房地产行业进入下半场 曹舟南称"双开发商"时代来临

本报记者 王丽新

“全国城镇化率接近60%，主要城市建设框架基本完成，城乡一体化进程加快，城镇化转向新的阶段，城市存量有机更新和运营服务逐步成为重心。”蓝绿双城科技集团董事长曹舟南在博鳌房地产论坛上表示，中国房地产行业已经进入下半场。

面对“高地价博取高房价”的投资逻辑，专业门槛较低、质量通病普遍存在、销售服务短视、园区服务不配套、物业服务不到位这些上半场存留的主要问题和痛点，将在下半场予以集中攻克，并转化为行业发展的核心价值。

房地产行业进入下半场

按照曹舟南的理解，房地产行业进入下半场之后有七大特征。

房地产业，从专业开发角度而言，就是制造业，生产的是房产品，保障的是居住和生活，这是下半场的特征之一；特征二是房地产限制性调控政策成为常态，中央已经明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，并专注于长效管理机制建设；特征三是核心城市建设用地新增指标稀缺，新增用地多用于新产业、新经济和城市新框架的基础建设以及教育、医疗、和康养等功能性综合用途；特征四是城市增量开发增速趋缓，城市存量有机更新有效释放，像浙江省政府主推的“未来社区”，上海市政府推出的“智慧城市”，成都市政府推介的“公园城市”等建设和运营成为重点；特征五是新经济、新产业的整合与导入成为先决条件，以产业为导向、以住宅为配套成为开发的基本原则；特征六是行业集中度和门槛进一步提高，以高地价博取高房价、高负债高周转经营日渐难以为继，投资与开发相分离的态势进一步加强、加快；特征七是政府引导基金，特别是国家层面和省市级的城市建设基金、城市发展基金将逐步推出，而承接建设基金、发展基金的C端（开发落地端）专业服务需求突显。

在曹舟南看来，上述七方面的典型特征，将深刻地体现并影响着房地产下半场的运行轨迹。接下来，行业会进入“双开发商”时代。

“双开发商”时代来临

实际上，传统城市学理论和传统的开发实践，侧重于物理空间的规划、设计与营造，认为物理空间是由街区建设模块（城市细胞）和交通体系（正向TOD和逆向TOD）两元素有机构成。而随着以大数据、云计算、物联网、智慧地球等为标志的人类信息技术的突破和应用，数字经济、数字政府和数字公民逐步形成，数字空间已经深刻融入到我们的社会、生活之中。

由此，在曹舟南看来，开发领域必须同时涵括物理空间、数字空间双重开发，实施物理规划、数字规划、经济规划三项规划，具备产品营造能力、基础服务能力、产业整合能力、投资能力四方面能力，这就是曹舟南所理解和推崇的“双开发商”，物理开发商+数字开发商的核心要义。其中，物理开发商，涵盖设计、营造、运营等板块，致力于营造品质匠心的产品；数字开发商，涵盖科技、产业、服务等板块，致力于构建智慧人性的服务，为促进经济发展、实现美好生活提供全新可能。

据记者了解，宋卫平和曹舟南联合创立的蓝绿双城科技集团就将业务瞄准了上述领域。据悉，蓝绿双城科技集团是全国第一家推出“双开发商”概念的企业。曹舟南表示，蓝绿双城科技集团将立足公正公平的市场原则，做C端（落地开发端）最强。

曹舟南向记者解释称，“共建α”是蓝绿双城科技集团的核心发展模式，业务权重中轻代建只占到20%，“小股操盘”占比60%，而重投资会控制在20%以内。

“共建α”模式，一方面优化了取费模式和取费结构，充分体现市场化原则，和基于价值创造的市场对赌、超额分成机制。一方面是创造共赢生态，与战略合作伙伴形成紧密的发展共同体，建立围绕美好生活的产业联盟、创业联盟、商业联盟和服务联盟，创造更为和谐共生的生态环境。对内而言，创新合伙模式，蓝绿双城实行事业合伙人制，事业共担，收益共享，每一位员工都是公司的主人翁、工作的主人公、事业的合伙人。

据悉，蓝绿双城“共建α”模式推出6个月以来，已经签约落地了20余个项目，进驻14个重点核心城市，预计到年底累计项目将超过50个，同时储备项目超过500个。并与平安不动产、复星集团、中国铁建，杭州地铁集团，山东铁投集团，浙民投，工、农、中、建四大行，五矿信托，光大金控，浙商银行等开展集团层面战略合作。在运营效率上也初步体现了品质、成本、营销的极致化水平，舟山和园项目预计4个月实现销售，济南高铁城项目从5月上旬签约到7月下旬2个月实现产品发布暨写字楼销售签约。

有业内人士称，在中国房地产行业的下半场，蓝绿双城的“双开发商”实践或将带给行业新的思路和启示。