楼市非理性 东莞一月两度加压调控

（原标题：楼市非理性 东莞一月两度加压调控：外地人限购3套房，二手房限售增至3年）

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

继本月初出台针对商品住房销售端的政策后，东莞再次出手调控楼市。

今日（7月25日）凌晨，东莞市住建局、东莞市场监督管理局等12部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）要求，非本市户籍购买首套一手二手商品住房需1年以上社保，买2套需2年以上社保，外地人限购第3套房，取得不动产权证满3年后方可交易转让。相比之前的政策，此次新政对在东莞购房人员的缴纳社保年限和住宅限售年限都进行了延长，堪称东莞最严调控。

东莞合富研究院高级分析师李兴旺在接受《每日经济新闻》采访时表示，凌晨出台的东莞新政是在东莞当前楼市出现了非理性现象。在房价上涨过快、深圳出台了房地产收紧政策的大背景下，此新政首次对二手住宅采取限购是政策的补缺漏，是东莞房地产政策的完善，具体积极及科学的意义。

东莞市住房和城乡建设局官网截图

二手房3年限售，补缴社保买房行不通了

值得注意的是，在社保要求上，东莞新政堵住了补缴社保买房的路。《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。另外，非本市户籍居民家庭在东莞拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

此外，《通知》还显示，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。

李兴旺分析认为，本次新政是对“房住不炒”的贯彻，避免了过度的资金流入二手房市场，利于稳定东莞二手房价，使之回归健康与理性。通过加大新房供应改善供求矛盾，“禁售”由两年变三年降低过度的购房热情，均有利于稳定房价预期。

《每日经济新闻》记者注意到，纵观上半年，无论是楼市还得土地市场，东莞都堪称“热”。

土地市场方面，今年以来东莞推地节奏明显加快。据合富研究院统计，今年1~5月，东莞政府推地节奏明显加快，其中商住用地共挂牌15宗，约70.8万平方米；成交12宗，约59.8万平方米，供需创近5年以来最高纪录。据东莞中原战略研究中心统计，今年上半年，东莞土地成交金额达402亿元，创历年同期新高。

与此同时，房企在东莞的拿地热情也颇为高涨，品牌房企纷纷围战东莞，溢价率超过20%的地块频频出现，如东莞东坑、沙田、厚街、大朗等多个区域的楼面地价纪录均被打破。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，东莞六大片区均呈现供不应求现象，其中临深片区尤为显著，成交同比上涨22%，主要由于深圳扩容预期下，深圳客外溢加快，叠加特殊因素影响，成交活跃。由于区域内市场供不应求加剧及土拍市场升温影响，价格大幅上涨，今上半年东莞住宅均价同比涨幅为14%，环比涨幅为5%；上半年二手房价格同比上涨达33%，不过受疫情影，成交量下跌13%。

此外，东莞各镇街房价梯度明显，中心城区价格上涨明显，四大主城区房价全面进入“3万元时代”，与周边镇街房价拉开较大差距。另外，莞北板块房价大部分则在1.8万元/平方米以下。

《通知》还表示，要加大住宅用地和住房供应力度。加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地有效供应。协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

月内第二次调控，为过热楼市降温

受市场供不应求的影响，上半年东莞住宅库存处于近三年多来的新低。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至今年6月30日，东莞住宅库存套数26148套，库存面积为337万平方米，环比下降10%，同比下降33%，创2016年11月至今新低位。按照过去一年消化速度计算，6月底住宅消化周期为7个月，较上月缩短1.2个月，同比缩短4.2个月。

对于本次《通知》的出台，李兴旺向《每日经济新闻》记者指出，这是一次及时有效的“降温剂”，使过热的东莞楼市向着更加健康理性的轨道上来，对于东莞楼市的可持续平稳发展具有重大意义，有降温作用是肯定的，但不影响东莞楼市积极向好的趋势。

值得一提的是，本月初，东莞就已经对房企销售端进行了政策调控。7月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》(以下简称《预(销)售管理通知》)，对商品住房销售价格、销售监管等作出了明确指导。

《预(销)售管理通知》要求，自2020年8月1日起，申请预售的商品住房项目（含前期已办过预售和首次办理预售的项目），总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上但剔除地下室面积后不足30000平方米的，须一次性申请预售。

同时，还加强了商品住房销售价格指导。新建商品住房项目一次性或分期申请预售（或现售）的，须以幢（栋）为单位申报销售价格，同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。

另外，对于精装修项目，《预(销)售管理通知》要求，新建商品住房项目实行精装修交付的，住宅户内精装修工程每平方米造价原则上不超过2000元/平方米；商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；无真实有效的认购书及定金缴纳证明材料的，开发企业不得以房屋已被认购为由不对外销售。

本次《通知》也提及，要加强商品住房价格监管。密切监测商品住房销售价格，对于新建商品住房申报销售价格明显超出周边市场价格水平的，从土地成本、建安成本、 销售管理费用、税费、企业利润等方面进行全面核查，对定价超出行业公允水平又不能作出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。