融360大数据研究院11日发布的《2019年8月中国房贷市场报告》(简称《报告》)显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3个基点；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基点，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个基点和93个基点，均远高于新政规定的利率下限。
《报告》显示，首套房方面，8月份有17个城市房贷利率水平有所上涨。一线城市中，8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨4个基点，其他城市维持上月水平不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨，沈阳本月涨幅高达23个基点。综合来看，与6、7月相比，8月房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升态势。
融360大数据研究院监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。融360分析师李万斌表示，新规执行后，这些银行都必须上调房贷利率水平，进而会带来一些城市房贷利率水平的进一步上涨。从目前数据来看，上海、厦门和天津的整体房贷利率水平尚低于新规下限，面临着上涨压力。
李万斌认为，目前已经有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价，但报价方式调整对实际房贷利率的影响不大。近期，央行降低存款准备金率，将带来银行融资成本的下降。但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。
此外，近期LPR新报价机制、个人住房贷款新政出台，未来个人住房贷款利率将会参照LPR进行定价。李万斌称，理论上说，倘若LPR水平下降，最终会带来房贷利率水平的下降。但这只是全国统一的房贷利率最低下限水平，各省级实际执行水平还需要根据当地的房地产市场形势，进行再次加点确定当地下限，优先保证新定价机制不会给房地产市场带来大的影响。
李万斌认为，整体来说，目前虽仍处在过渡期，但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制，部分银行房贷利率实际水平和原来保持一致，即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减当前LPR水平倒推得出；部分银行则完全依据LPR加点进行报价，但实际执行利率也和之前变化很小，多数可能是由于银行为方便管理，进行整数位加点带来的偏差，房贷利率水平将基本保持稳定，对用户利息支出不会有太大影响。
《报告》预计，过渡期内，会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后，开始对新增房贷使用LPR来报价。随着新定价机制的逐渐成熟，各银行普遍都会对LPR进行整数位加点，而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。而且，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上会比较顺利。
本文来源：中国证券报
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