁金融监管的到来，品牌公寓将加速出货，甚至不惜低价出货，以改善现金流，从而在未来两三个月显著增加市场的单间供给，租金下降的边际压力非常大。