万科试水集体土地 建设租赁住房新模式

万科北京泊寓成寿寺社区近日开放，成为全国首个落地的集体土地租赁住房项目。中国证券报记者了解到，长租房行业目前在加速洗牌。机构数据显示，今年上半年16家中小企业倒闭。其中，11家是“高收低出”模式导致经营不善或资金链断裂。

试水新模式

万科北京泊寓成寿寺社区项目是北京成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。因此，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业的负担。

万科介绍，项目作为万科参与的北京市租赁住房供地中最优质的地块之一，位于南三环方庄桥西南角，租金均价3600元/月/套起，约为周边同品质一居室租金的70%至80%。首批入市的235套公寓已全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。

万科集团合伙人刘肖表示，参与集体土地租赁住房项目的初衷是希望给年轻人一个有家的城市，让房租不超过年轻人收入的三分之一，大约3000元/月，地铁通勤在40分钟以内，同时兼顾对品质和个性的需求。

业内人士指出，与以往开发商拿地建设投资不同，利用集体土地建设租赁住房的优势是，节省了土地获取的成本，从而可以降低租客的成本。目前，集体土地建设租赁住房还处于起步推进阶段，需要政策和机制上的创新。该项目推进过程中开展了很多有益实践。比如，土地供应方式、建设资金筹措等方面都有一些新的尝试。审批手续办理方面，借助北京市优化营商环境相关政策，将集体土地租赁房项目纳入“多规合一”协调平台，简化手续办理流程。

行业加速洗牌

业内人士指出，2020年是长租公寓行业发展的分水岭，开始剧烈洗牌，同时租金下降周期开始。集体土地长租投资和经营将是公寓REITs的一条路径。

7月7日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布风险提示，近年来一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出租）、“长收短付”的经营模式。这种模式不可持续，极易出现资金链断裂，会给房东和租客带来重大经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。中国房地产估价师与房地产经纪人学会提醒，社会大众以及广大房地产中介机构及其人员，在房屋出租、承租以及提供租赁中介服务过程中，务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身。

“长租公寓领域的股权融资风口基本已经过去，中小企业获得投资较困难。”贝壳研究院分析师黄卉指出，公司债券利率较低，目前已经成为房地产企业住房租赁领域融资的首要渠道。长租公寓行业分化加剧，集中度不断提高，强者恒强的态势进一步凸显，尾部中小长租公寓企业生存面临考验。

贝壳找房指出，上半年住房租赁领域已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，融资主体均为开发商。从2019年开始，进行股权融资的企业均为行业头部企业，融资轮次多、单次融资金额大。