证券时报记者 吴家明
2016年，长租公寓市场风口正盛，然而经过三年多的发展，盈利难、监管施压以及不断出现的租赁乱象正让这个曾经的“风口”逐渐消退。无论如何，长租公寓已经是深圳乃至全国房地产市场的重要一环，现在的生存情况如何？
2019年，深圳房地产市场走出了独立行情，价格维持上涨势头，二手房市场交易升温，租金自然也居高不下。在传统租房周期中，春节前一般是租房淡季，很多在外工作的人都会选择在春节前退租，深圳市场尤其明显。不过，作为近几年住房租赁市场的重要组成部分，最近深圳许多长租公寓开始打起了租金“价格战”。
“公寓那边催我最好在节前续租，这样的话可以打9折。”在深圳福田八卦岭片区的一家长租公寓，租客陈晨告诉记者，“打完折算下来，基本和2019年的租金相当。”
在万科泊寓，记者了解到部分门店也推出了开年优惠，包括最短租期6个月起签；签约14个月可享1月份半价和立减2800元优惠。此外，一些品牌长租公寓甚至可以在年前签约，年后开始算租金。而在八卦岭的城家高级公寓，业务经理也告诉记者，年前一般是租赁淡季，现在签约半年以上可以打租金9折优惠，春节后的优惠幅度会变小。“长租公寓也是价格接受者，而且一般来说长租公寓的价格已经比周边由房东直接出租的房源要高，所以价格调整会更难，要考虑拿房的成本和租客的接受度。”
除了打折“促租”，记者还发现一些长租公寓做“短”。在八卦岭的城家高级公寓，记者看到最短的租期可以是一个月，但租金相对较高，要5500元左右，相同户型如果租期一年，月租为3800元左右。而在福田梅林片区，记者随机咨询了几家位于城中村内的长租公寓。有管家表示，他们可以提供短租房，且拎包入住，洗漱用品、床品被褥也是一客一换、每天打扫。
长租公寓做“短租”的背后，似乎凸显行业本身面临的困境：依赖资金和高出租率。通常而言，集中式长租公寓的空置率应尽量在5%以下，分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准，租赁企业盈利压力就会加大。在一些市场人士看来，“长做短”这种“跨界”行为还会对传统酒店行业造成影响。“现在深圳市区一般的经济型酒店每天都要200元左右，一些长租公寓的配备和地段要好于经济型酒店，几天算下来要比住酒店还便宜。”在梅林一家长租公寓门前，一位前来短租的租客告诉记者。
即使2019年的最后一个月，长租公寓仍有话题性事件产生。
住建部联合六部委发文，整顿规范住房租赁市场秩序，加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业的监管。据悉，这是首次提出“高风险”字眼，意味着接下来在融资管控上会更加严厉，长租公寓的金融属性会进一步削弱。
一家互联网长租公寓的深圳公司负责人向记者表示，公司继续看好深圳长租公寓市场，但今年公司的重点会放在已有项目运营之上，会谨慎扩张。据悉，一些长租公寓已经阶段性调整了运营策略，由之前的重开发，即所谓的“拿房”到目前的重运营。所谓拿房，目前深圳市场上常见的是存量物业的租赁改造，一般是与物业产权方签5年到10年以上的租约，在统一改造之后再租给租客。一栋或者一个片区的改造，属于集中式。也有分散式长租公寓，需要一户一户拿房。此外，一些长租公寓也有股权合作等拿房方式。
克而瑞租赁事业部的报告显示，截至2019年底，深圳全市集中式长租公寓房源规模已经达到约8.1万间，其中前10位品牌公寓房源数量为69337间，占据全市总房源数量的85.6%，头部企业依托资金充足、运营模式良好等优势，保持良好的发展，成为长租公寓的绝对主力。目前，头部企业中房企的种种优势较为明显，抗风险能力也更强，深圳市集中式长租市场格局已然初步显现。
此外，2019年深圳市全市集中式公寓新开业门店数为142家，房源数量为24640间，但相比2018年111.21%的增长率，2019年增长率仅为19.6%，增长速度大大降低。克而瑞认为，长租公寓在“资本寒冬”下容易导致资金链断裂，爆雷事件也不绝于耳，对于知名房企等资金充足的企业依然坚挺，但扩张速度明显放缓，转为消化内存。
本文来源：证券时报
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