杭州出手整顿长租公寓乱象

记者 | 杨冰柯

在接连有长租公寓公司发生资金链危机后，杭州市相关政府部门要对长租行业进行整顿了。

11月26日，杭州市住房保障和房产管理局联合市金融办、人行杭州中心支行正式对外发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》。根据上述住房租赁资金监管办法，设立租金资金专用存款账户以及设立风险防控金是最重要的两项措施。

一方面，住房租赁企业需在杭州市的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入专户管理，实现资金动态监管。

另一方面，在资金专用存款账户中，托管式住房租赁企业须冻结部分资金作为风险防控金，风险防控金总额为应付委托出租人月租金总额的2倍。

这两项措施可以降低租赁企业挪用租金进行盲目扩张，一定程度上也能为租客和房东进行兜底。这对当前接连出问题的杭州长租公寓市场无疑能起到保障作用。杭州市场也认为，这是迟来的政策。

今年以来，杭州长租公寓市场上已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公司接连爆发资金链危机。

这几家关公寓企业共同的问题是高收低租的运营模式。以德寓科技为例，根据租客和房东的反映，德寓付给房东的租金比收到租客的租金要高，价差一般为500-1000/月。

价差外，还同样设置了付款时间差，对租客付款时间比较严格，一般要求租客半年押一、一年押一或者高租金月付租金贷的方式，而德寓给房东的付款方式一般为押一付三或者月付。

正是依赖这个付款时间差，长租公寓公司可以得到一笔沉淀资金，再利用这笔沉淀资金继续或在市场上跑马圈地或挪用做金融运作。

可以确定的是，这两种用途都有着极大的风险。以最近出问题的中择房产为例，盲目扩大规模下的高收低租模式致使中择资金短缺。

2018年底，中择房产在杭州萧山收了不少房源，但年后租房市场遇冷，中择房产租金连降但房源空置率仍然高达12%。

挪用资金用来资金运作同样不可取，根据一位市场人士介绍，这种金融运作一般是高风险和高回报同时存在，一旦资金链断裂，整个公司就面临倒闭。

高收低租的长租公寓运营模式风险大，南京相关政府部门已经在9月出台《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，要求实行租金银行托管、不得强制迁入租赁消费贷款等12项监管措施。

跟随南京，杭州市相关政府部门终于也出台了对租赁公司的管理办法。

需要注意的是，杭州的监管措施力度可能还不够。杭州市要求风险防控金总额为应付委托出租人月租金总额的2倍，如果按照长租公寓公司一惯的打时间差来蓄积资金池的运营方法，一旦长租公寓出现问题，2个月的房租资金显然不够为房东和租客的损失兜底。

对以往盲目扩张、缺乏监督的长租公寓行业来说，杭州的这一政策出台，在规范市场次序，减少房东和租客的损失方面，能起到一些保障作用。