文 | 21世纪经济报道 张晓玲 曹安浔
如果前两年龙头公司上市是物业板块的主流，那么今年就是二三线物业股的“窗口期”。
今年上半年，中小房企旗下的物业板块纷纷进行分拆上市，金科服务、金融街服务、合景悠活等14家物业公司冲刺IPO，计划融资总额超百亿。
繁华之下暗流涌动，这一波上市潮没有行业巨头，有的只是流动性充裕、物业股价上涨的财富效应下，中小物业公司的仓促分拆脚步，和他们对未来前途的迷茫。
当前，已上市物业股普遍市盈率、市值高企，远超关联母公司。市场给予它们高估值，主要是因为预期它们与母公司的业务扩张关联，具有稳定的业绩增长性，比如碧桂园服务。
但中小物业公司并不具备这种确定性，它们的母公司大多未到千亿，资金链紧张，而且大多与龙头物业规模相差数十倍，在“大鱼吃小鱼”的游戏中并不占优势，很难支撑较高的估值。
从行业整体来看，物业股市盈率普遍达到了50倍以上，远超它们的母公司房地产板块，未来存在去泡沫的可能。
物业上市的财富效应
近期，物业上市潮又添一把热火。
7月6日，金融街物业在香港联交所挂牌，成为继兴业物联、烨星集团、建业新生活后，2020年第4家上市物业公司。
此次IPO，金融街物业募集资金超6.6亿港元。截至7月6日收盘，金融街物业每股9.46港元，较IPO发行价大涨28.53%，总市值34.06亿港元。
整个上半年，共有14家物业已上市或拟上市，除了世茂和金科的规模属中等之外，其余皆是小物业公司。在它们身后，还有几十家在准备。
中小物业为何在今年扎堆上市？易居中国总裁丁祖昱认为，许多物业公司前几年就在准备分拆上市，今年财务数据达标，有市场因素推动。
最大的推动因素，可能来自已上市物业股的示范“赚钱”效应。克而瑞数据显示，上半年TOP50上市房企股价平均跌幅达14.54%，另一边已上市的27只物业股却平均涨了52%。
其中，不乏市值翻倍的网红股，如中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务的涨幅都在100%以上；保利物业、新城悦服务、中海物业、佳兆业美好等股价也涨了60%以上，达到上市以来的峰值。
物业股甚至出现划时代的一刻。头部企业碧桂园服务市值一度上涨到1047.9亿港币，成为业内首家市值千亿的物业公司。
对于物业股耀眼的财富效应，碧桂园物业总经理李长江认为，在社区防疫的特殊背景下，物业服务可以说从“幕后”走到“台前”，它的价值被“二次发现”了。
安信证券天津分公司投资顾问负责人祁泽金表示，疫情期间业主缴费积极，物业费收入稳定是今年物业股表现较好的原因之一。但更重要的是，物业股的弱周期性，良好而稳定的现金流，在风险多发的大环境中更受投资者青睐。
资本市场给出了极高的估值。Wind数据显示，截至6月30日，27家A+H物业股加权平均的市盈率（TTM）为59倍。
其中，碧桂园服务、保利发展、绿城服务、中海物业等几家头部物业公司，市盈率在50倍以上，招商积余的市盈率更是高达113倍。
除了直接融资额和账面财富效应，分拆物业上市还能给房企带来更多收益。5月末，旭辉控股对同属林峰家族的永升服务的投票权增至50.12%，实际控制永升服务，将其重新并表。
西南证券认为，并表永升之后，可持续提升旭辉经常性收入，也有助于旭辉的信贷评级和融资成本改善。
有这么多好处，开发商对拆分物业、推动上市的热情空前高涨。预计今年下半年，还将有数十家物业公司准备IPO。
虚幻的泡沫？
弘阳服务把自己的上市之路比作“虎跃项目”，想和关联房企弘阳地产来个“龙腾虎跃”组合，但翻开财报，弘阳服务的在管面积才1580万平方米；其他像宋都物业、烨星集团更是不到600万平方米。
实际上，除了金科，今年其他13家拟上市物业公司的在管面积都在1亿平米以下，其中11家更在3000万平米以下，不到行业龙头碧桂园服务（6.85亿平方米）、万科物业（6.4亿平方米）的零头；它们超过一半去年营收不到10亿，加起来还比不上碧桂园一家的营收。
目前物业公司快速发展背后，大多依赖关联房企、母公司的业务支持。
例如，背靠碧桂园的碧桂园服务，这几年快速扩张，一大半都是来自关联公司碧桂园的项目，因为它们都是杨惠妍家族的产业。2019年，碧桂园服务收入近90%来自碧桂园集团开发的物业，来自第三方开发商的项目收入仅为11.4%。
而本轮上市潮中的物业公司，其关联公司规模本身较小，并不能给它们足够多的扩张支持。
而它们的品牌和自身规模，在未来的市场竞争中也难有增长的空间。光大证券研究所认为，后疫情时代，由于中小物业在资金管理方面的劣势，并购机会将大量涌现，龙头物业的市场占有率将大幅提升。下半年将是物业行业初步盘整期，大鱼吃小鱼将开始第一轮高潮。
年初至今，碧桂园服务等多家物业上市公司进行了大规模的市场融资，为下半年的“并购窗口期”储备弹药。
根据中指院数据，物业服务百强企业的在管面积占全国总面积由2014年的19.5%，增加至2019年的43.6%，预计2023年这一数字将会达到45.4%。
此外，今年的物业股上涨潮是否估值虚高，存在泡沫，市场也存在争议。
一位知名券商的首席地产分析师对21世纪经济报道记者表示，物业股目前的市盈率太高了，而它们本身的成长性并不像市场认为的那么确定，开发业务的规模增速也在缩小；物业费的收缴率也很低；所谓增值服务并没有看到实质的落地。
方正证券房地产首席分析师夏亦丰表示，物业股站在风口，今年有较大的涨幅。但高速增长难以维持太久，长期还要看业绩表现，“关键在于有没有持续性，公司做得好不好、客户满意度强不强、规模起不起得来。”
祁泽金也保持谨慎态度，物业股的发展势头与物业公司的发展前景有很大关系。上涨动力还是看物业公司本身的业务能力。
在祁泽金看来，目前我国的物业公司还处于一个起步阶段，盈利点单一，仅停留在收取物业费这个业务上。在后期还可以在物联网联动、家政服务等方面开发一些增值服务，从而获取更多的收入，才能保持业绩的增长性。
值得关注的是，有些物业公司上市，只是被关联公司当作融资工具，或纯粹的资本运作，存在关联交易的嫌疑。
对此夏亦丰认为，关联房企如果对股价有诉求，就会发生持续利益输送，对于公司来说，开发商和旗下关联物业，就是左口袋和右口袋的问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，关联房企与物业公司存在利益输送的可能性，毕竟两家企业的关联度非常高，而开发业务的资金压力比较大，要防范物业股变相向房企输送资金。
本文来源：21世纪经济报道
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