央行区域金融运营报告：鼓励发展规模化住房租赁企业

央行今日发布《中国区域金融运行报告（2019）》，报告专题4部分重点提到了住房租赁市场发展情况。

报告指出，实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是当前深化住房制度改革的重要内容。我国住房租赁市场发展较快，租房群体不断扩大，相关企业和金融机构以多种形式开展住房租赁业务。但住房租赁市场发展仍面临一系列问题，应进一步健全租赁市场政策法规，培育多元化的供给主体，完善金融、财税等配套政策，稳步推进住房租赁市场发展。

一、住房租赁市场基本情况

（一）租赁人口特点

我国住房租赁市场仍处于起步阶段。总体来看，我国租赁人口占比、租赁人口年龄和收入均偏低。从租赁人口占比看，不同地区差异较大。东部沿海地区占比较高，中西部地区相对偏低。从租赁人口年龄和收入结构来看，35岁以下的年轻人是租房市场的主力军，以高校应届毕业生、年轻白领以及外来务工人员为主。租房支出占收入比重较高，房租收入比在1/4～1/3 之间。

（二）住房租赁企业运营模式

当前，住房租赁市场参与主体主要包括房地产开发企业、房地产中介机构、地方国企、互联网企业、酒店运营企业等 5 类。住房租赁企业的运营模式，根据租赁物业分布是否集中，可以分为集中式和分散式；按照资产结构不同，又可分为轻资产运营和重资产运营两类。

轻资产模式下，企业通过长期租赁、委托管理等方式获取闲置房源，对房屋进行改造升级后，再对外进行租赁。该模式下企业并不拥有租赁物业所有权，以赚取租金价差和提供增值服务获取利润。

重资产模式下，企业通过拿地新建、收购改造等方式持有租赁物业产权，通过收取租金收入和提供增值服务来获取利润。该模式下的租赁物业相对集中，在运营效率方面具有明显优势，但对资金要求较高。从事住房租赁的地方国企和房地产开发企业凭借雄厚的资金和物业资源优势，多采用重资产运营模式。目前，12 个住房租赁试点城市已成立国有住房租赁企业，业务涵盖租赁住房的投融资管理、建设收购、运营管理，以及存量房的清理和盘活等。

（三）金融支持住房租赁市场发展情况

银行信贷。从供给端来看，商业银行为住房租赁企业提供项目贷款、并购贷款、经营贷款等，基本覆盖了租赁住房开发建设、购置、装修、运营各阶段的融资需求。从消费端来看，商业银行主要向个人发放租赁住房贷款用于缴纳房屋租金。除借款人信用担保、第三方保证担保、房产抵押担保外，商业银行主要通过优选出租方、加强租赁合作机构管理、受托支付等方式控制贷款风险。总体来看，开展住房租赁金融业务的银行以大型商业银行为主，业务处于发展初期，信贷支持规模总体较小。

资产证券化。住房租赁资产证券化有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率。根据不同种类公寓的品牌和经营方式，目前住房租赁资产证券化业务主要包括租金收益权资产支持证券、租赁消费分期类资产支持证券、房地产信托投资基金、商业房地产抵押贷款支持证券和资产支持票据等几种模式。截至 2018 年末，在银行间和交易所市场已成功注册或审批通过的住房租赁资产证券化产品共 25 单，融资规模达732.6 亿元。

住房租赁企业专项公司债。上海、深圳证券交易所推出了住房租赁企业专项公司债券，为住房租赁市场提供融资支持。据不完全统计，截至2018 年末，共 16 家房地产企业获批发行住房租赁专项公司债券，募集资金主要用于租赁住房项目建设、偿还租赁住房项目贷款及补充流动资金，融资额度合计 539.4 亿元。

此外，目前 12 个住房租赁试点城市均已搭建国有住房租赁服务平台。如建设银行、京东集团、主要房屋中介与北京市住建委合作，采取政府统一监管和多方交易服务相结合的“1+N”模式，搭建了北京市住房租赁服务平台，提供房源查验、合同签约、租赁备案、资金监管、市场监测等多项功能。同时，通过协调多个政府部门，促进租赁备案成果广泛应用，成功对接积分落户、教育入学、公积金提取等多项政务服务。

二、住房租赁市场发展的国际经验

完善的法律体系为市场长期规范发展提供保障。德国制定出台了《住房建造法（第一、二版）》、《住房租赁法》、《租金水平法》等法律，对租房供给、补贴、租金收取、房屋中介行为等各个方面进行了规范和保障。美国制定《住房和社区发展法》，以法律形式明确了政府的各项补贴、税收优惠措施和房租标准等；制定《房租管制法》等法律规范出租人和房屋中介的行为，限制住房租金不合理上涨，保障承租人权利。

多元化的供给主体为市场提供充足的租赁住房。一方面发展一定规模的公有住房解决低收入者的住房问题。“二战”以后，德国共建设 1000多万套政策性社会住房，廉价出租给低收入群体。新加坡成立建屋发展局（HDB），全面推动政府组屋（Public House）的建设，约有 90%的人居住在由政府提供的组屋内。另一方面，通过税收、金融等支持政策，鼓励私人部门增加租赁住房供给。美国税法规定租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税。对参与公共住房建设的私人部门，美国政府在税收、土地等方面给予一定优惠，并提供多元化的金融支持。日本针对租赁住宅提供优惠的固定利率政策性贷款。

以不同形式对住房租赁进行补贴。美国对租赁住房的出租方和承租人都提供补贴，经历“砖头补贴”（补贴给提供公共住房的私营机构）、房东补贴、住房券和现金补贴四种形式。德国对房租实行“指导价”制度，依据房龄、地理位置等制定租赁住房指导价格表，超出指导价一定水平将被处罚甚至判刑，《租金水平法》规定一定时期内租金上涨幅度的上限。

三、推进住房租赁市场健康发展

当前我国住房租赁市场面临一些挑战。以个人散租房源为主，机构化、专业化程度不高。我国住房租赁市场起步较晚，发展水平较低，个人散租房源为住房租赁市场的主要供给来源。这种市场结构，房源分散、租赁关系不稳定，缺乏统一的物业服务标准，难以满足专业化、品质化的租赁需求。

投资回报周期较长、抵押担保难度大。住房租赁企业盈利模式单一，主要通过租金差来获取利润，同时在获取房源、装修、管理等环节需要占用大量资金，依靠房租回笼资金周期较长。对于企业自持租赁住房项目，项目整体须作为单一产权进行不动产登记，不得分割登记、转让、抵押。对于轻资产型住房租赁企业，由于仅有物业经营权，缺乏有效抵质押物，依靠房租回收贷款的周期过长，一定程度上增大了融资难度。

住房租赁业务配套政策不完善。房屋出租涉及房产税、增值税、所得税、教育费附加等多个税费，在房屋持有、流转、租赁获利的多个环节重复征税，影响住房租赁企业开展业务的积极性。租赁市场政策法规有待完善，出租人、承租人及房屋中介之间权利、义务关系尚未明确界定，租售不同权，租赁住房管理运营缺乏统一标准，市场秩序亟待进一步规范。

下一步，可积极推动完善住房租赁相关法律法规，完善住房金融体系。鼓励发展规模化住房租赁企业，明确相关主体的责任义务，完善房屋租赁双方权益保护机制。完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，维护租赁市场秩序。

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