日前，国家统计局发布2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，显示各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大，同比涨幅有扩有落。中国政府正在全面收紧对地产业的调控，避免投机性资本与投机行为继续推高房价，尤其是具有领头羊效应的一线城市。
根据央行统计，2020年中国住户贷款增加7.87万亿元，其中，以住房按揭为主的中长期贷款增加了5.95万亿元，占到了全部居民贷款的65%。2020年居民部门杠杆率从2019年末的56.1%增长至62.2%，上升了6.1%。据中国社科院金融研究所所长张晓晶撰文称，中国居民部门杠杆率上升的主要驱动力是中长期消费贷款（住房贷款）的快速增长，它与GDP之比从2010年的15.9%增长至当前的40.1%。
中国人民银行调查统计司2019年10月曾对全国30个省市的3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查，受调查家庭中43.4%有住房贷款，有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出，这三项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。
调查显示，我国城镇居民家庭的平均债务收入比为1.02，略高于美国0.93的水平。其中，有负债家庭的债务收入比的均值和中位数均为1.6。有少数家庭的债务规模远高于家庭收入，有1.2%共221户家庭的债务收入比超过了10，这些家庭的债务占全部样本家庭债务的比重为5.8%。
这项调查还显示，户主年龄为26~35岁的家庭负债参与率最高，为73.1%。随着年龄的提高，家庭负债参与率有所下降，户主年龄为65岁及以上的家庭负债参与率最低，为25.1%。这主要应该与买房的时间有关，中青年大多因为购置住房而背负债务。
可以看出，中国越来越多的家庭因为购买住房承担了越来越重的债务包袱，这会影响消费的增长。首先，即使目前房价不再上涨，中国住房价格也处于过高水平。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍。其中，深圳、北京、上海等一线城市房价收入比均已经超过35倍，高于其他主要国际大都市。
其次，中国的按揭利率处于比较高的水平。虽然中国购房首付比例至少三成以上，但按揭利率也较高，大量家庭在购买住房后按揭支出占家庭收入的比例较高，影响了家庭生活的消费和质量。因此，如果想要扩大内需，应该考虑减轻存量家庭按揭债务的利息支出压力，否则，将会导致越来越多的年轻人在供房方面压力较大，使得扩大内需驱动力不足。
虽然四五线城市房价较低，但其主要新增的需求来自农村。农民或农民工因就业大多流动性强，收入具有不稳定性，房价收入比较高。这也导致农村结婚彩礼额度越来越高，结婚越来越难，影响提升城市化率与生育率，更会影响扩大消费。所以，房价问题不是一线城市的特别问题，而是整个中国都面临的挑战，是影响中国长期增长和发展的主要因素。
整体而言，如果房价继续上涨，家庭部门的杠杆率会持续上升，不仅积累金融风险，还会对消费形成挤出效应，影响双循环新格局的建立，更会对城市化、生育率等构成一定冲击。
若要进一步扩大内需，就需要加强地产调控，坚持“房住不炒”，并且让地方政府摆脱对地产的过度依赖。
本文来源：21世纪经济报道
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