监管层“严防死守”涉房再融资

房企融资问题再度成为市场焦点。近期银保监会约谈信托要求严控地产信托规模，发改委加强海外发债的约束，地产融资环境仍然较为恶劣。

而在资本市场上，21世纪经济报道记者注意到，上市房企的定增项目仍然处于停滞状态。涉房业务上市公司或募投涉员工宿舍以及办公大楼的再融资项目，也被监管层从严审核。近期多个案例显示，部分上市公司在操刀再融资的同时，转让涉房子公司控制权，以满足监管要求。

有投行人士表示，关于涉房的股权融资问题，监管态度一直以来严格把控，主要担心募集资金变相输血地产，因此要求上市公司在再融资时，需剥离房地产业务。

涉房业务坚决剥离

近期地产融资政策进一步收紧，信托与美元债两大主要融资渠道被严控。直接融资方面，监管层更早就已上调审核标准，涉房业务上市公司（主营业务不属于房地产但公司存在地产业务）的股权融资动作也被监管严格把控。

去年坊间传出“再融资33条”文件，其中就对上市房企或涉房业务上市公司的再融资问题进行窗口指导，彼时表示为防止募集资金变相用于房地产业务，这类公司再融资暂不推进审核。然而，今年7月5日证监会发行部发出《再融资业务若干问题解答》30条，并未明确涉房再融资项目审核要求。但多名投行人士谈到，实际上监管要求并未放松。

“涉房再融资的监管一直以来很严格，如果不清理就不会推进审核。”广州（楼盘）一家券商投行保代表示。

北京一家大型券商保代称，“目前监管对这类再融资项目的态度是，上市公司要剥离地产业务。”

根据记者梳理近期案例了解到，面对再融资申请文件，“补充披露公司或子公司是否存在房地产业务”几乎成为监管层标配问题。比如7月15日公告回复内容的英唐智控(300131)（300131.SZ）就被问询。

此外，多家上市公司在推动定增的同时剥离涉房业务。家电大王——深康佳A（000016.SZ）今年3月计划定增30亿，主要用于补充流动资金和偿还银行贷款。证监会根据申请文件发现其子公司存在房地产业务，要求补充说明上市公司及合并报表范围内子公司目前存在房地产业务具体情况；未来是否有开发和销售房产的计划；是否符合国家房地产调控政策和发行监管政策等。

从公司7月2日回复中可看出，深康佳A在推动定增的同时，在6月转让相关涉房子公司的控股权（51%），转让后剩下持有49%股权。公司认为符合发行监管政策。

相似情况的还有哈工智能（000584.SZ），公司6月转让两个涉房子公司控股权（各51%），同月发布7.82亿的定增预案，募集资金主要用于工业机器人智能装备制造及人工智能技术研发与产业化项目。

前述北京（楼盘）券商保代表示，其近期接触的一单股权融资项目，通过剥离只剩下较小比重的涉房业务。“后续看监管层态度，若有必要还会继续剥离。”

除了涉房控股子公司需要进行处理外，监管层还对上市公司的募投项目从严审核。

奥佳华（002614.SZ）7月17日晚向监管层回复涉房业务情况。据了解，证监会要求公司补充披露员工宿舍建设内容和规模，是否变相涉及房地产开发。

对此公司回复称，其可转债募投项目“厦门（楼盘）奥佳华智能健康设备工业4.0项目”包含员工宿舍，公司出具承诺，“本次募集资金投资项目建设的员工宿舍只用于员工住宿使用，不对外出售。”

联得装备（300545.SZ）可转债项目募集资金2亿元，用于智能装备总部基地建设项目，主要建设内容为综合生产办公大楼及倒班宿舍楼。证监会要求公司说明是否存在变相用于房地产开发的情形，是否存在违反国家加强房地产调控政策的精神和证监会再融资涉房审核要求的情形。

前述广州券商投行保代表示，“监管层主要是担心公司可能存在变相规避募资用于地产业务的情况，所以会加强这块的审核。”

部分上市房企转型脱困

对于上市房企来说，股权融资仍处于“冰封”状态。部分房企选择业务转型，才能解决融资之困。

根据证监会公开资料显示，已经过会的企业中，有4家为地产企业。嘉凯城(000918)（000918.SZ）的定增早在2015年获证监会受理，新城控股（601155.SH）、泛海控股(000046)（000046.SZ）、中洲控股(000042)（000042.SZ）均在2016年被受理，但上述企业的定增方案至今还没拿到批文。

蓝光发展（600366.SH）、绿地控股(600606)（600606.SH）、泰禾集团(000732)（00732.SZ）等7家房企，其定增仍然在“已反馈”阶段，至今没有更新进展。

要解决股权融资瓶颈，唯有转型。前述提到的“再融资33”条称，对于已经实现转型的房地产的上市公司，并公开承诺在国家宏观调控期内不从事房地产业务且房地产业务已清理完毕条件的，再融资可予以推进审核。

万泽股份（000534.SZ）就是一个鲜活案例。公司属房地产行业，早在2016年3月发布定增预案，主要用于投资先进高温合金材料与构件制造建设项目，计划募资13亿，同年获得监管层受理。至今3年定增方案已经历4次修订，但仍在证监会“已反馈”阶段。

随后公司在今年1月进行重大资产置换，置出房地产业务并置入医药资产，公司在7月2日公告承诺，公司及合并报表范围内子公司的房地产业务已清理完毕，未来将不再从事房地产业务，不再新增房地产业务投入。公司的主营业务也将变更为微生态制剂、高温合金的研发、生产及销售。

有业内人士分析，随着房地产业务置出以后，万泽股份(000534)的定增计划有望迎来“解冻”时刻，融资将有助于公司快速实现战略转型。