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  • 中华企业重组推进:混改方案大幅修改、华润认购股份减少

    历经数年“难产”后,中华企业与上海地产集团的重组,似乎终于不再是遥远的梦想。5月22日,中华企业一口气披露了30多个公告,关于资产重组的关联交易报告书(草案)夹杂其中,这是继去年11月份首次披露交易预案及12月披露预案的修改方案之后再次传来的进展消息。这一次,中华企业第八届董事会第十三次会议决议通过了以上草案,并且表示该项决议自6月21日举行的股东大会审议通过之日起12个月内有效。这意味着,中华企业历经数年之久的重组之路终于再下一城。大幅修改重组方案,华润认购减少该份交易报告草案中,中华企业计划向上海地产集团以发行股份及支付现金的方式,购买其持有的中星集团100%股权,与5个月前披露的预案不同的是,这一份草案已经多处进行了调整。其中,经过资产评估之后的拟注入资产的评估值由之前的185.22亿元缩水为174.72亿元,经过双方协商确定,拟注入资产的交易价格为174.72亿元,其中以发行股份的方式支付交易对价的85%,即148.51亿元,以现金方式支付交易对价的15%,即26.21亿元。值得注意是,在本次交易报告草案中,募集配套资金方案发生了较大的改变。此前披露的预案中,为了募集配套资金用于支付交易对价及注入项目的后续建设,中华企业还同时向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资、金投基金六家企业以发行股份方式募资95亿元,对应的发行股票数量为18.16亿股。而在最新的草案中,已经见不到后四者的身影,募资对象只剩下华润商业及平安不动产。募资的配套资金也缩减为不超过42亿元,且募集配套资金发行的股份数量不超过本次发行前总股本的20%,即不超过373,411,879股,发行金额及规模大幅度减少。对此,中华企业并未告知变动的原因,而华润商业和平安不动产预计认购金额上限分别为38.64亿元和3.36亿元,分别占募集配套资金总额的92%和8%。据观点地产新媒体获悉,上述42亿元的配套资金除了用于支付交易对价外,剩余将投入到地产集团拟注入资产的3个在建房地产项目以及支付中介机构费用及发行费用。交易对价及募集配套资金方案的改变之下,完成重组之后的各方所占的股份权益也随着改变。其中,地产集团持有中华企业340,677.98万股股份,占公司股份总数的67.06%,华润商业的占比则由此前的占比20.9%下降为约6.76%。不过,无论是与地产集团的交易方案还是募集配套资金的方案均发行普通股,每股面值为1.00元,而交易方案的发行价格依旧为5.23元/股。募集配套资金的发行价格则有所下调,由原来的5.23元/股下调为本次重组募集配套资金发行的发行期首日前20个交易日公司股票均价的90%,即4.707元/股。混改新案,三年净利润不低于53.6亿中华企业于交易报告草案中承诺,在完成重大资产重组的三年内扣非归母净利润合计不低于53.6亿元。即如果本次重大资产重组在2017年实施完毕,地产集团承诺中星集团在2017年度、2018年度、2019年度承诺完成上述金额,依此类推。即便交易方案及募集配套资金的对象有所调整及减少,交易报告草案的成形也使得中华企业这个上海的国企混改新例向前迈进了一步。据了解,中华企业的重组源于与控股股东上海地产集团的同业竞争,后者在2007年时就曾作出承诺:凡中华企业参与竞标的土地,地产集团将不参与,同时地产集团不再新设与中华企业业务相同的公司,并对自身房地产业务进行梳理,在条件成熟进行重组。但埋下重组的“伏笔“之后,囿于种种原因,中华企业和地产集团重组始终未能成型,直至去年11月份预案的公告,才使得这桩曲折隐秘的交易浮出水面。另据观点地产新媒体了解,本次交易标的公司中星集团在注入上市公司前先进行了集团内业务整合,即地产集团将其控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发业务资产整合至中星集团,同时剥离中星集团不适宜注入上市公司的业务及资产。而中星集团旗下包括了上海中星集团新城房产有限公司、无锡申锡房地产实业有限公司、中星(安徽)置业有限公司、上海中星集团昆山置业有限公司等38个主要下属企业。截至2016年12月31日,中星集团资产总计为331.17亿元,负债总计为250.47亿元,归属于母公司所有者权益合计为72.7亿元。2016年度的营业收入为56.27亿元,营业利润为14.97亿元,利润总额为15.73亿元,归属于母公司所有者净利润为11.47亿元。中华企业表示,本次交易不会改变上市公司的主营业务,交易完成后上市公司仍将专注于房地产事业,继续把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努力的目标,打造地产集团旗下房地产开发及综合服务商;并且本次交易将增强公司实力,进一步改善公司经营水平,提高公司的竞争力。
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  • 新房成交明显下滑 近一周环比减三成

    最近一周来,武汉楼市的住宅成交量出现明显下滑。据亿房研究中心统计,5月15日至5月21日之间,武汉全市新建商品住宅成交2876套,环比大幅减少31.8%。成交量以汉口方向居多,新城区成交量降幅较大。据统计,市场供应方面,上周推盘量明显增加,全市共8个住宅项目开盘加推,其中6个项目位于汉口,大部分房源位于三环外,推出产品仍以刚需两房、三房以及首次改善的大三房居多。从开盘情况来看,毛坯房仍比精装房的认筹率高。成交量方面,热点片区为东西湖片和汉口中心区。其中东西湖片成交496套居首,汉口中心区成交405套居第二位。其余片区中,由于5月份以来连续两周市场推盘节奏较慢,成交量也受到了影响,仅有白沙洲片、江夏、古田片、沌口片和四新片成交量超过200套。业内人士分析,未来武汉楼市将会加大市场供应量,以确保完成第二季度的市场供应计划。预计本月底,将有万丰丰泽园、中冶南方韵湖首府等多个项目集中入市,缓解供应不足的现状。
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  • 保定限购升级:外地人主城区购房需缴3年社保

    5月22日,河北保定(楼盘)根据省政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,出台相关意见,加强房地产市场管理。此前,承德(楼盘)、秦皇岛(楼盘)、唐山(楼盘)相继升级楼市限购政策。以下为《意见》全文。一、严格居民限购措施(一)非本市户籍居民家庭在主城区(主城区系指莲池区、竞秀区和高新区)购买首套住房(含新建商品住房及二手住房,下同)时,须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。(二)暂停向拥有主城区2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售主城区住房。 二、严格商品住房公积金贷款管理暂停办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务。 三、严格商品住房价格管理对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目,市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。销售过程中严禁调整备案价格。四、严格商品住房交易管理(一)未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或变相收取任何价金,不得参加任何展销活动。(二)对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目,商品住房由公证机构现场摇号销售。(三)严格规范商品房预(销)售合同网签备案撤销程序,遏制投机购房或炒房行为。(四)商品住房销售时不得强制搭售车库、小房等其他服务及产品。(五)新建商品住房销售必须实行网签。违规使用自制合同文本销售新建商品住房的,以及违规私自“改名”的,视为偷税漏税、价外加价行为,由税务部门、价格主管部门负责严厉惩处,构成犯罪的,交由公安部门依法打击。(六)住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的,不得买卖。其中,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的,不得买卖。公证机构不得为违法、违规房产交易行为进行公证。违规交易或私下交易房产的,交易行为不受法律保护。(七)严厉打击房地产中介机构发布虚假房源及不实价格信息、为不符合交易条件的住房提供交易服务、侵占或挪用交易资金、诱骗消费者、没有合法营业执照、未在主管部门备案、串通开发商捂盘惜售炒卖“房号”操纵市场价格、对交易当事人隐瞒真实信息、低价收高价卖,以及从事首付贷、过桥贷及设立资金池等场外配资金融业务的违法违规行为。  五、严格房地产开发管理(一)房地产开发企业在参加土地出让前,须签署诚信经营承诺书。诚信经营承诺书与成交公示一并公开。诚信经营承诺书包括履行建设程序、保证工程质量、合法预售商品房、发布真实房源信息、履行购房合同、明码标价、维护金融秩序、依法纳税、及时解决购房人诉求等内容。(二)对不遵守国家、省、市法律法规的房地产开发企业,各有关部门根据自身职责对其进行警示约谈,督促其整改落实,对无故不整改落实的列入“黑名单”;对无故不参加或借故拖延参加警示约谈的,有关部门对其违法行为从重处罚。(三)住建、国土、规划、城管执法、市场监管、物价等有关部门对纳入“黑名单”的房地产开发企业及时反馈社会信用体系领导小组办公室公开曝光。 六、严格土地出让管理(一)增加保障房和商品住房用地供应,每年将保障房、商品住房用地供应计划向社会公开。加大新增住宅用地报批、存量土地盘活、旧村改造力度,充分发挥土地储备库的“蓄水”功能和调控作用,平衡住宅用地市场供应。(二)结合地块实际情况,灵活确定土地竞价方式,包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。土地出让成交价格由市公共资源交易部门函告市住建、统计、物价部门。(三)自然人不得申请参加国有建设用地使用权公开出让活动。(四)房地产开发企业使用合规自有资金购地。如购地资金来源不符合要求,取消土地竞买资格或解除购地合同,3年内禁止参加土地招拍挂。 七、加快审批建设进度(一)开发企业须在土地交付之日起1年内开工建设,自开工之日起3年内竣工。对因企业行为造成未动工开发满1年的,征缴土地闲置费;对因企业行为造成未动工开发满2年的,无偿收回闲置土地。(二)开发企业取得建筑工程施工许可证后,因企业行为造成3个月内既不开工又不申请延期或者延期超过2次、6个月的,施工许可证自行废止。(三)对取得土地手续的房地产开发项目,实施并联审批,开辟绿色通道,缩短办理时间,推进审批提速。(四)住建、国土部门要加强批后监管,对开发企业开工情况进行督导巡查,对未及时开工的列入重点监管对象。八、加大住房保障力度加快公租房建设分配进度,2017年底前2013年政府投资公租房完成分配90%,2014年政府投资公租房完成分配85%。加大棚户区改造力度,按时完成国家、省下达的棚户区改造任务。进一步扩大保障房的保障范围,出台引进人才住房保障政策,加大限价商品住房供应量。九、加强金融监管(一)各商业银行要加强个人住房贷款管理,对购房居民家庭首付资金来源、收入证明、已有住房数量、贷款记录、信用状况、偿债能力等进行真实性审核;对未办理商品房预售合同登记备案手续的商品住房,不得办理商业性个人住房贷款;对具有投资、投机性特征的购房人进行限制,避免金融资本参与;对存在违法违规行为的房地产开发企业和中介机构,停止新发放开发项目贷款。市金融办、人民银行保定中心支行、银监会保定监管分局加强对各商业银行的指导、监督与检查。(二)在购买土地、项目建设、房屋销售等环节,市金融办牵头,对非法集资、融资、民间借贷、吸收社会公众资金进行开发、建设、销售的行为进行认定,涉嫌犯罪的,移送公安部门查处;不够立案条件的,由行业主管部门依法依规处置。  十、加强市场监测市住建部门牵头,市物价、统计部门配合,及时监测市场动态,协助市政府做好价格预警信息发布工作。每个月3日前,市住建部门上报上月已办理预售新建商品住房月销售情况,市物价部门上报新建商品住房价格备案情况,市统计部门上报新建商品住房销售均价情况。房地产开发企业要及时准确向有关部门提供住房价格信息。十一、加强房地产市场舆论引导各有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题。新闻媒体、网络平台对房地产销售情况应客观宣传,正确引导社会舆论。相关主管部门应严控媒体、商家炒作房价行为,稳定市场预期,对利用各种公共平台散布虚假消息,制造、传播谣言的,坚决予以查处。对房地产中介机构发布虚假房源信息的,市住建部门暂停其代理项目网签备案。政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间,均以住房合同网签时间为准。《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》(保政发〔2017〕6号)与本意见有冲突的,以本意见为准。本意见自2017年5月23日起实施,适用范围为莲池区、竞秀区和高新区。各县(市)、清苑区、满城区、徐水区人民政府及白沟新城管委会要参照主城区做法,结合当地实际,制定切实可行的房地产市场管理意见。
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  • 住房租赁出新规 这些年北上广深的青年为租房付出太多

    近日,住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,这是我国首次专门对住房租赁和销售进行的规范。征求意见稿主要内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理及法律责任等。明确规定,出租人不得单方面提高租金,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。此外,《征求意见稿》要求出租人出租住房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。北上广深以优质的资源,大把的机会吸引着大量有志青年,但是,高企的房租也成为青年们在这些城市打拼的沉重负担,阴暗潮湿的地下室、拥挤逼仄的群租房成为不少青年的无奈之选,同时,房东不定期毫无征兆的涨房租也成为租客心中的不定时“炸弹”。北上广深的青年们为了一席梦想到底付出了多少?我们通过以下对比来一探究竟。北京:房价的飙升,加上外地户口必须在北京(楼盘)连续纳税5年才能购房,使租房成了北京许多年轻人和外来务工人员的唯一选择。英国《金融时报》显示,2016年北京的房租负担位居全球第一位,北京的平均房租是其平均工资的1.2倍。上海:根据某机构针对青年租房问题组织的问卷结果显示,超六成租房青年选择“合租”、“拼租”和“群租”,近三成受访者用超40%的薪水来支付房租。不过,调查发现各比重的分布均匀,具体房租开销多少因人而异。房租占收入的11%到20%的比重为两成,与房租占收入比重31%到40%的比重类似。调查中,约三成的青年表示房租的开销在21%到30%。受访者中,11%的青年的房租已经超过收入的一半。与之对比明显的是,调查中,只有三位受访者表示自己的房租开销占收入的10%及以下。广州深圳(楼盘):作为一线城市的广州(楼盘)和深圳在人均房租支出排位上处于全国中等水平,分别为13位和25位。调查发现,这是由于广州和深圳租房人群人均租房面积居全国末位,仅为30平方米和22平方米,不到北京和上海(楼盘)的三分之二,导致人均总租金支出并不高。不愧是以“精明”著称的广东人。
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  • 去库存“老大难”的三四线城市如今开始发光发热

    家住鲁西北小县城的陈悦近来颇为疑惑,为何短短几个月时间,左邻右舍、亲戚朋友买房的买房,换房的换房,就连几个小姐妹群也时常被房源信息霸屏。令陈悦感受更深的是,家里兄弟姐妹五个,除她自己之外,其他四家都在近两个月内购置了房产,而且,购房均价达4000元/平米,这与陈悦去年了解到的2000多一平的行情翻了近一倍。在亲朋好友买房的感染下,陈悦也开始蠢蠢欲动。不过,陈悦更多的还是困惑。在全国热点城市纷纷喊降的大潮下,家乡小城却迎来“房市之春”。这是楼市的溢出效应?还是小城沉默之后的爆发? 躁动的小城“今非昔比,曾经门可罗雀的售楼处现在常有购房者进进出出,那些搁置多年的老项目又开始轰隆隆动工了。”陈悦向和讯房产介绍到。最近几年,在这个不起眼的小县城,推土机移平了一排排低矮的平房和破旧的小楼房,一栋栋高楼迅速拔地而起,然而,这些新建的高楼似乎并不能引起这个人口流失严重的小城人关注,以至于后来几个项目施工近半却不得不停工。此后,多番“去库存”政策的轰击都没能让这座小城的“库存”消化多少,房价更是几年稳定不动,一直停留在2000元/平米。不过,转机就发生在今年这几个月间。陈悦说,近期小城里有消息传政府、优质的教育和医疗资源将搬迁至城南,虽说消息还未得到确认,但近期城南开工动土的项目不少,成为众多购房者趋之若鹜的焦点,陈悦妹妹一家受此驱动,于今年入手了一套靠近“未来城市中心”的房产,在陈悦妹妹看来,今后,这里的升值空间不可小觑。与陈悦妹妹不同的是,去年,陈悦的哥哥一家迎来二胎,大儿子也即将步入小升初阶段。考虑到未来的居住情况和两个孩子的教育,陈悦哥哥只能将现在的两居室换成大三居学区房,虽然房价较其他楼盘高了不少,压力也大了不少,但陈悦哥哥认为,这一步,迟早是要迈出来的,况且,往后房价只能更高。陈悦家乡小城的楼市变化,绝非孤案,而是当下楼市一个真实写照。5月18日,国家统计局发布了4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,在调控政策收紧之下,城市间分化走势日趋明显。其中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,非重点调控的二三线城市则领涨。从统计局发布的4月份房价数据来看,新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市几乎被三线城市包揽,分别为唐山(楼盘)、蚌埠、宜昌(楼盘)、北海(楼盘)、沈阳、扬州(楼盘)、金华(楼盘)、昆明(楼盘)、西安(楼盘)、韶关(楼盘),最高涨幅为2.3%。显然,一线城市显著降温,二线城市步入平稳,三线城市楼市热度上升已经成为当前楼市常态。三四线楼市上涨逻辑和讯房产在调研中了解到,3月以来,伴随着各地调控升级,部分投资客在扫荡一二线之后,开始转战三四线城市。即便在去库存任务很重的三四线城市,房价上涨幅度也达10%左右。某大型房企项目经理透露,布局三四线城市的项目原本预计将滞销,但从当前情况来看,去库存的政策效果不错,预计今年销售额会大增。长于在三四线城市深耕的碧桂园,前4个月业绩突破2000亿元,成为“地产一哥”,很大程度上便是受惠于三四线城市项目的快销。火爆的三四线城市楼市背后,究竟隐藏着怎样的上涨逻辑?在业内人士看来,三四线楼市火爆,首先缘于相对宽松的楼市政策。从这一波调控政策来看,一线城市“限购、限卖、禁贷、严控购房资格”,商住房也被施以“赶尽杀绝”式管制,二线城市基本全面进入“四限时代”。而三四线楼市由于相对宽松购房环境,吸引了大批外地人和投资客,由此开启了新一轮的牛市行情。经历过前两年热点城市房价的突飞猛进,人们对大城市房价抱有的一丝期待化为泡影,在深知大城市买房无望之后,部分购房者选择重返三四线老家置业。另外,积压多年的改善型需求崛起。自全面放开二胎政策以来,大户型购房需求与日俱增。家庭“普遍二孩”后,楼市较大的变化是,四房逐渐成为刚需。对二胎家庭来说,教育是重中之重,购买学区房成为家长首选。“如今,但凡有点实力的三四线城市都已经加入城市改造的队伍,而在城市拆迁建设中,人们以得到的拆迁款购房,一方面改善了居住条件,另一方面也消化一部分新房库存。”业内人士指出,三四线城市开启的旧城改造也是去库存一个不容忽视的驱动力。上海(楼盘)易居房地产研究院副院长杨红旭预计,接下来,全国楼市板块和区域分化趋势会更加明显,弱二线和三四线城市在今年的下半年,或者是止跌反弹,或者是由小涨变为中涨。不过,目前价格上涨过快的三四线城市同样面临调控压力。统计局发布房价数据当天,涨幅居首的唐山即发布升级限购措施。5月20日,保定(楼盘)启动10年内购房不得上市交易最严禁令。中原地产首席分析师张大伟分析认为,本轮调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。因此,在市场热度转移到三四线城市的背景下,预计调控将继续向更低层次扩围,调控的城市数量也将继续增加,调控内容也将更加严格。
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  • 绿地转型路径:从地产主业到多元化发展

      “绿地未来将有哪些措施来提升盈利水平和发展质量?”“土地成本在持续增加后,绿地有哪些降本增效的措施?”“绿地对房地产主业是如何做战略思考的?”……这是在5月16日下午的上海绿地会议中心B1层会议室里。左三列,右三列,参加绿地控股(600606.SH,以下简称“绿地”)2016年度股东大会的22名股东,向绿地总裁张玉良发出的层层追问。股东对绿地的困惑远非意气之争,而是绿地在过去两年时间里放缓规模扩张脚步进入深度调整期所产生的诸多结果之一。外界困惑,要从原先的单一房地产公司转为综合性产业集团的绿地,接下来是否会走得顺利、行得稳妥。张玉良坐在中间的一张桌前,朝向股东,整个解答环节,面带微笑,语调平静,当然,他也并不避讳绿地的短板。就在会议召开前一刻,他还跟绿地几位董事们吐露心声,未来市场的不确定性也令他有所忐忑,“中国的房地产业正在进行深度的调整和变革,有些区域市场的变化甚至是颠覆性的。有些不确定性企业也没法掌握,导致有的工作也难以预测,大家也不知道明天会发生什么。”张玉良说道。但并不代表张与绿地就此束手无策。“董事会和经营班子还是比较一致地认为,只要结构调整得好,总体上还是有发展空间和市场的。”张玉良对股东们判断。骨感的转型绿地在转变。它过去的标签是张玉良,现在的标签则是张玉良亲手勾画的综合性产业集团。具体到细化类别,则是一手抓房地产主业,一手拓展大基建、大金融和大消费。这个故事讲了两年,也是当下任何一家房地产公司不曾有过的转型,绿地走得有点孤独。开篇是良好的。反映在账面上是业绩的总体增长。按照2016年年报显示,全年实现营业总收入2474亿元,同比增长19%;利润总额144亿元,同比增长37%。只不过在总体净利率和房地产毛利率上,目前表现并不乐观。按照年报显示,总体净利润率仅为3.8%,在房地产业务,毛利率为20.65%,更是同比减少3.6%。这引来了当天一位股东的不满和质疑。“尖锐的问题是好事情。”张玉良直面股东的质疑,“有助于我们下功夫,对短板进行改进。”在张玉良看来,原因包含多方面,一是业务构成的改变,比如绿地已经压缩了能源行业,转向在大基建和大金融上发力。二是产品结构的特性,绿地之前的战略发展中有一大部分商办项目的占比。区别住宅的短平快开发,商办项目开发周期长,此外,这些转入经营的商办资产,在并表时的财务准则上也并不占优势。但这并不在本质上影响绿地对协同的强调。事实上,协同,早已是绿地十个字的工作主线之一,剩下的八个字是转型、改革、创新、风控。虽然走得孤独,张玉良仍清醒认识到这条路的价值和对于绿地当下及未来的意义。“注重产业协同发展,是绿地和其他企业比较大的区别。绿地的协同包含对内对外的协同。”张玉良当天对股东解释。张玉良向股东们讲明了当中的逻辑:绿地的大基建,大金融和大消费跟房地产主业有着极高的关联度,为的是进一步做强主业,助力主业在资源获取能力上有进一步的增强。协同,带来的是土地资源获取上的直接受益。按照张玉良的盘算,大基建和主业的协同,是绿地在参与市政道路一体化开发、小城镇建设过程中的加分项,有了大基建绿地增强了在基础设施建设过程中对沿线土地资源的获取开发能力;在大消费上,随着跨境电商领域的涉足铺成,绿地由此获得了建设进口商品配套中心的地块。现在,绿地进口商品直销实体门店G-Super正在加速布点布局中;至于大金融,直接能为拿地补血。“绿地在把房地产主业向产业延伸,重产业重运营,另一方面也在强调要向获取配套资源能力上做延伸。”张玉良直言。他希望绿地能培育关联产业,甚至是形成千亿级的产业,“这是绿地的追求。”为此,就在上月,“千亿综合产业投资战略”成为了绿地2017年四大战略重点之一。大基建的快速扩张,给了绿地造千亿级产业的底气。按照2016年财报显示,绿地的大基建全年新签合同金额971亿元,同比大幅增长52%,全年成功并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业,已初步形成“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图。捷报还在陆续传来,2017年一季度,绿地成功中标杭州(楼盘)湾PPP二期项目,并先后签约河南高速公路、仪征枣林湾生态园等一批项目,新签项目总金额418亿元,同比大幅增长471%。目前正在推进的南京(楼盘)地铁5号线、杭州湾PPP一期等已落地项目已经取得节点性进展。绿地还在为自己打开一扇又一扇新的窗,特色小镇;基建PPP “大平台、大项目、大联动”;校企合作切入高成长产业。下了大功夫的调整要转型并不易,道路要走宽的背后,绿地也不得不对房地产主业做出新思考。现在,有一件事情确认无疑,绿地房地产主业的天平已经倾向了住宅。土地储备端的表现已经十分明显,绿地2016年拿下68个项目,权益建面1468万平方米,在新增的土地储备中住宅项目占比69%。在区域结构上,一二线重点城市项目占比86%。从销售结构看,住宅的比重正在赶超商办。按照中信建投的研报,2014-2016年的三年间,绿地住宅的比重分别为46%、51%-64%。商办则分别占比54%、49%-36%,呈现下降。绿地董秘办方面的总结,这正是按照市场、按照人口流动的需要,向一二线城市、向住宅为主所进行的调整。反映在全年业绩中,一线城市项目贡献了销售额占比的31%,其中上海(楼盘)地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。张玉良认为这是绿地下了大决心的调整。因为商办市场变天了。当天,他自己也向股东坦承,近两年办公楼需求下降后,绿地办公楼退单量也在增大。按照张玉良自己的介绍,自去年四季度以来,绿地在去库存和重运营两个维度上进行了强化突出。对于在建的和已建的商办项目,绿地通过市场的需求进行改变。对于资产回报率比较低的商办项目,转向运营。在控制成本上,绿地也下了大工夫。特别是对一些标准化的产品,张玉良给出了硬性指标—一定要在采购环节上降成本,提高收益,缩短开工到交付的时间。装修对产品溢价的带动,张玉良看在眼里,不过对比同行,他认为绿地住宅项目全装修比例比较低。“所以这两年里,绿地在加大全装修比例的房子。未来要实现10%-20%的数量增长。在成本控制上,通过集中采购的方式可以给消费者带来附加价值,从而进一步促进销售。”张玉良说道。加强资产回报率则是另外一方面,按照他的介绍,绿地接下来还要做办公REITs,在控制好成本后,这部分资产投资回报率有望从现在的3%达到至少5%。另外,绿地也在大规模推酒店式公寓,通过酒店式公寓的经营跟REITs变现,来解决资产回报率跟销售利润率低的问题。在股东大会上,他不忘再次为绿地未来的发展做了定调。接下来,继续深度的调整无疑还会继续,另一方面,绿地也要进入其口中的“恢复性地增长”。“这是我们自己给自己定的目标,也是政府对类似绿地一样的国有企业的要求。”张玉良向股东寻求对绿地的宽容,“绿地在地方国有企业中的增长算比较快,特别是在速度上。当然,在行业中,绿地算不上好。但我们自身在深度调整中,效益的体现也需要一定的时间。”站在新的发展阶段,绿地也向2017年小心喊话—今年土地投资预算是1100亿元,在去年的基础上仅增加50亿元。对政策嗅觉极其敏锐的绿地知晓,既谋发展,又有克制,谋定而后动才有希望在楼市大周期中胜出。一系列优化,还在绿地内部强势推行。在架构上调整已经展开。此前,一部分单一做房地产开发的事业部,变身成为了以房地产为主业,整合了“大基建、大金融、大消费”等板块的区域管理总部。其中,京津冀、西北、西南、江苏和中原五大区域管理总部,是新设立的典型。这位已经60岁的掌门人,去年开始也抓起了干部培训,并提拔了一批80后的年轻团队。他希望绿地能有一批年轻的血液注入,从而能更好推进绿地的转型。不过,另一方面,他也坦承绿地员工的薪酬在行业里面并不算高。“我们最近有30位左右的第二层和第三层级的人员离职,按照人事部提供给我的数据,平均工资上,他们的收入并不算高。”张玉良无奈说道。绿地的海水与火焰整场股东大会,张玉良和绿地管理层在各个维度给股东开出定心丸。捍卫未来的发展,捍卫绿地,在当下也显得尤为迫切。摆在小股东面前的问题是,绿地的股价正在遭受日益的严重的挑战。截至5月19日发稿,绿地股价报收每股7.38元,相比2015年上市当天的股价已经跌去了70%。而这一过程中,一系列本该对股价有刺激作用的战略合作,也显现不出效应。当天张玉良本人也向时代周报记者表达了无奈:“确实,绿地的股价麻木了一样,而那些战略合作也并不能支撑起股价,投资者好像并不买账。”一语中的。大股东对绿地股票的抛售小股东们急在眼里。典型的是平安创新资本投资(下称平安)。其通过大宗交易的方式对绿地的减持还在继续。绿地董秘王晓东向小股东给出了一笔账:从2017年以来,平安总计减持的交易额达到了32亿元。尽管平安方面处于自身战略需要,而平安的减持幅度在所有大股东中已经达到最大。而在未来12个月内,平安不排除有进一步减持的可能。糟糕的是,鼎晖嘉熙、汇盛聚智等其他几家股东也在不断出货。显而易见的是,由此未来极可能发生股东结构的改变。“我们也希望对中小股东负责。”张玉良试图释放积极的信息。据其介绍,绿地也在两方面做提升,一是绿地基本面上的价值挖掘,另一方面绿地也在和机构投资者做路演和沟通。庆幸的是,目前绿地的第一大股东依旧是格林兰,即由绿地中高层组成的合伙人。王晓东认为,在这点上和小股东们的利益是一致的。还有一大好消息即将传来。绿地此前曾在新加坡发行的房地产投资基金,在今年五一前,新加坡的金管局和监管局已经过会决议,即将拿到批文,不出意外,年内应该可以正式发行。要知道一旦成功将有望成为新加坡规模最大的信托和REITs产品。“但我还是觉得慢,我希望的是能在一个月内就能进行。”张玉良笑称。
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  • 香港楼市持续火热地王频出 政府调控再加码

    过去,多重“辣招”之下香港楼市却热度不减。要驯服楼市狂潮,香港似乎不能一味等待美联储加息,此时“辣招”再现。上周,香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%。 楼市“逆转”今年与去年的香港楼市相比,是两种完全不同的景象。“去年这个时候,店外头填满了各种劈价盘:一个又一个楼价数字被马克笔划去,标上醒目标签——机不可失、一劈再劈,再降10%等等。”在香港从事中介生意的陈先生告诉记者,“现在这种劈价盘广告很少了,那时候抄底可赚了。”的确,2016年伊始许多关于香港楼市的“坏消息”陆续传来。当时,多家机构和投资大鳄都预计在美联储加息和多重“辣招”不解除的背景下,香港房价将出现至少10%的跌幅。然而,事实并非如此。美联物业提供的香港楼价走势图显示,从2015年8月开始香港楼市就出现向下的趋势,这种情况一直持续到去年3月至4月。不过,截至今年4月,香港楼市平均呎价已经回升到11376港元,环比上升2.2%,处于历史最高水平。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,截至今年5月17日,香港一手住宅注册量达到6985宗,涉及金额已达999.7亿港元,为历来最快达到千亿港元的年份,比起纪录最快的2015年需时7个月更短。美联物业首席分析师刘嘉辉指出,今年开发商加快推盘,期间卖地地价又屡创新高,楼市气氛进一步向好,即使首季更以逾一成的溢价推盘,但依然取得理想的销售业绩,带动今年香港新盘市场表现突出。  楼市火热 “地王”相随一些房企早已将眼光瞄准香港市场,香港也在近日出现新的“双料地王”,很是撩拨了大众的神经。近日,位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地,由恒基兆业以232.8亿港元摘获,该地楼面呎价高达约5万港元,约合每平方米491853元人民币,该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。对于市场来说,这个结果是出乎意料的,李嘉诚并未能如传言般成功将美利道商地收入囊中,而是由近一两年来频繁放售香港资产的恒基兆业标得地块。高力国际亚洲区估价及咨询服务常务董事长张翘楚预计,未来项目落成后每平方英呎租金可达170至200港元。目前,香港国际金融中心一二期平均每平方英呎租金约为180港元。位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地,中标者则为合景泰富与龙湖地产联合体,地价72.3亿港元。合景泰富自与龙光地产拿下鸭脷洲地块后又再次布局港岛,携手龙湖击败了包括龙光地产在内的15家企业,龙湖地产则趁此首入香港。而启德宅地则吸引了万科、龙湖、合景泰富、深圳(楼盘)控股、龙光地产等内地房企。如此看来,内地房企对于香港宅地更有着浓厚的兴趣。其实,近来内地房企频频现身香港土地市场并多次成功抢地,引发市场关注。据香港地政总署统计,2016年5月至2017年2月期间,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价为1020.6亿港元,其中内资企业占据一半。高力国际预计,今年会有更多内地发展商赴港投地,香港将有机会在今年超越纽约,成为最受内地资金追捧的房地产市场。过去香港土地市场基本由本地家族财团主导的市场格局正在发生改变。  辣上加辣 能否奏效?为了调控楼市,香港特区政府其实早已多次出手,并在去年11月再次“加辣”,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用,加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税,这意味着海外买家在香港置业需付高达30%的税款。今年4月,香港行政长官梁振英表示将收紧印花税条例,若一份合约购买两个以上的单位需要缴付15%印花税,以抑制楼市投机。上周,香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%。香港金管局总裁陈德霖表示,这次新措施针对两种借款人,即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下,香港的利率最终也会上升,市民置业应该量力而为。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,通过设定“供款与入息比率”,使得贷款的额度会降低,类似的做法也是针对内地房企和投资者的各类炒房炒地的行为,所以可以理解为一种金融手段层面的管控措施。当然是否会有其他资金进入香港楼市,这需要后续对于各类相对隐秘的大额交易进行查处。一直以来,内地资金被认为是推升香港楼市的主要原因之一。“香港房子的租售比远远好于深圳,短时间内我会考虑投资香港房产,即使要缴纳高额的税费。”来自深圳的陈女士准备赴港投资,但在香港再出“辣招”调控后,陈女士也表示要“缓一缓”。与过去类似,一些海外机构又开始发表“看空”香港楼市的观点。据海外媒体报道,花旗分析师Ken Yeung在报告中表示,香港金融管理局最新宣布的调控新政将足以冻结住宅市场。随着下半年住宅市场进入淡季,加之新房可售资源充足,预计新政将标志着香港房价见顶,并维持香港房价2017年下跌15%的预期。瑞信发表报告表示,金管局在短期内再推新招令人意外,但香港特区政府将在需要时限制杠杆程度,包括限制银行放贷及买家借贷,香港二手市场以及外国人等人群将最受影响,预期会令成交量减少10%。不过,过去在质疑声中香港楼市仍一路向好,这次的结果又会如何?
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  • 河北第4市!保定明起升级楼市限购政策

    5月22日,河北保定(楼盘)根据省政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,出台相关意见,加强房地产市场管理。此前,承德(楼盘)、秦皇岛(楼盘)、唐山(楼盘)相继升级楼市限购政策。以下是全文保政发〔2017〕14号莲池区、竞秀区人民政府,高新区管委会,市政府有关部门,有关单位:为切实维护房地产市场调控成果,保持房地产市场持续、平稳、健康发展,保障雄安新区建设顺利实施,根据河北省人民政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(冀政办字〔2017〕45号),提出如下意见:一、严格居民限购措施(一)非本市户籍居民家庭在主城区(主城区系指莲池区、竞秀区和高新区)购买首套住房(含新建商品住房及二手住房,下同)时,须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。(二)暂停向拥有主城区2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售主城区住房。二、严格商品住房公积金贷款管理暂停办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务。三、严格商品住房价格管理对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目,市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。销售过程中严禁调整备案价格。四、严格商品住房交易管理(一)未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或变相收取任何价金,不得参加任何展销活动。(二)对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目,商品住房由公证机构现场摇号销售。(三)严格规范商品房预(销)售合同网签备案撤销程序,遏制投机购房或炒房行为。(四)商品住房销售时不得强制搭售车库、小房等其他服务及产品。(五)新建商品住房销售必须实行网签。违规使用自制合同文本销售新建商品住房的,以及违规私自“改名”的,视为偷税漏税、价外加价行为,由税务部门、价格主管部门负责严厉惩处,构成犯罪的,交由公安部门依法打击。(六)住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的,不得买卖。其中,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的,不得买卖。公证机构不得为违法、违规房产交易行为进行公证。违规交易或私下交易房产的,交易行为不受法律保护。(七)严厉打击房地产中介机构发布虚假房源及不实价格信息、为不符合交易条件的住房提供交易服务、侵占或挪用交易资金、诱骗消费者、没有合法营业执照、未在主管部门备案、串通开发商捂盘惜售炒卖“房号”操纵市场价格、对交易当事人隐瞒真实信息、低价收高价卖,以及从事首付贷、过桥贷及设立资金池等场外配资金融业务的违法违规行为。五、严格房地产开发管理(一)房地产开发企业在参加土地出让前,须签署诚信经营承诺书。诚信经营承诺书与成交公示一并公开。诚信经营承诺书包括履行建设程序、保证工程质量、合法预售商品房、发布真实房源信息、履行购房合同、明码标价、维护金融秩序、依法纳税、及时解决购房人诉求等内容。(二)对不遵守国家、省、市法律法规的房地产开发企业,各有关部门根据自身职责对其进行警示约谈,督促其整改落实,对无故不整改落实的列入“黑名单”;对无故不参加或借故拖延参加警示约谈的,有关部门对其违法行为从重处罚。(三)住建、国土、规划、城管执法、市场监管、物价等有关部门对纳入“黑名单”的房地产开发企业及时反馈社会信用体系领导小组办公室公开曝光。六、严格土地出让管理(一)增加保障房和商品住房用地供应,每年将保障房、商品住房用地供应计划向社会公开。加大新增住宅用地报批、存量土地盘活、旧村改造力度,充分发挥土地储备库的“蓄水”功能和调控作用,平衡住宅用地市场供应。(二)结合地块实际情况,灵活确定土地竞价方式,包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。土地出让成交价格由市公共资源交易部门函告市住建、统计、物价部门。(三)自然人不得申请参加国有建设用地使用权公开出让活动。(四)房地产开发企业使用合规自有资金购地。如购地资金来源不符合要求,取消土地竞买资格或解除购地合同,3年内禁止参加土地招拍挂。七、加快审批建设进度(一)开发企业须在土地交付之日起1年内开工建设,自开工之日起3年内竣工。对因企业行为造成未动工开发满1年的,征缴土地闲置费;对因企业行为造成未动工开发满2年的,无偿收回闲置土地。(二)开发企业取得建筑工程施工许可证后,因企业行为造成3个月内既不开工又不申请延期或者延期超过2次、6个月的,施工许可证自行废止。(三)对取得土地手续的房地产开发项目,实施并联审批,开辟绿色通道,缩短办理时间,推进审批提速。(四)住建、国土部门要加强批后监管,对开发企业开工情况进行督导巡查,对未及时开工的列入重点监管对象。八、加大住房保障力度加快公租房建设分配进度,2017年底前2013年政府投资公租房完成分配90%,2014年政府投资公租房完成分配85%。加大棚户区改造力度,按时完成国家、省下达的棚户区改造任务。进一步扩大保障房的保障范围,出台引进人才住房保障政策,加大限价商品住房供应量。九、加强金融监管(一)各商业银行要加强个人住房贷款管理,对购房居民家庭首付资金来源、收入证明、已有住房数量、贷款记录、信用状况、偿债能力等进行真实性审核;对未办理商品房预售合同登记备案手续的商品住房,不得办理商业性个人住房贷款;对具有投资、投机性特征的购房人进行限制,避免金融资本参与;对存在违法违规行为的房地产开发企业和中介机构,停止新发放开发项目贷款。市金融办、人民银行保定中心支行、银监会保定监管分局加强对各商业银行的指导、监督与检查。(二)在购买土地、项目建设、房屋销售等环节,市金融办牵头,对非法集资、融资、民间借贷、吸收社会公众资金进行开发、建设、销售的行为进行认定,涉嫌犯罪的,移送公安部门查处;不够立案条件的,由行业主管部门依法依规处置。十、加强市场监测市住建部门牵头,市物价、统计部门配合,及时监测市场动态,协助市政府做好价格预警信息发布工作。每个月3日前,市住建部门上报上月已办理预售新建商品住房月销售情况,市物价部门上报新建商品住房价格备案情况,市统计部门上报新建商品住房销售均价情况。房地产开发企业要及时准确向有关部门提供住房价格信息。十一、加强房地产市场舆论引导各有关部门要加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题。新闻媒体、网络平台对房地产销售情况应客观宣传,正确引导社会舆论。相关主管部门应严控媒体、商家炒作房价行为,稳定市场预期,对利用各种公共平台散布虚假消息,制造、传播谣言的,坚决予以查处。对房地产中介机构发布虚假房源信息的,市住建部门暂停其代理项目网签备案。政策执行过程中涉及购买新建商品住房、二手住房的时间,均以住房合同网签时间为准。《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》(保政发〔2017〕6号)与本意见有冲突的,以本意见为准。本意见自2017年5月23日起实施,适用范围为莲池区、竞秀区和高新区。各县(市)、清苑区、满城区、徐水区人民政府及白沟新城管委会要参照主城区做法,结合当地实际,制定切实可行的房地产市场管理意见。保定市人民政府2017年5月21日
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  • 楼市调控需“顶配大招”更要长效机制

    据报道,近段时间,中国已有超过30个城市出台“购房后一定时间内不允许上市交易”的“限售”措施,河北保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年。由于这记调控重拳能“抽走”楼市流动性、短期内冻结交易,业内人士也将之视为釜底抽薪的“顶配大招”。毫无疑问,这样的“顶配大招”,通过限制住房交易后的再次转让,可以明显打击投机和投资需求,使得房地产的投资属性降低,增加住房持有成本,影响短期获利的可能性,同时也防范资金快进快出,对于加杠杆的投资者来说,风险会越来越大,确有釜底抽薪,不给“炒房”一丝抬头机会之效。但同时,“顶配大招”并非尽善尽美,而且误伤一些正常的交易需求。如有的业主急需资金,要变卖房产时,就可能难以如愿。经济学家马光远更是认为,采取如限售等极端的办法调控,表面上达到了效果,但事实上对房市未来的发展和长期的预期并没有太大好处。这说明,实施楼市调控,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,既需要“顶配大招”,更需要建立在对市场和政策长期预期的基础上,不能把市场上的投资行为“赶尽杀绝”。事实上,限售看似“顶配大招”,其实同限购、限价一样,都是一些临时性调控举措。其优点是,措施出台比较快,手段比较灵活,大多也能取得立竿见影的效果。但弊端很明显,不能从根本上解决问题。因此,要使楼市走势明朗,给公众和市场一个明确而稳定的预期,就需要出台长效机制来取代临时措施。现在的问题是,虽然有关部门早就声称,目前国家正在抓紧时间,紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制,成熟的时候可以付诸实施。舆论也多番呼吁出台长效机制。但时至今日,所谓长效机制仍旧“只闻楼梯响不见人下来”。其中遇到了什么“难题”或“干扰”不得而知,但可知的是,建立楼市调控长效机制,关键在于立法,即涉及房地产方方面面的改革,必须以法律法规的形式固定下来,而不是充满变数的一般性政策。这涉及财税、金融、土地等方面,需要全国步调一致,而不是任凭各地自行其是。更可知的是,长效机制早一天建立,就能早一天给公众和市场一个稳定而明确的预期,进而有助于挤出泡沫,促进市场健康平稳发展。
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  • 规范住房租赁市场让租房不再糟心

    住建部日前公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,意见稿提出,承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外;住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;鼓励出租人与承租人签订3年以上租赁合同……对承租人也进行了约束:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。这是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规,出台这样的法规有着极强的现实需求。仅以住房租赁来说,一者,随着房价持续攀升,居民购房压力越来越大,住房租赁需求也就越来越旺盛。数据显示,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,主要是外来务工人员、新就业大学生等。也有数据显示,在一线城市中,近六成住户都在租房。相信在未来,租房居住的人口数量将持续上升。二者,住房租赁市场秩序不够规范,监管制度不够完善,承租人的权益得不到保障。有的出租人要求承租人按季或年度支付房租,加大了承租人的经济负担。比如,租赁市场普遍采用“押一付三”甚至“押一付六”,让房租高企城市的租房者感到“压力山大”,押金还可能被房东以各种原因不退或少退。此外,随意涨房租、强制驱逐承租人等现象也并不鲜见,严重损害承租人的权益。此番意见稿明确,承租人应当按月支付租金,出租人不得单方面提高租金,出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人收回住房等等,无疑是在构建一种新型住房租赁关系——让强势房东和弱势租客处于相同的法律地位,享有同样的法律权利,有助于改变住房租赁市场无法可依的局面,也有助于住房租赁市场走上规范化、法治化的道路。规范住房租赁市场,对楼市火热也会产生抑制作用。很多人在年纪轻轻时就急着买房,一部分是“有房才有家”的传统观念使然,另一部分则是因在租房时被房东涨价撵人、无奈搬家、找不到合租对象等糟心事整怕了。实际上,“此心安处是吾乡”,只要租房能实现租得好、住得下、住得久,能够达到家的效果,而不是常常受“欺负”,相信不少人乐于长期租房,不一定会急于购买产权房。所以,出台专门的管理条例有助于建立购租并举的住房制度。当然,住房租赁有“法”可依,还得有“法”必依。必须强化地方政府责任,加强住房租赁市场监管。拿房租来说,上述意见稿规定,地方政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金。此规定若落实到位,房租没有统一管理措施和定价标准的问题,必将有所改观。
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  • 住房公积金缴存、贷款倒挂:低收入职工缴存占比大 贷款占比低

    “要想得优惠,你得先有足够的本钱。”谈到自己在北京(楼盘)买房的经历,李先生向《每日经济新闻》记者感慨,“上班第一个月就开始交住房公积金,本以为用公积金贷款能便宜点,没想到在一套房动辄四五百万元的北京,减去公积金贷款120万元的最高限额后,剩下的钱仍然付不起,无奈还是只有走商业贷款的路子。”去年以来,部分城市降低公积金贷款最高额度,低收入群体通过公积金贷款买房的门槛也随之增加。当前,公积金缴存的主要群体和通过公积金贷款购房的群体明显分化。《每日经济新闻》记者梳理发现,广东、北京、上海(楼盘)等地,住房公积金缴存职工中,低收入群体占到六成左右,但是使用公积金贷款职工中,低收入群体仅占三成左右。与之对应的是,中等收入群体在缴存中占比低,但在贷款中占比高。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平告诉《每日经济新闻》记者:“在三四线城市公积金贷款额度还基本能满足购房者需求,但在一二线城市中,公积金贷款最高额度与房价不匹配的现象更为明显。”案例:公积金贷款买房遇尴尬在近年房价上升的背景下,以支持中低收入群体住房需求为主要目的的住房公积金,面临难以适应低收入群体贷款的尴尬。在购房时享受低贷款利率无疑是职工缴纳住房公积金时最大的期待。然而,对部分房价较高城市中的存缴职工来说,公积金可贷额度不足、对购房支持力度不够等问题让公积金的作用打了折扣。目前在北京,个人公积金贷款首套房贷款的最高额度为120万元,二套房贷款的最高额度为80万元。在上海,购买首套住房,借款家庭1人参与贷款的住房公积金可贷金额为50万元,2人以上参与贷款的,住房公积金可贷金额为100万元。李先生在2016年初购买了北京大兴区西红门一处房子,房子当时总价是277万元。他告诉记者,当时集全家之力凑了100万元首付,如果通过公积金贷款最多贷120万元,其余57万元就需要商业贷款,但是这种组合贷款走流程的时间可能要3个多月,纯商业贷款1个月就能批下来,所以最后全部走的商业贷款。“住房公积金对我来说就是零存整取,没得到贷款上的好处。而且利息还比存银行低。现在周边房子基本都涨到了400多万了,但北京公积金贷款的额度还停在2015年120万元水平没变。对还没买房的低收入者来说,公积金贷款更像是"鸡肋"。”李先生对《每日经济新闻》记者表示。  现状:低收入群体贷款占比低当前,从人群结构来看,住房公积金缴存主体和贷款主体出现明显倒挂现象。从全国整体状况来看,住建部等发布的《全国住房公积金2015年年度报告》也显示,2015年缴存职工中,低收入群体占49.81%,中等收入群体占44.12%,高收入群体占6.07%。贷款职工中,低收入群体占36.61%,中等收入群体占57.43%,高收入群体占5.96%。上述报告中,低收入指收入低于上年当地社会平均工资,中等收入指收入介于上年当地社会平均工资1倍(含)~3倍之间,高收入指收入高于上年当地社会平均工资3倍(含)。叶剑平对《每日经济新闻》记者表示:“公积金制度的目标是要解决中低收入群体的基本住房需求,但目前来看,低收入群体获益较少。”在北京、上海和广东,上述现象更为明显。2016年,北京、上海、广东公积金缴存中,低收入人群分别占比53.1%、57.44%和68.99%,但是在住房公积金个人贷款中,上述三地低收入群体只占到30.6%、35.36%和26.64%。广东省的报告还显示,职工贷款所购住房套数中,90(含)平方米以下占38.76%,90~144(含)平方米占51.83%,144平方米以上占9.41%。有业内人士评论认为,广东住房公积金贷款中用于购买90平米以上住房占比过半,意味着公积金贷款主要流向中高收入群体改善型居住需求,用于低收入群体的基本居住需求相较偏低。  改革:缴存比例或“限高保低”在国务院发布的《国务院2017年立法工作计划》中,修订住房公积金管理条例被纳入全面深化改革急需的项目,由住建部起草。从此前住建部起草的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》来看,修订内容涉及对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”,放宽提取条件,增强资金流动性等,缩短提取和贷款审批时限等。方正证券(601901,股吧)房地产首席分析师夏磊认为,虽然《条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况,但却不能解决首付款的问题,由于公积金的存缴比例是和收入呈正相关关系的,即收入低、公积金存缴额就低,所以在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限,这一点,并不会因为条例的修订而改变。在叶剑平看来,要解决低收入群体的住房需求,仅通过住房公积金制度是有难度的,在金融方式中,可以针对低收入群体有贴息、补息等支持措施,更重要的是在金融措施之外还需要政府通过经济适用房、廉租房、发展租赁市场等方式满足低收入群体住房需求。另外,对低收入群体来说,如果无法通过公积金贷款享受到低利率的好处,况且与银行存款利率相比也没有优势,缴纳公积金不免有得不偿失之感。“现在公积金改革的方向之一是要增加公积金使用渠道,提高使用、提取便利性。特别需要重视通过多种渠道保证低收入群体的福利。”叶剑平对《每日经济新闻》记者表示。
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  • 广州增城热门地块底价成交 楼面价仅8007元

    备受瞩目的广州增城新塘地块最终“0溢价”成交。5月22日,广州市讯珑投资管理有限公司以8.23亿元底价拍得增城新塘镇塘美村后底山地块,折合楼面地价8007元/平方米。若扣除配建22724平方米的安置物业,其楼面价为10280元/平方米。国家企业信用信息公示系统显示,广州市讯珑投资管理有限公司股东分别为自然人黄文雄以及企业法人广东中海联投资有限公司。中海联官网显示,目前已在增城获取新塘智汇城项目。据《每日经济新闻》记者了解,与新塘塘美村地块一同挂牌的荔城地块,最终被融信以11.76亿元+3600平安置房+55%自持面积拿下,扣除配建面积,折合楼面价为15721.29元/平方米。距离塘美村地块3公里位置,今年3月出让的章陂村A17013地块,最终被招商地产以43.5亿元+8.46万平配建面积斩获,折合楼面价高达20195元/平方米。推迟出让的新塘塘美村地块位于新塘板块,是增城离广州市区最近的板块,新塘地理位置占优,地块却迎来底价成交。中原地产广州项目部总经理黄韬接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,增城此次土地出让释放了土地市场降温信号,开发商正确认识调控态势和市场趋势,预计未来广州土地市场将是一个逐渐理性的过程。数据显示,近年,增城房价与地块呈现快速上涨的态势。2015年,增城土地价格在4000元/平方米左右,到2017年,多宗地块价格突破2万元/平方米大关,高价地频出,最高地价达2.4万元/平方米,地价上涨5倍之多。房价方面,2015年5月29日,增城撤市设区,房价迅速步入万元时代,目前部分楼盘价格突破两万元关口。2015年、2016年成交量占据广州各区成交榜榜首。距离广州市区较近的新塘板块涨幅领先。克而瑞数据显示,2013年,新塘均价为8187元/平方米,排除限价因素,2017年均价涨到了12661元/平方米,涨幅达到55%。
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  • 香港楼市持续火热 政府调控再加码

    过去,多重“辣招”之下香港楼市却热度不减。要驯服楼市狂潮,香港似乎不能一味等待美联储加息,此时“辣招”再现。上周,香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%。楼市“逆转”今年与去年的香港楼市相比,是两种完全不同的景象。“去年这个时候,店外头填满了各种劈价盘:一个又一个楼价数字被马克笔划去,标上醒目标签——机不可失、一劈再劈,再降10%等等。”在香港从事中介生意的陈先生告诉记者,“现在这种劈价盘广告很少了,那时候抄底可赚了。”的确,2016年伊始许多关于香港楼市的“坏消息”陆续传来。当时,多家机构和投资大鳄都预计在美联储加息和多重“辣招”不解除的背景下,香港房价将出现至少10%的跌幅。然而,事实并非如此。美联物业提供的香港楼价走势图显示,从2015年8月开始香港楼市就出现向下的趋势,这种情况一直持续到去年3月至4月。不过,截至今年4月,香港楼市平均呎价已经回升到11376港元,环比上升2.2%,处于历史最高水平。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,截至今年5月17日,香港一手住宅注册量达到6985宗,涉及金额已达999.7亿港元,为历来最快达到千亿港元的年份,比起纪录最快的2015年需时7个月更短。美联物业首席分析师刘嘉辉指出,今年开发商加快推盘,期间卖地地价又屡创新高,楼市气氛进一步向好,即使首季更以逾一成的溢价推盘,但依然取得理想的销售业绩,带动今年香港新盘市场表现突出。楼市火热“地王”相随一些房企早已将眼光瞄准香港市场,香港也在近日出现新的“双料地王”,很是撩拨了大众的神经。近日,位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地,由恒基兆业以232.8亿港元摘获,该地楼面呎价高达约5万港元,约合每平方米491853元人民币,该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。对于市场来说,这个结果是出乎意料的,李嘉诚并未能如传言般成功将美利道商地收入囊中,而是由近一两年来频繁放售香港资产的恒基兆业标得地块。高力国际亚洲区估价及咨询服务常务董事长张翘楚预计,未来项目落成后每平方英呎租金可达170至200港元。目前,香港国际金融中心一二期平均每平方英呎租金约为180港元。位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地,中标者则为合景泰富与龙湖地产联合体,地价72.3亿港元。合景泰富自与龙光地产拿下鸭脷洲地块后又再次布局港岛,携手龙湖击败了包括龙光地产在内的15家企业,龙湖地产则趁此首入香港。而启德宅地则吸引了万科、龙湖、合景泰富、深圳(楼盘)控股、龙光地产等内地房企。如此看来,内地房企对于香港宅地更有着浓厚的兴趣。其实,近来内地房企频频现身香港土地市场并多次成功抢地,引发市场关注。据香港地政总署统计,2016年5月至2017年2月期间,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价为1020.6亿港元,其中内资企业占据一半。高力国际预计,今年会有更多内地发展商赴港投地,香港将有机会在今年超越纽约,成为最受内地资金追捧的房地产市场。过去香港土地市场基本由本地家族财团主导的市场格局正在发生改变。辣上加辣能否奏效?为了调控楼市,香港特区政府其实早已多次出手,并在去年11月再次“加辣”,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用,加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税,这意味着海外买家在香港置业需付高达30%的税款。今年4月,香港行政长官梁振英表示将收紧印花税条例,若一份合约购买两个以上的单位需要缴付15%印花税,以抑制楼市投机。上周,香港金融管理局宣布推出3项新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%。香港金管局总裁陈德霖表示,这次新措施针对两种借款人,即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下,香港的利率最终也会上升,市民置业应该量力而为。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,通过设定“供款与入息比率”,使得贷款的额度会降低,类似的做法也是针对内地房企和投资者的各类炒房炒地的行为,所以可以理解为一种金融手段层面的管控措施。当然是否会有其他资金进入香港楼市,这需要后续对于各类相对隐秘的大额交易进行查处。一直以来,内地资金被认为是推升香港楼市的主要原因之一。“香港房子的租售比远远好于深圳,短时间内我会考虑投资香港房产,即使要缴纳高额的税费。”来自深圳的陈女士准备赴港投资,但在香港再出“辣招”调控后,陈女士也表示要“缓一缓”。与过去类似,一些海外机构又开始发表“看空”香港楼市的观点。据海外媒体报道,花旗分析师Ken Yeung在报告中表示,香港金融管理局最新宣布的调控新政将足以冻结住宅市场。随着下半年住宅市场进入淡季,加之新房可售资源充足,预计新政将标志着香港房价见顶,并维持香港房价2017年下跌15%的预期。瑞信发表报告表示,金管局在短期内再推新招令人意外,但香港特区政府将在需要时限制杠杆程度,包括限制银行放贷及买家借贷,香港二手市场以及外国人等人群将最受影响,预期会令成交量减少10%。不过,过去在质疑声中香港楼市仍一路向好,这次的结果又会如何?
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  • 保定:商品住房取得房产证后未满十年不准买卖

     记者22日从保定市政府获悉,自5月23日起,保定市主城区要求对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的,不得买卖。  保定市出台的《关于加强房地产市场管理的意见》规定,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的“双限双竞”模式取得土地的房地产项目,市价格主管部门直接按照限定的房价或竞地的房价进行价格备案。销售过程中严禁调整备案价格。  同时,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地的房地产项目,商品住房由公证机构现场摇号销售。公证机构不得为违法、违规房产交易行为进行公证。违规交易或私下交易房产的,交易行为不受法律保护。  此外,房地产开发企业在参加土地出让前,须签署诚信经营承诺书。诚信经营承诺书与成交公示一并公开。诚信经营承诺书包括履行建设程序、保证工程质量、合法预售商品房、发布真实房源信息、履行购房合同、明码标价、维护金融秩序、依法纳税、及时解决购房人诉求等内容。
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  • 30城开启限售模式 楼市去杠杆继续深入

    日前,保定(楼盘)规定最新挂牌的2017-030号土地所建项目在购房者取得不动产权证之日起10年内不得买卖的消息震惊业界。从限售政策发展轨迹来看,自今年3月厦门(楼盘)首次开启楼市限制交易的先例后,不少城市陆续加入这一限售队伍。截至目前,出台限售政策的城市已经超过30个城市,包括成都、厦门、福州(楼盘)、青岛(楼盘)、保定、北京(楼盘)(保定、北京均为部分限售)等。在限购限贷限价之后,“限售”已成为楼市新一轮调控升级的重要手段。不过,这些城市目前出台的限售政策绝大部分只是规定自取得产权证书后2-3年内限售,而如保定2017-030号土地限售10年的情况则实属罕见。中原地产首席分析师张大伟表示,限售事实上就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售下一步有可能继续向上海(楼盘)、苏州(楼盘)等其他城市扩散。同策咨询研究部总监张宏伟认为,设置限售期主要产生四方面作用:首先,可以将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的楼市投资投机炒作行为,起到抑制投资投机的作用,使当前的楼市降温;其次,为楼市后续政策调整争取更多的时间,尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施,比如房地产税立法、不动产登记等等;第三,锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让它交易,不让它出现贬值,防止由于房价下降而给银行带来风险;第四,美国进入加息通道后,国内资本外流明显,楼市“限售”政策出台后,这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内,防止了资金外流,也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。张宏伟认为,从调控政策来看,从去年10月份计算,本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下,市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年。在下行调整周期内,市场将给个人投资投机者与银行带来最直接的风险,并间接影响投资渠道及宏观经济的基本面。从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应将结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场,分别是“加杠杆”入市的“散户”、运营状况不佳的私营企业主、特定需求的群体(如置换类需求、部分海外移民)。张宏伟说,限售使楼市投资、投机客不能用“快进快出”的方法实现获利或避险需求,房产成为真正意义的“不动产”。待楼市长效调控机制相关措施在未来2-3年(与限售期限基本重合)完成之际,对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策很可能也会颁布和实施。楼市正在进入去投资、去投机的时代。
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  • 调控仍在收紧 北京5月第三周供需依旧低迷

    5月第三周成交依然低迷,调控仍在收紧据亚豪君岳会统计数据显示,5月第三周(5月15日-5月21日)北京(楼盘)商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交579套,环比减少41套,成交面积9.16万平方米,环比增加16%。与此同时,上周北京商品住宅成交均价45529元/平方米,环比上涨7%。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,自调控之后北京住宅市场成交持续处于低迷状态。北京自3月份新政出台之后,各类“查漏补缺”的措施仍在陆续出台,近日又要求配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。而从环京来看,近期河北保定(楼盘)在土地出让当中规定,购房者取得不动产权证后10年内不得买卖,这一规定也被称为“最严土地新规”。由此可以看出,从全国范围内楼市政策收紧趋势仍在延续,而“候补”政策也依然充裕,严厉调控政策的打压下,年内楼市的低迷状况难现转机。5月第三周仅1盘入市,供应难现突破从供应情况来看,5月第三周北京住宅市场仅有北京壹号庄园一个项目入市,共新增住宅产品220套,环比减少41套,预售许可面积3.3万平方米,环比增加10%。从5月份取证情况来看,去年5月北京共有12个住宅项目取得预售许可,可提供住宅产品3751套,而今年5月截止21日仅有5个项目成功取证,仅新增住宅产品仅954套。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,5月原本应已逐渐进入供应旺季,但今年的特殊紧缩环境使得供应始终无法发力,而随着调控政策的不断延展,今年整体市场供应也难以出现太大突破。从5月取证的5个项目价格情况来看,其中北京壹号庄园与阳光城(000671,股吧)京兆府领证价格均在57000-79000元/平方米之间,翡翠公园在54000-79000元/平方米之间,而远洋天著春秋与泽信公馆则分别为75000元/平方米及77000元/平方米左右。虽然受到预售价格管控的限制,取证项目价格基本都在8万元以内,但是大部分也都处于7万元-8万元之间的价格段。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,近两年高价地的垄断使得中高端项目已成为新房市场的主力,而这部分项目受制于资金成本的压力,推盘意愿相对更加强烈,因此这类中高端产品仍将在中长期内占据市场供应的主导。5月第三周北京商品住宅成交套数TOP10:
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  • 武汉地铁21号线站点公布 10号线或2020年通车

    武汉轨道交通21号线,即武汉轨道交通阳逻线,为连接汉口和新洲阳逻的地铁线路,起点接3号线后湖大道站,终点新洲区金台站,线路长度为35公里,设车站16座。16站站名分别为:后湖大道站、百步亭花园路站、新荣客运站(新荣站)、幸福湾站 (黄埔新城站)、朱家河站、谌家矶站、青龙站(武湖大道站)、高车站(梅教街站)、武湖站、沙口站、军民村站、武生院站(武生站)、阳逻站(平江路站)、阳逻开发区站、施岗站、金台站。备注:括号内为建设站名,没有括号的运营站名和建设站名一致。在武汉多个远城区中,新洲的各项发展仿佛都不温不火。除了前几年因教育声名鹊起之外,仿佛谈到新洲,人们再难想到其他。那么,除了创造“神话”的新洲教学质量,新洲还有哪些发展值得人注意呢?在新洲暂未通地铁的情况下,从新洲前往武汉中心城区大约需要花费1.5个小时乘坐城际大巴车才可抵达。好在,通往新洲的轨道交通21号线已经在2015年破土动工,且根据最新进度,预计今年年底就能通车。轨道交通21号线途径江岸区、黄陂区和新洲区,共设15站,其中6站在新洲区内,将缩短从新洲西侧到武汉主城区的时间,尽管如此,21号线能解决新洲与主城区往来的范围还是非常有限。10号线也来了!预计2020年正式通车10号线起于常福,终点至施岗站,线路长87.6km,设站37座。地铁10号线一期站点设置:沌口万家湖(换乘16号)→宝钢华中公司(沌阳大道江城大道交汇处换乘规划中的17号)→江城大道南太子湖(换乘6号线)→江城大道四新南路→江城大道四新大道交汇处(换乘11号12号线)→江城大道墨水湖站→江城大道五里墩(换乘4号线)→琴台大道龙灯堤→硚口路京汉大道(换乘1号线)→建设大道宝丰一路→武汉商务区(换乘3号7号)→云飞路(换乘3号)→汉口火车站南广场(换乘2号)→发展大道唐家墩交汇处(换乘6号)→发展大道竹叶山(换乘8号)→发展大道二七路(换乘3号)→解放大道转车楼路口(换乘1号)→周大福金融中心【707超高层旁下穿长江去武昌铁机路】→和平大道铁机路口(换乘5号)【左转弯穿过武汉理工大学余家头校区】→友谊大道园林路口(换乘12号钢都花园站)→友谊大道建设一路交汇处站→友谊大道工业路仁和路交汇处【友谊大道工业二路口右转弯】→团结大道涂家墩站【靠近和平派出所、穿过团结大道左转弯 穿过绿化公园】→天兴洲绿岛小区→杨春湖路(换乘4号杨春湖站)→武汉火车站
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  • 中国一线城市的房价会降吗?一文读懂

    一线城市的房子贵不贵?当然贵了,公司里刚入职的90后就跟我说,在深圳买房500万是个起步价,首付三成150万,贷款350万,就算选择30年,每个月也要还一万七。先不说我能不能凑齐这150万的首付,就算凑齐了,我一个人怎么可能还的起1.7万一个月的房贷呢?就算我找个女朋友,一个月还1.7万,意味着两个人根本没有任何生活水平可言。500万在深圳买房子,确实就是个起步价,房子主要是地段,学位两大核心属性,另外是小区环境和物业等等,随着生活水平的提高,小区环境和物业所占的因素也越来越重要。500万这个价格如果买三房的话,是不可能有什么好学位的,也不可能是好地段,也就是一个核心属性都不沾边,要想买个地段还可以的,至少得到700-800万,如果想学位好又地段好,那900万,1000万以上是肯定的。龙岗远离市区,有的人觉得龙岗那边有的学校学位还不错,就把房子买龙岗,只是就连龙岗好学位的三房,起步也要五六百万,付出的代价是每天上下班三个小时在路上。从这个角度看,深圳的房子真贵,而且现在深圳处于严厉限购的阶段,深户两套,非深户一套,深户买第二套房要七成首付。即使名下一套房也没有,只要有过贷款记录,首付也要五成,这么贵的房子,限购又这么严厉,想必应该没什么人能买得起了吧?然而,应该没什么人能买得起房了,只是我们的理论推断,我们还得从实际出发。好房子永远稀缺不管怎么限购,好房子永远是稀缺资源,从某种程度上说,限购不能从根本上改变供求关系。发生在5月份的事,确切的说是上周的事情。朋友来深圳十余年,想买个110平-120平的大房,不求好学位,找了许久找到一个小区房主,大概不到110平,均价6万多一点,比市场价要低,朋友心想现在严厉限购,房市成交也不如去年,肯定还可以有砍价空间,于是砍价10万,房主当场拒绝。晚上回家,中介打电话来,说这套房子价格真的很优惠,先后有十几个客户和房主在谈价格,建议我朋友不要砍价,立即签署。朋友想这肯定是中介的套路,今年限购这么严,怎么可能有十几个人看中同一套房子,明明查了成交量比去年下滑了这么多,坚持砍价10万。第二天,中介电话说,房主看到买房咨询的人多,一夜抬价30万,并且当天已经顺利成交。朋友目瞪口呆,即使在限购的形势下,一个价格还不错的房子仍然这么火爆!朋友和我说起这事,我第一个想法是,深圳现在限购这么严厉,连有贷款记录名下无房也得五成首付,怎么还有那么多人700万的房子像抢白菜一样?哪来这么多有钱买房的人?第二个想法是,如果不限购,深圳的房价会怎样?产业升级催生更多中产由深圳一家企业2017年配股想到的,中国在产业升级中不断产生新的中产阶级。我在之前的文章里面写过,集成电路这个工业品的进口占了我国工业品进口总额的五分之一,如果去掉低端工业品,集成电路的进口额占到了中高端工业品进口的30%以上,是我国未来十年产业升级的重中之重。我们用的手机上面,指纹识别芯片部分,深圳的汇顶科技是国内做的最好的公司之一,2016年实现销售收入30.79亿元,增长175.04%;净利润8.57亿元,同比增加126.46%。2017年5月9日,汇顶科技宣布了其员工持股计划,619名员工获得股份(汇顶科技员工总数约937人),占比公司总人数约66%。其中两个高层各分得15万股,其余617名中层管理和核心技术人员分得1010万股,平均每人1.637万股。而汇顶科技的实际股票价格为大约97元左右。也就是说,600多名员工平均每人获得接近160万人民币的股票,减去员工需要出钱买的部分(公司员工需以48.39元的价格购买公司股票,),每人实际获得了80万人民币的收益。股票是分四次解禁的,员工要等到2020年才能完全解禁销售,汇顶制定的销售限制也很宽松,2020年收入和利润比2016年增长40%,这对他们来说很容易达到。为什么很容易达到?汇顶2017年一季报,实现营业收入7.31亿元,同比增长90.21%;净利润1.75亿元,同比增长150.04%。也就是说,汇顶的员工到了2020年,即使汇顶股票这四年一分钱不涨,即使这四年一分钱不分红,至少每年可以有20万人民币的股票收益,这是相当可观的。600多人背后就是600多个家庭,汇顶所在的芯片行业薪资是比较高的,年入15-20万或者以上并不困难。我们就保守的按照15万年收入好了(实际上我认为肯定不止),加上股票的收益,意味着汇顶员工年收入上看35万以上。这还是保守的算法。买房就是竞赛,深圳市虽然有1041万套住房,但是绝大部分是农民房和工厂自建房,真正高质量的商品房只有100多万套,而深圳有一千多万人。以2013年的数据为例,深圳市住建局在官网发布的《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》(公开征求意见稿)指出:根据2013年住房调查,全市住房总量为5.2亿平方米、1035万套。其中,商品房约128万套;政策性保障性住房约34万套;单位及个人自建住房,约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房,约650万套间;工业区配套宿舍及其他168万套间。2014年—2016年深圳市新房成交量依次为4.2万套,6万套,4万套,这意味着三年新建的商品房也仅仅是14.2万套,加上128万,目前深圳市商品房也仅有142万套左右,这也是深圳市住宅成交主要是二手房的原因,新房少啊。1000多万人竞争142万套住宅,在一线城市买房是一个竞赛,买房就是和别人竞争,如果别人的收入比你多,那么意味着在买房竞赛里面,你就落在了后面。除了芯片设计以外,还有上海和北京的芯片制造业,还有更上游的半导体设备制造业和半导体材料制造业等等。例如上海的高科技企业中微半导体设备制造,今年预计收入会增长70%以上。整个中国的集成电路产业现在自给率不到10%,而8年后的2025年要达到40%--70%,这意味着整个产业要增长4倍到7倍,未来8年必将有大量工程师,市场人员,项目管理人员从集成电路产业收益,像汇顶员工一样获取高收入,迈入中产阶级行列。中国正在升级的又岂止是集成电路产业?,以炙手可热的人工智能为例,近几年,尤其是Alphago出名以后,国内人工智能薪资处于虚高的状态。新闻一:人工智能人才遭疯抢刚毕业的AI博士年薪近百万“这家公司给了张潇不错的薪酬:50万年薪加期权,还提供一套住所。但在张潇眼里,像他这样名校计算机研究生毕业,再有从事人工智能工作经历的,这个报酬只是目前基本行情。”有知名互联网企业AI工作经验的海归,薪酬甚至会高两三倍。“打开专业互联网高端招聘平台拉勾网,几十个人工智能岗位虚位以待,月薪标注从1.5万到6万,令人垂涎。” “这类招聘只能说明一个大致状况,事实上很多年薪数百万的岗位并不会被发布出来。”上述在BAT任职的高级HR向钱报记者透露,“人工智能是今年公司薪资预算增长最快的领域,涨了三分之一都不止,并且还在一路飙升。”新闻二:大数据揭秘:AI工程师真的能拿到百万年薪吗?用腾讯云爬虫抓取国内几个主流招聘网站关于AI职位的薪资,231份招聘要求中,工作年限大部分要求仅为1-3年,占比为62%,然而薪资在30万以下的职位只有24个,占比仅为10.4%,薪资主要集中在30-60万之间。新闻三:最昂贵的创业:人工智能抢人大战为了抢夺人工智能人才,李开复亲自上阵。应届毕业生的招聘季,更是一场公司之间的隔空对决。不只是钱,创始人光环、邀请候选人参观等等,所有能打的牌都要掷出来。三轮面试过后的一个早晨,清华计算机硕士毕业生杜萧在宿舍里跟李开复聊了微信。“跟开复那段对话特别逗,因为有的候选人不相信真的能跟他本人对话,一开始他为了证明身份还特意发了段语音。”去年秋天创新工场AI工程院成立后一直在大规模招聘。为了给工程院抢人,HR负责人Kellie动员李开复亲自出马,跟重点候选人沟通。去年他亲自跑了好几场高校宣讲会。“人很难招,就算是应届毕业的候选人,也都沟通多次才能敲定,现在三顾茅庐根本不算什么。”Kellie说,这就是今年的行情。“为了抢人,在学生毕业前一年,公司们就去了。”我们是一开始标准就比较高地做筛选,但也看到有的公司是整个包圆回去,再慢慢淘汰。阿里云人力负责人缪伟告诉36氪。根据Boss直聘提供给36氪的数据,跟人工智能相关的数据服务行业,是今年公司薪资预算增长最快的领域,涨幅相比去年同期达到41.9%。某一线院校计算机系的毕业生透露,“年薪25w不算高,30w左右正常,外企会高一些,35w至40w。创业公司普遍30w左右,还有期权。”互联网猎头公司Imatch talent创始人Roger颇为感慨,十年前他从北大智能科学系硕士毕业时,市场上开出的月薪是8千到1万,就算是微软亚洲研究院这类最顶尖的企业,年薪也不过12w至15w。相比之下,如今人工智能方向毕业生薪酬,即使不算股票和期权,现金也已经涨了两三倍。创新工场AI工程院的高级技术经理吴杰,2004年毕业求职时,都不敢说自己的专业是“人工智能和模式识别”,“说了担心找不到工作,那时候火的是企业计算、Java”。但现在,据一位AI领域创业公司的技术人士说,“毕业三年、能把深度学习玩起来的工程师去今日头条,年薪开到70w至80w很正常。”资深猎头陈竞的观察也是如此:在BAT工作了两年再跳去创业公司,往往能拿到50-60w年薪,这只是不包括期权的现金部分。今年春节,上述技术人士跟在BAT任职的同学通电话,对方开玩笑说,如果你要挖我,至少1000w现金才能把我挖过去。“你看,算上薪酬和股票,他这个级别的人已经是这个身价了。”产业升级能给中国普通人带来什么改变?就以电动汽车产业为例,深圳的大型制造业企业比亚迪,其燃油车在业内是低端车形象,也因此比亚迪的薪资在深圳并不算高。然而比亚迪2016年给数万专科以上员工全员涨薪30%,并且破天荒的开始发年终奖,因为电动汽车销量暴涨,给企业带来了大量利润。对应届生向来不怎么大方的比亚迪,2016年给应届本科生的起薪涨到了6000,给应届硕士生的起薪涨到了9000左右,公司提供食堂和住宿。也就是说,即使比亚迪这样知名的非高薪企业,工作几年后年收入十几万也是很正常的事情。中国2020电动车保有量要达到500万辆,而刚刚过去的2016年全国电动汽车销量才45.4万辆,这意味着未来四年,中国电动汽车销量要翻三倍才能达到总保有量500万辆的目标,可以想象比亚迪员工的薪资继续上涨是可以期待的,除非比亚迪自己作死错失了风口。电动汽车行业涨薪的不只是比亚迪,上游的电池产业等也在猛涨,全国电动汽车电池行业都在以超高速度增长。实际上,不只是在集成电路,电动汽车,人工智能,还有自主品牌燃油车,自主显示面板,智能手机电子元器件,民用航空工业,大数据和云计算,都会在其上下游产业链不断的涌现和创造大量的财富机会。比如深圳的华星光电显示面板,显示面板就是最近七八年才在中国迅速崛起的新行业,深圳华星光电的员工就正在显示面板国产化的浪潮中受益,一年差不多14-15个月工资保底,工作三年后普遍18个月以上工资,年薪15万-20万以上非常正常。要知道这个产业以前在中国并不存在。要买房,就坚定信心想在一线城市买房,必须要坚定信心,做好付出十年甚至更长时间努力的准备。一线城市集中了全中国最优秀的人才,集中了最好的工作机会,居住在一线城市的中国人比例,只占全国人口的6%,然而以我的微信公众号粉丝为例,来自一线城市的比例竟然高达50%,因此除非家境优越,又或者另一半有钱,或者你自己年纪轻轻工资优厚,否则不要幻想毕业三四年就买得起一线城市的房子,实际上我身边大多数人都是来深圳五六年,七八年,甚至十余年后才买的房,而且是夫妻两人之力。为什么说一线城市集中了全中国最好的工作机会?中国是世界主要的手机设计和制造基地,而深圳是中国设计的主要城市,大大小小的手机方案设计公司不计其数,四五年前(请注意这个时间),我到深圳南山某手机设计方案公司面试,这家公司的名字我甚至之前都没有怎么听过,去面试也就是想多看看市场情况,这家公司的负责人面试过后,直接告诉我,公司的市场人员,年薪都在二十多万以上,上一年十几个市场人员年终奖发了三百万。这个数字让我咂舌,大大出乎我的意料,至今记忆犹新,因为这是家我之前都没听过名字的公司,专门给海外的客户做手机ODM.同样大概四五年前(具体时间记不清了),也有猎头打我电话,说有个公司叫大疆,薪资很给力,推荐了几个人薪资大概18k左右,我最后没有去面试,无法核实这个数字,但是这个数字也给了我震撼,因为那时候无人机还不像现在这么火,那时候网上只能找到他们年终奖发奔驰汽车的新闻,看起来太像是营销性新闻了,谁能知道一家做无人机的公司能有今天这个水平呢?大疆公司的员工数量现在已经发展到了4000多人,可以想象深圳的又有上千人获得了优厚的待遇和报酬,现在大疆的待遇,肯定比那时候更高了。深圳能创造中产阶级的企业又何止这些,截止到2016年8月31日,总部在深圳的上市企业就有211家,而且这个数字现在应该超过220家了。深圳辖区上市公司名录(截至2016年8月31日).如果看名单,会发现里面还不包括腾讯,华为,这两家公司都没有在A股上市,同样的大疆创新也没有上市。实际上,除了超过210家的A股上市公司外,深圳还有超过100家在海外上市的公司,包括香港,美国等地,例如腾讯在香港上市。每一家上市企业的背后,都是几十人或者几百人甚至几千人获得股票激励,有的企业没有推员工持股,但是至少会激励中高层高管,有的企业则会推员工持股,例如前面提到的汇顶科技600多名员工持股,例如中兴通讯三次员工持股,大约超过5000人拥有期权,例如腾讯2015年就一次性向5800多名员工赠送股票,例如华为更是有6万多员工持股。以正在升级的中国的手机产业链为例,深圳手机产业链的长盈精密公司,2016年收入和盈利都保持50%以上的超高速增长,2017年4月公布的员工持股计划草案,预计1300名员工获得价格8亿人民币的股票,人均60万深圳做电子元件的高科技企业顺络电子,营业收入不到20亿,但是2016年净利润率超过20%,其2017年4月公布的员工持股计划,313人获得2.47亿份股票,其中305名普通员工获得1.8亿份股票,每份1元,人均60万。中国的产业升级正在让大批人获得财富分享。换场还是咬牙上车?在一线城市买房,本质就是一个筛选的过程,如果你的收入暂时不如别人高,并不意味着你一定就丧失了买房的机会。很多人没能在一线城市买房,不是因为他即使努力了也买不起,而是他信心不够坚定。来深圳这些年,我见证了不断有人在这场竞赛中退场:1) 有的人觉得自己肯定买不起深圳的房子,退而求其次买了老家的住房,退出了深圳买房竞赛;2) 有的人觉得在深圳买房让自己过的太累了,为什么要这么累呢,在老家考个公务员住大房子多舒服多好,工作几年后回了老家或者回了本身的省会,也退出了竞赛;3) 有的人觉得我反正买不起,那就今朝有酒今朝醉,发了工资拿去世界各地旅游,去购买各种电子产品,也退出了竞赛;4) 有的人有钱买,但是想我为什么要当接盘侠呢?或者我为什么要把我辛辛苦苦寒窗苦读省吃俭用上了名牌大学找了不错的工作,天天加班才存下来的上百万,一买房辛苦攒下的继续就给了那些啥都没干躺着房子就升值的房主。多不公平啊,内心过不去这道坎,干脆不买了。也退出了竞赛;5) 有的人总是相信一线城市房价会跌,总是想房价跌了再买,你看2008年不就跌了吗,搞不好下一次跌就是明年呢?也退出了买房竞赛;6)有的人不相信中国的产业升级,经济发展是真的,自己的收入算下来买不了房,于是也认为其他人也买不起,有钱买房的都是炒房的,没有正经上班的中产,从来不做买房规划,也退出了竞赛;凡是最后在深圳买房的人,除了真的有钱以外,都有一个共同的特点,他们都很坚定的想要在深圳买房,买房的首付无一不是想方设法凑出来的,厚着脸皮问人借钱也要买房。大的买不起就先买小的,关内的买不起就先买关外的,好学位的买不起就先买学位差的。手里只有20万现金,借钱80万,凑齐100万首付买房,这样的例子真的不少。还有的人,借朋友的钱当首付买了房,为了还别人钱,将房子租出去赚取租金,自己住单位宿舍,每个月房租差价几千元,拿来分批还钱。不要忘记一点,经济的发展不仅仅会带来个人工资水平的提高,更会带动其他方面的收入全面上涨,例如深圳每年就会有数百万人从房价和房租上涨中获取大量收益,你有一套房子,过去三年至少上涨100万,只要卖掉就可以变现。再比如,你的财富越多,你资本积累的速度越快,举个不恰当的例子,假设你现在没有工作了,每个月还要消费4000,一年消费4.8万,你有100万,每年理财收益4%得到4万收益,那你是在坐吃山空,存款会越来越少。如果你有150万,尽管理财收益还是4%,但是由于6万的收益大于消费支出,你的存款反而会越来越多。我所在小区群里面,各行各业都有,都是深圳的中产阶层,大多70后,80后,关于房子讨论最多的是,如何买二套房?如何买三套房?发愁的是买房名额问题,不是买不起的问题。而我在网络上看到的,都是说房价高,房子没有人买得起,经济下滑不景气,为什么我要当接盘侠等等,和现实完全脱节。现实是什么呢,现实是深圳不缺购买力,缺的是好的住房资源。一线城市的房子是稀缺资源,指望用便宜的价格买到稀缺资源是理想主义。如果你是刚需,请立即上车不要犹豫,记住几个事实:1) 不是所有人都能在一线城市买房子,甚至可以说,只有一部分人能在一线城市买房子;2)凡是决心要在一线城市买房的,不管现在看起来这个目标多么遥远,最终很有可能会实现,你买房决心越坚定,就越能坚持,就越能帮你淘汰掉决心不够坚定的人;3)凡是对买房子没有想法或者想法不坚定,没有决心的,10年后还是和现在一样,不会成为一线城市的业主;一线城市房价的确贵,但是也要充满信心,只要你想去做一件事,大部分情况下就一定会有办法。
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  • 如何看待上海二手房屋租金下跌?

    上海二手房租真的下跌了吗?今年以来,在上海面临租房或者换房的小伙伴应该能发现,上海二手房租金的价格下跌了,而且下跌的幅度还不小,近期路演过程中,大家也都会谈到上海租金的变化,经历了长达多年的上涨之后,上海房租是真的下跌了吗?从官方统计数据来看,2016年12 月份,上海房屋租赁指数环比下降0.13%,此次环比下跌是在上海房租连续增长90 个月以后首次出现下跌,上一次出现下跌还是在2008 年10 月至2009 年5 月,原因是大家众所周知的全球金融危机。在这近8 年周期中,上海房屋租赁指数从1200 点左右增长至1939 点,涨幅超过60%。而从去年底以来的租金环比下跌不是季节性因素,今年1 月继续下跌,春节过后,由于常住外来人口返城、求职变化等需求叠加,租金出现了小幅上行,但上行趋势很弱。今年4 月份,上海房屋租赁指数为1935 点,再次下跌,比3 月份下降4%,环比下跌0.23%。从中原数据来看,4 月中原(上海)租金指数为238.2 点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7 元/平方米/月,上海二手房租金下调的态势十分明显。上海的租金涨幅在一线城市中一枝独秀,我们用中原二手住宅租金指数横向对比来看,2010 年初至今,上海房租增长92%,而北深广仅为51%、54%和55%。不过有趣的是,虽然房租涨幅迅猛,但是租金回报率近年来却持续下降,2017 年4 月租金回报率仅为1.56%,略高于北京深圳,低于广州。此轮上海房租下跌的原因在于哪些?供给端:政策调整下的供给结构变化上海二手房挂牌数量在2016 年底左右开始大幅逆转,挂牌数量从15 万套左右的低点迅速回升至17 年的20 万套以上,截至4 月份,挂牌数量已经接近30 万套,较低点接近翻倍。供给数量的大幅增加背后的原因我们认为主要在于:1、上海房地产市场高压政策环境下,“转售为租”现象凸显。房价和房租有着紧密的联系,2015 年以来,由于房地产市场火热,导致相当比例房东将原本出租的房源出售,导致出租房源减少,这也是2015 年以来上海房租迅速上涨的主要原因。但是这点在2016 年开始逆转,由于16 年3 月份以及四季度的连续政策,导致上海二手房市场交易明显降温,交易周期延长,使得卖家要么选择适度降价销售,要么选择延长挂牌时间,而其中相当比例卖家选择在周期中由售转租,根据中原统计,“由售转租”占到去年政策调控以来挂牌增量的一成左右。另一方面,2015 年至2016 年二手房交易创下新高,考虑交易环节的滞后性,这些房源中投资属性的房源也逐步在2016 年下半年开始进入市场,进一步强化了供给。2、上海本地租赁房屋供给结构也发生变化,机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。包括魔方公寓、青年汇、YOU+、链家自如等都在上海推出长租公寓产品,各家公司还在扩大规模的阶段,因此在增加供给的同时,也必然会在价格端带来压力。需求端:上海人口控制下的需求减缓需求层面,上海产业结构调整带来的新增就业下降,以及持续针对外来人口控制的政策也都使得人口流入速度趋缓:人口控制下的外来人口导入变缓。2016 年8 月,上海公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》中规划到,至2020 年,将常住人口控制在2500 万人以内,至2040 年控制在2500 万人左右。2016 年末上海市常住人口为2419.7 万人,这意味着未来3-4 年内上海市常住人口的增长空间差不多只有80 万人。想完成此目标,上海首先要做的是控制外来人口的导入节奏,例如,上海持续在进行的“五违四必”整治工作,2017 年明确22个市级地块,其中20 个地块与城乡中小河道综合整治相关,各区还确定了292 个区级地块和一批街镇级地块,预计全年拆除违法建筑将超5000 万平方米,使得过去多数低收入人群依赖的群租房面临彻底退出市场。新增就业岗位数开始呈现下降趋势,且岗位结构以第三产业为主。据上海市统计局每年发布的统计公报,2011 年,上海新增岗位为64.16 万个,而2016 年已降至59.93 万个。2017 年一季度,上海新增岗位为16.73 万个,比去年同期下降0.88 万个。而且从新增就业岗位的结构来看,随着经济结构的转型升级,第三产业就业岗位不断增加。上海统计局的统计年鉴数据显示,上海各行业总计从业人员从2013 年的1368.91 万人降至2015年的1361.51 万人。其中,第二产业从业人员为479.22 万人,到2015 年降至459.74 万人。第三产业则从839.04万人攀升至855.76 万人,两年间增加了16.62 万人。这意味着以前低端第二产业从业人员如果不能适应岗位要求的变化,可能就面临失业的困境,被迫流出上海。上海哪些区域租金下降更为明显?从更加细分的结构来看,上海4月份的租金下跌主要呈现以下特点:中心城区要好于新兴城区,低端市场要好于中高端市场。从区域来看,4 月上海14 个行政区中,虽然大部分城区都出现了房租下跌,但是中心城区表现要好于新兴城区,中原数据显示静安、虹口的房租环比依然保持增长。新兴城区中,闵行金虹桥、浦东金桥、唐镇、奉贤、嘉定环比跌幅都超过中心城区。新兴城区的租赁需求更多体现为合租需求,而在长租公寓等更有价格优势的产品下,面临更多的分流,导致租金让步幅度更大。高中低端板块来看,据上海房屋租赁指数办公室的数据,2017 年4 月,高端市场租赁指数下跌0.27%,中端市场租赁指数下跌0.28%,低端市场租赁指数下跌0.16%。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下,大量非合规租客被挤入低端市场,但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主,导致大量需求支撑房租。这点其实也印证了之前强调的,人口控制对于租房市场产生的需求结构的影响。怎么看待上海房租和房价的联动关系?相对于二手房的买卖交易中存在的货币效应或者投资属性,二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的“基本面”:包括收入水平、物价水平、出租市场的供需关系。但是不能否认,二手房交易环节市场的变化会对租赁市场产生联动效应。这主要体现在,在住宅交易市场火热的时候,会导致更多二手租赁房源由租转售,导致供给减少,进而提升房租,反之亦然。尤其2015 年以来上海市场改善性需求爆发,带动大量房东通过出售原有出租房源,以置换更大房屋,从而导致出租房源减少,这种正向反馈的效应不仅仅出现在过去几年的上海,北京、深圳、广州也都非常明显。如北京2014 年二手房交易量相对低迷,租金涨幅也持续收窄,而15 年之后,房租涨幅随着交易量的增长持续扩大。因此从联动效应来看,我们不能简单以房价下跌带动房租下跌或者房租下跌带来房价下跌这个逻辑来推论,因为在一个以交易为主导的市场中,交易环节的定价并不能直接影响另一个租赁环节的市场定价,这也是为什么过去很多观点用租售比来评价市场屡屡失效的原因(近年来租售比不断创新低)。但是我们同时也可以看到,交易环节的间接影响已经开始发生,上海二手房景气度的下降推动了租赁市场供应端的增长,同时二手房交易环节4 月价格也是近年来首次出现调整,我们预计这种交易和租赁的共振将在今年继续深化,同时也会在更多城市出现。
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  • 兰州公布每套新建商品房备案价 要求商品房交易价不得高于备案价

    据新华社报道,兰州市房管部门近日开始公布新建商品房的备案价格,同时要求商品房交易价格不得高于备案价格。并规定,房地产企业必须在销售现场一次性公开每套准售房源价格,严格执行明码标价和“一价清”制度,不得利用虚假的或使人误解的标价形式,诱骗消费者进行交易。商品房在交易时,交易网签价格不得高于备案价格,房地产企业不得在房价之外加收未予标明的其他费用。
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  • 房屋租赁 房东房客都应知道的事

    近年来房价一路飙升,越来越多的人开始选择租房居住,只是,租房时经常会遇到一些麻烦事,比如:住着好好的,突然冒出一个房东来,才知自己签的是二房东;马桶漏水,自己糟心也就算了,淹到邻居家了这个责任谁来负?这些小麻烦处理不好就会闹到对簿公堂的地步。那么,租房过程中哪些事项得注意?就让秦淮法院的法官来和你聊聊房屋租赁中你应当知道的那些事。情形一:想踏实用房须明确产权大学刚毕业的小李好不容易找到了一份工作,便想着在单位附近租套房子方便上班。通过中介,他看中了小赵的房子,之后,三方签订了《房屋租赁合同》,小李当即支付了半年的租金及押金一共六万余元给小赵。可谁想到,小李住了不到三个月,房主孙先生就拿着产权证和租赁合同上了门。原来小赵并非房屋的产权人,只是一个“二房东”,而他和房主孙先生的租赁合同中明确约定禁止转租,孙先生因为联系不到小赵收房租,这才找上了门。看见租客换了人,孙先生立马拨打110报了警。小李想到自己付出去的租金和押金,随即拨通了小赵的电话,结果对方一句人不在南京(楼盘)便挂了电话。因为和房主孙先生始终无法达成一致,小李只能默默地搬出了自己刚住了三个月的房子。为了挽回自己的损失,小李只得将始终避而不见的小赵诉至法院。法院经过审理认为,小赵未经房主同意,在租赁合同明确约定禁止转租的情况下,还将房屋转租给小李,小赵与小李的转租合同应属无效,故判决小赵返还了小李支付的剩余租金及押金共计四万余元。【法官说法】现实生活中,不少承租人疏于核实房屋真实的产权情况,认为既然对方敢于挂牌出租,且有中介公司居间,那么出租人理所当然是享有将房屋对外出租的权利的。因此,签订合同前,如果出租人本人是产权人,那么你应当要求其提供身份证、房屋产权证的原件以供核实,如果出租人并非产权人,那么则应要求其提供产权人的授权委托手续或者产权人同意转租的相关证明材料,否则一旦签订一份无效合同,不但租房没有保障,会面临随时被产权人扫地出门的尴尬情况,而且支付出去的租金押金等款项也将可能难以追回。情形二:房屋损坏责任如何分?小张承租了谢女士的房屋三年多,租赁合同履行得一直十分顺当。但是某天在小张上班后,因为抽水马桶的水箱出现故障,水流漫溢,除了导致谢女士房屋紧邻卫生间的地板受损外,水还沿着墙壁一直渗漏到了隔壁邻居家中,因为无法联系小张,邻居第一时间联系上了谢女士。因为隔壁邻居家中地板受到浸泡,谢女士为此向邻居支付了赔偿款5000元。此后谢女士多次联系小张要求其支付赔偿费用,双方每次交谈均是不欢而散。谢女士认为:你居住使用期间抽水马桶使用不当导致漫水,当然应该你赔钱!可小张却认为:你家抽水马桶本身就老化,经常出故障,和我有什么关系?无奈,谢女士最终选择了与小张对簿公堂。法院在审理中发现,谢女士房屋内抽水马桶配件的确存在一定老化问题,但另外一个导致漫水的重要原因,则是因为小张在居住期间担心卫生间地漏发生回漫问题,擅自将卫生间的地漏堵塞所致。后经法院组织调解,小张赔偿了谢女士4000元。【法官说法】为避免租赁双方产生不必要的纠纷,建议:交接房屋时要履行交接手续,并通过交接清单明确记录交接时房屋及屋内物品的状况、数量等,避免日后各执一词;承租人在租赁期间应合理使用房屋,租来的房子也请您爱惜,因为不按性质和用途使用房屋及物品造成损坏的,依法是要承担赔偿责任的;承租人在租赁期间如果发现房屋及室内物品损坏的,应第一时间与出租人取得联系,并通知其维修,而不是自己先行维修,容易产生维修费用金额确认以及如何分担的争议。情形三:不定期租赁易发纠纷老钱退休后儿女孝顺给他另外买了套房子,老钱通过熟人介绍,将自己的房子出租给了外地来宁工作的小邱。因为一直听说自己的房子有可能拆迁,老钱便和小邱在租赁合同中约定,小邱承租房屋至“拆迁之日止”。转眼两年多过去了,房子一点儿拆迁的动静都没有,老钱跑去街道社区打听,被告知目前根本没有拆迁计划。可老钱想要收回房子给自家亲戚住,多次找小邱要求解除合同,均被小邱一口拒绝。无奈之下,老钱只好告上法庭。法院经审理认为,从审理中街道提供的证明材料看,老钱家房屋所在片区拆迁何时发生、是否能发生都是不确定的,老钱和小邱签订的租赁合同实际未能明确租赁的终止日期,即对租赁期限没有做出明确的约定,应当视为不定期租赁,老钱有权随时解除合同,于是判决解除老钱与小邱的合同,小邱应当将租赁房屋腾空返还给老钱。【法官说法】  不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对此,有几点建议:法律对租赁合同期限六个月以上的合同有特别的形式要求,凡是租赁期限六个月以上的,务必要签订书面合同,否则双方都将享有解除权,不利于合同目的的实现;提醒大家注意,在不定期租赁中,出租人的解除权受到“在合理期限之前通知承租人”的限制,因此出租人想要解除租赁合同,也应给予承租人必要的准备期限; 对于租赁合同期限要做出明确的约定,否则会陷入不定期租赁的麻烦之中,产生纠纷。
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  • 浙江嘉兴:住房产权未满2年不得上市交易

    为进一步稳定市场预期,保障合理要求,浙江省嘉兴(楼盘)市20日出台楼市新政策,明确5月21日零时起居民家庭取得住房不动产权证未满2年的不得上市交易。根据新政策,非嘉兴本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在嘉兴市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。新政策从2017年5月21日零时开始执行。新建商品住房以购房者在嘉兴市住房保障局网签平台完成购房合同网签为准,在5月21日零时之前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原价的,仍按原政策执行。二手住房以办理交易手续时签订的二手房买卖合同时间为准。
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  • 7890万A股房企第二 绿地控股总薪酬不狂不放

    “如何评价绿地集团?为什么绿地实力强悍却又非常低调?”在某知名网络问答社区中,上述问题广获回应:低调?不见得,走到哪里第一句话就是“作为世界五百强……”在标点财经研究院携手《投资时报》独家推出的新一季《投资时报·2017A股上市房企高管薪酬榜》中,绿地控股(600606,股吧)“低调奢华”的特质再度显露,7890.35万元总薪酬成为136家纳入统计的A股上市房企中第二名,328.76万元人均薪酬仅位居泛海控股(000046,股吧)、万科A之后排第三名。与万科的核心高管薪酬超高及金科单一高管薪酬拉高整体水平不同,绿地的高管个人薪酬基本呈阶梯状分布,且薪酬总额也基本与去年持平。分析显示,绿地控股薪酬超500万元的高管共有五人,分别为公司董事长、总裁张玉良(583.02万元),董事、执行副总裁许敬(579.82万元),董事、执行副总裁张蕴(576.59万元),监事会主席黄健(550.88万元),副总裁耿靖(511.02万元),除许敬薪酬微降3.87%之外,其余四人薪酬均有1%-4%的涨幅。薪酬在400万元梯队的共有六人,分别为执行副总裁费军(484.80万元)、副总裁吴晓晖(457.08万元)、原执行副总裁孙志文(454.48万元)、副总裁吴卫东(414.61万元)、董事田波(403.58万元)、董事会秘书王晓东(401.25万元)。其中吴卫东薪酬涨幅最高,达到55.96%。据绿地控股2016年年报显示,吴卫东生于1970年,曾任绿地集团江西房地产事业总经理,房地产事业一部及二部总经理等职务。现任绿地控股集团有限公司副总裁,兼任绿地地铁投资发展有限公司董事长。副总裁陈磊(399.33 万元)、监事王朔妤(355.28万元)、监事李伟(355.24万元)、执行副总裁陈军(354.87万元)、副总裁陆新畬(310.91万元)五人薪酬均超300万元,副总裁陈志华薪酬为237.69万元,原副总裁樊华及执行副总裁孙童薪酬均超百万元,分别为178.65万元及131.25万元。除此之外,陈晓漫、华民、卢伯卿、吴晓波、郑成良这五位独立董事薪酬上涨幅度亦较高,且均达到30万元。除新加入的郑成良外,其余四人薪酬均较去年上涨223.28%。
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  • 海航高管称在港投地无意推高价格 部分地皮将建员工住宅

    近日,海航香港负责人、集团投资总裁王爽接受媒体采访时称,来港投地无意推高价格,最初购入的两幅地皮的初衷是希望给员工更好居住环境,“会有一部分比例,把私人公司持有的土地,分享给全球以至在港的员工、高管”。观点地产新媒体了解,在2016年11月至2017年3月间,海航累计以约272亿港元于香港启德购入四宗地块,四幅地块的楼面呎价均超过1.3万港元。面对外界对海航投地推高香港价格的质疑,王爽称由价格市场决定是否合理,“香港不是计划经济,不是由几个商人决定得了,而是交由市场得出结果。可以看近期的交易,如果我们投得高了,自然有其他地产商用比较低的价拿地。”对于在高价地上建员工宿舍这种考虑,王爽称,“集团不是白送,一定用市场化的方式考虑。相对过去几年,香港地产倍翻的升幅会有一定的折让。让公司赚一部分钱,员工有长期归属感。”王爽表示,目前尚未定下员工住宅的比例,但也确认只会在集团私人持有土地,而不会在香港国际建投的地皮,设立员工住宅。
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  • 香港启德商业用地5月26日截标 最高估值229亿港元

    近期香港将迎来推地高峰期,合共推出2幅住宅用地及1幅商业用地,总市值最高达320亿港元。其中,将于26日截标的启德商业用地估值更是高达133.8亿港元至229.4亿港元。观点地产新媒体获悉,启德地皮为启德第1F区2号商业地,邻近沙中线启德站,属于地标式商业项目,占地20.5万平方呎,可建楼面达191.2万平方呎,是尖沙咀环球贸易广场后最大型商业项目。除了办公室楼面外,该项目还可以提供不多于16.1万平方呎的酒店楼面,并须兴建公共交通交汇处。由于此前美利道地块以总价233亿港元、每呎5万港元的天价批出,本地开发商发力抢占商业地块,所以市场预计启德地皮估值将在133.8亿至229.4亿港元之间,楼面地价介乎7000港元至1.2万港元。另外,西铁锦上路站第1期项目也将于24日截标,该项目可建楼面约124万平方呎,可提供约1652伙,将采用“一口价”竞投,价高者得。市场最新估值在55亿至84亿港元之间,楼面地价4500港元至6800港元。
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  • 仲量联行:2020年办公楼市场展望

    到2020年,上海中央商务区的新增办公空间将达约110万平方米,而中央商务区以外的新兴商务区将增加330万平方米的办公空间。今天上海浦东与浦西的中央商务区在中国经济增长的过程中取得了巨大发展。因此,上海各区正在力争成为下一个成功的中央商务区,并大力支持办公楼与综合体项目的开发。租户因中央商务区的高昂租金成本而选择搬迁,而将目光转向非中央商务区办公楼市场。上海非中央商务区的众多在建优质项目正满足了这一需求。上海非中央商务区正在开发更多的产业与科技园区,这将使特定行业更为集中,尤其是制造业和制药业的跨国公司以及国内的高科技企业。展望2020年更多的企业租户将因中央商务区高昂的租金成本而搬迁由于租金持续上涨,越来越多对价格敏感的租户将从传统的中央商务区搬离,落户新兴商务区。上海火车站、北外滩和前滩等外围区域,因其与中央商务核心区紧密且交通便捷,发展前景较好。上海将取代香港成为中国最大的办公楼市场到2020年,上海中央商务区的新增办公空间将达约110万平方米,而中央商务区以外的新兴商务区将增加330万平方米的办公空间。这将使得上海的甲级办公楼空间总量在2020年预计将达到1100万平方米,超越香港成为中国最大的办公楼市场。与此同时,内资企业的需求仍将快速增加,而越来越多的跨国公司则希望在迅速发展的中国消费者市场中分得一杯羹。对办公空间的高预期需求量,将充分吸纳未来大量的新增供应。成就“世界城市”愿景上海的服务业预计将不断壮大,进一步巩固上海作为中国金融中心的地位。到2020年,上海具备充分的潜力,将在不断变化的全球秩序中成为一座“成熟的世界城市”。总结虽然2017年的中央商务区供应量充足,但这一供应量将被逐步吸纳,从而给2020年租金带来上涨压力。由于中央商务区租金不断上涨,非中央商务区区域的项目正逐步受到亲睐。但浦东陆家嘴(600663,股吧)与浦西南京(楼盘)路的核心办公集群依然是最炙手可热的区域。到2020年,前滩和徐汇滨江可能会成为新的中央商务区。2020年行动方案租户重新评估您的房地产资产组合。2017年,中央商务区办公楼空置率预计有所上升,这有利于租户在续签租赁合同或签订新的租赁合同时提出更有利的商业条款。由于中央商务区租金有望在未来较长时间内持续上涨,因此需要考虑非中央商务区区域的多种可能选择。合理投资您的办公室搬迁计划,确保能够按要求在预算内准时搬迁。投资者和开发商随着大量新建优质办公楼的落成,需要在交易中作出让步,尤其是出租较老的中央商务区办公楼时,从而确保出租率。虽然上海租赁合同通常为期三年,但可以考虑更长的租期或更灵活的租赁条款。同时,提升租金的竞争力和管理服务水平也将有助于续租。
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  • 半年捐资5亿 房企泰禾为何热衷捐助医学?

    泰禾集团董事长黄其森成为同济医学教育史上最大单笔现金的捐赠人。19日上午,泰禾投资集团向同济大学捐款2亿元,设立“同济大学泰禾医学发展基金”,将专项支持同济大学医学院国际化卓越医学人才培养与合作。这并不是泰禾首次向高校医学捐款,去年10月,泰禾同样向清华大学医管院捐赠2亿元。那么,半年多的时间里,泰禾为何频频捐助高校的医学专业呢?欲建2所国际级医院据了解,在同济大学所在的上海杨浦区,泰禾正打算建设一个国际级的医院。今年年初,泰禾已经和美国知名的威尔康奈尔医学院签署战略合作协议,联手打造这所一流的国际医院。同样地,在北京通州区,泰禾也正在筹办另一所国际级的医院。去年5月25日,泰禾也与美国医疗联盟国际(PHI)正式签署战略合作协议,双方将合作在北京通州打造国际一流的综合性医院。这就不难想象,泰禾捐助同济大学和清华大学国际化医学人才的培养,也相当于为其在北京、上海投资的国际级医院的“储存人才”。除了建设国际级医院外,截止目前,泰禾更为直接地收购了3家医院,分别为四川蓝海医院和成都妇女儿童医院以及北京裕和中西医结合康复医院。此外,去年3月,泰禾还进行了国际并购,成功收购美国纳斯达克上市公司——阿莱恩斯医疗服务公司51.5%股份,目前,黄其森任命为该公司董事会董事长。今年年初,作为全国政协委员的黄其森在“两会”期间接受媒体采访时表示:“未来5年,泰禾至少会在医疗建设方面投资500亿。”布局医疗产业的关键就是人才问题。黄其森坦言:“做医疗这个事情难度很大。一是人才问题怎么办;二是医疗没有品牌不行,因此要有积累。”(泰禾集团向同济大学捐资2亿元)“医疗+地产”协同效应近年来,高端物业与医疗产业联系越来越密切,做高端住宅产品的泰禾深谙这个趋势。“我们把地产的盈利投入医疗,就当做慈善、做公益。我相信做好事是会有好的回报。从现在来看,泰禾的医疗,跟地产、保险有很强的协同效应。”在上海,泰禾与信达联手打造的“上海院子”已经落户于杨浦区的新江湾城,由于该项目楼板价已经达到每平方米4.9万元,预计开盘后将是新江湾城最贵的楼盘之一。在北京通州,泰禾也拥有拾景园、1号院项目,其中,泰禾?1号院预计开盘价为每套1500万起。毫无疑问,泰禾在上海杨浦区和北京通州区打造的国际级医院将成为上述高端项目重要的配套资源之一。去年,凭借院子系产品的热销,泰禾在房地产主业的销售额已经突破408亿元,收入达到204.52亿元。除了发挥“地产+医疗”的协同效应,泰禾还将医疗产业作为多元化业务板块之一。黄其森在去年年末表示,未来,泰禾将坚定转型步伐,以房地产为主业,同时在金融、医疗健康、文化等领域实现多轮驱动,共同发展。随着房地产行业告别“黄金时代”,黄其森更是在不同场合表示了对医疗产业前景的看好,他表示:“虽然医疗行业回报较慢,但医疗拥有社会公益的属性,未来可以和保险、地产、养老协同发展,为业主提供吃喝玩乐,衣食住行,甚至是包括生老病死在内的全产业链的服务。”
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  • 为了在北京寻找地产项目 万科参与设立了一支基金

    近日,北京万科与中城联盟、上海国际信托等6家专业投资机构合伙设立了一支并购基金,专门用于投资北京的房地产项目。这支基金的设立规模达到了53.85亿元,由北京万科、中城联盟及上海国际信托担当有限合伙人,其中北京万科认购11.95亿元基金份额,享有基金约22.2%的权益,中城联盟及上海国际信托合计认购41.87亿元基金份额。北京万科和中城联盟名下附属公司象征性出资100万元入伙作为这支基金的普通合伙人,另一名普通合伙人是上海上信坤朴投资管理有限公司,这家公司的股东拥有上海国际信托及绿城集团背景。中城联盟附属企业出任基金执行事务合伙人。北京万科青睐中城联盟协同房地产企业资源及专业投资的经验。中城联盟是一家拥有55名法人股东新三板企业,包括万科、泰禾、旭辉、三盛宏业、世联行等房地产公司或关联行业企业,主要从事房地产私募投资。中城联盟参与投资的大量房地产项目,都是其股东方关联项目,它可以为这些房地产开发项目引入资金,并协助管理。据人民网记者了解,由于北京土地公开市场出让受限,包括供应量及开发条件都较为严苛,一些房地产公司专门设立投资并购部门,在北京寻找存量资产或项目用以改造、开发。“我们把整个北京有机会参与收购的房地产项目都梳理了一遍,许多问题项目、低效资产都有接触。现在已经着手第二遍筛选可以收购的房地产项目。”恒大地产北京公司一名人士介绍。一家大型房地产公司新设存量资产收购部门投资人士分析,从北京万科与中城联盟新设基金的交易结构,这支基金有可能是为定向投资项目所设立,项目方或与中城联盟股东成员背景相关。他介绍,中城联盟一贯投资策略自有资产投资、委托管理、投资顾问等,以夹层投资与信托债权投资为主,资金方是银行或信托等金融机构,中城联盟最吸引房地产开发企业的因素,是其集合了几乎所有大型房地产公司的股东背景。“北京万科在本地拓展项目的能力比较强,资金也非常充裕,所以通常会找到标的项目以后安排融资,假如设立合伙企业类型交易结构,万科会担当普通合伙人或基金劣后份额,而不是担当有限合伙人或认购优先级份额,或者直接以夹层投资、信托贷款形式发放。”这位人士说。人民网记者为此向北京万科相关人士核实,其对这支基金的详细安排不作进一步披露。中城联盟在与北京万科新设的并购基金里拥有更大的话语权。除了担当这支基金的执行事务合伙人以外,中城联盟与上海国际信托作为有限合伙人也认购了更高比例的基金份额,享有基金77.75%的权益。从基金报酬收益角度,作为基金合伙人,当基金所投项目实现收益时,有限合伙人从基金利润分配中按照出资取得有限合伙协议约定的年化收益,实现基础收益的前提下,按照行业惯例,通常由普通合伙人和有限合伙人按照20%:80%的比例分成,以收益分配的形式实现。按照这支基金设计的合伙企业结构及合伙人配比出资,北京万科将来在基金所投资项目收益分配里,基础收益和收益分成预计都会少于中城联盟及上海国际信托。不过,在基金投资决策上,北京万科、中城联盟及上信坤朴3名普通合伙人将分别派出1名委员进入基金投资决策委员会。这支基金的管理费只向执行事务合伙人即中城联盟附属企业支付,管理费率低于行业惯例,中城联盟仅收取0.12%的出资金额,通常基金管理人会按基金规模的1%-2%收取。“在北京,项目收购难度很大,需要与政府规划、税务以及股东方反复沟通,中城联盟拥有众多股东资源背景,可以克服项目收购的许多复杂问题。”上述投资人士说,中城联盟在这支基金里会起到决定性作用,“或者基金就是为已确定投资项目定向设立。”万科在2016年披露的新增项目里,在北京新增的8个房地产项目,只有3个海淀项目是通过公开市场获取。“参与设立基金收购房地产项目还会起到一个作用,也就是将收购项目移出公司表外,而体现为股权投资或金融资产。”上述投资人士补充说。
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  • “最能挣钱房企”中海地产财技透视

    尽管营业收入难敌“三千亿房企军团”,但中海地产历来有“最能挣钱房企”之称,通过低廉的财务成本、经营溢利等手法,一幅企业财务经营的画面徐徐展开。目前,颜建国正式接班执掌中海,对于他的上任,外界褒贬不一,如就在他上任的第一天,瑞信调低中海地产评级,由“跑赢大市”降至“中性”,目标价由29元降至25元。瑞信表示,颜建国是中海聚焦销量的新销售策略的主要人物,他上任可有助提升集团的资产周转或合同销售表现,但亦可能会减慢集团的毛利恢复。国泰君安国际也下调了中海地产的评级。该机构称,中海地产的销售可能在2017年录得零增长。过于保守的期望与正在收紧的国内房地产市场成为机构看衰中海地产未来一段时间业绩增长的主要原因。当然,也有评级机构因此看好中海地产,例如摩根士丹利的理由是,在政策调控下,鉴于其强劲的资产负债表和较低的土地成本,中国海外发展为首选股,与此同时摩根士丹利却将万科A股评级也从中性下调至减持。一面是牺牲规模对低负债和高净利的拥趸,另一面则是规模扩张下与万科、恒大和碧桂园越来越大的差距,孰是孰非,需要颜建国更长时间的业绩数据去考验。高净利润率真相关注一家上市房企的财务状况与财技,通常是5年一周期,不过中海地产业绩前溯4年更为有意义,这一年郝建民正式接任公司主席。2013年,公司销售金额为1082亿元,正式成为“千亿俱乐部”成员。当年机构的统计报告显示,中海地产的销售金额排在全国房企第五名,碧桂园和恒大尚在其后。4年之后,恒大、万科与碧桂园3家企业组成“三千亿”集团,中海地产离第一名的3731亿元的销售差距近乎一倍。但中海地产在过去一年依旧成为地产行业最赚钱的房企。它们的股东应占溢利达到370.2亿港元(约合328.48亿元),净利润率高达23%,在年报中,公司将这种优势总结为优秀的成本管控和低廉的融资成本,而这一提法也从2013年以来一直被提及。事实真的如此?年报显示,2013财年中海地产年度股东应占溢利为230.43亿港元。较前一年187.22亿港元增长23%。其中,公司报告期内的经营溢利增长13亿港元,而集团原持有某些合营公司权益之公允值增加带来的溢利就达到14.58亿港元,超过经营部分。与此同时,当年中海地产分销费用与行政费用达到12.47亿港元和15.69亿港元,在销售规模增长24.22%的情况下,这两个代表内部管控的重要数据分别增长48.1%和31.5%。2014年,中海地产股东应占溢利继续攀升至276.8亿港元,这一年来自经营的溢利的增长成为公司利润增长的最主要动力,相较上年增长仅140亿港元。不过分销费用与行政费用继续以较快速度增长,分别达到16.76亿港元和18.94亿港元。2015年,中海地产在分销费用与行政费用的增速有了显著的放缓。虽然从总营业收入来看,2015年中海地产同样放缓。但这并没有影响中海地产2015年溢利的显著增长。真实的情况是,2015财年公司“投资物业之公允价值”增加的74.5亿港元评估增值、分拆中海物业上市而产生的“实物分派之净收益”的25.1亿港元、联营合营公司“应占盈利”计增9.8亿港元,2015年中海地产在经营性溢利之外的收益高达110亿港元,占除税前溢利的22.53%。值得注意的是,在2015年5月中海地产启动分拆中海物业上市进程。中海物业在当年前5月实现营业收入9.3亿港元,但公司净利润只有4100万港元,净利率约为4.4%,与2014财年净利率水平基本持平。这意味着对于动辄净利润率超过20%的中海地产,分拆盈利能力相对较弱的业务板块有利于维持自己一直以来的高净润率。当然,千亿级别的房企自有其成功的基因,中海强大的基因依然离不开成本控制能力,例如中海的成本控制在费用层面总体上似乎取得不错的成果。历年的年报显示,自2013年以来,其分销、行政及费用占营业收入的比例,已经从4.6%下降到2015年的2.8%,在2015年节省了约26.6亿港元费用支出。但在逐渐接近成本控制天花板的同时,其带来的另一个作用也不可忽视。2015年和2016年,中海地产的多个项目因漏水、开裂等原因而爆发了大规模的维权问题,据媒体报道中海地产总部专门成立一个质量监督机构来处理相关质量问题,而这两年中海地产的费用成本增速显著变慢,甚至出现负增长的情况。低廉的财务成本不同于内部管控方面的模棱两可抑或拿地层面的再出发,中海地产年报中所体现的一直以来的优势来自其低廉的财务成本。2013年平均融资成本仅为4%左右,尽管2014年上升达到4.45%,但这仍然是所有内地房企中的最低值。龙湖集团曾以6.4%的综合平均利率,成为内地在港上市民企里借贷成本最低的公司,但他们与中海相比仍有不小差距。2015年,中海地产融资成本微降至4.23%,2016年公司融资成本进一步下降,利息支出比2015年減少16.6%至88.2亿港元。融资成本低廉与中海地产“央企”背景息息相关,中国房地产报记者对比发现,同样具有央企身份的华润置业与保利地产同期融资成本也在5%左右,普遍低于一般房企的平均水平。与此同时,中海地产做得更出色。2015年,在内地融资渠道宽松的背景下,房地产企业掀起了发公司债热潮,中海地产境外发债的主要融资渠道也有向内地回归趋势。公开数据显示,彼时中海地产在内地发债利率水平维持在3.30%~4.1%,低于其他房企同类型债券的实际利率。而境外发债则更是中海一家独大,当年7月,中海地产在境外成功发行了一笔6亿欧元的债券,期限4年,票面利率1.75%,创造了中国上市房企境外债的最低利率。与境外投资者优良的关系是中海地产保证低融资成本的最大背书,除了优良的资产负债结构和“赚钱”能力,中海地产还获得国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉给予的香港上市房企最高评级,而这一优势无论在孔庆平还是郝建民时代都未曾改变。随着此次颜建国站到台前,这种优势继续保持的可能性极大。在回归中海之前,颜建国供职于龙湖集团,在职期间龙湖集团曾以6.4%的综合平均利率,成为内地在港上市民企里借贷成本最低的公司。不过,无论是低成本融资还是内部管控,中海的核心能力更偏向于在“节流”领域的高筑墙,在土地获取和销售增长等“开源”方面,中海地产目前没有表现出区别于同类企业更强的能力,而这份能力用更简单的词语形容便是“规模扩张”。在今年3月份的业绩会上,中海将2017年的销售目标定为2100亿港元,这与其在2016年已实现的2106亿港元销售额基本持平。在外界看来,增长目标过于保守。但颜建国在会上强调,在传承中海的一些传统的基础上,很多东西也必须要改变。颜透露,目前中海在战略目标、拿地方式、管控模式等方面都在进行优化,例如在投资方面,由于现在一线城市拿地会越来越困难,中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式拿到一些地。
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  • 越秀房屋交易告别"双预约"过户交税"一号通"

    从5月15日开始,广州市不动产登记中心、广州市越秀区地方税务局联合将存量房转移(二手房交易)登记业务流程进行调整,过户交税全程“一号通办”,买卖双方仅需要进行不动产过户预约或在现场取号,即可把过户交税全部办完。据广州市地税发布的官方微信消息显示,该部门准备在5月把越秀二手房涉税“一号通办”的模式推广至天河、海珠、白云、荔湾和黄埔区。据中介人士提供的最新消息显示,天河预计从5月26日起试行二手房过户交税“一号通办”。流程“一号通” 减少复印浪费据了解,目前越秀区二手房交易为一号通的试点区域,其他区依然按照目前的流程进行,海珠、天河、番禺都必须“双预约”,荔湾、花都、白云则需要过户或交税的单预约。不过越秀区从“双预约”到“一号通”,秉承的是政府简政放权、打造“一窗式”、“一网式”政府服务模式的便民服务宗旨,因此其他区域预计在越秀区试点成熟后会转用“一号通”。根据税务部门的设想,未来可能实现跨区交税,到时跨区过户交税“一号通”办理,买卖双方可以享有最大的便利。据介绍,目前越秀区二手房交易的申请人(纳税人)只需网上预约一次,无需分部门预约,统一在登记服务大厅咨询台领取现场号,一号全程通用,登记、纳税两项业务综合办理。此外,以往过户和交税都要交诸多的复印件,自“一号通”后,办税、登记一次收件。广州市不动产登记中心、广州市越秀区地方税务局分别按照登记业务规范和核税业务规范梳理资料清单,申请人(纳税人)按照清单提交全部必要材料,由综合受理窗统一受理,并出具缴费指引。申请人(纳税人)持该指引前往地税窗口核税。核税、缴费一站办结。申请人(纳税人)在该窗依次完成核税确认签名、缴税开票、缴纳相关登记费用和领取登记受理回执环节,一次完成地税核税和登记缴费业务。记者实测:“一号通办” 买卖双方叫好5月13日是越秀区二手房过户交税试行“一号通”的第一天,当天上午,记者来到位于珠江新城华就路的广州市不动产登记中心。一楼入门左侧为自助打印的查册机和网签合同打印机,9时多左右每部机器已排起了七八人的队伍。不动产登记中心二楼为过户和交税的场所,上电梯就可以看到咨询台,不少人在排队咨询过户事宜。在咨询台的左侧通道进去是过户的交税大厅,地税取号台仍有不少人在咨询和排队。据工作人员介绍,从5月13日开始,只要有过户预约号就可以全程办理过户和交税登记,以后都不需要再上地税进行预约办税。记者随后采访了两位前来办理买卖过户交易的市民,他们说以前听中介说过户和交税都要进行预约,过户提前30天预约,交税提前7天预约,有时候过户拿到号,税号却常常被“秒杀”,从现在开始交易过程“一号通办”,市民得到便利。
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  • 粤港澳大湾区视野下 房企布局穗深周边城市

    楼市调控背景下,房企在珠三角拿地热情不减。去年底至今的多场土拍中,开发商频频在穗深周边城市举牌。与此同时,开发商在珠三角的业务和角色急剧转型,从开发商到房东、到小镇运营,再到社区学校、医院运营,变得非常多面。粤港澳大湾区的出炉,背后正是中国城市群发展的逻辑。在此之前,触觉敏锐的房地产开发商,早已开始在珠三角“环穗”、“环深”区域布局。三大龙头房企恒大、万科、碧桂园,早已在此深耕多年;时代、龙光、合景泰富等本土开发商,也不遑多让;而以融创、泰禾、龙湖为代表的外来品牌房企,近年也已深入布局华南。楼市调控背景下,房企在珠三角拿地热情不减。去年底至今的多场土拍中,开发商频频在穗深周边城市举牌,部分外溢区域的土地市场开始升温;与此同时,开发商在珠三角的业务和角色急剧转型,从开发商到房东、到小镇运营,再到社区学校、医院运营,变得非常多面。珠三角布局视野在主流开发商的布局中,珠三角经济圈是绝对的重点之一,其中广州、深圳是两大引擎。作为距离广州最近的城市,佛山历来受到广州楼市溢出的影响。21世纪经济报道记者调查发现,除较早进入的碧桂园、保利、万科、金地外,目前龙湖、融创、泰禾、金茂等外来房企也已纷纷在佛山拿地。佛山拍地信息显示,在5月已出让的6宗地块中,有4宗被首次进入佛山的中昂、世茂、华发等房企拿下,总价达37.89亿元。曾经的“价值洼地”佛山,如今已成为众多外来房企布局珠三角的重要据点,甚至是首站。重仓拿地前,一些外来房企在运营乃至集团战略层面已做足准备,一旦出手便攻势凌厉。以融创中国为例。收购深圳本土房企佳兆业失败后,其2015年3月成立广深区域公司。酝酿近一年后,2016年初,董事长孙宏斌才对外透露将布局穗深。当年1月,融创两度在佛山拿地,出价总额达27.16亿元。作为区域内最早进入且项目最多的城市,截至去年底,融创已在佛山布局6个项目。通过并购与拍地渠道,融创目前已进驻9座珠三角城市中的8座,并在战略层面将穗深定为重点发展的六大区域之一。“整个华南区的市场非常大,也有个别公司一年能卖800亿”,谈及未来目标,融创华南区高管黄书平表示,融创在该区域的目标是2017年卖200亿,2018年达到500亿规模。与佛山情况相似,东莞、惠州承接了深圳的外溢需求。在相关规划中,到2020年,深莞两市间将有5条地铁连通,这也推动了开发商在此布局的热情。去年底以来,多家品牌房企在东莞拿地,布局环深市场。据东莞中原研究部统计,去年东莞销售前十的房企中,有七家是非本地开发商。众多房企中,一向推崇“轨道+物业”模式的万科对轨道交通利好最为敏感。此前万科就曾指出,未来按照TOD(依托轨道交通引导城市发展)模式大规模发展轨道交通的城市带中,以深圳为核心的“深莞惠”是最重要的一个地区。去年6月,万科与深圳地铁携手进入东莞,拟在东莞推进“轨道+物业”模式,参与开发地铁上盖物业项目。在深铁成为万科的基石股东后,拟延伸至惠州的深圳地铁14号线,也将有望引入万科,对地铁上盖物业进行开发。在广佛、深莞惠两大城市辐射圈之外,受深中通道开工、广州地铁延至中山等基建利好影响,珠江西岸城市也受到了房企的关注。尤其是珠海。据易居研究院统计,2016年珠海新房均价达16179元/平方米,位列全国第八,是珠三角仅次于穗深的房价第三城,与广州单价差距不足千元。与佛山、东莞情况不同,本地开发商在珠海占据统治地位。数据显示,在珠海去年销量前十的房企中,有“珠海三剑客”之称的华发、世荣、格力3家本地房企的网签套数与其余7家外来房企之和基本持平。其中,位居榜首的华发,网签套数达9664套,甚至比第二名保利高出近三倍。优质足量的土地储备,是珠海本地房企的突出优势。以华发为例,截至2016年末,其拥有805.2万平方米土地储备,其中过半集中于珠海。中投证券指出,具有珠海独特资源优势的华发,在粤港澳大湾区、港珠澳大桥等利好下,土地价值有望重估。转变角色的试验场在招拍挂市场供需失衡的情况下,土地获取成本越来越高,一些房企因此开始谋求转型。珠三角是一个良好的试验场。格力地产就是一例。一方面,格力去年以19.65亿总价拍得上海泗泾镇高价地,继续将房地产作为主营业务;另一方面,其承担了珠海包括沙滩修复、海岛开发、游艇码头、渔港改造、人工岛填海、度假酒店建设在内的多项城市综合运营商职能,在房地产之外将海洋经济、口岸经济开拓为主营业务。格力的转型逻辑是,将房地产业务限定在珠海、上海和重庆,并在中心城市高价拿地;其他城市则同时开展现代服务业及现代金融业。格力地产董事长鲁君驷对21世纪经济报道表示,格力地产已不是传统的房地产商,在多板块产业的基础上,公司未来将变为城市综合运营商和资本管理者。城市配套服务和运营,是万科的转型方向。2013年提出“城市配套服务商”定位后,万科旗下各区域公司先后确立转型策略。以广深区域为例,其“八爪鱼战略”指的是包括传统住宅、长租公寓、培训教育业务、养老服务、产业办公服务、购物消费服务在内的八大板块业务。广州万科方面介绍,2016年广州万科的转型和创新包括,旗下开业长租公寓近4000套,储备房源超过1.4万套,“泊寓”品牌实现从零到一;榕悦、智汇坊等养老品牌加快全城战略布局,并实现跨城市发展;万科全国首个医疗项目——广州蕙心医院正式开业,探索医疗康复领域;教育业务迈出“办学者”里程碑式的一步;众创空间完成天河、黄埔、番禺、荔湾核心四区布局。重组后的招商蛇口发展战略也调整为“城市综合运营商”。目前,招商蛇口的主营业务由社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大板块组成,房地产属性逐年弱化。在未来三到五年的规划中,招商蛇口将把社区开发收入从85%左右降低到60%;园区收入比重从15%左右提升到30%-40%左右;邮轮产业从轻资产战略的角度出发,收入未来也将持续增长。而碧桂园和格力地产在珠三角则集中于产业小镇业务。碧桂园首个科技小镇近日刚刚落户惠州潼湖,5月17日动工,华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构现场签约进驻科技小镇。
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  • 6万单车划定绿色停放区域

    昨日在光谷,行人看到在一些交通拥挤的马路边,专门划定了绿色的停车位供共享单车停放,以前被乱停乱放的共享单车挤占交通的状况变好了许多。目前摩拜(小橙车)、ofo(小黄车)、hellobike(小白车)等数家共享单车在东湖高新区投放,由于使用方便,投放数量已近6万辆,大部分集中在光谷转盘及周边区域,共享单车乱停乱放让上班族、学生族在体验方便的同时,也备感苦恼。东湖新技术开发区公安分局对此高度关注,交通大队按照突出重点、部门联动、建管并举、集约管理的工作思路,全力加强共享单车停放管理。交通大队加强与区服务办、城管局等部门的联系,多次召集世界城、光谷国际、资本大厦、鲁巷广场等商圈及摩拜、ofo、hellobike等共享单车公司召开会议,查找问题,共商管理办法。各商圈单位也大力支持,与交通大队一道,共同组织人员,对鲁巷广场转盘周边进行踏勘,确定停放场地,挤出资源,确保“应划尽划”。交通大队指定专门民警负责共享单车的停放管理工作,建立微信群,及时通报各类情况,以单车单位为主、商业体物业为辅,共治共管。根据共享单车投放量,对3个共享单车公司实施划片管理,片区内的所有共享单车及其他自行车、电动车,由专人每日早上7点30分到晚上9点30分统一开展日常的停放管理工作,确保车辆有序停放。针对鲁巷广场转盘人、车流量特点,以高峰和节假日为重点,每天早晚由单车单位安排专车对停放车辆进行调剂,提高车辆使用率,减少乱停现象。
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  • 我国将建立购租并举住房制度 堵塞市场乱象

    为建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,日前,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。接受证券时报记者采访的业内人士认为,这是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度,也是房地产调控长效机制的一部分。该政策有利于培育长期稳定的住房租赁和销售市场,待条例正式发布后还需各地出台执行细则。 鼓励长期租赁征求意见稿提出,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。同时,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,签订并履行3年以上住房租赁合同的,各地政府应给予政策支持。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示,该政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念,核心是稳定租赁关系,提高租户在交易环节的话语权,有利于保护租户的权益。同时,政策鼓励租赁行为长期保持,鼓励3年期以上租赁周期,而且规定承租人可以依法申领居住证享受公共服务。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时也认为,鼓励3年以上租赁合同对承租者是一种保护,因为现在一般最长租赁合同是一年,这种长期鼓励政策有助于提高大城市居民对租赁产品的偏好。未来有些地方也可以根据情况制定3年到5年中长期发展政策。  堵塞市场乱象对于租赁市场,征求意见稿还提出,出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房,不得无故单方面提高租金。各地政府应建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。对于销售市场,征求意见稿规定,房企取得预售许可证后,应在十日内一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。同时,对房企和中介提出了十余项禁止行为。新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时表示,该政策非常有意义,从国家法律层面规范了住房的租赁和销售管理,堵塞了大部分市场乱象,针对性很强。比如,在租赁管理上,针对租房人的痛点提出了明晰的管理标准,比如租赁没有书面协议或者书面协议非常笼统,租赁期限不明确,租赁期未到期房租直接涨价或被逼赶走,出租人擅自进入承租人房间,租金不退或拖延,租住条件等等。“同时,销售管理上也有针对购房者痛点的市场乱象作出的明确规定,比如虚假信息广告、炒作哄抬房价、变相收取费用、捂盘惜售、捆绑搭售、一房两卖等等。中介服务上也明确针对逃避税费、骗取贷款、低买高卖(租)、自买自租经纪服务的住房等。”欧阳捷说,规定也对防范可能的系统性风险做出了明确要求,比如垫付首付、返本销售、售后包租、房地产经纪服务项目明码标价、违规融资、泄露客户信息等。严跃进也表示,从政策内容来看,对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束,这是最大的亮点。过去的类似约束其实不多,导致租赁市场权利和义务不对等。此次政策对于经纪机构等也提出了规范,有助于租赁市场流通性机制的更好建立。 细节有待完善欧阳捷指出,我国相关法律还在起步阶段,还有待不断完善,比如,对个人出租人的违规行为处罚仅警告或5000元以下罚款,甚至不如租金上涨幅度,违法成本很低,而行政执法成本很高,最终法律很可能被束之高阁。在治理市场乱象初期,法律法规应当适当加大力度,矫枉可以过正,才有助于迅速扭转市场乱象,就像当年治理酒驾一样。“事实上,欧洲发达国家的房地产市场发展到一定程度,也都先后出台和不断完善了房地产市场租赁销售中介服务的法律法规,德国也是由于过去存在大量的租赁销售市场乱象,才制定和不断完善了最严格的法律法规体系,这些法律法规也是值得我们学习和借鉴的。”欧阳捷说。张大伟也认为,从长远看,该条例有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为都存着很多问题,所以还需要执行过程中的各地细化调整。
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  • 3133亩商住地块将入市 青岛土地市场酝酿大动作

    国家统计局5月18日发布4月份70个大中城市新建住宅价格指数,青岛新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅回落0.6个百分点。虽然青岛房价环比涨幅下降,但毕竟仍在上涨,且目前市场库存较紧张。“目前青岛的库存只有6到9个月,整体库存较少。”青岛知名楼市分析人士、平安好房运营总监张斌对经济导报记者说。让人宽慰的消息是,青岛正在对土地市场进行大动作。本月初,该市首次实施了“限地价、竞房价”的土地出让模式。而且,青岛方面还表示,将在近期出让49幅、3133亩商住地块。“如果加大土地出让量,并继续执行‘限地价、竞房价’的土地出让模式,未来可能取得较好的调控效果。”张斌说,这或是应对房价、地价轮回上涨的一个较好手段。市场供应紧张“我们楼盘目前没有普通住宅,在月底会新开一部分产品。”20日,在青岛高新区世茂公园美地售楼处,置业顾问王俊美向客户介绍说。她同时补充道,“不仅是我们这个楼盘暂时没货,目前高新区几乎所有的楼盘都没有产品销售。”世茂公园美地的产品包括高层、小高层、别墅等,位置在青岛高新区正阳路以南、华贯路以西,距离青岛主城区较远。但从去年下半年开始,伴随着青岛全城房价大幅上涨,青岛高新区的房价也上涨不少。各楼盘平均销售价格从去年初的每平方米六七千元,上涨到每平方米1万元左右。王俊美说,世茂公园美地是精装修产品,价格相对高一些,即将开盘的高层价格在1.3万元/平方米左右。而经济导报记者注意到,在2016年年初,该楼盘高层的售价不过6000元/平方米左右。在与世茂公园美地相邻的领秀珊瑚湾,置业顾问李宁说,目前该楼盘同样无货可售,“近期可能会有2栋楼开盘,开盘均价可能在1万元左右。但具体开盘时间未知,要看拿预售证的时间。”经济导报记者注意到,在去年年初,该楼盘价格同样只有6000元/平方米左右。李宁与王俊美所说的类似,“目前高新区几乎没有楼盘可售。”随后,经济导报记者又来到青岛高新区华仁金都华府、金科阳光美镇等楼盘,得到了类似答案,目前无房可售,后期还有待售产品,但具体开盘时间未定。 预售价格不得大幅上涨青岛高新区供应短缺的现象,是青岛房地产市场的一个缩影。据克而瑞青岛机构统计,2016年10月至2017年3月青岛市商品住宅存量持续下降,近期已经下降至10个月以内。张斌也表示,目前青岛的住宅库存只有6到9个月。“从各个楼盘案场反馈的情况看,实际的库存去化周期可能更短。因为很多楼盘的网签都受限制,一些已售产品尚未网签,导致数据出现失真。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者表示,青岛市场与济南(楼盘)市场类似,在限购限贷的调控政策下,网签量大幅下降,且部分楼盘网签受到限制,导致目前的库存去化周期意义不大。但确定的是,目前济南、青岛整体的库存都很紧张,买不到房子的现象比较普遍。青岛房地产行业多位人士对经济导报记者表示,青岛住宅市场供货紧张的一个原因是,相关部门加强了对预售证的监管,以限制价格大幅上涨,这导致部分楼盘无法办理预售证,或者消极对待申请预售证。市场上流传的一份青岛市国土资源和房地产管理局下发的通知显示,对于涨幅明显过高且不接受价格指导的房地产项目,房地产交易管理部门可暂缓办理预售证;开发商申请办理预售许可的项目,价格应参照本项目前期上一年度同期销售价格、同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格,不高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格(或同质可比项目销售价格)。为了防止出现开发商将价格转移至车位、装修等,前述通知特别要求,含装修的住宅,网签合同必须标明装修总价,不得通过提高装修价格抬高房价,也不得强制捆绑车位、储藏室销售变相提高房价。 土地调控放大招通过限制预售证的办理来限制房价上涨,这样的调控立竿见影。但这样的调控也有副作用,目前市场供应紧张就是副作用之一。“从根本上说,调控房地产首先要调控土地,要加大土地供应量,并防止出现地价大幅上涨。”张斌分析称。目前,青岛已对土地市场放出大招。本月11日,青岛高新区有4宗商住用地和1宗工业用地挂牌出让,这些土地首次尝试了“限地价、竞房价”的出让模式:当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞商品房销售价格。在这样的土地出让模式中,所有参与拍卖且同意最高限价的开发商,均可参与网下现场竞商品房销售价格报价。若只有一家竞买人参与竞房价,则土地直接以最高限价成交,而不再限定商品房价格;若参与竞价单位达到两家或两家以上,则现场开始竞商品房销售价格。在竞商品房销售价格之前,出让人将会设定一个特定的、合理的商品房销售价格,并密封后现场交予公证处保管。在竞价过程中,并不是谁竞价最低谁拿得土地,而是谁最接近提前设定的价格谁拿得。每个竞买人只有一次报价机会,竞买人报价需以阿拉伯数字形式,精确到小数点后两位,小数点后最后一位数不得为0。如果两位竞价人所报价格与设定价格的正反差价相同,则由报价低者拿地。若两家或两家以上竞买人报价相同,则由相同报价的竞买人再次报价。另外,青岛日前发布《青岛市近期拟招拍挂出让商住用地预公告》,该市有49宗商住用地将集中入市,总面积达3133亩。其中包括市北区12宗、李沧区6宗、崂山区4宗、城阳区8宗、高新区5宗、黄岛区8宗、即墨市6宗。 效果值得期待在青岛5月11日拍卖的5宗土地中,并未出现“竞房价”的结果。因为,这5宗土地被要整体出让,且竞拍人须提供“2016年度世界品牌500强”的证明材料。由于这5宗土地中包含工业用地,再加上世界500强的限制,使大部分开发商望而却步。最终,当日土拍只有海尔地产集团及青岛海尔(600690,股吧)特种电器有限公司联合体报名,这5宗土地最终以8.46亿元的价格被摘牌。其中,工业用地成交土地单价375元/平方米,商住类用地成交楼板价3000元/平方米。虽然并未出现“竞房价”,但张斌对“限地价、竞房价”的土地出让模式依然有所期待。“在这种土地出让模式中,政府没有最大程度地获取土地出让收益,并将开发商的未来利润也控制在合理水平,既不能不让开发商赚钱,也不让其获得暴利,这是在让利买房人,有助于房地产市场趋于平稳。”另外,即将入市的3133亩商住用地也很受期待。“这些土地分布比较均匀,在各个区都有,这有利于缓解市场对土地的需求。”张斌说。经济导报记者注意到,今年4月份,住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,提出保证住宅用地供应平稳有序,并从供地的规模、结构和时序以及出让土地竞价方式上进行具体要求。在土地竞价方式上,要灵活运用“限房价、竞地价”,“限地价、竞房价”,超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。而青岛“限地价、竞房价”的土地出让方式,正是基于该要求而作出的,这或许值得其他城市参考借鉴。
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  • 楼市调控降温显效 “通道业务”将成历史

    证监会上周末对于通道业务的表态让不少投资者捏了一把汗,但实际上,这种过度的担忧可能是不必要的,因为早在去年年中,相关工作就已经陆续展开,金融机构已经有较为充足的时间来作出应对。现阶段,监管部门提出“全面禁止通道业务“,应该是各项规范工作已经有序布局,并不会对市场造成太过明显的直接冲击。此外,近期楼市调控政策似乎逐步显效,未来政策进一步紧缩的压力有所缓解,这可能对市场也算是一种心理安抚。  “通道业务”将成历史 “不得让渡管理责任”监管政策收紧通道业务进入深水区,在5月19日的新闻发布会上,证监会发言人张晓军首提全面禁止通道业务,强调不得让渡管理责任。据业内人士了解,证券基金经营机构不得从事让渡管理责任的所谓“通道业务”,涉及到的范围包括券商资管、基金公司及其子公司。对于通道业务的规范,其实从2016年就已经明确提出,去年7月底,监管部门的内部培训讲话就已经在网上流传,其中一个重点是:要逐步加压缩通道业务规模,通道业务早晚要消亡,因为这不是资产管理业务的重点。当时,机构人士就已经了解到,未来的通道业务只会是大幅收窄,“新的不发老的减少”。时隔不到一年,监管部门公开提出“全面禁止通道业务”,表明针对通道业务的整肃已经步入攻坚阶段,进入“深水区”。分析人士认为,由于相关政策调整已有一段缓冲期,金融机构已经作出应对,因此应该不会对市场造成太大影响。华泰金融沈娟团队认为,去通道方向明确,主动管理渐成券商资管核心竞争力。2017年券商股估值已处于历史低位水平。个股方面关注国君、广发、长江、国元、国金、兴业。金控方面:以管资本推进国企改革,金控价值日益凸显,关注五矿资本。  楼市调控加码显效60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨今年3月以来,楼市调控范围广大,截至目前已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。伴随着一系列调控措施多管齐下,来自多个城市的官方数据显示,今年4月,新房价格已经开始有所回落,“面粉贵过面包”的情况也在各项土地新政落地后开始见效。以深圳(楼盘)为例,作为领涨全国房价的一线城市,在调控政策下,深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示,今年4月,深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米,环比大涨136.9%,同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米,环比微跌0.2%,同比增长9.5%。自今年3月17日以来,北京(楼盘)市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展,包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购“商住房”、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。据央视网报道,楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。据北京中介反映,在楼市调控政策出台之后,市场却有降温。“有可能好几天都没有一单成交”成为现在的日常,门店合并也开始出现。
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  • 商住退房违约金或可降至3%业主未必买帐

    自从北京执行商住限购以来,业主退房纠纷几乎每天都在上演,其中最大的障碍就是“退房是否应该缴纳违约金”。近日有商住房业主收到消息称,退房违约金可以从之前的20%降至3%。上述消息的真假还有待继续考证,但业主是否买账还不一定。抓住机遇退房?违约金大幅降低的说法,让部分业主开始调整此前的强硬态度。房山区某商住项目的张姓业主近日收到销售人员的通知,退房违约金降低到了3%,如果退房可以过来具体谈。据了解,上述违约金比例的变化只是针对部分已网签但未面签的在途商住业主,由于银行方面的贷款政策变化,银行将首付比例从政策前通知的五成上调至六成,利率上浮20%,如果此时业主因首付上浮而无法交齐房款,退房申请违约金可由20%降至3%。事实上,这种现象并不少见,据同样购买房山商住的业主张文介绍,自己所选的民生银行已提高首付,这使还没面签的她受到严重影响,但她并不想赔付因退房所缴纳的违约金,因为退房不是她的主观行为。“我们在帮你看看别的银行能否受理你的贷款,截至目前还是有部分银行没有做出调整。”她的销售对她说到。如果违约金降到3%,或许是个不错的选择,自己可以将退出的房款转而投向近期成交萎缩的二手房住宅。”部分未面签的商住房业主认为,与其一直僵持下去,不如早点退出这场纠纷,把资金转向其他用途。据了解,现在大部分商住业主都是囿于20%的违约金而不能退房,资金撤不出来,房屋未来价值也在不断缩减。针对上述情况,盈科律师事务所袁律师表示,该案例可以引用情势变更,其在《合同法》中的解释为在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”“但值得注意的是,一般开发商在签署合同时,往往会与客户签署严密的补充协议,这种协议或许会提到遇到政策变化或银行根据现行政策无法提供贷款时,买房需自行筹集资金完成购房款支付,”她补充道。据了解,部分业主本无退房想法,但看着近来区域内二手房成交量腰斩,其房源短期内贬值程度可想而知,尤其是那些高价位接盘的业主更想早日撤离。据北京市住建委数据显示,4月北京二手房住宅共完成网签16902套,环比减少35%。机构数据显示,5月上旬,北京全市二手住宅共网签3365套,与4月上旬相比减少25%,同比2016年5月上旬减少43.6%,市场整体下行态势非常明显。此外,在北京最严格的商办调控之下,原本受热捧的商办地块接连遭遇冷落。5月份所出售的三宗商办地块,其中一宗以底价成交,另外两宗接近零溢价成交。全国开启商住限购风据此前统计数据显示,截至5月,全国共有60个地级以上的城市和超过30个县市出台调控政策,累计发布调控政策超过160余次,楼市已进入限购、限贷、限价、限售、限商的5限时代。其中商住作为整改的一部分,目前已有北京、上海、广州等城市率先下手出台政策。继3月26日北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,几日后,广州也出台商办类房屋限购措施,明确该类项目不得改变为居住用途,销售对象应当是法人单位。进入5月,深圳再进一步加强商业办公研发用房建筑设计通知,其规定建筑平面布局不得采用住宅套型式设计,套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一;单栋建(座)建筑同一楼层内,建筑面积150平方米的单套用房建筑面积之和,不得超过该层建筑面积的50%;研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。对此业内专家表示:“虽然管控强度可能不会等同于北京,但有一点可以确定,即商办项目不再与居住属性挂钩。”与此同时,5月17日上海市发布的整顿商住房新规也将其与居住属性彻底分离,上海将停止审批公寓式办公项目,并明确对已售未交付入住的商办类项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,不符合商业办公要求的不得交付办理过户。据悉,上海是首个针对在途房源出台细则的城市,要求已售未交付项目取消其居住功能。而北京方面还没有明确的细则出台,只有北京大兴区传出了执行“3.26”商住限购政策细则的消息,其中最重要的内容是,在政策执行前已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设备设施。这一则消息如果为真,已经购买的商住房就可以继续保留居住功能,不仅满足自住需求,更方便以后转手。保留自住需求、调整违约金比例等这些变化还有待求证,能否帮助解决商住退房纠纷也还要进一步观察。
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  • 碧桂园一线城市变局 参与旧城改造 进入长租公寓领域

    在三四线拥有大量土地储备的碧桂园(02007.HK)正式进军一线市场已有近2年的时间。和2年前相比,局面已然发生了巨大的变化:公司执行董事、联席总裁朱荣斌提出辞职,其一手掌管的一线城市事业部宣告取消,一线事业部旗下的上海区域和广州区域并入集团统一管理。管理架构的调整只是一方面,更大的变化来自于一线业务模式的创新。经济观察报获悉,碧桂园上海区域已经成立了长租公寓和产城事业部,这是继万科、龙湖等房企之后,又一家房地产龙头企业宣布进入长租公寓领域。碧桂园上海区域长租公寓管理部、产城事业部、商业管理部的组织架构已开始搭建,相关人员的招聘已在筹备中,上海区域多业态试水势在必行。为配合新业务落地,碧桂园内部提出了“种子计划”,鼓励员工以合伙人的身份参与探索创新业务,上海被视为“种子计划”的一个基地。如无意外,接下来碧桂园的业务创新很可能会在北上广深四个一线城市全线铺开。碧桂园集团董事局主席杨国强对碧桂园的一线城市寄予厚望。“目前集团在一二线的价值判断基本上已经达到前所未有的高度。老板(杨国强)和莫(斌)总给我们的口径也是要大规模去拓展这个市场。”碧桂园集团上海区域总裁高斌对经济观察报表示,碧桂园的一线战略不会调整,并且会持续加大拓展的力度。多元化创新碧桂园上海区域成立于2015年8月,彼时只有7个人的小团队,如今已经壮大至近200人的规模。2016年,上海区域销售业绩超40亿元,今年的业绩目标则是冲刺100亿元。截至目前,上海区域在近2年的时间内拿下了17个项目,是碧桂园在四个一线城市中拿地最多的区域公司。在业务创新领域,上海区域同样走在了最前面。“其实从一开始上海区域就做了和集团不一样的业务,比如很早拿的灏景湾项目,就有20%的商业是要永久自持的,按照碧桂园当时的玩法,这种项目肯定是不会做的,但是在上海,不这样做这块地就没法做了。形势倒逼着我们,想着怎么去做商业和运营。”高斌透露,2016年底,上海区域还收购了一个城市综合体项目。2017年,上海区域关于多元化的构想已经形成了完整的逻辑——围绕以城市服务为基础的公共产品的提供,长租公寓管理部、产城事业部、商业管理部的组织架构已开始搭建,此外,在集团的统一部署下尝试进军教育和医疗地产,“步子迈得更大了。”据了解,上海区域目前已经在洽谈长租公寓项目,其操作长租公寓的思路包含两种:一种是直接利用碧桂园旗下的物业,一种是大面积租赁外面的物业,改造完成后再统一对外出租。上海区域的业务创新背后,是碧桂园集团“种子计划”的落地。作为培育新业务的战略,“种子计划”倡导积极尝试创新型业务,一线城市上海首当其冲。“围绕全生命周期产业链,集团在创新业务形态上有提出三大板块:大健康、大教育和大物业,这三大板块我们都在积极尝试,多元化试水。”高斌解释说。“我经常和团队讲,我们上海区域和集团的其他常规区域相比较,最大的意义不是和他们拼规模、周转速度和利润,我们最大的价值在于创新,包括产品创新、管理创新和商业模式的创新。其中像这种新业态的尝试,就是对我们原有的商业模式的一种探索。”一线架构调整在尝试多元化业务之外,碧桂园一线事业的另外一个突出变化是管理架构的调整。早在2014年,主打三四线市场的碧桂园就提出了新的投资战略——巩固三四线,拥抱一二线。2015年1月6日,沪苏区域成立,主打上海、江苏市场,并将总部搬到了上海,定下了必须进驻上海的目标。此后,沪苏区域开始在上海土地市场找地。彼时,碧桂园方面对外表示,已经成立高端品牌开发管理团队,策划研究一线城市的产品研发、市场营销、品牌管理等,同时,内部的战略也发生了细微变化,“环抱一二线”变成更直接的“进驻一线”。当时,朱荣斌亲自组建了一个一线开发拓展团队,在北上广深寻找适合开发的地块。在碧桂园工作10年的高斌正是在那时被委以重任,负责沪苏区域的土地投资拓展。当年的4月29日,碧桂园以6.08亿元的总价夺得上海市嘉定区徐行镇02-05地块,这也是碧桂园在一线城市的第一站。随后,2015年7月,碧桂园正式宣布成立一线城市事业部,下辖北上广深四个区域。一线城市事业部拥有相对独立管理权限,在集团董事局主席、副主席和总裁领导下,由原集团联席总裁朱荣斌直接统领。显然,杨国强对一线事业部寄予厚望。在2015年的一次采访中,朱荣斌对包括经济观察报在内的媒体透露,杨国强对一线事业没有制定更量化的一线拓展指标,要求是尽快做大,“老板(杨国强)有天开玩笑对我说,你只做一两百亿对不起你这个联席总裁的位子。”想要做大并非易事。碧桂园攻进一线,首要面对的问题就是土地的获取,一线城市土地市场竞争尤为激烈,地价高企,无形中增加了其打开一线市场的难度。2015年10月,碧桂园北京区域联手中国金茂首度竞得北京丰台两宗地块,楼面价最高逼近3万元/平方米,但经过测算后,认为超出了可以承受的价格,碧桂园最终选择退地。“碧桂园希望做一个成一个,赚钱才做,不赚钱的项目不要。宁少买一块地,不错买一块地。北京那个项目不做是三天睡不着觉,如果做了就是三年睡不着觉。”关于退地,朱荣斌曾如此解释说。此后,深圳区域和北京区域一直未获取土地,区域一把手相继离职。2016年下半年开始,为了便于管理,碧桂园一线事业部深圳区域和集团惠深区域深圳片区合并,依然面向深圳市场;一线事业部北京区域和集团环北京区域公司合并,面向北京及环北京市场。一线事业部仅剩的上海区域和广州区域则划归为集团一级区域,由集团统一管辖。至此,碧桂园一线城市事业部正式取消。“取消一线事业部,把这两个区域并入到集团里面去,也是考虑到公司的统一管理以及发挥规模和平台优势。统一归集团管理后,集团15大中心和强大的后台系统能够支持一线区域公司更好地发展。原来的一线事业部像一支突骑型团队,相对来说是没有后方的,当我们在上海已经突击到了这么多项目后,接下来面临的问题是怎么样能够基于碧桂园,同时又能够超越原有产品体系和运营能力,来打造真正适合一线城市的产品体系。”高斌强调,一线事业部取消后,目前调整后的一线架构较为稳定,上海区域不会取消,碧桂园积极拓展一线市场的战略也不会改变。5月11日,碧桂园一纸公告宣布,朱荣斌因需要更多时间陪伴和照顾家庭选择辞职。对于存在了近2年的一线事业部,高斌评价说,它存在的意义并不在于为一线城市贡献了多大的业绩,而是将碧桂园的战略关注点扩展到一二线:“在一线事业部持续地发展下,它带动了集团对于一二线价值的回归。”战略构成对于跨过三千亿门槛的碧桂园来说,不可或缺的一线市场或许将扮演更为重要的角色。“原来我们称一线市场是战略补充,但当公司达到三四千亿的规模之后,一线市场必定会成为我们很重要的战略构成,有可能会占到我们整体业务的百分之三十甚至是四十的比例。”高斌对经济观察报记者说道。一份来自碧桂园2017年经营分析会的报告显示,杨国强和总裁莫斌曾对一线事业部有明确要求:期望做更多的旧城改造、要有长远规划,不是一年、两年的事情,做三年、五年都可以。碧桂园对一线城市的定位是战略性的决定,2017年内完成同集团各大中心的接轨,5年内,各区域要成为各自一线城市市场的老大。参与旧改将是碧桂园在四个一线城市的主要发展方向之一,此前深圳区域在旧改方面已有不少成果。碧桂园集团副总裁、沪苏区域总裁谢金雄透露,2016年开始,碧桂园在上海已接洽了一些旧改项目:“在上海这样的城市要有不同的打法,如果是按照旧的思路,根本没办法立足。所以我们老板很开明,让我们在北上广深这样的城市必须去参与旧改,可能周期会长一点,但是你想将来有大的项目或者标杆的项目,你必须走这一条路。”据悉,由于旧改项目存在周期长、资金沉淀较多等问题,涉及到此类项目,碧桂园要求项目立项之际就针对性地出台相关激励政策,适度拉长整体资金组合和运营周期。在土地投资方面,自2016年开始,碧桂园在一线市场的拓展战略是多个区域竞争,充分鼓励开拓市场,调动一切可以调动的资源拿地。以上海为例,面向上海市场,就有上海、沪苏、沪浙、浙江、江苏和苏州六个区域公司。“最关键还是北上广深的蛋糕太吸引人了,所以开闸让大家都进来,看谁有能力去把它攻下来。公司期待我们在上海能有更大的份额,但是确实上海这个市场很难,我主动和老板说,多放些人进来,充分发挥各自的优势。”谢金雄认为,多区域竞争拿地能让碧桂园更快地进入一线城市。但充分竞争并不意味着无序拿地。虽然上述六个区域都可以进入上海市场,但是碧桂园集团规定,所有公开市场的招拍挂项目必须一律由上海区域获取,收并购类项目则是六个区域均能参与。当然,从碧桂园进军一线城市的现有表现看,还远远没有达到杨国强的要求。“他经常说十块地里面做一块地,也就是说让我们在一线做到10%的市场占有率。”高斌负责的上海区域目前拥有一线里最多的17个项目,但他仍然表示,“距离公司要求还差很多。”
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  • 住房租赁和销售拟出新规 出租人不得单方提高租金

    记者近日从住房和城乡建设部获悉,住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,这是我国首次专门对住房租赁和销售进行的规范。征求意见稿主要内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理及法律责任等。明确规定,出租人不得单方面提高租金,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。《征求意见稿》要求出租人出租住房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住而承租人应当遵守法律、法规的规定,按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。在租金方面,《征求意见稿》提出,除另有约定外,承租人应当按月支付租金。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。这也就意味着,租房期间房主要求“跳涨”租金,不同意就要求搬走的行为,今后将是违规的。据了解,目前的北京租房市场存在着小中介伪装成承租房屋的自然人将房屋转租的现象。除非发生租金纠纷,转租房屋的全程中,这些小中介都会刻意隐藏自己的中介身份,租房人也经常因此而上当。在《征求意见稿》中,对这种名为“二房东”、实为经纪人的情形,也予以了限定。《征求意见稿》明确,承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。但自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记,否则将由工商行政管理部门依法予以处罚。此外,《征求意见稿》对于提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台,也明确了其应对信息的真实性负责。要求提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台,应当对信息发布者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务,其合法权益受到损害的,可以向信息发布者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的,可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。若第三方网络交易平台发现信息发布者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形的,应当及时删除、屏蔽相关信息,并向有关部门报告;未采取必要措施的,依法与信息发布者承担连带责任。
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  • 一线城市中介费松动 上海继北京后中介费下降

    随着一线城市调控日渐趋紧,交易量持续萎缩,北京、上海等各大中介机构纷纷在“暗中”下调了中介费。人民财经记者走访了北京、上海多家中介门店发现,中介机构虽然表面上维持以往的收费比例,但是暗中却加大了中介费的打折力度,大型中介的打折力度到八折,部分小型中介费的打折力度甚至达到了五折。北京中介费降了0.5%在市场转冷的背景下,先是一线城市中中介费收取比例最高的北京闻风而动。北京链家的经纪人在电话中称:“现在,中介费只要2.2%以上就可以不跟总监打申请直接签了。”据悉,链家的二手房交易中介费原来是2.7%,老客户可以额外申请折扣,优惠视情况而定。而我爱我家置业顾问表示:“我这边最低出过中介费2.0%的单子,那位是向我们推荐了多个新客户的老业主。”另外一位我爱我家置业顾问回复道:“最近的标准还是没变,只是向我们领导申请折扣的时候容易了点儿。”但是,我爱我家仍然强调,目前没有下调中介费的通知,门店依然在执行原来的标准,分为全款与贷款两种,贷款买房客户中介费报2.7%,全款买房客户中介费报2.5%,额外可以向店经理、区域经理申请中介费折扣。对于市场上中介费下调的声音,房天下负责人则称,房天下将中介费从1.5%降到0.8%的市场声音为谣传,房天下一直执行1.5%的中介费标准,有些门店可以根据情况自行调整,不排除1%的情况。中介费暗中调整的背后是北京二手房交易量的萎缩。自“3·17”新政以来,北京二手房市场成交几乎腰斩,有些区域成交量跌幅甚至接近80%。据北京市住建委数据显示,4月北京二手房住宅共完成网签16902套,环比减少35%。机构数据显示,5月上旬,北京全市二手住宅共网签3365套,与4月上旬相比减少25%,同比2016年5月上旬减少43.6%,市场整体下行态势非常明显。上海中介费折扣力度加大几乎与北京同步,上海中介机构对中介费也松了口。上海中介市场不同于北京,竞争较为充分,中小中介为了抢夺客户常常给予更低的折扣优惠。上海链家、中原地产的内部负责人表示,目前,中介费的收取比例仍然为2%,并没有做统一的调整。“中介费没有大的变动,但是根据各个门店的具体情况,就是说,可以松动了。”中原地产内部相关人士回复称。在走访中,链家实体店的经纪人告诉记者:“去年,签的所有单的中介费都不会打折,但是,今年以来,经手的全部单子的中介费都是打了八折的。”而与链家店门一街之隔的小中介的工作人员告诉记者:“折扣力度会更低,你如果诚意买的话,我给你打五折。”随着上海二手房市场趋冷,中介机构的生意越来越难做,中介之间为了抢单降低中介费更是常见情况。上海二手房指数办公室数据显示,4月,上海二手住宅成交15400余套,环比下降19.6%,同比下降9.2%。此外,据上海市统计局5月16日公布的数据显示,今年1-4月,上海商品房销售面积436.84万平方米,下降39.1%。其中,住宅销售面积350.14万平方米,下降40.9%。房价上涨促生高额中介费去年以来,尤其是一线城市房价上涨,中介费也水涨船高。以上海中环一套400万的小户型为例,中介费为8万元;而北京一套400万的房子,中介费需要10.8万元,若成交一套千万元以上的房子,中介费就达到20万元以上。“在房价升高的情况下,同样的中介服务内容,收费却高了,虽然中介费收取比例没有变,但是,实际上却是涨价了。”一位中介行业的资深人士称。据《每日经济新闻》报道,来自一份"购房成本大调查"中,约有近80%的购房者认为目前各家中介的收费标准偏高。事实上,目前,北京链家中介费即使下降至2.2%,仍然执行的是最高标准。此前北京市发改委曾经于2011年8月发布过《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,《通知》中规定,500万元以下房款的二手房交易,中介服务费标准从2.5%下降到2%;500万元以上、2000万元以下房款的二手房交易,中介服务费标准为1.5%;2000万元以上、5000万元以下房款的二手房交易,中介费服务标准为1%。另外,除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。而在中介市场竞争更为激烈的上海,在2015年初取消了对房地产中介佣金上限的规定,2年过后,多家中介仍然执行的仍然是之前1%的收取标准。但是,据了解,上海包括中原地产、21世纪不动产、德佑地产、我爱我家、宝原地产等在内的13家品牌中介企业联合建立起中介联盟曾经要求提高中介费而未果。不容忽视的是,在二手房交易成为主导的一线城市,随着房价的上涨,大量的二手房成交为中介机构带来高额的利润。截止目前的公开数据显示,中介巨头链家在2014年税前净利润约1.37亿元,而2015年税前净利润为约11.96亿元,一年翻了近10倍。
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  • 4月个人住房贷款增速继续放缓 房贷利率仍有上行空间

    “个人住房贷款利率略有上行,3月份加权平均利率为4.55%,比上年12月份上升0.03个百分点。”央行日前发布的今年《第一季度货币政策执行报告》中透露的这一信息并没有引起太多人的注意。从已经公布的4月份房地产数据各项数据看,未来房贷利率仍有上行空间。5月16日,央行上海总部发布的报告显示,4月份个人住房贷款增速回落,同比少增92亿元。上海今年第一季度个人住房贷款同比少增241.3亿元。上海个人住房贷款增速回落与全国形势一致。央行发布的信息显示,截至今年3月末,个人住房贷款有所放缓,比年初增加1.2万亿元,占全部贷款的27.7%,较上年四季度下降19.4个百分点,3月末增速为35.7%,比上年末回落1个百分点;3月份新增3617亿元,同比少增222亿元,为近23个月来首次。尤其需要注意的是,4月份个人住房贷款增速继续放缓。央行公布的数据显示,4月份住户部门贷款增加5710亿元,其中,短期贷款增加1269亿元,中长期贷款增加4441亿元,后者大部分都由个人住房贷款构成。当月人民币贷款增加1.1万亿元。从结构看,受房地产调控升级影响,4月份新增按揭贷款占全部新增贷款的比重为40.4%,较上月下降3.7个百分点。而今年前4个月,按揭贷款累计占全部新增贷款的35.8%,较上年末回落9.1个百分点,趋向合理区间。4月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用,导致房价涨幅回落。国家统计局公布的数据显示,当月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平,70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落,31个城市环比下降或涨幅回落。虽然完全将个人住房贷款增速放缓、房价涨幅回落与银行房贷利率上调挂钩有些偏颇,但后者确实会对前两项产生影响。从4月份开始,一线城市相继降低了房贷优惠利率,间接收紧了房贷供应闸门,其他城市也因城施策强化了限贷、限购政策。正是这些工具或政策的调整,才造成了上述房地产市场降温的事实。房地产调控取得的成效,房贷利率调整功不可没。随着今年央行两次上调货币市场利率,银行的资金成本也在上升。随着各地房地产市场调控力度的进一步加大,未来银行会通过调整利率来降低自身风险。这与金融去杠杆、去资产泡沫、防范金融风险的政策环境有关,也与监管层的监管和窗口指导分不开。银行为了降低自身风险,不得不收紧货币闸门。需要注意的是,央行今年两次上调货币市场利率,有配合国内金融调控的原因,也有对冲外部经济体尤其是美联储加息的考虑。现在美联储年中加息的预期仍存,央行是否仍会采用提高货币市场利率的方式加以应对,还需要进一步观察。但这种预期势必会作用于个人住房贷款利率。这构成了影响未来房贷利率走向的一个重要因素。另一个需要注意的信息是,上周五央行进行的3个月期800亿元中央国库现金定存招投标结果显示,中标利率较3月份同期限品种中标利率上行30个基点至4.50%。这是3个月期国库现金定存中标利率连续三期上调。然而,不管外部环境如何变化,未来国内仍将强化住房金融宏观审慎管理,防控住房贷款不合理增长,严格限制信贷流向投资投机性购房。落实这些要求最直接最有效的策略就是使用价格工具,直接或间接的提高房贷利率。
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  • 8.72亿资金投向农垦国有土地不动产登记

    日前,在全国农垦国有土地使用权确权登记发证推进会上,国土资源部副部长王广华表示,农垦国有土地将直接纳入不动产登记,不设过渡期。为进一步推动农垦国有土地确权登记发证,中央财政计划今明两年共安排。和讯房产了解到,全国农垦国有土地总面积5.49亿亩。截至目前,确权登记发证1.73亿亩,发证率仅为31.5%。在未登记发证的3.76亿亩农垦国有土地中还有3100万亩存在权属争议。去年,国土资源部、农业部在摸底调查基础上,与财政部联合印发《关于加快推进农垦国有土地使用权确权登记发证工作的通知》,要求确保到2018年底,基本完成全国农垦国有土地使用权确权登记发证任务。在业内人士看来,国有农用地直接纳入不动产登记,不设过渡期,是我国不动产登记制度在改革中不断深化的重要标志。推进农垦国有土地确权发证是农垦改革发展的关键举措,是维护农垦国有土地合法权益的根本途径。也有业内人士建议,要在土地确权发证基础上,进一步完善农垦农地经营制度,并积极推动有条件的农垦企业土地资源资产化、资本化,为做强做优做大国有农垦企业奠定更加坚实的物质基础。
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  • 南京楼盘“封存”无买卖 房地产商静待摇号细则

    上周六(5月13日)出台的南京楼市调控“宁十条”中,对于售房摇号的规定是这样的:取得预售许可的商品住房项目,开发商及其代理机构应当严格落实购房实名制,按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售;客户积累大于可供房源的商品住房项目,开发商及其代理机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。记者了解到,南京目前已有多家楼盘在领取预售证后,静待相关摇号细则的公布。位于江宁青龙山国际生态新城的东城金茂悦本周二已经启动了登记程序,其新领证房源共有160余套,价格信息尚未对外透露,不过去年该楼盘首开时房价为24000元/㎡,安居客网站显示的当前均价则在24500元/㎡左右。此外,等待开盘的还有河西南的五矿崇文金城、升龙天汇、佳兆业城市广场等项目,根据目前的统计,这些楼盘的客户数量大概是房源数的五六倍,按规定将由公证机构摇号开盘。据悉,此前在房管部门发布的“新房摇号七大条款”中规定,开发商应在摇号前7天向公证机构提出申请,领取预售证后,需查验买房人的购房资格、留存身份证明复印件,同时还要编制《报名摇号清册》并提交南京市房地产市场综合执法办公室及公证机构。相关人士介绍,南京市司法局本周一(5月15日)已经召开了公证机构主持商品住房摇号销售的研讨会,具体的方案相信将会尽快对外公布,买房人不用等待太久。
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  • “一带一路”为房企海外投资带来新变化

    为企业提供咨询服务的世邦魏理仕华北区投资咨询服务部主管法以来说,以前中国房地产企业在海外主要投资发达经济体一些热门城市的项目,但近几年来,中资企业的投资热情拓展到了更多的发展中国家。“很明显的像阿斯塔纳(哈萨克斯坦首都)这样的城市,我们之前都不知道它在哪里,大家只知道阿拉木图(哈萨克斯坦第一大城市,金融中心)。”法以来对人民网记者说,但在“一带一路”倡议提出之后,很多中资客户开始联系世邦魏理仕咨询在该城市的投资事宜。法以来说,通过在当地的办事处,世邦魏理仕已经在阿斯塔纳接待了几批中资客户。他说,像马来西亚的吉隆坡、槟城,柬埔寨的金边、印尼的雅加达、俄罗斯的莫斯科、等城市都成为中资企业咨询频率比较高的地区。据一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示,包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。而在数年前,中资地产商在这些国家或地区开发的项目寥寥无几。2013年在马来西亚首次拓展业务取得不俗业绩之后,碧桂园在2015年宣布将斥资超过2500亿元在该国打造一个集旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业于一身的产业新城项目。该公司称,项目已经带动建筑业、制造业、信息产业等70余家国内相关上下游企业一起抱团出海。丝路智谷研究院院长兼首席经济学家梁海明说,我国众多房地产企业已经或即将前往“一带一路”沿线国家拓展业务,不仅对自身发展有重大意义,对沿线国家经济建设、“一带一路”建设也具有巨大推动作用。梁海明表示,对于众多“一带一路”沿线国家而言,中国房地产企业前往投资,可以改善该国就业情况,房地产行业背后涉及六、七十个关联产业,只要开始施工,后面数十个关联产业便会随之开始运转。中国房企到沿线国家进行地产开发,可产生大量岗位需求,提高当地的就业率,让当地的民众直接受惠,也可以提升沿线国家的城市功能。而在投资目的地之外,法以来认为,中资地产商在海外开发项目介入的程度也在不断变化。在此之前,中资地产企业在发达国家核心城市的投资更多充当财务投资者角色,在当地的项目中进行较小比例的股权投资,学习融入当地市场。法以来表示,中资地产商如今的投资方式开始从收购海外成熟物业到合作开发阶段迈进,有的已经开始在海外尝试从拿地到开发建设、销售的完整链条进击。“利润更丰厚,风险也更大,”法以来说,“涉及到的环节越多,风险也就越大。”对于中资企业而言,在海外投资最大的风险是不了解当地市场。法以来说,在海外投资,每个国家、每个地区甚至每个城市面临的情况都不一样,如果对政治体制差异、市场数据、法律政策、金融税收环境等方面没有深刻的理解,将对投资构成重大挑战,而这需要深入细致的尽职调查和广泛深厚的当地资源。他举例说,比如在海外项目投资中利润最高的土地整合环节,由于土地大都是私人所有,目前为止依然需要依赖当地企业的资源才能在有限的时间内整合成符合开发需要的土地。而突如其来的政策环境变化也为项目投资带来了不同程度的挑战。世邦魏理仕华北区策略顾问部主管夏军回忆,此前其在莫斯科负责一个项目的咨询工作时,当地的市场环境相对稳定,而此后俄罗斯货币遭遇重大贬值,这些突发事件给项目带来了难以预测的风险。夏军为企业提供前期的战略规划、发展定位等服务。而在泰国的另一个开发案例中,项目本来的客户定位是国内的人群。但随着中国对居民海外投资的政策调整,该项目定位也需要根据不断变化的政策进行调整。夏军说,在项目进行投资之前,专业服务机构详实的尽职调查和对市场环境变化的快速反应必不可少。“我们去减少客户所冒的风险,专业意见是专业服务当中很重要的一部分。”
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  • 30城限售保定10年限卖,为什么说这一信号影响未来十年!

    位于京津冀协同发展区域的保定(楼盘),素有“京畿重地”之称,以“保卫大都,安定天下”得名,今年4月,中共中央、国务院决定设立河北雄安新区,涉及保定市雄县、容城、安新3县及周边部分区域。作为贯彻落实新发展理念的创新发展示范区,雄安新区只能是创新发展的高地;雄安的崭新未来,只能靠创新驱动。雄安新区要“雄起”,必须坚决驱逐投机资本,从一开始就把“地基”夯实,把第一块“砖”砌正,特别是要严格防范房价、地价飙升抬高建设成本、增加建设难度——建千秋之城,办国家大事,重在开好局、起好步;管得好、稳得住,就是开好局、起好步。《河北日报》告诫炒房客:雄安新区坚决驱逐投机资本告诫投资者的话并不是空穴来风,5月20日,一则“10年限售”——史上最严楼市调控新闻传遍朋友圈。保定首推“双限双竞”,10年内不能买卖房屋2017年5月份,保定分两批次挂牌30宗土地,其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。关于该地块,有几个特征:净地、住宅用地、黄金地段、配套发展  2017-30号土地用途为居住,不同于其他住宅宗地,该地块为“净地”,而且位于西二环西、七一路南位置附近。该地段因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设,从而跃居热门黄金地段。值得注意的是,其中2017-30号土地在“国有建设用地使用权出让须知”中显示,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售等条款。虽然是针对新出让地块的严格约束,并未波及所有新房,但首次采用“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式,同时针对投资性房产的打压,具备示范和试水性质,这种拍地模式不排除此后成为保定以及相关涉及“千年大计”区域的土地拍卖和楼市新规。除了保定“双限双竞”,5月20日,长沙(楼盘)市住建委、无锡(楼盘)市住建局、嘉兴(楼盘)市住房保障局相继出台限售政策,至此全国已有30个城市出台房屋限售政策,成都、厦门(楼盘)、福州(楼盘)、青岛(楼盘)、杭州(楼盘)、广州(楼盘)、珠海(楼盘)、惠州(楼盘)、扬州(楼盘)、常州(楼盘)、长乐、闽侯、徐水、启东(楼盘)、白沟、三亚(楼盘)、琼海、海口、东莞(楼盘)、西安(楼盘)、济南(楼盘)、郑州(楼盘)、高碑店、芜湖(楼盘)、开封(楼盘)、南京(楼盘)、无锡、长沙、嘉兴、承德(楼盘)、保定、北京(楼盘)(保定、北京等均为有部分限制)。中原地产首席分析师张大伟分析认为,“限售”的根本是楼市“去杠杆”,因交易周期大幅延长,高杠杆资金成本进入难,因此,促使购房者必须要以自用为目的配置资金。“限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。”用十年来改变居民房地产投资观念?保定祭出“十年内禁止上市交易”,让投资者惊呼“投机者该干嘛干嘛,没搞头了”。中国楼市调控一向被市场人士认为有一个默认的调控小周期,而这一调控周期被房企及众多投资者奉为圭臬、房产投资圣经。所谓小周期是指,楼市从一个完整的低位到下一个低位,持续时间大概是3年,调整周期中与货币政策、楼市调控政策、信贷政策转向直接相关,货币和地产信贷政策紧缩,市场下滑。货币和地产信贷政策扩张,市场上升。以深圳(楼盘)二手房交易市场为例,2007年以来的二手房价基本是一个持续上涨的大周期,但在这个大周期里,有两个略微明显的房价低点:一个出现在2008年,一个出现在2012年。  10年来,深圳房价不但有上涨,还都有下跌。而且,这个上涨和下跌也是有规律可循的。这个规律就是:过去10年,深圳房地产市场基本是每隔三年一个小周期,一共经历了3个完整的“三年小周期”。因此有人士认为此轮房地产调控依旧逃不出这种套路。这些是被误读的逻辑还是真正存在这种规律?方正证券(601901,股吧)首席经济学家任泽平看来,判断房地产周期可以很复杂,也可以简化为一句话“房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融”。人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面;土地供给决定了房地产供给的中期基本面;金融条件(利率、杠杆)决定了房地产需求的短期基本面。巴曙松教授在其《房地产大周期的金融视角》一书中,亦印证其相同看法,房价内在的核心驱动力均来自于房地产需求的“基本面”——人口总量、人口结构及家庭的裂变速度。“周期则是围绕趋势线的上下波动,无论是向上的繁荣周期,还是向下的衰退周期,这种背离都直接或间接地产生于一些具有放大或收缩效应的因素——收入波动、利率和金融杠杆。”巴曙松说,房地产周期的轮回演变历史和国际经验表明:政策可以放大或收缩周期,但难以在长期内改变趋势。万科副总谭华杰指出,目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。  过去小周期的调控思路以关注区域楼市、房价、库存为代表,而长周期的治理思路,政治局会议已不再提库存,而是要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。长效机制的建立,推进国企、财税、金融、社保等基础关键性改革,不能局限在房地产市场打转,而是需要进行全方位的改革,包括央地两级政府财税收入的分配、地方政府土地财政制度、城市居民住房用地70年期限、设立房地产税,等等。因此,可以这么说,试图用旧的政策思路代替未来投资思路,这只能是投资者一向情愿的事情,再看保定最新的调控方向,作为雄安新区的核心区域,未来在这里诞生的不只是经济奇迹,更多是政策的试点与探索,其中房地产(000736,股吧)业的发展思路,亦变得清晰,坚决不再重走过去十年的发展道路。    关于房地产未来有什么启示?中共中央政治局常委、国务院副总理、京津冀协同发展领导小组组长张高丽就设立雄安新区接受新华社专访,他在采访中,有两处谈到房地产:第一处是:在雄安城市未来定位和功能时,谈到创新驱动引领区时,中央指出,雄安新区千万不能搞成工业集聚区,更不是传统工业和房地产主导的集聚区,要在创新上下功夫,成为改革先行区。第二处是:谈到未来如何推进部署和实施时,张高丽称将有计划分步骤推进新区开发建设。加强统筹推进力度,有序推进起步区土地预征、启动区征迁、重点片区安置房建设、交通生态工程等重大项目建设,启动一批重点功能疏解项目,力争基础设施建设和功能承接同步推进、早见成效。要划定管控边界和开发红线,实现土地集约节约利用,避免城市规模过度扩张,坚决防止形成新的“摊大饼”。严格把控入区产业,制定负面清单,特别是严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,避免借机炒作、抬高建设成本。严控周边规划,严控周边人口,严控周边房价,严防炒地炒房投机行为。要切实修复和保护好白洋淀生态屏障。要做好搬迁群众思想工作,切实维护群众利益,为新区建设营造良好的发展环境。综合上述,此轮密集的房地产调控只是表面,在下面的才是“千年大计”的思想指引。如此,可以通过张高丽新华社的采访,以及保定新房十年限售的政策逻辑,可以揭示中国房地产下一个十年发展思路:房地产三十年的发展过程经历了数轮的政策调控,而对于以往的房地产调控,调控的初衷在于稳定房价、让市场平稳发展,但是事实上,缺乏长效机制的调控却在客观上造成了市场的大起大落。建立房地产调控的长效机制应该是这个行业未来十年最为重要的事情。而这其中的关键从雄安新区的政策试水可以看出端倪。未来,在房地产发展道路上,“房地产主导”、“大规模开发房地产”,“房价”,“炒地炒房投机行为”成为禁行的;未来城市布局将跳出大城市“摊大饼”式发展怪圈,城市群的理念将影响未来投资。最重要一点,改革向来是从一个点到一个面,再到全局。
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  • 从二手房市场“大房鸭”模式看BAT的互联网+布局

    二手房交易市场是当下异常火爆的房产领域。近年来,互联网知名企业、传统地产开发商,都纷纷借助投资,挺进住房二级市场。笔者根据对BAT投资房地产业务的不同路径,按图索骥,解读三大巨头的互联网+布局。这份报告分别从大公司布局、创投数据、新机遇等三方面对住房二级市场进行解读,也希望能给关注二手房市场、投资二手房企业的资本方提供一些参考。互联网+房地产行业的兴起,倒逼传统房屋交易市场的弊病不断暴露,诸如缺乏内部管理制度导致从业人员素质低、信息不对称导致佣金高乃至众多虚假房源等问题愈发明显。平台化、开放化和去中心化是必然趋势,这恰是O2O的用武之处;更兼其亿级市场规模,引得BAT们垂涎欲滴。种种迹象表明,国内住宅供给将从增量时代进入存量时代,二手房市场日盛,在这个市场中,目前而言,链家地产所向披靡。于是,我们看到,2017年4月,在链家60亿元B轮融资中,三大巨头中的百度和腾讯双双成为链家股东。但是,两家的动因还是有区别,先来看百度,在完成OTA、餐饮外卖、在线旅行领域布局后,百度四处寻觅下一个机会。BAT中,百度最弱,要改变当下的处境,需趁热打铁,先人一步筑成互联网+帝国版图。再看腾讯,微信支付一夜之间撬开了移动支付,通过“红包战略”形成和支付宝分庭抗礼的局面;但是,以im社交为擅场的腾讯,要想后发制人,甩开阿里巴巴,并不容易,需要在互联网金融上有大动作。二手房市场的巨大资金体量,是其最佳入口,在此领域,已经打造了在线金融平台的链家则是其不二人选。总而言之,百度和腾讯的主要动机并非出于对链家的看好,而是迫切要找个现成的“代理人”,一举拿下房产交易市场这块O2O布局中举足轻重的版图,草船借箭偷渡互联网金融的黄金彼岸。在房地产领域,阿里的行为逻辑与其他两家迥异,多管齐下,新房、租房、产业地产和商业地产,动作频仍。阿里有这个自信,它以支付宝、将流量引导到项目,精准获取用户,快速到达用户、余额宝为基础,打造适合房产的新金融产品“淘房宝”;强大的营销团队在品牌合作上注入各种新花样,从而形成一个堪称完美的闭环。然而,就在4月份,在百度腾讯参股链家地产的新闻公布之后,在几乎所有媒体都密切关注和连番报道的时候,阿里巴巴正在接触新晋二手房交易机构“大房鸭”的消息低调传出。这是捕风捉影,抑或确有其事?如果事实真是如此,那么,将预示着百度腾讯在二手房市场也行将坐卧不宁,如意算盘面临新风险,三大巨头将在这一专业市场展开一场鏖战。笔者就此进行调查,在“大房鸭”官方公布的投资人名单里,阿里巴巴合伙人胡晓明赫然在列。不过,是以个人身份投资pre-A轮。胡晓明何许人也?阿里巴巴集团合伙人之一,现任阿里巴巴集团资深副总裁兼阿里云总裁。在这样的背书下,即便是胡个人投资,也显得意味深长。另外,在调查过程中,腾讯也浮出水面,据知情人士透露,早在2016年底,腾讯高层曾与大房鸭有过多次接触,但结果尚未可知。在此之前,笔者并未对大房鸭有所耳闻。查看其资料,该公司成立于2015年5月,至今刚满两年。初期为国企混合所有制改革试点。2016年,国海证券(000750,股吧)、益盟股份和胡晓明投资Pre-A轮,当时估值1亿。此次正在洽谈的A轮,估值会翻一倍、二倍还是数倍未尝可知。在BAT争相为明天排兵布阵的关键时刻,阿里和腾讯两家为何对一个低调的创业公司另眼相看?是什么样的底气,让它的估值在两年内达到数亿?纵观房地产二手市场,尽管二手机构数量并不多,但前有传统中介如链家挡道,后有爱屋吉屋、房多多等“烧钱模式”穷追猛打的悍将,大房鸭是以什么作为立身之本的?从本质上说,共享经济模式下诞生的大房鸭,不仅可以在短期内有效满足巨头们当下的迫切需求,将触角伸向炙手可热的住房二级市场,又具备引领明天的市场新格局的可能性;对资本而言,它并不像“前辈们”那么“烧钱”,市场规模也足够庞大,利润可期。跟传统中介按比例收取佣金不同,大房鸭大胆免佣金,取而代之的是提供有偿模块化专业服务,比如交易中心快捷办理通道、银行提供金融咨询和房贷服务等,固定服务费1.99万元/套。与传统中介动辄抽取房屋总价的2%佣金相比,大房鸭服务费为目前二手房交易市场最低。即便是包含独立律所交易咨询和签约服务的套餐,也不过2.29万元/套。这样的收费,是否能够盈利?是否能够覆盖运营成本?笔者查看了其产品端,产品页面端宣称没有一家线下店面,没有一名中介人员,对外BP中的数据显示目前月度开支控制在80万元内。与之形成对照的是,链家仅上海(楼盘)一地就有线下实体店1300家,月度开支不低于3亿元;即便是开支最少的房多多,也在1500万元以上。边际利润和边际成本成正比。低价杀入市场的效果,爱屋吉屋在起步之初已经以1%的佣金演绎过,而爱屋吉屋颓势的转捩点,也就是其连番提高佣金比例,大房鸭1.99万固定服务费必是其攻城拔寨的大杀器。同时,二手房市场交易的高额佣金已经引起市场诸多不良反应,未来必将迎来“大地震”。对传统中介来说是噩耗,对大房鸭却是大机遇。没有中介、没有店面的大房鸭是如何开展二手房交易业务的?一方面,它以兼职的社区顾问取代了职业中介,邻居服务邻居,现在的邻居带未来的邻居看房;另一方面,鼓励上家上传房源,随时随地修改房源信息,而下家在线看房,直接预约看房,社区顾问居中衔接润滑,促进交易。充分发挥个体效应,鼓励个体之间的互动交易,通过高效的资源配置和模式创新,用“互联网+社区”的服务模式降低服务成本,同时提高服务质量,提升消费者个人房产交易体验。这就是大房鸭模式的精髓。网友笑称其为“二手房市场的uber”。这样的新模式在缺乏创新的国内二手房市场是否会水土不服?来看这一市场最稀缺的资源——房源,数据显示,大房鸭目前日增新房源400余套,并不落后链家500余套太多。再者,经笔者简单测算发现,在大房鸭主战场上海市,市场占有率达到0.5%,大房鸭便可实现盈利。大房鸭CEO苏文庸透露,大房鸭的衍生业务空间大,但他并没作详细介绍,“房产金融我们一定会做,不会等太久。”目前二手房市场的格局,也许会在新模式的进入下改变布局。
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  • 市规划国土委澄清 雄安未纳入北京城市总体规划

    在5月17日召开的市委十一届十四次全会上,《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》提出“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间结构。针对部分媒体的错误解读,昨日,市规划国土委辟谣称“一区”是指“生态涵养区”,包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区,以及昌平区和房山区的山区,并非雄安新区。近日,中共北京市第十一届委员会第十四次全体会议召开,会上研究讨论了《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》,一致同意将《总体规划》按程序上报党中央、国务院审定。市规划国土委通过其官方微博 发文称,《总体规划》提出的“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间结构,是对北京市域范围内空间格局做出的规划安排。其中“一核”是指“首都功能核心区”;“一主”是指“中心城区”;“一副”是指“北京城市副中心”;“两轴”是指“中轴线及其延长线、长安街及其延长线”;“多点”是指“位于平原地区的新城”,包括顺义、大兴、亦庄、昌平和房山新城等;“一区”是指“生态涵养区”,包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区,以及昌平区和房山区的山区,是京津冀协同发展格局中西北部生态涵养区的重要组成部分。该微博表示,“一核一主一副、两轴多点一区”是北京市在积极落实中央关于推进京津冀协同发展的战略部署过程中,统筹谋划、确定的北京市域范围内的空间布局安排。同时,对于建设以首都为核心的世界级城市群和对接支持河北雄安新区建设等内容,《总体规划》也做了重点安排。目前,《总体规划》已经市委全会审议通过,待修改完善后将按程序上报党中央、国务院,待批复后,将及时向社会公布。有媒体报道称,雄安新区纳入北京城市总体规划,税收和GDP或京冀分成。自今年4月1日雄安新区消息发布后,社会对这一区域的发展就十分关注。昨天,“雄安新区纳入北京城市总体规划”的新闻出现在了几乎所有综合网站的页面上,相关报道将“一核一主一副、两轴多点一区”中的“一区”理解为了雄安新区。对此,市规划国土委相关负责人强调,这是对北京新总规城市空间结构的错误解读。
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  • 楼市的长效机制终于来了!住建部打响了重要一枪

    全国首个关于住房租赁和销售的条例法规发布,除了稳定房价预期,政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施,目的是保护承租人的利益,形成稳定而长期的租赁市场。业内报告预测,到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。正在热播的电视剧《欢乐颂》就像一面镜子,先不论这面镜子公正不公正,但是照出了这个社会的各种症结,从房子到职场到婚恋观等等,每个人都能看到自己关心的话题。樊胜美的呐喊:“房子,房子!”剧中的樊胜美提到,她们三人合租的高档小区房租一个月8000,一季度物业费1080。这样算下来,一年房租96000,一年物业费4320,每人每月均摊2787元。其实以现在的房租情况看,上海很难能租到这样一个三居室、带电梯、性价比这么高的房子了。随着一二线城市房价一年多以来的暴涨,火爆的楼市经过轮番调控之后,房价虽有回落的趋势,但仍旧处于高位,漂族们不得不面临房东大幅涨房租的情况。据有关统计分析,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体,链家研究院院长杨现领表示,未来中国将有约2亿人进入租房市场,到2030年,租赁人口达2.7亿人。而住建部最新发布管理条例征求意见稿,对住房租赁的各方进行了详细的权责界定。这是全国首个关于住房租赁和销售的条例法规,除了稳定房价预期,政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施,目的是保护承租人的利益,形成稳定而长期的租赁市场。21世纪经济报道指出,房地产长效机制需要三项立法安排:一项是房地产税法(不会在本届人大任期内出台);一项是住房法,或者叫基本住房法,主要是保障居民基本住房权的问题;还有一项,就是住房租赁法。该征求意见稿的发布,是建立房地产长效机制的重要组成部分。住房“租赁时代”,租房者美好时代要来了?5月19日晚间,住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知。财经韬略总结道,这个“征求意见稿”最大的看点,是对“房屋租赁”的各方,进行了详细的权责界定,它昭示着中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!整个征求意见稿,对于租房买房有详细的规定,尤其是对于租客利益有很多保护措施,保护租房者的合法权益,解决房东过于强势的问题。不仅房东要尊重租房者,政府也要尊重租房者。这个条例,租房者将获得哪些红利:1、出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房,确保出租的住房符合安全要求,满足基本使用功能。2、出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。3、住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。4、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。5、当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。6、住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。7、办理住房租赁备案后,租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。8、出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。9、未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。10、出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同,但承租人有下列情形之一的除外。(比如拖欠租金、擅改结构等)11、出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。12、经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。韬略财经指出,在12项红利里,11项由房东提供,主要解决了房东过于强势的问题。在去年底召开的中央经济工作会议上,明确提出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化住房租赁企业发展。今年初,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。韬略财经认为,要想真正开启“租赁时代”,仅仅让房东让渡权利是远远不够的,核心是政府要赋予租房者更多的权利。说白了,就是让租房者可以享受到购房者、户籍人口同样的公共资源、公共服务。这也将是市场万分关注的改革方向。此外,征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定,特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。规定房地产开发企业销售住房条件,在取得预售许可证后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。规范房企住房销售行为,不得发布虚假信息、哄抬房价、捂盘惜售、标价外加价等12项明确禁止的行为。为整治中介市场乱象,意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。房租与房价的畸形关系方正证券任泽平此前研报中曾分析指出,目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际租售比合理区间推断,静态租赁回报率为4%--6%,中国水平远低于国际标准水平。在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点,需求会回落得很快,这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。此外,中国的房地产并非仅有简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩,房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后,就可以享受大城市的更多政府保障,且教育及医疗资源更加丰富。美国等发达国际的住房平均租金回报率在7%左右,中国房地产租赁市场的严重发展不足,过低的租金回报率激发了炒作行为的盛行。整治不健康租赁市场,一定程度挤压房价泡沫央视财经指出,由于在房屋租赁市场中,租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中,承租人不得不想尽办法“飞越疯人院”,一有机会就转战购房市场,买下自己的蜗居才算安心,即使为此背上高额债务也在所不惜。因此,可以说并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。国家统计局最新公布的数据显示,4月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,说明三月中下旬以来出台的调控效果逐渐显现。不过虽然结果类似,但从上而下的政府调控和从下而上的房企降价并不能画上等号。一旦政策力度有所放缓,那么房价就有可能再次抬头。因此比起“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中,进一步健全购租并举的住房制度势在必行。而将要出台的条例就旨在规范住房租赁行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。让租房者更安心。租赁是经济发展大势所趋,万亿级租房市场洞开“未来3~5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测,未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。2016年6月,国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中,发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。而发达国家经验也表明,城市经济越发达,其房价水平越高,带来的购房压力相应越大,租房就成为居民满足居住需求的主要途径。据有关调查显示,我国住房自有率常年维持在70%以上的水平,远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本,其住房自有率分别在50~70%左右,其中德国更是在50%以下,大部分人群以租赁为主要的居住方式。日前,湖北、广西等地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。可以想见,未来2~3年,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。“千年大计”的雄安新区还肩负着探索房地产发展新道路的重任。甚至有知情人士透露,雄安新区未来或将试行公租廉租房模式,以便遏制高房价,吸纳人才。楼市健康发展还需政策顶层设计21世纪经济报道发表评论文章指出,房地产长效机制需要三项立法安排:一项是房地产税法。第十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹3月4日说,房地产税法的确已列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。一项是住房法,或者叫基本住房法。这部法律也讨论很长时期了。主要是保障居民基本住房权的问题。一项是住房租赁法。住房租赁是房地产市场的重要部分。居民实现基本住房权,可以是购买,也可以是租赁。在全球主要经济体里,中国是个人住房拥有率最高的国家,国人喜欢买房的文化固然是一个重要原因;但另一方面,恐怕也与租房住,很多权利无法保障密切相关。此次《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,是建立房地产长效机制的重要组成部分。加快形成长效机制,将有利于解决房地产市场现存的一些深层次矛盾和问题。比如,要告别“土地财政”,与之相配套的财税制度、土地供应制度等方面的改革等等。总体看,从三月中下旬以来,针对超出正常热度的房地产市场,从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果,但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求,但层层摞起来的“补丁”却远谈不上将政策的整体效果最大化。因此为了楼市长期健康发展,还需要政策制定方面进行顶层设计,从“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本点出发,对以往的政策进行系统规划和梳理,并为今后的市场发展留出空间。延伸阅读:住建部租赁第一炮,中国应向德国日本学习什么?《从德国、日本经验看我国住房公租制度发展的路径》来源:上海市发改委微信公众号、《住宅与房地产》2016年第07期一、背景:“租售并举”的住房新制度起航近日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),提出到2020年,形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。《意见》是落实三中全会《决定》关于“推进农业转移人口市民化”,以及“十三五”建立“租售并举”、满足新市民住房需求为主体的住房新制度的重要内容。以国家规范性文件的形式,提出住房租赁市场培育和发展的顶层设计,这是第一次。而且,在此前5月4日的国务院常务会议,租赁市场首次成为重要议题,会上也提出了具体的制度构架。国家重视凸显租赁市场在未来住房制度中的重要地位,以及国家壮大租赁市场的政策导向。从国外经验看,租赁是住房供应的“双引擎”之一,一般占据40%~60%的市场份额,很多居民一辈子租房。在我国,“房改”以来近20年,住房供应基本是销售的“单极化”发展。但是,随着城市化的快速推进,本应与销售市场并驾齐驱的租赁市场,乱象丛生、发展偏弱,甚至被“偏废”。突出表现在,老百姓选择居住形式时,“重售轻租”,租赁是不得已的选择。同时,权益无保障,与产权人相比,租房者在享受城市公共服务上极其不对等。另外,租赁市场基本处于无监管的“野蛮生长”。2014年,北京建委曾对青年人住房状况进行调查,3万名被调查者中,43.8%的表示租房中遇到不良中介。二、租赁或将是我国未来住房的主要选择租赁或将是我国未来城镇住房的主要形式。从需求看,大学毕业生、蓝领工人等新市民将成为楼市需求主体,这部分人群以“85后”“90后”为主,讲究生活品质但起薪低、不希望成为房奴。同时,城市化已进入“下半场”,即从城市化到“大城市化”,人群纷纷向就业机会多、服务业为主的大城市迁徙。面对大城市居高不下的房价,租房将是新市民的第一选择、过渡选择,或长期选择。因此,未来租赁需求在边际上增长更快。目前,考虑到城中村租赁、企业和园区配套宿舍、生活服务业企业配租等,目前有3亿~4亿人靠租赁来解决住房需求,占城镇总人口的45%左右。在北京,每天约有20万人在找房子租住;深圳实际管理的2000万人口中,70%长期,选择租赁住房。从供应看,城市化告别高速增长,适龄购房人群(25~44岁)增速在2010年开始掉头向下,城镇户均住房拥有已超过1套/户,楼市进入“存量时代”。中国家庭金融调查显示,近25%的城镇住房空置、11%的家庭拥2套及以上住房,产业转型也驱动存量房盘活。因此,租赁房屋供给未来会快速增长。值得注意的是,无论是推进新型城镇化,新市民扎根城市,还是实现“先租后买”“居者有其屋”,以及壮大中等收入群体规模,大力发展住房租赁的意义都不言而喻。近10多年来,资本回报和资产价格涨幅超过劳动回报和收入增幅,年轻人很难支付高房价、高租金,住房的公共属性明显上升。目前,新市民起薪在3000~4000元,他们不仅将面临至少5年左右的买房过渡期,甚至支付房租都困难。据报道,北京69.2%的毕业生房租都得靠父母资助。由此,市场化的租赁,特别是目前占比超过90%的私人散租,根本无法惠及这部分人群。壮大政府公租或补贴为主的机构租赁,才是降低租金成本、稳定租赁关系的“压舱石”。三、德国经验:赋予租赁住房公共属性和政府责任2010年以来,住建部也曾发布若干文件提振租赁市场,但效果不明显。事实上,租赁市场“短板”难补是体制症结的产物,如租赁拉动经济不如房地产开发和销售,地方政府不重视;租赁属于轻资产服务业,交易成本高;社会信用体系不彰等。发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁住房占据了57%的市场份额。本文通过总结德国租赁市场管理的实践,探讨其对我国公租制度发展的借鉴。1、德国租赁住房发展的四大特征首先,住房供应政策导向上,租赁供应是主体。在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内,让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国总人口才8100万。其次,租赁市场具有公共属性,机构租赁发挥“压舱石”作用。以中低收入者为主的租赁需求,公共产品属性明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的“压舱石”。国际上,政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁(接受租金管制和政府补贴)占市场份额30%以上。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房源(410万套)占22%;2013年,美国3200万套私人租赁房中,机构租赁占28.4%。再次,近乎苛刻的租金管制。一战时期,德国就将房屋租金管制写进民法典中,并设单章规定住房租赁;1922年,德国颁布《帝国租赁法》,对建于1918年7月1日前的房屋实行租金控制,规定在“法定租金”基础上,根据通胀及维修开支,确定新建房屋租金,旧房则严格按照租赁合同调整租金;二战后,面对住房大量短缺,德国在每一个地区制定固定的房租价格表,禁止提高房屋租金;60年代后,房屋短缺局面缓解,凡缺房率3%以下城市,取消房租限制。上世纪下半业,德国房地产市场整体稳定,政府也尽量发挥市场作用。对租赁市场,主要通过两方面措施来干预,即各地区制定“合理租金价格表”,披露租赁市场供求信息,引导区域租金变化;确保租赁合同缔约和执行,防止单方面违约和随意涨租。本世纪以来,西方经历新一轮楼市繁荣,租金水涨船高。德国在本世纪初颁布《租房法》,所有城市每年可更新租金表,但超过合理租金20%,就被视为房租超高而违法,并被课以巨额罚款,超过50%被视为暴利而犯法。欧债危机以后,发达经济体量化宽松,楼价上涨史无前例。据地产公司Jones Lang LaSalle的报告,柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014的近9欧元/平方米,近两年年租金上涨9%以上。2012年12月,德国议会通过更严格的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。近日,针对居民将房屋通过Airbnb平台投入旅游短租,减少长租供应,突破租金控制,德国发布一项新规定,从5月1日起,首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客,违反者将面临高达10万欧元的罚款。最后,德国对其他租赁权益的保障也很细致。一是对“可居性”严格规定,建立了住房安全与健康标准的评估体系,包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准;二是中介费、房屋修缮费等全部由房主承担;三是德国租房和买房享有的公共权益是等同的,只要居民合法纳税,就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定。2、德国经验揭示我国住房租赁要解决三大“痛点”从德国经验来看,我国培育和发展住房租赁要解决三大“痛点”。一则,要将住房租赁作为地方政府供给公共服务和公共产品的必选内容。首先,这就需要改变GDP导向的房地产发展模式,还原房屋居住和公共产品的基本属性、前置属性;其次,要加强各级政府公共财政建设,将新移民、新就业大学生的租房需求,视为公共产品,甚至是住房保障的一部分,纳入公共财政的范畴。这样,才能为增加租赁住房供应、打造低租金环境、加强中介监管,让租房者享有同等公共服务创造制度环境。二则,政府公租等机构租赁必须要占到一定份额。前面所言,政府公租等机构租赁是降低租金、稳定供应和引导租赁市场的“压舱石”。目前,我国公租占比很低。“六普”数据显示,我国25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。2010年,基于北京租客的网调显示,租赁关系以个体房东直租为主,个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%;只有约6%的租赁住房来自机构出租,主要的机构出租是就业单位(4%)和房管部门(2%)。我国机构租赁不足有三大原因,一是政府公租房供应少,带头作用不足;二是地价和财务成本高,相比开发和销售,租赁收益太低,流动性风险突出;三是无风险收益率太高。发展机构租赁,首先要强化政府的职能和带头作用;其次要去除经济对投资(特别是房地产开发投资)的依赖。投资是资金短期密集型的,投资依赖、房地产开发依赖下降了,资金需求下降了,无风险收益率也就下降了;最后,当无风险收益率下降,社会资金对有稳定长期可靠收益的租赁投资的兴趣就上升了,要借助于税收优惠、证券化或信托投资基金(REITs)因势利导。三则,各级政府要从吸引和留住人口,“降成本”供给侧改革的角度,看待发展租赁市场的投入产出效应。在城市化“下半场”,进城人口、红利人口都在减少,哪个城市能吸引到人口流入,哪个城市的集聚效应就更大、竞争力就越强。衣食住行中住的成本最大,较低的居住成本,无疑是吸引和留住人口的利器。同时,房价和租金是国民经济的基础成本,也是人工、物流和仓储成本上升的罪魁祸首,各行各业都受到租金上涨冲击。近年来,我国实体盈利下滑,人工、物流和铺租高企是“帮凶”。德国“工匠精神”是锲而不舍的结果,但背后生产生活低成本的支持、社会保障对后顾之忧的免除是物质基础。发展租赁市场,对降成本和夯实社会保障大有裨益,也是产业转型的铺路石。四、日本经验:公租房的过渡作用何等重要日本与我国一样,受儒家文化熏陶,买房传统很重,崇尚置业才能安定的理念,政府也意图建设自有住房社会,促进中间力量壮大。但是,住房自有率在1958年达到71%后,日本居民买房比例迅速下降。城市化快速、房价暴涨的60~80年代,自有率降至59%,近一半人选择租房。另外,二战后,日本8000万人口中近1/4无房住,50年代开始,日本经历了快速的大城市化、重化工业发展,城市房屋极度短缺、房价上涨,80年代甚至经历了严重的楼市泡沫。1、日本公租房供应的“三支箭”但是,日本居民住房问题并不突出,这与二战后日本开启史上最大规模的政府主导型公租房建设密切相关。1951年,日本发布《公营住宅法》,面向所有生活和工作在本地区的低收入人群,由中央向地方补助,修建出租住房,覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请,租金为同区域商品房租金的1/4~1/3。截至2003年,公营住宅共建设218万套,占全国住宅总量的4.66%,各地区差异较大,比如人口集中的神户市达到9.59%。1955年,日本颁布《住宅公团法》,由国家出资75%、地方出资25%设立公团,在住房严重不足的大城市及周边兴建出租式公寓,面向大城市工薪阶层,提供低廉租金住房。公团成立之初,仅建设1.7万套公寓。60年代城市化高速推进时期,公团集中实施了两个“5年计划”,1966~1970年建设了35万套、1971~1975年建设728.4万套。其中,70%的房屋为出租住房。截至2004年6月,住宅公团共建设公寓154万套,约占全国住宅总量的5%。除了公营住房和公团住房外,日本机构租赁住房“三支箭”的最后一支,就是包括提供给入会会员的公社住房、企业公寓在内的非营利机构租赁住房。为稳定雇佣关系、提高员工对企业的归属感和忠诚感,日本建立了强大的企业社会福利制度。60~70年代,拥有社宅和宿舍的企业开始增多。根据2007年的调查,提供补贴或租金的企业占比达到48.4%、提供社宅和宿舍的企业占比35%。1945~1977年,日本新建的2854万套住宅中,由公营、公团、企业等政府或非营利组织建设的占31%,60~70年代占比超过40%,其中超过70%的用来出租。1968年,住房总套数和总户数开始平衡,加上随后的老龄化,新建租赁房屋减少,公租房开始对外销售。到1975年,日本实现一人一间房。目前,日本户均住宅面积96平方米,其中自有和租赁住宅户均面积分别为124平方米和46平方米。2、日本经验揭示我国必须弥补政府公租的短板人多地少、居住集中在三大都市圈,二战后和城市化时期住宅严重短缺,但日本实现了享受型的住房发展目标,这与其租赁住房的良好过渡不无关系。根据1951年发布的《公营住宅建造标准》,公营住宅多集中在轨道沿线,日照、通风、采光和私密性不亚于商品住宅;套内设备(给排水、煤电气等)、用房构成(卧室、厨卫)、儿童游戏场、会所及停车场等附属设施,都有严格的建造和面积标准。例如,主次卧不低于9和6.5平方米,小区须设总面积为每户6平方米以上的儿童游戏场等。另外,租户退出时,要出资将住房的榻榻米、日式拉门的纸张全部更新,有损坏的要修复,恢复到入住时的状态方可退居。为此,租户需要10万~20万日元的费用。这一举措是为了让下一住户也能入住干净整洁的住房,也促使住户在居住过程中爱惜住房。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定。日本的经验证明,在住房短缺和城市化快速推进时期,以政府和非营利组织为主,提供在质量和配套上等同于商品住房的公租房供应是何等重要。城市化后期,尽管住房供求缓解,但大城市高房价是常态。2014年,东京圈内偏远区域一套70平方米的房子要4000万日元(320万人民币),普通工薪年薪也才300万日元。考虑到每年的税费,日本居民宁愿租房以结余出小孩教育资金。因此,政府或企业租金补贴对于新市民也非常重要。租赁的过渡作用,缓解了住房紧张,防止需求大规模入市和纵容炒作,保证了住房的原始属性,也降低了城镇化成本、用工成本,更是实现租售并举、居者有其屋和壮大中等收入人群的一招妙棋。目前,我国机构租赁仅占2%,具有先锋带头作用的政府公租仅占租赁供应的2%,这在当前高房价和高租金、人口向大城市集中、年轻人群收入水平低的背景下是远远不够的,短板必须要补上。
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  • 三线城市楼市开启限售潮剑指炒房 利刚需购房者

    随着房地产市场调控深入,越来越多弱二线和强三线城市加入到限售的行列。??5月20日,长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策,上述三个城市的限售新政均进一步加强了楼市调控的力度。??长沙市住建委发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》指出,暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。同时,对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭:凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。此外,在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产证》满2年后方可上市交易。??无锡市住建局发布《市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》提到,暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。购买住房(含二手住房)在取得《不动产证》2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)在取得《不动产证》3年内不可转让。??而嘉兴市发布《关于进一步加强市区房地产调控措施的通知》指出,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得《不动产证》未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。??“在限购限贷之后,‘限售’也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。”同策咨询研究总监张宏伟表示。??同策咨询监控数据显示,自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后,有不少城市陆续加入这一限售队伍。包括承德、青岛、保定白沟、保定徐水、济南、西安、杭州、福建闽侯、福建长乐、福州、杭州、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖、成都、长沙、广州、珠海、惠州、东莞、海南等地都加入到限售行列,限售城市超过20个。??从上述多个限售城市看,均为热点强三线城市,这些城市由于一线城市的购买力外溢,使得楼市也开始火爆,并间接引起部分投资客注意,因此上述城市开始了调控措施。??“这些限售政策大多要求新购商品房在两至三年内不得转让,限售成为此轮楼市调控的新趋势,可以有效打击短线楼市投资者,对刚需置业者来说也迎来了利好。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。??严跃进指出,新建商品房从购房到拿到《不动产证》一般需要一两年的时间,如果限售使得该房产获得《不动产证》后两年才能上市交易,那么这套房产从购买到出售需要等上好几年,这对短线投资者来说,无疑是个巨大的打击。??“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资,限售之后,这些房子失去流动性,投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹说。??张宏伟认为,限售保证了市场的稳定发展,对刚需置业者来说也是一种利好,未来真正有需要的购房者才会买房,利于楼市长期平稳发展。
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  • 楼市大变脸!买房的不敢出手了 中介大批想跳槽

    在楼市的销售圈里,有一句很流行的谚语:金三银四红五月。意指这几个月楼市的销量会比平时更旺,尤其是5月份更是很多楼盘项目不愿错过的销售旺季。然而今年这个还没有结束的5月,似乎不像过去那样“红”,尤其北京的楼市更是大幅下滑。据华夏时报报道,相比于2017年初春北京一路高歌猛涨的房价不同,最近两个月,北京的房价陡转直下,让购房者静待观望,让房产中介与房地产开发商陷入焦灼。就连房产中介也是门可罗雀,一些经纪人不得不重新走上街头去“蹲点”寻找客户。北京楼市成交量骤降,购房者不敢出手了据伟业我爱我家集团市场研究院统计,5月上半月(1-15日)北京新建商品住宅(不含保障房)的网签量为1338套,环比4月下半月下降了24.3%。不过,下降的主要原因在于自住型商品房交易的大幅减少,5月上半月几乎零成交,仅网签了两套。而这样的景象在两个月之前似乎还难以想象,据中信建投的数据显示,北京开年房价环比上涨4.6%,2月份以后北京二手房成交量环比增长75%,成交均价超过6万/平米。直到3月中旬,北京“3·17新政”横空出世。其规定,企业购买的住房须满3年才能交易。紧接着,监管者还出台一系列组合拳,包括针对商住项目限售停贷;银行收紧房贷上调利率;并开始约谈中介高管。这是北京楼市连出超过7大招升级调控,到4月底,北京部分银行又再次上调房贷利率,让市场情绪悄然转变。这一些列的调控措施迅速传导至楼市。据伟业我爱我家统计,2017年4月北京全市新建商品住宅环比下滑9.9%,同比下滑48.9%;二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。最直观的一个案例是:北京一套80多平米的房子,在“3·17新政”前挂牌报价700万,有人要680万买,业主没卖,但“3·17新政”之后,买房看房的人少了,房主最后以630万的价格成交。而这样的案例在北京已经越来越多。另据统计局数据显示,4月北京新建商品住宅价格同比涨幅从20.6%缩至17.4%,环比从0.4%降至0.2%;而二手房市场则降温更加明显,环比涨幅从3月的2.2%降至持平。在网签量方面,数据显示,5月上半月,北京二手住宅共网签4817套,环比4月下半月下降45.3%,同比2016年5月上半月下降47.5%。回顾“3·17新政”出台以来,从3月下半月起,到4月上半月、4月下半月、5月上半月,二手房市场实际签单量环比分别下滑了53.1%、25.5%、14.1%,虽然跌幅在缩小,但市场成交量的持续回落则是大趋势。据华夏时报报道,4月份链家多个门店销售业绩几乎为零。“现在,卖家都可以谈价格,降个10万、8万的也不成问题。”一中介销售人员向记者透露。“3·17新政”打乱了购房者、中介的既定计划,使得中介洗牌、买卖胶着。链家官网上显示,从3月22日到5月15日,位于回龙观的一个在售房屋售价几经下调,总价从500万元调至460万元,但至今还未成交。一位欲在北京及周边买房的庞晓俊告诉表示:“我4月份开始在北京通州及北京多个周边城市看了若干个楼盘,但至今也不敢下手。”这与此前形成鲜明的对比,以前凡是中介推荐的房子,买家根本来不及到达房源现场,房子已被其他购房者加价抢走。经纪人只得重新上街揽客深入街道和小区的中介门店,是观察楼市好坏的“晴雨表”。两个多月前,楼市大好之时,每到傍晚,中介门店里就已看不到经纪人的身影,都忙着在住宅楼和住宅楼之间带看、谈成交。然而,随着调控政策的实施,如今的中介门店,说“门可罗雀”并非夸张。腰斩的成交量下,最着急的莫过于靠成交拿提成的普通经纪人。据北京晚报报道,为了寻找客户,仅有在楼市速冻期才会出现的“蹲点”盯客户,又重新被经纪人使用了起来。工作日的下午,回龙观新龙城小区,沿着小区门口的马路边,每隔100米就站着一位穿着西装、打着领带的经纪人。这6名来自同一家中介公司的经纪人,在烈日的暴晒下并没有人前来咨询,只是时刻盯着前方。而在前方的路口,正是另一家中介机构。“这是蹲点法,遇到看房人少时,会有经纪人依靠这种方法抢夺客户。”另一家中介机构的经纪人告诉记者,站在街边的经纪人只是为了趁其不备,给看房人塞张名片,聊几句,“这样,您就可能在走出我们门店之后,去到他们门店再转一圈,即使不买房,也能完成一个看房任务。”除了“蹲点”盯客之外,一度被叫停的路边房源板也回到了人们的视线。昨天下午5点的晚高峰时间段,在华威路上,就有中介机构在路边支起了一块房源板,三名经纪人紧挨在房源板边站着。“1995年老房,两居,500万元。”“精装修一居室,出租。”房源板的正反两面,展示着或售或租的12套房源,然而,除了一位想租房的租客问了一句外,过往的行人中几乎无人驻足。“大起大落之下,必须要熬过一段难受的时候。”从业近十年的经纪人秦先生告诉记者,现在的情况是,有些新入行的经纪人因为没有成交,已经开始考虑跳槽换行了。
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  • 上海清类住宅动真格:没结束时间,反弹将重罚

    为遏制并惩处商办项目开发过程中的违法违规行为,上海市近期积极开展商办项目中“类住宅”乱象清理整顿工作。5月18日,上海市规划和土地管理局公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目,嘉定区D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。这4个项目因二次装修中存在违法建设行为,且未完全整改,相关开发商将被处没收违法收入和罚款的行政处罚。5月20日,上海市住房和城乡建设管理委员会顾金山对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,此次类住宅清理整顿的原则是项目是否合法合规,目的是保护消费者利益、维护社会稳定,明确重点整治的对象是违法违规的开发商。上海市住建委副主任马韧指出,有一些商办项目,开发商从获得土地开始就按照住宅功能设计。通过使用阴阳图纸,遮盖住预留的管道(上下水、烟道等),向购房者虚假宣传等手段,造成了一批批类住宅项目。而有一小部分购房者存在侥幸心理,相信了开发商的宣传。“对于配合清理整顿较好的开发商,政府会酌情处罚,甚至可以不处罚;情形严重又不配合清理整顿的,会视情况禁入市场。”马韧透露,“此次整顿是长期的全面的,只有进行时,没有结束时间表,整顿过后如果类住宅现象反弹,政府不仅会对开发商从重处罚,还将把这类开发商纳入诚信系统,工商、经信、住建委都会备案。”违规物业中煤卫设施通风和采光均不理想5月19日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)走访了上海市闵行区政府,及上海市规划和国土资源管理局公布的位于上海闵行区浦江镇的2个清理整顿典型案例——绿地峰尚汇项目和浦江驿优商务广场项目。这两个项目的出让合同均约定土地用途为商办,规划批准为商业办公建筑。在上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的浦江驿优商务广场项目现场,澎湃新闻看到该项目大致分为两个部分,一边是独栋的办公别墅,一边是有待整顿的12层精装修高楼。澎湃新闻了解到,该项目被查处时部分楼层正在装修施工中,内部功能格局基本形成,有的即将装修完工,有部分房屋将一套分割成两套,每个房间均设了上下水设施,内设卫生间和开放式厨房。复地驿优总经理郑元表示,当初为了让项目好卖,违规改建了项目。“我们已经意识了问题的严重性,开始工作的确很难做,现在市里出台了正式文件,部分住户已经知道了隐患,配合整顿。”郑元介绍,正在整顿的这栋楼,建筑面积近1万平方米,最大的户型160平方米左右,大多数在100平方米左右。今年1月已交付了82户,目前第一批整治的是18户。从澎湃新闻拍摄的照片中依稀可见拆除前的厨卫格局,采光和通风都不理想。该户型建筑面积约85平方米,此前被区隔成两室一厅。在采访过程中,时有已入住的居民驻足停留关心“商办项目将如何整顿”。相邻的绿地峰尚汇项目现场,开发商上海通盈置业有限公司在二次装修中存在违规插层、分隔厨卫的违法建设行为。从照片可以看到,厕所非常狭窄没有通风条件,4.5米的层高内增加了插层,与拆除插层后相同大小的房间比,后者压抑感全无。该公司总经理张炯介绍,该项目内50-70平方米的房屋多有插层,此后会一一清理。项目共有500多户,首批清理整顿的有41户。“公司已经认识到后期的安全隐患,一定会根据整改标准恢复商办结构、功能”。张炯进一步说,“公司为此建立了一套流程,完成清理后,会重新报区规土局复检,合格后再对外交易。”澎湃新闻(www.thepaper.cn)了解到,上海市闵行区共有27个需要清理整顿的商办项目:已入住的有12个项目,已销售已竣工未入住的有4个,在建已销售未竣工的有3个项目,在建未销售未竣工的有8个项目。开发商不能将责任推卸给业主房地产项目的开发过程中,环节较多时间较长,包括地块出让、项目审批、施工监督、竣工验收、交付使用等环节。上海市规划和国土资源管理局副局长王训国介绍,开发商往往在项目竣工验收后,进行二次装修,给商办项目增添居住功能,主要是增加插层、上下水管道、烟道等。此次上海市多部门联合执法,已掌握了完整的证据清单。“开发商的二次装修,违反了地块最初的规划设计,违反了《城市规划法》,是违法违规行为。”顾金山说。以此次清理整顿的典型——嘉定D9空间项目为例,开发商上海锦如置业有限公司称交付给业主的是毛坯房,由业主自己进行二次装修。顾金山指出,这事实上是推卸责任给业主。如果业主进行违规的装修,开发商应及时阻止或向相关部门举报。部分开发商默许甚至引导业主联系相关的施工队进行违规装修,都将视同开发商的违法违规。上海锦如此次也是4个清理整顿典型案例中处罚金额最高的开发商,被没收违法收入8741万元、罚款101万元。先天不全,“类住宅”不是“住宅”目前,上海市对商办项目采取分类施策,进行全面整顿。据了解,上海全市共有300多个类住宅项目有待清理整顿。上海市闵行区规划和土地管理局副局长姚群凤介绍,对于已销售已竣工未入住的项目,首先要拆除与商办性质不符的结构和设施,包括未经批准安装的煤气管道、污水管、烟道,以及分表到户的各类管道。“有些项目将原本公共区域的卫生间等设施改装成水表间,不管是户内还是户外的部分都要整顿,直至恢复成原本的商业规划、功能和结构。”姚群凤说。姚群凤对改建项目存在的风险详细解释道,商办项目改成住宅使用,虽然表面看功能齐全,但“出生证明”——土地性质、买卖合同上注明的依然是商办性质,“类住宅”并不是“住宅”。除了上下水、煤气烟道改建后存在的消防安全隐患,无法迁入户口,周边没有教育等生活设施规划,用来办公的住户和用来居住的住户还容易产生各类矛盾。《住宅建筑规范》规定,住宅配套公建应包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9大类。根据上海市住房和城乡建设管理委员会5月17日发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。上海市住建委副主任马韧强调,对于已销售未交付的项目,政府支持业主依据合同维护自身权益。对于购房者颇为关注的已入住商办项目,姚群凤表示,政府多个部门将在今后加强对居民使用的监管,包括消防安全隐患、产权转移等。这些项目如果没有拆除居住功能,没有恢复商业办公功能则不能进行交易。上述《意见》规定,对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行。马韧进一步解释道,政府分类施策,对已交付入住的项目要宣讲到位,要让入住业主重视安全。由于商办项目的性质,没有相应的居委会等,很难对人口进行有效管理。商办项目与住宅的消防要求也有所不同,一旦发生意外,将由开发商和业主共同承担。同时,没有或已拆除插层的类住宅将被记入房屋交易登记信息系统,方便在交易时向购买者明示风险,维护购房者的权益。闵行区政府相关负责人说,开发商为迎合市场策划了“类住宅”广告、宣传,甚至装修了样板房,误导了购房者。开发商已被没收了违法收入和罚款,也制订了相关退赔方案。据了解,闵行区规土局对上海通盈置业有限公司处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚;对上海复地驿优房地产开发有限公司处以没收违法收入1177万元、罚款36万元的行政处罚。上海将取消公寓式办公项目,从源头上控制“类住宅”反弹需要注意的是,此次清理整顿的类住宅项目,与公寓式办公项目相比是有本质区别的。首先是合法性。为鼓励小型企业创业,上海曾在政策上扶持过公寓式办公项目。公寓式办公项目如果是按照国家设计规范、规划批准要求来建造的,是合法的,但土地性质依然是商办性质,并非住宅。但需要清理的商办项目在规划之初就没有居住功能。其次,公寓式办公项目在套型上有严格的规定——大于150平方米,并且主要向小企业出售,本身还是办公楼。但目前市场上违法违规的类住宅,歪曲了公寓式办公项目的概念,主打的是50-70平方米的小套型,开发商宣传的主要功能是“居住”,购买主体也非在工商登记的企业。现阶段,众创空间在上海迅猛发展,对创业者来说,众创空间在一定程度上更为节约成本,形式更灵活,渐有取代公寓式办公项目之势。据澎湃新闻了解,早在2011年,上海市规土局就已明文规定,开发商拿到土地后若未经特别约定,不得建造公寓式办公项目。马韧透露,“我们要在源头上进行管理,将来上海出让的商办土地将取消公寓式办公项目。而公寓式酒店,也需要事先进行约定。”为了在源头上进行把控,上海市规土局在今年4月发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公;商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。
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  • 城市群成房企战略 开发商深度介入实业经营

    在对全国热点城市开启调控的环境下,房企对布局目的地的搜索开始拓展到核心城市经济圈辐射范畴,包括轨道交通发展相对成熟的地区。因此对于城市拓展方向及其承接能力等的研究也开始成为重要议题。在此环境下,房企要做的也不仅是地产开发,而是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营。这也是近年来越来越多房企开始提出如“城市配套服务商”定位,或表态转型、跨界的原因所在。从公司战略层面到近期具体拿地选择,房企们都已开始进行调整。参与到核心城市辐射经济圈的建设中,也开启了房企的新一轮机会。如果说以前开发商的角色,是整合房地产开发产业链的资源,那么成为城市配套服务商、城市运营商,则意味着开发商将可以整合所有的社会资源。这也要求房企的能力,必须从开发过渡到运营,更为深度地介入实体产业之中。城市群逻辑已经成为房企投资和布局的核心。在热点城市调控加码、中心城市拿地成本高企的背景下,包括万科、保利地产等在内的主流房企,几年前就开始布局核心城市辐射圈范围内的其他城市,以及轨道交通发展相对成熟的地区。一二三四线的城市分级模式逐渐成为“过去式”,而围绕着城市群展开的中心城市、卫星城市划分方式,则不但成为房企开发投资布局的着眼点,还是其转型运营的着力点。这也暗含了中国区域经济发展的趋势。城市群时代到来截至2016年底,中国的城镇化率为57%。诸多研究公认,当一个经济体的城镇化率达到50%后,将进入到城镇化的第二阶段。万科高级副总裁谭华杰指出,在第一阶段的城镇化中,所有城市都在扩张,城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段,城市之间将出现严重分化,一二三四线的划分标准不再适用,取而代之的则是“都市圈”和“城市群”,主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。参照海外情况。以世界最大城市群——美国波士华城市群为例,其面积仅占国土1.5%,却集聚了全美22.5%的人口,城市化率达到90%以上。而在我国东部三大经济圈中,人口最多的长三角目前也仅占全国人口的7%。这显示出,我国在城市群发展水平上仍与世界主流水平存在显著差距,当前的城镇化进程将为城市群发展带来机会。中信建投认为,在城镇化的第二阶段中大城市将集聚越来越多的人口。如日本在上世纪60-70年代初城市化率60%至75%的阶段,全国超百万人口的城市群,其人口占总人口比重加速攀升,10年提升了近10个百分点。对我国而言,发展超大城市经济圈也是必然方向,而具备大规模人口吸聚效应的轨道交通自然而然成为联结城市群的纽带。中国未来的人口流入主要方向在哪里?包括万科在内的诸多大型开发商均认为,一定是流到相对发达、能够成型的城市带里去。目前中国三个已经初步成型的区域是珠三角/粤港澳、长三角、京津冀。另外还有以武汉为核心的长江中游城市带,及以重庆和成都构成的川渝城市带。现实也印证了这一点。去年以来,在京沪深拿地成本高企的背景下,“环京”、“环沪”、“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。曾经由本地房企主导的燕郊、启东、惠州等城市,如今涌入多家品牌房企,楼面地价逐步抬高,价格洼地被填平。调控政策也随之跟进。在近期的调控政策中,多地楼市调控政策以中心城市为单位,周边三四线城市联动收紧,形成城市群调控模式。以京津冀区域为例,北京市3月以来已发布11次房地产调控政策,包括认房认贷,封堵假离婚贷款买房,商住限卖等。与此同时,环京周边县市也联动出台了相关调控措施,保定市区、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。通过这样的联动调控,对地区楼市形成合力,全面封堵“炒房”。深度介入产业开发商紧随城市群发展,背后更深层次的原因是中国经济的转型。在房地产业的黄金时代,一次城市化、人口红利和土地红利直接促进了行业发展。而在中国经济进入转型期之后,产业结构升级、区域经济调整,资源和人群向几大区域集中,成为不可逆转的趋势。与此同时,购房人口的下降、人口结构的改变,以及待消化的房地产存量,已经不能支持房地产市场过往的高速发展;而在走高的拿地成本下,房企整体利润率逐年下滑,盈利压力增大。在此背景下,行业集中度提升和功能转型迫在眉睫。房企不得不寻找新的利润增长点。将主要市场转移到中心城市周边、城市群内部的其他城市,以及在城市中挖掘更多的业务和利润,成为房地产开发商们的共同选择。保利地产可以说是城市群战略最为深入的房企之一,其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略:3即京津唐、长三角、珠三角区域;2即武汉、成都两个城市;X即其他潜力城市。财报显示,去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。保利地产成立了城市群战略部,其以京沪穗等国家中心城市为核心,完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点;在城市的选择上,则坚持以市场容量大、需求较为旺盛的一二线城市为主,以有人口、产业、政策支撑的区域为主。保利几年前还提出地产相关化,进行多元转型。从开发到社区商业,再到金融、小镇,这些创新和转型的业务必须放在有产业和人口支撑的城市。因此,只有进入以上区域,才能与保利地产的转型和长期发展相契合。“城市已从人口外来型增长发展到内生型增长,以制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业。而如何做好服务,是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商,未来5-10年要面临的最大挑战。”万科广深区域总经理张纪文称。目前,万科北京、上海、广深、成渝四大区域均有尝试不同的新业务。比如,北京公司通过和链家股权合作,进入家装领域;广州公司率先布局长租公寓,并且开设第一家万科医院;上海区域则在养老业务上领先业内。今年初,万科董秘朱旭透露,其物流地产目前已锁定签约400余万平方米,位居国内第三;养老项目方面,在全国14个城市布局的130个养老项目,当前已开业80个;旗下的长租公寓品牌“泊寓”则已在京沪穗深投入运营;教育方面,拥有包括幼儿园到小学、初中、高中在内的31所学校。上述新业务都是全面转型城市配套服务商的实践。在此基础上,万科新的开发模式也逐渐浮出水面:在项目开发前就规划社区商业、教育营地、社区嵌入式养老等,配套先行,服务到家,以成熟的新业务聚合形成配套优势,赢得市场和客户。另一民营房企巨头龙湖地产,主打区域聚焦战略。一直以来,龙湖地产设定的区域重心,均为一二线重点城市,围绕这一区域重心,辐射周边二三线城市。龙湖集团CEO邵明晓表示,随着高铁网络的铺成、城市群的形成及大城市周边的同城化,未来大量的城市群重构带来的机会是海量和无限的。目前龙湖除了房地产开发,还大力布局商业地产、购物中心和租赁公寓。恒大集团则确立了房地产外的金融、健康、文旅三大产业,并提出要在今年全部实现盈利;碧桂园将自身业务划分为地产开发、社区配套、投资金融三部分,也在考虑多元化转型。碧桂园分拆了物业管理和教育集团,教育集团已在美国上市。如果说以前开发商的角色,是整合房地产开发产业链的资源,那么成为城市配套服务商、城市运营商,则意味着开发商将可以整合所有的社会资源。这也要求房企的能力,必须从开发过渡到运营,更为深度地介入实体产业之中。目前,产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等领域,已成为全行业房企转型的共同方向。值得注意的是,这些业务仍在培育期,大多并未盈利,房地产业务仍然是绝大多数房企最主要的营收来源。
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  • 金融“去杠杆”进入下半场

    自金融“去杠杆”以来,银行委外资金大规模抽离股债市场导致部分资管公司出现被动甚至赔本卖资产现象。而作为委外资金最受青睐的去向,部分公募基金和基金专户等一季度遭遇了大范围赎回,市场上大量机构定制基金沦为“迷你”产品濒临清盘。业内人士预计,随着一系列监管政策出台,金融“去杠杆”过程已进入下半场,新增委外资金将大幅收缩,未来的投资将更加合规审慎。委外业务过快发展 资金“脱虚向实”值得警惕4月以来,金融监管部门接连发布多个重要文件,旨在加强银行业风险防控,对各银行业金融机构同业业务、投资业务、理财业务等业务中存在的杠杆高、嵌套多、链条长、套利多等问题开展治理。银行委外业务是过去几年中国影子银行体系业务扩张的重点。所谓委外业务,也称委托投资业务,指委托人将资金委托 给外部机构管理人按约定进行投资管理。目前,银行是委外市场中规模最大的“金主”。自2014年开始,由于实体部门融资需求持续下滑,此前蓬勃发展的“非标”业务大幅萎缩。为维持必要的收益和规模扩张,影子银行体系转而通过直接或委外加杠杆方式,将资金大量配置到债券、股票、私募股权等资产市场。这在很长一段时间里压低了债券市场的信用利差,抬高了股票市场的风险偏好,形成资金的“脱实向虚”。“银行金融机构之所以有意愿进行委外投资,是因为委外较高的预期回报率是以金融机构的期限错配、债市加杠杆为支撑的,其本质上是利用了从央行获得资金成本较低,而市场上存在相对高收益投资标的之间的监管套利机会。”华泰证券宏观分析师李超指出。在中诚信研究院首席经济学家袁海霞看来,委外业务过快发展,金融机构通过层层加杠杆和期限错配获取超额利差,导致资金在金融体系内部滞留时间延长,甚至自我循环,进一步背离了金融业服务实体经济的初衷,加大了金融风险。目前,委外业务基本来自银行资金,委外管理人大多为券商、基金公司和少数保险公司。对银行而言,委外业务的操作方式包括投资外部产品和投资顾问两种。投资外部产品方式,即理财资金、银行自营、私人银行资金直接申购委外资管产品;投资顾问方式,即投资仍由银行自行操作,但受托管理方提供投资顾问服务。从银行角度看,四大行委外资金更多流向安全系数高的资产,如基金专户、券商定向资管计划等,其余银行的选择则更为多样,在实际操作中中小行相对更为看重收益率。来自中信证券的测算则显示,国有银行有约8.03%的理财资金委托外部机构进行投资,股份制银行委外占比约为9.73%,城商行、农商行则分别达到了24.86%、49.68%。从各上市银行委外规模估算的结果来看,股份行是委托投资的主力,在委外总体规模中约占77%。根据国泰君安按照市场全口径测算,理财资金委外规模为3-4.5万亿,银行自营委外规模为5.5-6万亿,私人银行资金(剔除理财)委外规模不足1万亿,三者合计约10万亿左右。这其中包括债券投资、股权投资和其他投资。基金公司及其子公司专户成为最受银行青睐的委外去向。根据中国基金业协会日前发布的《证券期货经营机构私募资产管理业务2016年统计年报》数据显示,截至2016年底,基金公司及其子公司专户资金来源中,银行委托资金合计达9.15万亿元。具体来看,基金公司专户资金来源中,银行委托资金2.73万亿元,占比最大,达58.1%;基金子公司专户资金来源中银行委托资金6.42万亿元,占比最大,有63.1%。值得注意的是,银监会15日公布2017年立法工作计划,称今年将加快对银行股东代持、资管业务、理财业务等重点领域的立法工作。银监会表示,立法工作要把防控金融风险放到更加重要的位置,确保不发生系统性、区域性金融风险底线。要针对突出风险,及时弥补监管短板,排查监管制度漏洞,完善监管规制。根据银监会公布的2017年立法工作计划,今年要完成的立法项目有46项,其中包括制定《商业银行破产风险处置条例》《银行业金融机构股东管理办法》《商业银行理财业务监督管理办法》《商业银行信用风险管理指引》《交叉金融产品风险管理办法》《商业银行委托贷款管理办法》等,修订《商业银行流动性风险管理办法(试行)》《商业银行表外业务风险管理指引》等。 委外资产被动抛售 定制基金濒临“清盘”“近段时间以来各家公司的债券基金赎回情况都比较严重。”上海一家专户基金经理表示,一段时间以来债券基金的业绩确实不好,去年十月份债市调整以来正收益的基金都非常少。而委外资金主要集中在固定收益产品上。此轮去杠杆引发了银行委外资金的赎回抛售风,对债市形成了压力。该人士表示,特别是一些小的城商行被强制去杠杆,相应的资管公司或基金公司就必须以亏损代价卖债,资产加速贬值。北京一家中小规模基金公司渠道负责人表示,银监会等监管部门近期连发多道指令,对理财、委外限制很多。如之前签约的城商行理财产品委外基金专户,合同约定债市投资的杠杆比例是1:5,高于监管新规的1:3,由于合同是一年一签约,合同还没有到期,却按照监管要求降低杠杆。由于没有新增的委外资金进来降杠杆,资管公司只能被动卖券,变卖资产从而符合监管要求。“以5亿元规模产品为例,杠杆原本约定为1:5,需要25亿元规模。现在要求降到1:3的杠杆,就是意味着25亿元规模的产品要被动卖掉10亿元资产。这对原本资金面就比较紧张的市场而言冲击非常大。”该负责人说。深圳一家基金公司固定收益总监表示,一旦资金面收缩,此前业务激进金融机构被惩罚是难免的,对市场的洗牌冲击肯定会有。不过多数投资经理认为,这一轮赎回潮可能逊于去年12月份,只是持续时间会比较长,因为多数人都有了一定心理预期,会调整债券仓位久期应对赎回,所以债市杀跌可能没有去年猛烈。值得注意的是,新近披露的基金一季报显示,今年前三个月委外基金的规模缩量显著。统计显示,截至今年一季度末,有916只基金的资产净值在2亿元以下,其中有222只迷你基金的资产净值低于5000万元。迷你基金占基金总数的27.2%,资产净值低于5000万元清盘线的基金达222只。例如,目前市场上最小的公募基金是创金合信尊利纯债,该基金2017年一季度末的基金份额只剩14.85万份,资产净值只有14.24万元。历史数据显示,该基金成立于2016年2月,初始规模为2亿元,2016年中和三季度末规模接近3亿元,但在2016年第四季度大幅下降到只有不足20万元。2016年中报显示该基金的3亿份额中机构持有占比为99.97%,从持有人结构来看,该基金具有“委外基金”的明显特征。业内人士判断,委外基金的缩量仍将持续,未来“迷你”基金数量可能会进一步增加。深圳一家基金公司固定收益部人士表示,因为银行委外多是走基金专户方式,资金撤出也是一步一步走,以减少基金净值损失。而且需要资金方跟资管方有一定协商时间,走的流程比较长。“预计二季度会出现更多清盘基金。”此外,有机构人士指出,委外资金的抽离对中小城商行、农商行的影响特别大,当银行要求资管公司赎回时,这些委外基金往往会影响资管公司。“由于当下货币基金都是T+0,所以一般基金公司做不到当天赎回大量资金,往往要第二天才能卖,而资管公司的注册资本又非常少,所以非常凶险。”金融去杠杆进入下半场 委外市场迎来“拐点”在金融市场去杠杆的过程中,业内判断委外业务野蛮生长的时期已经过去,行业或将进入一个正常有序的轨道,市场担心的大规模赎回潮可能不会重演,委外投资的模式将面临转型。银监会审慎规制局局长肖远企表示,银监会一系列监管政策主要是针对银行业存在的主要风险和突出问题,重点规范银行业经营行为和市场秩序。既督促银行业对标监管标准,规范经营行为;又立足长远,引导银行业转变经营理念,强化合规意识,健全风险治理。他表示,银监会在开展监管行动的同时,也充分考虑银行业风险实际,科学把握力度和节奏,稳妥有序推进。目前出台的监管政策对机构和市场产生的潜在影响进行了充分评估。对此他具体介绍说,一是有计划实施。做好工作步调和时间安排的统筹协调,为各项工作落实时限设置一定间隔,实行错峰推进。二是分步骤推进。工作设定自查、督查和整改等环节,以自查摸清底数,以督查确保真实,以整改促进规范。三是合理安排过渡。自查督查和规范整改工作之间安排4至6个月的缓冲期,为银行实现合规达标预留时间。四是实行新老划断。对新增业务,严格按照监管标准进行规范;对存量业务,允许其存续到期实现自然消化;对高风险业务,要求银行业金融机构制定应对预案。专家判断,从监管的力度和趋势来看,委外业务基本上已经行至拐点。中信建投证券宏观固收首席分析师黄文涛表示,银行对主动赎回委外并未发展成一致行动,当前委外的赎回也主要集中于比较容易赎回的基金,预计大规模赎回潮不会出现。新增的委外资金预计将大幅收缩。国泰君安分析师王剑分析,由于滋生杠杆投资的低利率环境已扭转,并且存款证书、理财的发行规模也将被管制,委外业务乱象必将终结,行业将进入有序发展的新阶段,这将极度考验受托管理人的资产管理水平。银行委外投资业务的野蛮生长时代结束,银行将会更加审慎地选择投资管理水平较高、风格严谨稳健的投资管理人。这也意味着,委外业务的市场份额可能会向部分优质管理人集中。真正管理能力出色,且与大中型银行业务合作关系良好的管理人,其委外市场的占比反而有可能会提升。在李超看来,监管层对委外投资有着清晰的监管思路:一是不允许资管产品层层嵌套,委外投资必须穿透,委托方必须知晓委外资金匹配的底层资产;二是不允许资管业务以资金池形式开展,每个产品必须独立记账,分别管理,不允许账户之间挪用资金;此外,未来对同业存单的发行和购买的监管也或有加强,即杜绝“空转套利”,从资金来源方面限制委外投资。可以预期,未来随着上述监管思路最终落实,银行理财产品的刚兑优势将最终消失,意味着现有的委外投资的模式也将面临转型。有消息称,近期银行业理财登记托管中心有限公司发布《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》(下称《通知》),进一步规范理财登记信息,强调登记信息的真实、准确、完整和及时。《通知》提出,无论是通道类还是委外类业务,都要对底层基础资产或负债进行登记;并且遵循分层原则登记,不得省略资产管理计划和协议委外而直接登记底层信息,逐层穿透至最底层的资产和负债来登记。业内人士认为,这将彻底改变委外业务中委托机构和管理人之间的信息沟通以及信息披露模式,对过去通过多层嵌套违规加杠杆和其他监管套利行为进行监控。不过,市场判断,目前对委外业务的监管还处在自查阶段,后续会有监管部门的现场检查、整顿处理等,跨时6个月左右。自查阶段往往是对市场、资产价格影响最大的时段,因此要避免出现监管反复。但同时,监管层在进一步实施去杠杆的同时,也要密切关注风险向其他金融市场的传导和防控。在瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光看来,今年金融去杠杆会继续深入下去,同时央行会通过不同期限、规模和不同货币政策工具的组合来应对上述因素对流动性的影响,防范无序去杠杆导致金融风险的扩大。而如果上述举措能够持续推进,将立足长远减少监管套利,降低金融杠杆率,维护金融稳定的同时,最终引导资金脱虚入实,支持实体经济发展。
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  • “二环线”打通续建多条关键匝道

    2015年4月底,历时10年建设的武汉市二环线正式“画圆”。作为一条全长48公里的快速路环线,二环线全程共规划有各类上下匝道100余条。但由于各种因素作用,虽然主线工程早已完工,但沿线仍有少部分匝道并未开通,致使部分地区的环线功能无法完全发挥,造成“老堵点不消,新堵点又来”的尴尬。日前,武汉晚报记者在二环线沿线的常码头、竹叶山、二七长江大桥汉口桥头等地探访时发现,不少前期预留道口的地段,正在悄然进行匝道施工或续建。武汉市城建委相关负责人称,部分匝道前期没有开通,但只要具备施工条件,就会责成原单位第一时间复工。 部分匝道仍未动工事出有因2015年9月,长丰大道高架桥主线正式通车,作为武汉市内连接二环线与三环线的重要通道,整个长丰大道高架主要为汉西、古田片区的市民带来交通便利。在通车之初,沿线共布置了5对上下桥的匝道,同时在高架与二环线连接的常码头,打通了汉口火车站往长丰大道、长丰大道往汉口火车站、长丰大道往二环线知音桥等3个方向的匝道。另外,长丰大道还与三环线相接,可驾车直接驶上三环线,或从三环线进入长丰大道。虽然前期已有大量匝道通车,但受施工场地的限制,仍有部分匝道迟迟未能动工。以常码头为例,按照最初的设计方案,此处共有4条匝道,其中3条已经通车,剩余一条从二环线知音桥方向左转前往长丰大道的CA号匝道,因为作业场地问题,不得不暂停施工。记者还从长丰大道高架的施工方中国一冶集团获悉,为方便市民,后期曾对常码头处的设计规划进行调整,增加了一条由二环线知音桥方向在此下桥的CE号匝道。但为给地铁7号线腾出施工断面,CE匝道还有部分施工未完成。记者发现,有4条匝道的施工受到了此类原因影响。 长丰大道高架全部匝道有望8月前完工日前,记者在现场探访时发现,受影响的匝道已全部重新启动施工。在常码头,CA号匝道目前已经完成了主体结构的施工,准备进行刷黑和附属设施的施工。另外3条匝道,即二环线知音桥方向在常码头下桥的CE号匝道、长丰大道高架直接前往宜家的X1号下桥匝道、从工农路直接上长丰大道高架的X2号上桥匝道,目前都已完成桩基施工,正准备进行上部结构施工。施工方中国一冶长丰大道项目部工程部长吕浩介绍,上述4条匝道都是从去年9月开始到今年4月才陆续获得作业场地进行施工,其中进度最快的CA匝道,预计今年6月底即可完工。届时,从二环线知音桥往长丰大道的车主将告别绕行,实现全程快速路直达。另外3条匝道,也在施工方24小时连续施工下,预计将于今年8月前全部打通。“这4条匝道也是长丰大道主体结构施工中,最后剩余的部分,这也意味着,今年8月前,长丰大道高架的桥体施工,将全部完成,之后仅需对地面道路进行修整。”吕浩如是说。右转上黄浦大街匝道拓宽工程7月完工位于二环线竹叶山立交的一条匝道,也在持续进行扩建。据该工程的建设方武汉地产集团竹叶山立交项目负责人周瑞峰介绍,竹叶山立交的匝道改造工程属于原立交的H号匝道,是从汉口火车站方向通往黄浦大街的右转匝道。原匝道在建成之初时,只有一股车道,受汉口火车站方向车流密集的影响,经常在此发生拥堵,为了缓解“肠梗阻”,规划部门专门在此进行变更,对原匝道进行拓宽。整个拓宽工程于去年9月正式启动,共包括两部分:首先,对匝道落地后的360米地面辅道进行拓宽,将西侧原有的11米机动车道拓宽至17米,增加两股车道,目前地面工程已经全部完工。随后,对右转匝道进行拓宽,在现有的匝道基础上增加一股车道,满足两辆车并行的需求,并与地面辅道实现顺接。周瑞峰告诉记者,虽然整个拓宽工程只有600余米,但因为临近地铁线路、立交桥,且属于新增工程,在施工过程中涉及桥建工程的所有专业内容,施工难度巨大,其中距离地铁8号线最近仅3米。目前该匝道预计于今年7月前实现通车。在建中的二七桥匝道二七长江大桥汉口桥头将添7条匝道二七长江大桥是武汉二环线跨长江的关键通道,不过自建成起却经常“吃不饱”,与上游的长江二桥形成鲜明的对比。据分析,车流较少,与二七长江大桥汉口桥头处上下桥的匝道偏少有关。记者看到,位于二七长江大桥汉口桥头处,相关区域已打围,沿着主桥两侧,2条匝道墩柱、箱梁已全面开始施工,与主桥呈“人”字形。负责施工的武汉航发集团江北快速路项目相关负责人表示,该处是正在建设中的江北快速路与二七长江大桥相连接的一个全互通立交。该立交共有8条匝道,目前实施建设的有A、B、C、D、E、F、H匝道共7条,G匝道预留。除G匝道外,其余匝道实现了二七长江大桥汉口方向、武昌方向的车辆与江北快速路互通。上述负责人表示,这8条匝道中,其中有6条是建设二七长江大桥时就已预留,另外2条是新增的。该互通立交计划于2018年底随着江北快速路一并建成通车,届时二七长江大桥汉口桥头上下桥将更加便利,周边交通压力得到缓解,二七长江大桥的交通疏导作用将大大增强。
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  • 我市启动“中国制造2025” 试点示范城市建设

    19日,我市召开建设“中国制造2025”试点示范城市启动暨全市工业经济工作会议,会议指出,要全力以赴建设“中国制造2025”试点示范城市,努力打造“中国制造2025”先行先试的武汉模式,为建设制造强国打好头阵。会议指出,对我市启动建设“中国制造2025”试点示范城市要强化使命担当,把建设试点示范城市作为全市重大政治任务、重大发展工程。武汉作为“中国制造2025”试点示范城市,要在先行先试方面作出积极贡献,为建设制造强国打头阵、作表率,努力打造“中国制造2025”先行先试的武汉模式。要把试点示范城市建设与招商引资“一号工程”、招才引智“一把手工程” 、“百万校友资智回汉工程”等紧密结合起来,谋划一批高端高质项目,引进培育一批顶尖科学家和科技领军人才,为试点示范提供有力的项目和人才支撑;要制定切实可行的支持政策,从要素保障、资金支持、金融支撑等方面加大先进制造业发展扶持力度,将示范城市建设纳入绩效考核体系,做到有目标、有任务、有措施、有考核,确保干一件事成一件事。力争通过3年试点探索形成一批可复制推广经验2016年11月,工业和信息化部批复武汉获批创建“中国制造2025”试点示范城市。19日,我市发布建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案(征求意见稿),正式启动“中国制造2025”试点示范城市建设。建设“中国制造2025”试点示范城市将立足武汉发展实际和所处阶段的比较优势,围绕新兴产业培育模式、产业创新体系建设、先进制造业与互联网深度融合三大试点开展探索,力争通过3年时间,形成一批可复制推广经验,为实施“中国制造2025”战略发挥引领作用。我市将重点扶持信息技术、生命健康、高端装备三大优势特色产业领域,在信息技术领域重点布局光通信、集成电路、新型显示、新一代移动通信及下一代互联网、地球空间信息等细分领域,到2019年,初步建成在全球有影响力的信息技术产业创新中心。生命健康领域重点布局生物医药、高性能医疗器械、生物农业、精准医疗与服务等细分领域,到2019年,建成国内一流的生命健康产业创新基地。高端装备领域重点布局智能制造装备、航空航天装备、高技术船舶与海洋工程装备、轨道交通装备等细分领域,到2019年,建成国内一流的高端装备产业创新基地。今年4月,武汉作为推动实施《中国制造2025》、促进工业稳增长和转型升级成效明显,受到国务院表彰。武汉建设“中国制造2025”试点示范城市重点工作为切实推进“中国制造2025”试点示范城市建设工作,按照工信部《关于开展“中国制造2025”城市试点示范工作的通知》要求,武汉建设 “中国制造2025”试点示范城市实施方案,有如下重点工作:聚焦一个目标通过3年时间,着力构建创新能力强、质量效益好、结构布局合理、国际竞争力显著增强的先进制造业体系,为实施中国制造2025战略发挥引领作用。开展三大试点新兴产业培育模式:依托优势龙头企业和研发平台,统筹技术开发和市场应用等环节,发挥新兴产业基金的引导效应,着力培育壮大信息技术、生命健康、高端装备三大战略性新兴产业;同时加快传统产业转移调整和转型升级,初步构建“传统优势产业+战略性新兴产业+未来产业”有机更新的迭代产业体系。产业创新体系建设:针对产业创新主体、创新资源、创新动力、创新环境中存在的问题,重点完善以企业为主体的产业创新体制、发展新型技术创新机构等,基本建成以创新型企业为主体,以新型研发机构、一流大学和科研院所等为支撑的产业创新体系。先进制造业与互联网深度融合:构建“云、网、端”结合的新型基础设施;加快自动化生产线改造,推进数字化车间、智能工厂建设,推动我市先进制造业与互联网的深度融合。突出三大产业信息技术:依托中国光谷,重点布局光通信、集成电路、新型显示、新一代移动通信及下一代互联网、地球空间信息等细分领域,初步建成在全球有影响力的信息技术产业创新中心。生命健康:依托武汉生物城,重点布局生物医药、高性能医疗器械、生物农业、精准医疗与服务等细分领域,建成国内一流的生命健康产业创新基地。高端装备:重点布局智能制造装备、航空航天装备、高技术船舶与海洋工程装备、轨道交通装备等细分领域,建成国内一流的高端装备产业创新基地。实施四大计划产业转型升级计划:推进企业技术改造,强化工业基础能力,提升产品质量品牌标准,加快培育市场主体,提升绿色制造水平。制造业创新能力提升计划:发展新型技术创新机构,加快企业创新能力建设,推进技术创新公共服务平台建设。互联网与制造业深度融合计划:构筑工业互联网基础,推广智能制造模式,构建基于互联网的制造业双创平台。制造业人才聚集计划:加快引进“城市合伙人”,培养一批企业家和管理人才,推进百万校友资智回汉和百万大学生留汉创业就业,强化职业教育培训。建立三大机制组织协调机制:市促进先进制造业发展领导小组(以下简称“领导小组”)负责统筹推进我市 “中国制造2025”试点示范城市建设工作,领导小组办公室设在市经信委,承担试点示范城市建设的日常组织、协调、考核、指导工作。滚动执行机制:各区(开发区)和市直有关部门每年年初向领导小组办公室报告当年重点工作计划、主要目标及上年重点工作完成情况。领导小组办公室定期向市主要领导汇报工作进展。考核评估机制:将“中国制造2025”试点示范城市建设目标任务纳入全市目标管理考核体系,定期进行考核评价,并将考核情况及时上报市委市政府,督促工作落实。建设“中国制造2025”试点示范城市推动武汉发展再上新高度19日,中国工程院院长、中国工程院制造强国战略研究课题组组长周济,中国工程院院士段正澄、余少华为我市建设“中国制造2025”试点示范城市建言献策,一致认为武汉建设“中国制造”试点示范城市,将会助推武汉经济社会发展再上新高度,希望武汉能创造可复制经验,向国家交上一份满意答卷。中国工程院院长、中国工程院制造强国战略研究课题组组长周济:要注重传统产业优化升级盘活武汉制造存量资源中国工程院院士段正澄:努力向国家交上一份满意的武汉答卷中国工程院院士余少华:抓住建设窗口机遇期实现城市发展新高度《中国制造2025》是聚集社会力量建设制造强国的战略选择,是以“创新驱动、质量为先、绿色发展、结构优化、人才为本”的战略和行动计划。《中国制造2025》是我国从制造大国走向制造强国的总体战略,《中国制造2025》的核心是智能制造,而人工智能2.0将引领真正意义上的智能制造,是新一轮工业革命的重要驱动力,人工智能2.0将成为新一代科技革命与产业革命的核心技术,在未来数十年里颠覆经济发展和人类社会发展模式。振兴先进制造业是经济良性循环的关键,武汉的制造业有很好的发展基础和后劲,在实施《中国制造2025》上已走在全国前列,应该把握新一轮科技革命带来的历史机遇,实现历史性跨越。要注重新兴产业发展,但更要注重传统产业优化升级,盘活武汉制造的存量资源,实现经济持续增长。近年来,武汉的发展速度之快有目共睹,武汉的工业经济发展极具特色,武汉成为“中国制造2025”试点示范城市,这意味着武汉要有更大担当,责任更加重大,要拿出好的经验和措施来促进国家创新驱动,要做到这一点并不简单,需要全社会的共同关注和高度重视。建设“中国制造2025”试点示范城市,武汉要拿出面向全国的可复制经验,这就要求在一些产业领域里能够做出好的企业来,这些企业的实力能够代表国家竞争力,赢得国际竞争。武汉要取得可复制的经验,最重要的基础是创新驱动。武汉是非常具有朝气和后劲的城市。希望武汉经验能够在全国推广,创造的经验能够让企业具有世界竞争力,引领国内行业发展,向国家交上一份满意答卷,祝愿武汉取得更大的成绩。武汉启动建设“中国制造2025”试点示范城市,对城市发展来说是绝好机会。武汉实行创新驱动发展,要实现产业转型升级,制造业是主战场。世界各国的兴衰史与中国的奋斗史一再证明没有强大的制造业,就不会有国家强盛,未来30年全球制造业迎来重大变革,新的制造强国间的竞争浪潮风起云涌,制造业资源正在加速整合,新的商业模式不断呈现,这为我们迎来了一个很好的发展机遇。武汉建设“中国制造2025”试点示范城市,要抓住全球制造业变革的窗口机遇期。武汉在信息技术、生命健康、高端装备等领域的领先优势已经显现,相信通过建设“中国制造2025”试点示范城市,武汉的城市发展会达到一个新高度。
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  • 租房规范离不开成熟的房地产市场

    上周末,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规发布,条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等,从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。这对于城市里的租客来说无疑是个好消息。在房屋租赁市场中,租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中,承租人不得不想尽办法随时转战购房市场,买下自己的房屋才算安心,即使为此背上高额债务也在所不惜。在人们不愿租房更愿买房的中国,让租客的基本权益得到保障或许能抵充部分购房需求。长期以来,并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。而在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中,管理好租房市场却只是房地产市场规范的一环。在整个房地产市场系统中,租赁市场只是土地供应市场、房地产买卖市场之下的三级市场。租房市场的真正规范与上游房地产买卖市场直接相关,买卖市场的规范同样离不开上游土地供应市场的健康存在。租房市场的诸多乱象来自于上游房地产市场的发育不成熟。目前,我国的房地产市场尚处于发展的初级阶段。和发达国家成熟的房地产市场相比,中国的住房租赁市场发展严重滞后。房地产市场以典型的买卖市场为主,房地产间接市场出租企业股票、投资基金份额交易市场尚未形成,这是导致住房租赁市场诸多问题的关键原因。发达国家成熟的房地产市场已经形成了房地产买卖市场和房地产租赁市场并重、直接市场和间接市场并举的市场,拥有大量资金的机构投资人、出租人在良性促进着租赁市场的发展。此外,迄今为止,有关中国房地产市场的规制尚缺乏一套完整、系统的制度,对于住房买卖、住房租赁以及土地、金融、房地产业管理乃至相关的税收,尚存在许多法律法规的空白。“无法可依”给了不良的投机者扰乱市场的机会。就住房租赁而言,在法律层面的规制主要是《合同法》、《物权法》,但《合同法》并未针对住房租赁的特殊性进行规定,《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法,在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力,因此也就起不到实际的规制作用。从3月中下旬以来,针对超出正常热度的房地产市场,从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果,但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求,但层层摞起来的“补丁”却远比不上将政策的整体效果最大化的立法更有约束力。因此为了楼市长期健康发展,还需要围绕房地产市场逐层进行系统性规范,“房子是用来住的,不是用来炒的”也需要真正配套的长效机制来实现。
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  • 买房为什么要少首付多贷款 看完你就明白了

    我们看到:现在很多人买房,不是看价格高低,而是看首付比例,甚至一些楼盘打出零首付的噱头来吸引购房者。而那些贷款买房的人很大一部分不是因为拿不出购房款,而是他们明白贷款利率跟实际利率的差值就是自己贷款买房的根本原因。根据政策,目前五年以上贷款基准利率是4.9%,首套房会在基准利率上打折,不同城市优惠也有所不同,而公积金的利率更低;二套房贷款利率则是向上浮动的。所以首套房优惠贷款的利率属于福利,要做到最好的利用和享受。但有的人会说:虽然房贷有优惠,但是贷款数额较大,时间较长,所产生的利息比较多,偿还压力较大。的确,贷款那么久,算一算需要支付的利息达到几十万甚至上百万,感觉太不划算了。但是再算一笔账你就不会这么想了,比如有100万,如果你拿去多付首付,无非是省了4.9%左右的利率。但是如果你拿去理财或其他投资,这100万的收益率只要跑过4.9%就是划算的,而中间的差额部分就是盈利。其实这就是实现财产快速增值的一种方式。从本质上来说,财产快速增值有三种方式:资产收益率也就是说找到较好的投资标的,比如你买理财产品年化收益率只有5%,别人买理财产品年化收益率能达到12%,差距就出来了。就像前面我们所说的理财收益率跑赢了4.9%的贷款利率一样,超出的部分就是实现财产的升值。拥有的绝对资产与第一种方式的算法一样,买同一种理财产品,收益率相同,别人投资100万,你只有10万,收益当然不在一个数量级上了。借钱的能力这一点在买房上面表现的最为明显,比如A和B手中都有流动资金100万,A贷款5成只够买100平米的房子,B贷款7成买到了120平米的房子。虽然B的月供压力更大,但由于B的房子更大,总价值更高,一旦增值,B的房子显然赚的更多。很多人贷款买房就是为了实现财产快速增值的目标,因为减少贷款首付不仅使你拥有的绝对资产更多,还让你从银行借到了更多的钱。这同时实现了财产快速增值的两种方式。贷款买房的另外一个原因是为了跑赢广义货币总量M2,我们也把它叫做印钞机。印钞机的速度其实就是广义货币总值M2的发行速度,这几年的每年平均印钞速度是13%,也就是说,你的财富增长速度每年低于13%的话,你其实就被印钞机洗劫,只有你的财富增长速度超过每年13%,才能叫做真正的有效收益。而中国的房贷利率目前是4.9%左右,远远低于13%的印钞速度。而房子价格的本质就是印钞机速度,这二十几年中国的房子价格尤其是一二线城市房子价格涨幅基本接近印钞机速度,也就是每年13%的涨幅,而房贷的利率远远低于房子价格的涨幅,这就是大家愿意用贷款买房的根本原因。
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  • 汉正街女装整体迁入汉口北 区域综合配套提档升级

    5月18日,重振汉派女装誓师大会暨汉口北汉派女装城开业仪式隆重举行,原汉正街汉派女装市场正式搬迁入驻汉口北,梦卓名、新卓越、艾尔标致、艾尔菲洋、艾美玲、爱神、川宏秀美、东方秀、发利、格林菲尔、哈利波娜、浩庆、红松等300余知名汉派女装品牌盛装迎宾。这批具备原创研发生产能力、位于服装批发**方阵的汉正街服装企业,大多在汉正街经营20多年,是支撑汉派服装发展的中坚力量,产品辐射全国并远销东南亚等地。在积极响应政府号召的大搬迁浪潮中,以巨大的勇气和智慧弃旧图新,彻底告别汉正街,在黄陂汉口北地区形成集设计、加工、营销于一体的汉派服装多产业链条和生态圈。活动现场人气**,新款汉派女装服饰汇聚,价格比原汉正街批发价还低10%,现场众多客商、市民打货淘衣,交易场面热闹。“汉正街如今的物流成本,人工成本,比外地批发市场高出太多。”汉正街汉派服装商会负责人说,近两年来,周边郑州、西安、株洲、杭州等地,服装产业兴起,激烈的竞争下,汉正街服装居高不下的成本,使得产品在价格方面越来越没有竞争力,两年以来,不仅是省外的客户被分流,省内的客户也在加速流失。据某品牌服饰负责人介绍,在新街繁华地段,一间不足20平方米的商铺,年租金高达百万元,成为全国批发市场租金最贵的门店,一件女装从汉正街发往郑州,物流费约2元,而从广州发往郑州只需1元。去年以来,从服装到童装再到鞋业,汉正街体量最大的几个批发业态悉数北上汉口北,寻找生机。随着市场采购贸易试点等政策利好,汉口北为商户们转型升级提供巨大的想象空间,武汉批发业态有待涅槃重生。誓师大会提出重振汉派辉煌,就是要以复兴武汉城市传统特色产业的高度责任感,通过品牌化、互联网化,助推汉派女装企业转型升级,再次成为名满全国的品牌集群。在加速承接同时,汉口北区域综合配套在提档升级,汉口北交通总站班次路线扩容,继黄冈、安陆、黄石等线路开通后,随州、罗田、新洲、仓埠等也已开通线路。
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  • 公积金贷款额度与房价不匹配 条例修改或今年破题

    作为我国住房制度改革的产物,住房公积金制度日益成为地方政府改善居民居住环境、保障房地产市场平稳健康发展的稳定器与助推器。然而,由于其仍存在着覆盖面窄、办理提取和贷款时手续繁琐、耗时较长,以及使用率偏低等问题,最近几年,业界对于加快公积金制度改革的呼声日趋高涨。“现行的《住房公积金管理条例》在规范住房公积金缴存比例、规范发放贷款等方面确实发挥了很大作用,但随着房地产市场的迅猛发展,住房公积金在某些方面确实已显现出不少问题。”方正证券房地产首席分析师夏磊在接受《证券日报》记者采访时举例说,对于一些生活在房价较高城市中的存缴职工来说,普遍存在公积金可贷额度不足、对购房支持力度不够等问题。如对许多低收入者而言,虽然其长期缴纳住房公积金,但落脚到具体买房时便会发现,在享有公积金低利率贷款的同时,可能还要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400万元的商品房来计算,按照现有35%的首付比例来说,其贷款金额需要260万元,而目前公积金最高贷款额度为120万元,也就是说,其首付至少要拿出280万元。夏磊认为,对于房价高企的一线及部分热点二线城市来说,多数购房者会在遇到上述现象时选择组合贷款的方式,但由于组合贷款不仅手续更为复杂,且耗时更长,因而又有大部分的购房者直接放弃低利率的公积金贷款,转向商业贷款。可以说,在一二线城市中,公积金贷款最高额度与房价不匹配的现象非常严重。为了更好的保障房地产市场平稳健康发展,国务院法制办已经向社会公开征求意见。据记者了解,《住房公积金管理条例》的修订工作也在进行当中。与此同时,国务院办公厅今年3月份印发的《国务院2017年立法工作计划的通知》,也将起草修订《住房公积金管理条例》列为今年全面深化改革中的急需项目。在住房和城乡建设部部长陈政高看来,公积金条例的修订主要是为了解决三个方面的重要问题,一是从体制上保证公积金的安全,因为这是老百姓的住房钱;二是如何降低门槛让低收入家庭能够买得起房,也能租得起房;三是怎么更好地发挥公积金的作用。“虽然《住房公积金管理条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况,但却不能解决首付款的问题。”夏磊表示,由于公积金的存缴比例是和收入呈正关系的,即收入低、公积金存缴额就低,所以在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限。这一点,并不会因为条例的修订而改变。不过在提取方面,收入者仍然可以通过租房等方式进行提取。至于在管理模式上,虽然业界一直有所讨论,但进展相对缓慢。目前全国有342个公积金中心是地方自主管理的,由于住房问题具有较强的地方属性,所以各地政策、管理模式也各不相同。如果单纯从资金管理的角度来看,肯定是中央统一管理的效率更高、安全性更有保障,但这样一来却也失去了地方管理的主动性。整体来看,考虑到路径依赖问题,地方和中央模式各有利弊,所以如何在管理模式上破题,还需进一步考量。易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从管理模式上看,公积金各地独立运营导致其和人口流动等问题形成了较大的冲突,换句话说,对于一个离职的员工来说,因为工作地点变动而导致公积金的缴存、提取等都会有较大的不便。除此之外,公积金转商业贷款等方面的制度创新也需要变化,这样有助于公积金和商业贷款实现更好的衔接。“建议后续的公积金管理可以和住房储蓄金融部门实现并轨等。”严跃进告诉记者。
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  • 上海商办类项目调控靴子落地 市场格局生变

    历时半年的上海“类住宅”整顿另一只靴子终于落地。5月17日下午,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称《意见》),指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。次日,上海市规划和国土资源管理局便公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。同时上海市住建委和上海市规土局表示,将严格依照《意见》和相关法律法规,与相关部门和各区政府共同加强对本市商业办公项目的土地出让、市场交易等全过程监管,依法严肃查处开发企业的违法行为。同策咨询研究部数据显示,目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积(截至5月17日已经批了预售许可证并且未售的面积),去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低。业内人士指出,类住宅政策从严执行后,这些存量面积销售势必会受到影响,且或许未来将没有“类住宅”,而是商业和办公的范畴问题。投资格局已变据同策咨询研究部统计,截至5月17日,从上海“类住宅”市场连续5个月“零供应”(未发一张预售许可证),网签备案每个月仅2-3万平方米,为2015年3月以来的网签值最低阶段。类住宅的成交量价表现在政策面影响下已陷入僵局。但此前“类住宅”销售还没有彻底降温。比如远在临港的某楼盘,距离人民广场65公里,因为销售人员以“上海仅有的低总价盘”作为营销噱头,而缓慢去化。由于相关部门此前已限制“类住宅”项目网签,至今仍有三分之一左右房源没来得及网签,项目回款陷入僵局。据官方统计,上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米(基本可以认定为“类住宅”)。对此,《意见》提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋,若在建设过程中存在违法行为,开发企业要自行整改,通过项目所在区组织的联合验收后,方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的约500万平方米房屋,其相关信息将记入房屋交易登记信息系统:实际用于居住的,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;未按照规定整改存在插层等违法建筑的,将在房屋登记时予以注记,限制交易。因此类住宅的投资价值已大幅降低。有业内人士认为,新政出台将导致市场投资格局彻底发生变化。在上海进行房产投资,从此不再是有多个篮子可供选择,而越来越多投资住宅的客户会转到商铺投资。今年4月21日,上海市政府门户网站公布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(有效期2017年4月10日至2022年3月31日),指出“上海新增的经营性用地”,“商业可售部分以层为单元进行销售”、“配套商业物业应整体持有”。换言之,小面积散卖商铺很有可能在上海成为历史。运营逻辑考量同策咨询研究部总监张宏伟认为,“类住宅”整改为全国一盘棋,是政府“控人口”与“保经济”两手抓的表现。上述1200万平方米尚未入住的房屋会受到较大影响。可以预计,待这1200万平方米“类住宅”彻底整改恢复成为商业、办公之后,市场才会恢复正常销售;如果没有恢复完毕,似乎这些“类住宅”项目将持续处于销售停滞状态。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前陷入僵局的商办类库存不仅分布在郊区,同样分布于市区各个核心地段。仲量联行资深董事、中国研究部负责人周志锋认为,开发商将商办地块改成类住宅产品是考虑到市场有过渡性产品的需求,可以较快去化。背后原因是商业地块较多、总体价格比住宅便宜。但现在郊区商办项目释放出来的项目中优质者不多,因此对于市区写字楼市场的冲击目前并没有显现。但周志锋指出,郊区的商办项目由于短时间内释放量过大,面临销售压力。开发商必须承担风险。因为这些项目跟市区大部分优质写字楼相比竞争力不足,改成办公之后,房企选择销售还是租赁,是一个两难选择。另一方面,张宏伟认为,从投资拿地角度来看,原来“类住宅”销售的思维不可再有,要按照商办地块本身具备什么样产业价值的角度,用运营的思维考量去拿地。一旦地块拿下,那么地块单位面积、自持面积等要求也就既定,销售对象也锁定。张宏伟建议,对于自持部分,既然产权也即所有权无法销售,那么房企可以考虑所有权和经营权、使用权分离销售,将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司,这或许是解决自持问题的一个办法。或者商办类项目按照酒店建设运营规则在各个区县申请“酒店牌照”,由于仍然坚持商业运营思维,原则上可以操作。
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  • 房企中西部城市群考量:慎入腹地 呈点状落子

    “为什么要进武汉?从经济发展、人口流入、供需关系、房价水平、政策利好这些因素来看,武汉市场没有理由不被看好。”2016年下半年,某大型上市房企正式成立武汉公司,并力图以武汉为基点,拓展中部区域的市场。对于进军武汉的理由,相关负责人向21世纪经济报道如是说。他所说的“政策利好”,主要是指国务院在2015年3月批复的《长江中游城市群发展规划》。这是国务院批复的第一个国家级城市群规划,武汉恰恰是这个城市群的中心城市。自此以后,国务院共批复6个国家级城市群规划。其中,长江中游、成渝、中原、北部湾等四个城市群,一度因高库存、低周转而成为房地产开发的“观望地带”。但从2015年末开始,这些地方陆续成为房企关注的重点,如今已成为楼市热点区域。房地产企业对区域规划政策有着天生的敏感,但这种“回潮”并不仅仅是“蹭热点”的结果。城市化进程、楼市分化、房企开发思路转变等,都在促成这波深入中西部的大潮。但目前来看,多数企业在中西部的布局仍然呈点状,这也侧面反映出房企的试探性态度。由于经济发展、人口流动等多方面原因,房企未来能否在这些区域实现大规模覆盖,仍需继续观察。“去库存”政策起效从2015年3月开始,国务院陆续批复了6个国家级城市群规划,分别是长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群。北部湾城市群于今年1月被批复,是最近的一次。其中除“长三角”外,其余城市群均不位于东部发达地区。这五个城市群因供应过剩等原因,楼市曾长期处于低迷状态。相比之下,长江中游城市群中的武汉、长沙、南昌,成渝城市群的成都、重庆,中原城市群的郑州,北部湾城市群的南宁,都已成为楼市的热点区域。这种局面绝非区域规划政策的利好所致,而是受益于过去几年的“去库存”进程。根据易居克而瑞的统计,截至今年3月,长沙的住宅去化周期已从上一轮高点(2012年前后,下同)的超过20个月,下滑到10.2个月;武汉的存销比从超过26个月,下降到9.1个月;重庆从超过18个月下降到7.2个月;成都从接近40个月下降到10.5个月;郑州从超过30个月下降到5.1个月;南宁从30个月下降到6.1个月。早在2009-2010年,房地产企业曾大规模进军二三线城市,但由于投资过剩、利好透支,一度造成这些城市的库存高企,楼市发展停滞。如今,部分城市的去化周期大幅缩短,说明这些城市的库存压力已大大减轻。在此基础上,城市群规划的落地,便提供了叠加利好。加之东部热点城市调控压力较大,房企纷纷向中西部“回潮”。去年以来,成都、重庆、武汉、长沙、郑州、南宁的土地市场逐渐火热,土地成交数量、单价、溢价率等有所攀高。规模的考量一些布局重点在中西部的房企,率先做出行动。早在2014年,总部位于重庆的金科就提出,将把总投入的60%投向以重庆为中心的中西部地区。2016年,金科又提出“三圈一带”构想,其中的成渝经济圈和长江经济带,与成渝城市群和长江中游城市群有着相当多的重合之处。金科在2016年加码重庆和成都,又分别进军郑州和南宁,2017年初首度进军武汉。大型房企也表现出对中西部区域的兴趣。同样从重庆起家的龙湖,在2016年首度进军武汉。保利则在2016年年报中提出“做大中部经济圈”。碧桂园去年在湖北和湖南分别布局39个和34个项目,数量仅次于广东、江苏和安徽。近年来扩张步伐较快的融创,在2015年进入成都、武汉,2016年布局郑州、南宁、南昌、长沙,均为中西部城市。福建起家的正荣集团,去年新增土地储备前5的城市均为二线城市,其中便包括武汉、南昌、长沙等中部城市。华夏幸福则在2015年4月和2016年1月,先后在四川眉山布局产业园区,首度布局成渝城市群。布局中西部的背后,房企对得失有着十分细致的考量。“东部城市保利润,中西部城市冲规模。”前述房企人士向21世纪经济报道记者表示,如今楼市调控政策重压,如果能够提前做好区域布局,将是企业实现弯道超车的好机会。该人士认为,东部一二线城市房价水平高,可以用来维持利润。中西部地区房价相对不高,很难贡献利润,但可以在规模上有所贡献。万科的年报显示,在其布局的四大区域中,2016年中西部区域的销售面积占比为24.78%,比前一年增长3.39个百分点;中西部区域销售金额占比16.51%,增长3.16个百分点。相比之下,北京、上海、广深区域的销售金额占比均有下滑。2017年以来,楼市调控政策进一步加码,尽管中西部楼市也受到调控影响,但相比东部城市的影响较小。中原地产首席分析师张大伟认为,今年房企向中西部城市的布局将会加快。联动效应仍显不足尽管房企在布局中多提出区域的概念,但在中西部,大多数仍呈点状分布。即便是蓝光等中西部起家的房地产企业,也把大部分项目布局在一二线城市,而甚少在该区域内的三线城市布局。万科在中西部区域布局的项目中,仅有一个位于南充,其余全部分布在成都、武汉、重庆、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐等省会城市。大型房企中,恒大对区域的布局较为深入。目前恒大在河南省布局了11个城市,在湖南省布局了8个城市,湖北省4个城市,四川省3个城市,实现了某种意义上的“城市群”布局。有分析指出,与京津冀、长三角、珠三角相比,中西部地区的经济发展水平略缓,中心城市的辐射力偏弱,现阶段很难实现对周边城市群的带动。从人口迁徙的角度来看,根据中信建投的报告,“除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区”是近年来人口流出最明显的两个区域之一。这也说明西部地区要想实现城市群的发展尚有难度。因此,房地产企业在中西部的布局仍然谨慎。“我们选择城市主要看三个指标:经济发展水平、人口净流入、房地产市场供需关系和价格。”前述房企负责人表示,其所在公司一直在观察中西部的三四线市场,但并不会轻易进驻。据克而瑞统计,截至今年3月,湖北荆门的住宅去化周期比以往大幅下降,但仍为14.2个月的偏高水平。广西北海的去化周期则为15.5个月。多数受访者认为,在“一带一路”倡议、长江经济带等区域性利好政策的带动下,中西部区域的发展潜力巨大。但能否发展成为东部三大城市群的规模,并吸引房企深入布局,目前仍需观察。
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  • 长三角经济圈的机会: 今年将迎房企拿地窗口期

    作为长三角经济圈的中心城市,上海的土地政策目前以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,自2007年以来上海住宅用地出让持续下滑,2013年以后出现了连续三年下滑。同策咨询研报显示,从2014年起,长三角的房地产开发投资增速高于全国水平,但房地产市场出现分化,上海以主导地位领先其他区域,省会城市南京和杭州紧随其后。在经济和人口的双重作用下,长三角经济圈的房地产市场以人口拉动为主导,区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化。在此环境下,房企也开始主动调整策略,进行相关探索和布局。经济圈内阶梯式发展今年2月4日,国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》(简称《规划纲要》),其中对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排。到2030年,要求国土空间开发格局不断优化,整体竞争力和综合国力显著增强,并将影响未来15年中国城市格局。《规划纲要》指出,长江中游和成渝城市带将适当扩大建设用地供给,提高存量建设用地利用强度,完善基础设施和公共服务,加快人口、产业集聚,打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。据前述机构统计,长三角经济圈集中了全国20%左右的经济总量,GDP实际增速也与全国GDP实际增速保持一致。2014-2015年长三角经济圈GDP实际增速更是超过了全国GDP实际增速。不过经济圈中各城市发展各有差异,从房企投资角度也会产生不同考虑。同策咨询研报认为,长三角经济圈各城市可分为四个梯队,上海为传统强经济城市。而杭州、苏州、南京、宁波、合肥、无锡为第二梯队,宏观经济具有发展潜力。常州等17个城市为第三梯队,宏观经济实力相当。铜陵和池州作为第四梯队。目前,上海、苏州、宁波、无锡处于产业转型期,第二产业的外迁缩减了此类城市GDP增量,使得经济增速放缓,从人均GDP来看,长三角经济圈除安徽省的池州、宣城、滁州、安庆外,其他城市均高于全国水平。将迎拿地窗口期同策咨询研究总监张宏伟指出,长三角经济圈各城市房地产(住宅)开发投资出现分化,房地产(住宅)开发投资额大的城市其城市属性也越好,上海、杭州、南京、合肥得益于其直辖市和省会城市的地位,宁波为计划单列市,而无锡、苏州为上海外溢城市。结合房地产(住宅)开发总量及增速来看,苏州、杭州、南京、宁波为房地产开发高速发展城市,而镇江、扬州、盐城等城市具有一定潜力。前述研报显示,近期上海、合肥、无锡等地的开发投资总量相对较大,但增速放缓;杭州、苏州、南京、宁波房地产开发正处于高速发展期,房地产开发投资总量及增速均相对较大;绍兴、金华、盐城、舟山、湖州、扬州、镇江等城市虽然目前城市房地产开发投资总量相对较小,但增速明显,为潜力城市。张宏伟指出,上海商品住宅销售面积增速存在明显的主、次周期,其中主周期为38-39个月,次周期为23-24个月。“新国十条”出台后,上海商品住宅成交面积增速周期完成次周期向主周期的转换,行政调控拉长购房需求的释放时间。据他预计,2017年长三角经济圈重点城市商品住宅销售面积将迎来实质性下跌阶段。2017年商品住宅销售面积将继续减少,预计为1259.4万平方米;商品住宅销售均价将达到43341元/平方米。总体来看,长三角经济圈重点城市商品住宅销售均价实质性下降时间多集中在2017年,届时这些城市将迎来拿地窗口期。多名房企人士接受记者采访时表示,要变危为机,积极拿地布局,拿地后严控开工和销售的节奏。
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  • 下月起湖北建设用地增减挂钩节余指标可全省交易

    为全力助推全省脱贫攻坚,昨从省国土资源厅获悉,我省将在划拨11.1万亩省级补充耕地指标基础上,最迟6月底前在丹江口市、郧阳区等38个重点贫困县(市、区),启动城乡建设用地增减挂钩节余指标省域范围有偿交易。将增减挂钩和扶贫开发政策联结起来,是国土资源部门的一个创新。去年3月,国土资源部下发《关于用好用活增减挂钩政策积极支持扶贫开发及易地搬迁工作的通知》,提出连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县和开展易地扶贫搬迁的贫困老区可将增减挂钩节余指标在省域范围内流转使用。上月,国土资源部就增减挂钩再出新政,印发《关于进一步运用增减挂钩政策支持脱贫攻坚的通知》,明确省级扶贫开发工作重点县可将增减挂钩节余指标在省域范围内流转使用,且需提高流转指标的收益。具体到我省,交易范围将从之前的29个重点贫困县(市、区)扩大到38个。(记者陈岩、通讯员李荆荆、洪艳华)链接:“用地扶贫”新政带来些什么“今年6月底前,务必启动重点贫困县和生态移民搬迁县增减挂钩指标省域范围有偿交易。”昨日,省国土资源厅厅长张猛表示,我省相关此项的暂行办法已初步制定,将尽快落实增减挂钩新政,全力助推湖北脱贫攻坚。9个省定贫困县也纳入范围通过建新拆旧和土地整理复垦,实现节约集约利用建设用地,使城乡用地布局更加合理,是增减挂钩最大的特点和魅力所在。省国土资源厅规划处处长余军透露,2006年,我省被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。但制度设计之初,不许跨县域调剂使用。“经常出现经济发达地区的增减挂钩试点节余指标‘不够用’,而经济相对落后地区的增减挂钩试点节余指标‘用不完’。”华中农业大学公共管理学院院长张安录说,这一现象引起了国家重视,去年3月,国土资源部下发《关于用好用活增减挂钩政策积极支持扶贫开发及易地搬迁工作的通知》,为增减挂钩试点节余指标突破县域流转,打开突破口。“这次国土资源部进一步印发《关于进一步运用增减挂钩政策支持脱贫攻坚的通知》,又撕开一条政策口子,相当于为贫困地区‘量身定做’。”张安录说,根据新政,省定贫困县也纳入其中。这样,我省通城、通山等9个省定贫困县也纳入政策享受范围。土地增值收益可增两三成增减挂钩和扶贫开发相结合,会产生什么样的政策效应?张安录说,在缓解“先富”地区建设用地不足的同时,能有效解决贫困地区脱贫攻坚“钱从哪来”的问题。目前,从全国各地的实践看,实施增减挂钩,既可为搬迁农民安置提供用地保障,又能为搬迁农民建新居、农村基础设施建设和扶贫产业发展提供有力的资金支持,推动贫困地区经济社会发展,确保易地扶贫搬迁农民搬得出、稳得住、能致富,是一项含金量十足的重要扶贫措施。“这项新政,有望通过省内流转的制度设计,为省定贫困县的扶贫工作提供更大的收益空间。”省社科院经济研究所所长叶学平评价。据一些地方测算,节余用地指标调整为在省域范围内使用,土地增值收益可增加约两到三成。在精准落地上求实效省国土资源厅相关负责人表示,推进增减挂钩,不是简单的送政策、送“红包”,更不是一厢情愿的拆旧建新“拉郎配”,而是要切实保障贫困地区农民土地合法权益,让群众真正受益。据介绍,我省将充分利用农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证成果,主动发挥增减挂钩政策作用,力争2019年年底以前实现贫困地区搬迁农户全部纳入增减挂钩范围。据透露,省财政厅与省国土资源厅已联合印发了《关于贫困地区城乡建设用地增减挂钩节余指标交易资金管理暂行办法》。确定增减挂钩节余指标通过省级交易平台以协商或挂牌竞价方式交易,实行交易资金统一进场结算制度。目前,省国土资源厅已对38个贫困县增减挂钩潜力、指标价格、交易方式等进行了调查摸底,下一步的具体行动,将力求精准落地见实效。
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  • 多家银行房贷利率优惠取消 买了房的会多还钱吗?

    继北京、上海、广州之后,深圳近日也收紧房贷政策。据报道,“4月以来,深圳部分银行已将首套房贷利率从9折上调到9.5折,到五一假期以后,深圳出现个别银行执行首套房贷1.1倍利率。”至此,首套房上调或者取消折扣优惠,二套房贷款利率在基准利率基础上普遍上浮(例如北京二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%)已成为不少银行发放房贷的通则。银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的购房者来说,会造成怎样的影响?他们的贷款优惠会被取消吗?他们需要执行新利率吗?什么时候开始执行新利率?在回答这个问题之前,我们要先弄明白央行基准利率和银行利率优惠之间有啥关系。央行基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率,其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。通常情况,各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%,贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。这就解释了为啥不同银行房贷利率上浮下浮的额度会有所不同。举个例子。截止目前,央行商业贷款基准利率,5年以上4.9%,公积金贷款5年以上3.25%。如果用商业贷款买房,银行可以实施4.9%的房贷政策,也可以在4.9%的基础上上下浮20%。例如2016年6月份,北京不少银行都会对商业贷款买房的购房者实施利率85折,即在4.9%基准利率基础下浮15%,为4.165%。现在北京二套房贷款利率要在基准利率基础上上浮20%,那么商贷利率为5.88%。问题来了,现在一线城市在商贷买房方面,普遍上调或者取消房贷利率折扣。那么之前商贷买房的折扣利率,在新政后还有优惠吗?一般来说,银行利率优惠在贷款期限内是不变的。举个例子,2016年小A商业贷款买房时,贷款利率有85折优惠,其商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年,之后的每一年,在央行贷款基准利率的基础上都会有85折优惠。但在贷款利率方面,由于银行可以在基准利率基础上下浮20%,所以房贷新政后,之前的房贷还有没有利率优惠,需要查看面签时与银行签订的房屋贷款合同。例如有些银行就规定,“借款人可以每年重新评估给予借款人的利率优惠,根据国家政策,借款人资信状况及借款担保等情况,自行决定全部或部分取消给予借款人的利率优惠,并及时通知借款人。”除了银行的房贷利率优惠外,影响购房者月供的主要是央行的贷款基准利率。贷款发放后遇到基准利率调整的话,贷款利率调整方式一般分为两种,浮动利率和固定利率。浮动利率,即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。一般情况,贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。需要注意的是,如基准利率在一个日历年度内有两次或者两次以上调整的,以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。固定利率是指贷款期限内,利率固定不做调整。需要注意的是,如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率,采用固定利率的,一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。浮动利率和固定利率怎么选?在此小M给个建议,在基准利率处于上行周期时,可以选择固定利率,当基准利率处于下行周期时,可以选择浮动利率。例如2015年央行几次降息降准,在这种情况下,就可以选择浮动利率。如果能预见将来央行加息的可能性大,可以选择固定利率。在清楚房贷利率及利率优惠的调整后,借款人需要留意新的月供金额的变化。一般情况下,房贷利率调整后,放贷银行都会发短信提醒借款人,按时足额还款。如果银行没有短信通知,借款人可以拨打银行官方客服电话咨询月供金额的变动,以免造成逾期或者罚息。
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  • 跨朱家河桥水下结构完工

    近日,解放大道下延线改造工程跨朱家河桥完成水下结构施工,为年内全线通车创造了有利条件。跨朱家河段桥梁南岸是江岸幸福村、北岸是滠口南湖村,全长414米,双向8车道,今年初开工,是整个解放大道下延线控制性节点工程。由于受汛期影响较大,项目赶在主汛期前完成水下结构施工。该桥梁贯通后,市民来往黄陂与汉口将更加便捷。
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  • 吉庆街成湖北首条O2O商业街

    以后逛吉庆街可以在网上逛了。昨日,武汉市商务局和支付宝口碑联合宣布,武汉第一条“口碑街”正式落户吉庆民俗街,这也是湖北第一条O2O商业街。“老字号变得越来越时尚,以后打开支付宝,就能看到线上的吉庆街。”昨日,武汉市商务局相关负责人介绍,在这条“吉庆口碑街”上,聚合了包括武汉老字号在内的吉庆街所有商户,提供老字号故事简介、外卖、支付、优惠券等各种信息。记者获悉,吉庆街的所有店铺都将在口碑平台拥有自己的线上店铺,获得更多流量。另外,吉庆街的商家还可以借助该平台,逐步实现商业大数据的精准服务和营销。在该平台,消费者和游客只需要扫描二维码便可以看到吉庆街的街道景区、街道商户、街区活动,体验更多VR场景、口令红包等不同玩法。据悉,率企业家团队来汉考察的阿里巴巴集团董事局主席马云提出,希望将武汉打造成“无现金城市”的标杆。此次吉庆街集体“触网”,不仅让吉庆街这条传统老街有了互联网色彩,更有利于中山大道商圈的整体互联网化。
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  • 安徽七部门发文促进多渠道消化非住宅商品房库存

    近日,安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存、加强房地产市场监测分析和风险防控。据观点地产新媒体查阅意见全文显示,为指导各地有序化解非住宅商品房库存,促进安徽全省房地产市场平稳健康发展,现就推进非住宅商品房去库存工作,提出以下意见:一、进一步加强非住宅商品房供应管理1、推动房地产去库存与土地供应联动。各地要结合各类非住宅商品房在售量、将要上市量和市场总体需求情况,按照“控制总量、限制增量、消化存量”的原则,合理安排土地投放量,优化用地供应结构。切实发挥商业、办公用房发展规划指引,合理安排商服用地供应规模和时序,把握好供地节奏。商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市,停止新出让同类性质用地。没有制定和公布商业、办公用房发展规划及年度实施计划的城市,暂停新出让同类型建设用地。国土资源部门在编制年度土地供应计划时,应当充分考虑上年度各类非住宅商品房新开工、新上市、在售和销售等情况。对去化周期超过合理区间的城市,原则上当年新增商服、物流等用地供应计划可转化的房屋面积,不超过上年度相应非住宅商品房的去化量。2、优化各类非住宅项目布局。各地要依据城乡规划、土地利用规划,加快编制商业、办公用房发展规划,并做好与产业发展规划的衔接。要优化各类非住宅项目布局,商业、物流、办公等非住宅商品房项目建设量和布点要与城市功能、人口规模、经济发展、产业规模、消费能力等相适应。合理布局各类商业网点,优化资源配置,方便群众日常生活。优化住宅项目中非住宅配建方式,提倡配套服务设施集中布局、共建共享。二、多渠道消化非住宅商品房库存3、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。支持房地产开发企业从销售商品房向“售租并举”投资模式转变。鼓励开发企业成立专业租赁公司,按规定享受相关优惠政策,开站房屋租赁业务,运营库存商品房,盘活资产。4、收购或改造一批库存商品房。对符合条件的商业、办公用房,可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下,可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公告服务用房,也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。5、允许未开发房地产用地转型。在未被认定为闲置土地的前提下,通过调整土地用途、规划条件,允许未开发的房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。由房地产开发企业提出申请,按《城乡规划法》等有关法律法规确定的程序,在符合城市总体规划的前提下,调整控制性详细规划。规划部门按批准后的控制性详细规划出具新的规划条件。国土部门重新核算土地出让金及开发期限,经所在地人民政府批准后,重新签订土地出让合同。6、允许使用“购房券”购买非住宅商品房。个人因房屋被征收选择货币化安置的,被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房。7、给予信贷支持。鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上,加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。8、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓。在满足消防安全等前提下,各地可研究制定鼓励政策。三、加强房地产市场监测分析和风险防控9、加强房地产市场监测,精准分析,精准施策。推进全省房地产监测研究平台建设,6月份,平台不仅要监测商品房交易情况,还要监测房地产开发建设环节。利用监测数据,对商品房各环节开展适时分析。加强对在建、在售商业、办公等房地产项目交易情况的跟踪监测,实时准确掌握市场交易动态。统一商业、办公类房地产库存的统计口径,放低开发企业明确自持不予销售的、已对外出租经营的、已办理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能预售的、已通过招租方式对外租赁的商业、办公等房屋面积,在自持、租赁、抵押、招租运营期间,不计入库存统计范围。配建的可售车库(位)面积不计入库存统计范围。10、做好风险防范。各地要进一步梳理排查商业、办公类房地产风险项目,建立台账,密切跟踪项目建设和销售情况,采取针对性措施,防止项目出现“烂尾”。对已售停建的“烂尾”项目,要积极协调化解购房人、施工方、开发企业之间的矛盾纠纷,促进问题解决或达成和解协议,消除不稳定因素。积极引导有实力、信誉好的房地产企业对资金困难的商业、办公类房地产项目实施并购重组,促进项目建成销售,化解市场风险。本意见自印发之日起实施,由安徽省住房城乡建设厅会同省财政厅、省国土资源厅等部门负责解释。本意见与国家有关规定不一致的,以国家规定为准。
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  • 东湖将成为国家级水上休闲运动中心

    省政府办公厅近日出台《关于加快健身休闲产业发展的实施意见》,到2025年,我省健身休闲产业总规模力争达到1600亿元,排在中部地区前列。《意见》提出,大力普及推广日常健身活动,依托社会力量丰富健身休闲服务内容,通过政府购买服务等多种途径扩大健身休闲服务供给力度。同时,以户外运动为重点,支持具有消费引领性的健身休闲项目发展,包括山地、水上、汽摩、航空、冰雪等运动。其中,推广登山、攀岩、徒步等山地户外运动项目,培育一批山地户外运动俱乐部,形成“三纵三横”(神农架-宜昌-恩施,襄阳-随州-荆门,黄冈-鄂州-黄石-咸宁;长江沿线,318、316国道)山地户外运动布局。推动公共船艇码头建设和水上运动俱乐部发展,积极发展帆船、帆板、皮划艇、赛艇、摩托艇、漂流、龙舟、滑水等水上健身休闲项目,将东湖打造成为国家级水上全民休闲运动中心。
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  • 规范房屋租赁市场 是对居住质量的保障

    住建部近日公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同,房租按月支付;住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;明确出租人扣留押金的,应当承担举证责任。据统计,目前全国约有1.6亿人在城镇租房居住。租房成了当前不少人融入城市的第一步。然而,租客的辛酸也不少,房东随意涨价,押金不能顺利拿回甚至被房东强制赶人等等,都让租房者难以得到应有的权利保障。而相较于房屋销售中的一些乱象,房屋租赁中的“灰色地带”,往往因为租者维权能力不足、事发普遍等多种原因,而更加难以得到社会的关注。于上述现实之下,住建部此次出台的管理条例(征求意见稿),无疑是一次针对性的监管强化。意见稿提出,承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外;住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金,这些都切中了租房者的现实之痛,也是对租房者权益保障的明显倾斜。征求意见稿还提出鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。在我们的社会语境中,租房往往意味着不确定性,意味着居住质量不高,这也成为不少人再拼也要买房的一个直接原因。对此,意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,地方政府根据实际情况给予政策支持,这实质上是要让租房者也能够享有可确定的权益保障,租房也能拥有稳定的居住质量。在某种程度上,此举或将重塑社会的居住观念与房屋观念。当然,遏制房屋租赁市场的乱象,强化对租房者的权益保障,除了需要平衡房东与租客之间的权利,加强对中介机构的规范和加大对出租房资源的供应也必不可少。中介机构的强势、房屋信息的不透明、中介费用过高等,都在客观上增加了租房者的成本与困扰。而在出租房的供应上,当前我们在数量和结构上也都还存在着偏差。比如,出租房绝大部分仍是以“散户”为主,不仅给管理带来了难度,也增加了租房者的权益保障、安全等风险。意见稿提出鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,发展住房租赁企业,是为对策之一。而加大廉租房、公租房等公共性租房资源的供给,也是市场化租房资源外的一种必要补充。规范房屋租赁市场,需要多管齐下。无论是租房还是购房,都能享有最基本的居住尊严。租房不应该成为一种“低人一等”的居住方式,而是也能“有其屋”。
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  • 香港楼市繁荣 内地资金因素不可忽视(国金观察)

    5月16日,香港又诞生了地王。香港本地房地产开发商恒基兆业以最高价232.8亿港元(约人民币205.8亿元)中标中环一幅商业用地,楼面价高达53.9万港元(约合人民币47.6万元)/平方米,双料地王的出现引起了媒体的高度关注。这个地王有一定特殊性,因为这个地块位于香港商务核心区中的核心,并且这个区片已有二三十年没有土地供应,所以47.6万元/平方米的天价,不能与一般住宅或非核心区商务楼作简单类比。根据合同,这一项目不能分拆出售,因此开发商很可能在建成后一段时间内持有出租,这也是香港开发商惯常的经营模式。据金融机构测算,以现有周边租金水平,该项目年投资回报率约2%-2.5%,显然并不高,因此,开发商高价中标还是看好香港未来的经济和楼市。静态看,2%-2.5%的回报也可接受,因为目前香港利率非常低。但如果美元继续加息,实行联系汇率制的港元不得不跟随,这个项目会不会有风险?我觉得风险不能排除。大多数人想当然地认为土地财政是香港房价高企的根源,这是与事实完全不符的猜测。从历史上看,影响香港楼市走向的最核心因素是美国的货币政策,因为联系汇率制下香港没有自己的货币政策。1997年之前的大牛市,主要刺激因素是低利率,而加息则是后来楼市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的几年里,香港政府虽然缩减供应,但房价根本没有上涨动力。直到2008年金融危机之后,美联储实行零利率量化宽松才重新点燃香港楼市的烈火,2012年政府推出“双辣招”,大幅提高印花税限制非本地人买房,但仅仅在短期抑制了房价上涨。美国退出QE并开始加息后,2015年第三季度香港楼市开始真正降温,中原指数下跌了10%,并出现了两次土地流拍,当时绝大多数金融机构预测2016年将有更大跌幅。从历史规律看,美国加息再次引爆香港楼市泡沫是大概率事件。但这一次规律似乎不灵了,中原指数到2016年6月份就结束了调整,并开始了新一波猛烈上涨,创下新高。这里面的原因何在?答案是:内地资金。近两三年来,内地资金大量涌入香港楼市,个人购买住宅,公司购买物业、开发商拍地都十分积极。此前,万科、保利、中海外、世贸等持续在港拿地,恒大等频繁大手笔接手商业物业,今年2月,名不见经传的龙光地产以168亿港元拍下一块住宅地王。据统计,香港去年下半年卖地总价一半由内地企业贡献,高达500亿港元,而内资涌向香港房地产的规模和节奏又与人民币汇率预期直接有关,时间上也有一定的同步性。总之,香港房价走势与土地公有、土地财政没什么太大关系,核心因素是货币,只不过现在又加入了内地货币这一因素。
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  • 无锡:房产拿证后两年内不可转让

    经无锡市委常委会5月19日讨论决定,5月20日,无锡市政府发布了《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),将暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房,同时,购买住房在取得不动产权证两年内不可转让。《通知》显示,为合理引导住房需求,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,无锡将严格执行《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》(锡政办发[2016]160号),并暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。购买住房(含二手房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证3年内不可转让。《通知》还明确,各房地产开发企业及房地产经纪机构如有违反调控政策的行为,一经查实可暂停网签资格,并责令限期整改。记者还了解到,此前已有11个城市出台“限售令”。厦门新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易;成都高端人才所购住房5年内不得上市转让;福州新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;青岛房屋取得不动产证后满2年方可上市交易;广州新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让;长乐(福建)取得不动产证未满两年的,不得上市交易;常州新购房满2年方可上市交易;惠州新购买的商品住房满3年方可转让;珠海新购房屋3年内禁止交易转让;东莞升级限购,满2年才可交易;扬州产权未满两年不得交易。
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  • 广州:个人或能缴存并申请公积金贷款

    个人缴存住房公积金,广州也有望推行了!记者昨日从广州住房公积金管理中心发布的公告中获悉,为进一步扩大住房公积金制度覆盖面,充分发挥住房公积金制度的普惠性,加大对就业人员自住和改善性住房需求的支持力度,《广州市个人自愿缴存使用住房公积金办法(征求意见稿)》(以下简称《意见》)向社会公众公开征求意见。灵活就业人员、个体工商户雇主及其雇佣人员、持有本市就业证的港澳台同胞、在本市就业的享有中国永久居留权的外国人等四类人员有望自愿缴存并申请公积金贷款。缴存基数不低广州最低工资标准目前,广州住房公积金缴存对象为本市行政区域内国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。接下来,缴存对象有望扩大了。《意见》中所称自愿缴存、使用住房公积金的就业人员,是指年满16周岁且未达法定退休年龄的下列人员(简称个人自愿缴存者):灵活就业人员;个体工商户雇主及其雇佣人员;持有本市就业证的港澳台同胞;在本市就业的享有中国永久居留权的外国人。《意见》中指出,个人自愿缴存者应当以个人名义开户缴存住房公积金,在开户登记时与广州住房公积金管理中心签订协议,约定缴存金额、缴存方式、双方的权利和义务等内容。按月缴存住房公积金,缴存基数不低于广东省规定的广州市最低工资标准,缴存比例不低于10%。个人自愿缴存者的住房公积金缴存变更、信息变更、账户转移等业务办理,参照本市住房公积金缴存政策执行。贷款按国家规定的利率计息《意见》中指出,个人自愿缴存者申请住房公积金贷款的,参照本市住房公积金贷款政策执行。在偿还住房公积金贷款期间,应足额缴存住房公积金,以保证缴存账户可按月偿还住房公积金贷款。在住房公积金贷款结清前,个人自愿缴存者缴存账户的余额应当优先用于偿还住房公积金贷款。另外,个人自愿缴存者缴存的住房公积金及申请的住房公积金贷款,均按国家规定的利率计息。所涉相关税费,按照有关税收法律、法规和规范性文件的规定执行。广州住房公积金管理中心各办事处、管理部负责办理个人自愿缴存者的公积金开户、缴存和使用等业务。上海扬州等已实现个人自愿缴存记者了解到,去年,武汉市已出台相关意见稿,拟首次将农业转移人口、个体工商户、自由职业者等人群纳入住房公积金缴存、使用范围。目前,上海、扬州等城市已实现个人自愿缴存,但部分城市也出现自愿缴存者停缴等情况。不少城市尚未放开公积金个人自愿缴存和使用,一个重要原因是,与单位必须依法定期缴存公积金相比,个人独立缴纳的随意性较大,容易出现自愿缴存者在完成缴存、贷款手续后停止公积金缴存,不利于公积金的平衡和循环。四类情形可申请提取(一)使用本市住房公积金贷款购买自住住房的,应以按月还贷方式办理,用于偿还住房公积金贷款,直至结清。(二)使用本市住房公积金贷款以外的其他付款方式购买中华人民共和国境内自住住房的,参照本市住房公积金购房提取政策执行。(三)除上述一、二种情形外,账户停缴半年后可申请提取,提取限额不超过以个人自愿缴存者身份缴存的住房公积金。(四)个人自愿缴存者死亡或者被宣告死亡,其继承人、受遗赠人可申请提取其住房公积金缴存账户余额。
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  • 楼市降温,房企仍坚持拿地

    调控层层加码,楼市逐步降温。但在一级土地市场,品牌房企拿地积极性不改。5月15日,国家统计局公布的数据显示,前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。从单个房企来看,多家机构数据显示,在刚刚过去的4月,保利、龙湖等多家房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿,中海也已连续2个月拿地过百亿。房企拿地从而增加土地储备,显示出对楼市后市的强烈信心。中原地产首席分析师张大伟认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。尽管房地产市场利润率的下滑成为现实,但是房企的竞争仍处于“白热化”,充足的土地储备是企业扩张的保证,“多拿地、拿好地”成为房企规模化竞争的关键所在。房地产投资增速加快根据国家统计局数据,1-4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比增长9.3%,增速比1-3月份加快0.2个百分点,其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米,同比增长11.1%,其中住宅新开工面积增长17.5%。全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,其中住宅销售面积增长13.0%。全国商品房销售额33223亿元,同比增长20.1%,其中住宅销售额增长16.1%。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%。4月末,全国商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。在一线及热点二线城市频频出台调控政策的情况下,今年以来房地产开发投资增速依然在加快。对此,国家统计局新闻发言人邢志宏认为,这种现象与去年的延续效应是分不开的。“去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一段时间”,因此他表示,目前房地产投资的增长是这种周期的延续。此外,邢志宏也指出,投资增加也与土地和房屋的供应情况有关:“房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。”邢志宏表示,房地产投资的增加是在多重原因和背景下出现的,有关其后续走势情况,统计部门也会进一步观察。前4月多家房企拿地金额过百亿中国指数研究院的统计显示,前4月从拿地金额来看,碧桂园和保利继续稳居前两位,首开、远洋晋级前10。另据中原地产的数据显示,今年前4月,拿地超过百亿的房企合计18家。以4月份为例,房企拿地热度掀起了今年以来的小高潮。同策咨询研究部数据显示,4月,保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。调控期是逆市布局的好时机,同策咨询研究部总监张宏伟表示,调控已进入深水区,楼市周期性下滑开始显现,在这种状态下土地价格会越来越理性,很多房企在这个阶段都会选择加速拿地。房企拿地热情高涨,有着多重因素。其中,经历了2016年这样的销售大涨年份之后,多家房企需要积极“补仓”,从而增加土地储备,以便于后续的房地产开发,这也被认为是最主要的动力之一;其次,在行业竞争加剧的背景下,土地价值更为凸显。此外,充裕的资金,以及地方政府增加土地供应的环境,也间接促成这波拿地热。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,归根结底还是钱多,房地产企业资金链非常安全。整体看,信贷虽然在逐渐收紧,但收紧后的数据只是逐渐回归2016年历史最宽松之前的常态,只是逐渐稳健,而不是趋紧。差异化的土地供应易居研究院监测的50个城市4月份不包括工业用地的土地成交面积环比下降了四分之一,相比去年同期也减少了10%,当前的土地成交规模弱于2010-2013年的水平。而在监管部门对高杠杆资金进行严厉管制的大背景下,土地市场相对降温,溢价率开始收窄。从均值来看,50个城市土地成交平均溢价率为35%,环比减少17个百分点,同比减少27个百分点。根据监测数据,房企对土地的激烈争夺正从大城市向大城市周边的三线城市转移。如嘉兴成为4月份土地溢价率最高的城市,溢价率达到了近2倍。此外如佛山、大连、青岛、温州、镇江等城市的溢价率都超过了75%。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,4月份的土地成交面积有所减少,这与当月的土地供应规模减少有关,随着国土部门在4月份明确提出土地供应分类调控思路,预计需求强劲的城市土地供应将会增加。今年4月6日,住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。据易居研究院的数据显示,4月份土地出让面积最多的几个城市为北京、郑州、武汉、成都等,成交面积前10的城市均位于房价较高的热点一二线城市,合计土地成交面积占50个城市全部成交的六成以上。
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  • 楼市加速降温 整体房价持续回调

    楼市政策不断收紧,对购房者信心影响明显,从重点关注的全国15个重点城市来看,购房者在3个月内购房的比例进一步降低,预计二季度实际购房人数还将持续减少。日前,国家统计局公布《2017年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,统计显示,4月全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,环比5个城市下降,4个城市持平,其它6个上涨城市中也有5个城市涨幅缩小,仅有武汉一城微涨。从新建商品住宅价格的同比变化看,4月份70个城市中有30个同比涨幅比上月回落,较3月增加6个,回落城市中23个为一二线城市。初步测算,一线城市同比涨幅连续7个月回落,二线城市同比涨幅连续5个月回落,三线城市4月份同比涨幅较3月扩大了0.4个百分点。从二手住宅的指数来看,4月环比3月绝大部分城市仍在小幅增长,只有南京、合肥、厦门等5个城市指数下降。可见,政府调控作用在新房上体现得更为直接,二手房的作用相比商品房作用力显现会稍有延后。另外,值得关注的是,随着楼市加速降温,一二手房价格倒挂明显。目前在很多城市,政府对于商品房的预售证发放更为严格,一线城市和部分二三线城市的核心地段的商品房往往由于价格原因无法快速取得预售证,而取得预售证的商品房往往价格比周边二手房的价格更具优势,造成了一二手房在同一区域价格倒挂局面,可以预见,未来此类情况会越来越普遍。综合2月、3月、4月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计来看,从2月到3月,新建商品住宅价格环比涨幅扩大、降幅缩小或由降转升的城市共54个,涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共16个;而从3月到4月,新建商品住宅价格环比涨幅扩大、降幅缩小或由降转升的城市减少到了37个,涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市则增加到了33个。而从2月到3月,二手住宅价格环比涨幅扩大、降幅缩小或由降转升的城市共有61个,涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共8个;而从3月到4月,二手住宅价格环比涨幅扩大、降幅缩小或由降转升的城市减少到了39个,涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市则增加到了30个。以上数据表明,购房者观望情绪日益浓厚。有分析师认为,楼市政策不断收紧,对购房者信心影响明显。据透露,从重点关注的全国15个重点城市来看,购房者在3个月内购房的比例进一步降低,用户在某平台搜索房源的数量,同比去年已出现下降,尤其是改善型需求,受首付比例影响已经把换房时间推迟到下半年或明年。预计,政府对楼市调控坚定态度影响下,二季度全国楼市整体量减已是不争的事实,价格将继续在高位盘整,实际购房人数还将持续减少。分析认为,从新房同比数据变化可以看出,经过一系列政策的调控,各线城市的楼市走向已经出现了分化。其中一二线重点城市的房价上涨势头在各种紧缩政策的影响下已经得到遏制,政策调控初见成效;而库存严重、市场不振的三四线城市则出现了价格上扬,楼市升温。一二线城市购房需求的溢出,带动了三四线城市楼市库存的去化。整体而言,“因城施策”“一城一策”的调控取得了一定的效果,一二线城市与三四线城市的楼市正在向预想的方向发展。
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  • 黄陂无人机查违建 860平米违建被强拆

    原本以为范围广阔、地域偏僻,偷偷违建不会被人发现,不想还是逃不出无人机的“眼睛”。昨日,黄陂区城管部门启用无人机查违建,及时发现并强制拆除新增违建3处860平方米。今年新春伊始,总**318亿的前川产业新城、长江非遗小镇等多个重点项目落户黄陂,少数村民抱着侥幸心理选择在偏僻地域偷偷违建。为服务好项目建设,前川街专门配置无人机参与巡查发现违法建设。
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  • 50城土地均价创新高 土拍市场有望逐渐回归理性

    当前土地市场溢价率明显下降,成交规模也有所下滑。但值得注意的是,重点关注的50城土地成交价格环比、同比均有所上涨。业内人士表示,近期部分城市明确加大并已在落实供地目标。在土地端加大供应的背景下,土拍市场有望逐渐回归理性。50城土地均价创新高“4月份,50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。观察历史数据,当前地价创下了2010年以来的最高水平。”某研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地出现了溢价率超过200%的现象,拿地态势推高了所在城市的地价。分城市看,广发证券(000776,股吧)研究报告指出,2017年以来一线供地节奏明显加快,且推动成交同比显著增长。同时,受成交结构性影响,住宅成交的占比提升,出让金和楼面价较去年同期均大幅增长。二线城市受政策调控影响,宅地市场逐步趋于理性,溢价率回落至50%以内。三线城市整体依旧偏弱,但成交端复苏带动部分三线城市宅地市场升温。从全国100个大中城市住宅类用地供应土地规划建筑面积来看,东海证券分析师刘振东表示,4月为2489.96万平方米,环比下降0.22%,同比下降0.32%;住宅类用地成交规划建筑面积2510.17万平方米,环比上涨0.24%,同比上升0.05%;住宅类用地成交土地楼面均价环比上升0.05%,成交总价环比上升0.30%。实际上,住建部和国土部日前已要求各地根据去化及库存情况调整土地供应规模,并出台中长期土地供给规划指导地方土地供给。国泰君安分析师侯丽科表示,从数据上看,一线城市四月土地供应持续增加,合计供应土地62宗,规划建面合计613万平米,且土地成交溢价率从三月的44.05%下降到25.80%。叠加开发商补库存的需求,今年土地供给的逐渐增加将对2017年开发投资起支撑作用。二季度降温料更明显“土地市场的热度如何,关键还是要看企业的预期变化。”克而瑞研究中心研究员马千里表示,在需求侧调控多次加码之后,目前市场矛盾的主要方面,已转变成与“限价”相伴的供应意愿下降。不过,在央行“缩表”、地方“限售”、调控常态化以及企业的现金流压力之下,已经有越来越多的中小企业选择“松口”放开供应,而近期部分地方城市明确加大供地目标。因此,在判断企业预期更趋向于理性的前提下,二季度土地市场的“降温”或许会更明确。侯丽科表示,上海(楼盘)规土局日前重新启动3月份叫停的“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”等3宗地块出让,并将出让方式调整为招标挂牌复合式,缩小竞拍房企范围,严防土地溢价率过高扰动市场情绪。与此同时,在土地端加大供应的背景下,土拍市场逐渐回归理性。严跃进表示,值得注意的是,从城市结构来看,部分三线城市的土地交易规模相对较大、溢价率也明显超过50%。从这个角度看,后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需积极进行关注。从后续市场趋势看,预计未来供地节奏会加快,房企拿地的机会将增加。从土地政策和供应结构上看,包括近期芜湖(楼盘)明确在新出让土地中安排装配式建筑试点项目建设、苏州(楼盘)首次供应自持型商品住宅用地等,都是后续房企值得重点关注的内容。
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  • 融资难度攀升 房企债务利剑高悬

    自去年楼市“去杠杆”以来,房企杠杆率和居民杠杆率均开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下,房地产市场或继续迎来调整。与此同时,应关注地产行业的债务压力。在当前市场形势存在较大不确定性、流动性趋紧的背景下,无论从经营安全的角度,还是从把握机会的角度看,房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。渠道收窄融资成本上升中国指数研究院《2017中国房地产上市公司TOP10》研究报告指出,2017年房地产自筹资金比例已逐步下降,房地产上市公司融资来源由公司债转向银行贷款、中期票据、信托等传统融资渠道。随着2016年以来金融监管的不断加强,房企资金面持续收紧。Wind资讯统计,按照信用债申万行业SW房地产行业划分,今年1月1日至5月21日,企业债发行只数为10只,发行额为98.7亿元;公司债发行34只,发行额为296.8亿元。而去年同期,企业债共发行52只,发行额643.8亿元;公司债共发行294只,发行额3901.53亿元。从4月数据来看,国泰君安研究报告指出,地产企业发债节奏放缓,主力品种仍为中票与美元票据。继三月地产债发行的小高潮之后,四月上市房企发行量锐减,发行主力品种仍为中票与优先票据,其中人民币融资79亿元,美元融资18亿美元(合人民币124亿元),相较于上月244亿元人民币以及42亿美元(合人民币288亿元)的规模锐减,相较于前几个月,利率中枢开始上移。广发证券(000776,股吧)地产行业首席分析师乐家栋表示,房企在融资方面出现两个变化:一是4月房企融资成本有所上行,需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响;二是由于国内融资渠道全面收窄,房企融资逐步转向海外,海外融资有所升温。从融资成本来看,海通证券(600837,股吧)的首席宏观债券分析师姜超表示:“地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升,主要与2015年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关,现在公司债发债门槛提高,发债利率也有了大幅回升。”据统计,2015年到2016年中地产公司债发行利率从6%至7%的高位一路下行,但10月份以后发行利率拐头向上,到2016年12月份地产公司债的平均发行利率已经回升到6%左右;中票的发行利率趋势也是如此,2015年地产公司发行中票的平均利率在5.5%左右,2016年一度降到3.5%,但近期拐头上行,目前在5.3%至5.4%左右。对于海外发债规模,申万宏源(000166,股吧)固收团队表示,具体来看,今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元,发行债券数量31只,均创同期历史新高。其中,一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍;近期降温明显,二季度以来,房地产企业海外发债规模为17.45亿美元,为2013年以来同期次低。另外,从房企经营现金流来看,受地产调控升级影响,4月新增居民中长期按揭贷款4441亿元,较上月略有回落,占全部新增贷款比重40.4%,较上月下降3.7个百分点。今年前4个月,按揭贷款累计占全部新增贷款的35.8%,较上年末回落9.1个百分点,趋向合理区间。安信证券分析师陈天诚认为,地产公司融资难度上升,信贷转信托或成趋势,回想2010年至2014年的融资限制,地产公司融资成本上行不可避免:截至一季度末金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿,同比增长26.1%。而房地产贷款中,地产开发贷余额同比下滑21.5%,自2016年四季度后连续两个月负增长。调控延续偿债压力仍存国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆日前表示,房地产市场总体调控取得了明显成绩,但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决,一二线城市房价过快上涨的压力依然存在,三四线城市去库存的压力也不小,一旦放松调控还会反弹。金融风险总体可控,但是宏观杠杆率较前几年还是略有上升,不排除某些风险点依然存在。房企资产负债率上升。据中国指数研究院研究报告指出,截至2016年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%;内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%,同比上升0.86个百分点。部分房企杠杆率较高,20.63%和30.51%的沪深及在港上市房地产公司资产负债率在80%以上,与上年相比,分别增长3.97个百分点和3.39个百分点。中国指数研究院企业研究副总监张璇表示,从发展趋势上来看,房地产行业周期性高点已过成为共识,房地产上市公司的优胜劣汰进入加速期。2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家,行业优胜劣汰进入加速阶段。从另一角度看,张璇认为,未来销售、资金双端承压。2016年土地市场火热、资金面宽松,在全年拍出的381宗高价地中,拿地较多的18个公司累计高价地已高达104宗;房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债,尚待市场消化。在未来偿债期临近及融资收紧下,高价地块后续若不能实现高溢价出售或蛰伏都将带来较大风险。在姜超看来,地产行业积累了大量的货币资金,故年内地产行业流动性压力不大,但如果地产销量回落并持续,随着债务到期量增加,未来企业流动性将面临较大挑战。地产行业存量债务到期压力或集中在2018-2021年,国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期,故年内债务到期压力不大,但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。中国指数研究院报告指出,随着房地产市场限购、限贷政策不断加码,热点城市成交量已经开始放缓、价格承压,加上融资环境的持续收紧,房地产上市公司未来或面临销售端、资金端的双重压力,运营风险加大。合理布局把握发展机会“当前上市房企存在四个误区,这些误区可能导致一些企业放慢发展,从第一梯队掉入第二梯队,从主流转向边缘。”全联房地产商会秘书长钟彬认为,首先是战略失策,目标选择与路径选择的不同,导致截然不同的结果。其次是管理失控,治理结构、团队建设是跟管理能力相关联的。再次是现金失源,要从融资端和销售端两方面去看。在融资端,如果没有一个体系去解决企业资金的源头,就失去了发展的动力;在销售端,无法快速将产品变现,也会导致重大风险。最后是优势失当,上市房企需要思考核心竞争力、商业模式是什么。对于房企下一步的发展,钟彬认为,地产企业要有清醒认识,并不是大者恒强。总体来看,土地储备是很重要的,但要重视降低融资成本,注重提升人力管理效率等。具体说来,一是关注投资,二是关注消费。内在逻辑包含“轻”和“重”两方面:“轻”是互联网+服务;“重”是空间+地产+产业。只有多方考量、合理布局,企业才可能长足发展。从企业现金流角度来看,新城控股副总裁欧阳捷表示,作为上市公司要秉承现金为王。同时,要做到以下几点,一是研判大势、防患于未然;二是定期进行现金流压力测试、资金盘点;三是加大融资力度和现金储备;四是控制适度的投资结构,绝不激进抢地。在同策咨询研究部研究员任月圆看来,在当前市场形势存在较大不确定性、流动性紧缩的宏观背景下,无论从经营安全的角度,还是从把握机会的角度看,房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。任月圆指出,房企应该合理安排开发节奏,促进企业现金资源的效益最大化。既不能过快也不能过慢,过快容易过度经营,一旦超过自己的资金承受能力,企业就容易“翻车”;过慢则会导致财务杠杆过低,发展缺乏推进剂,损害自身收益。另外,从调控角度来看,奥园集团副总裁张俊表示,今年楼市是“控一线、稳二线、激活三线”。对于调控,房企应将投资重点放在二线城市和还未进行调控或者调控力度较小的城市。实际上,在宏观调控背景下,将有小型房地产公司选择退出,这也是并购的好机会。土拍市场有望逐渐回归理性当前土地市场溢价率明显下降,成交规模也有所下滑。但值得注意的是,重点关注的50城土地成交价格环比、同比均有所上涨。业内人士表示,近期部分城市明确加大并已在落实供地目标。在土地端加大供应的背景下,土拍市场有望逐渐回归理性。50城土地均价创新高“4月份,50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。观察历史数据,当前地价创下了2010年以来的最高水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地出现了溢价率超过200%的现象,拿地态势推高了所在城市的地价。分城市看,广发证券研究报告指出,2017年以来一线供地节奏明显加快,且推动成交同比显著增长。同时,受成交结构性影响,住宅成交的占比提升,出让金和楼面价较去年同期均大幅增长。二线城市受政策调控影响,宅地市场逐步趋于理性,溢价率回落至50%以内。三线城市整体依旧偏弱,但成交端复苏带动部分三线城市宅地市场升温。从全国100个大中城市住宅类用地供应土地规划建筑面积来看,东海证券分析师刘振东表示,4月为2489.96万平方米,环比下降0.22%,同比下降0.32%;住宅类用地成交规划建筑面积2510.17万平方米,环比上涨0.24%,同比上升0.05%;住宅类用地成交土地楼面均价环比上升0.05%,成交总价环比上升0.30%。实际上,住建部和国土部日前已要求各地根据去化及库存情况调整土地供应规模,并出台中长期土地供给规划指导地方土地供给。国泰君安分析师侯丽科表示,从数据上看,一线城市四月土地供应持续增加,合计供应土地62宗,规划建面合计613万平米,且土地成交溢价率从三月的44.05%下降到25.80%。叠加开发商补库存的需求,今年土地供给的逐渐增加将对2017年开发投资起支撑作用。二季度降温料更明显“土地市场的热度如何,关键还是要看企业的预期变化。”克而瑞研究中心研究员马千里表示,在需求侧调控多次加码之后,目前市场矛盾的主要方面,已转变成与“限价”相伴的供应意愿下降。不过,在央行“缩表”、地方“限售”、调控常态化以及企业的现金流压力之下,已经有越来越多的中小企业选择“松口”放开供应,而近期部分地方城市明确加大供地目标。因此,在判断企业预期更趋向于理性的前提下,二季度土地市场的“降温”或许会更明确。侯丽科表示,上海(楼盘)规土局日前重新启动3月份叫停的“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”等3宗地块出让,并将出让方式调整为招标挂牌复合式,缩小竞拍房企范围,严防土地溢价率过高扰动市场情绪。与此同时,在土地端加大供应的背景下,土拍市场逐渐回归理性。严跃进表示,值得注意的是,从城市结构来看,部分三线城市的土地交易规模相对较大、溢价率也明显超过50%。从这个角度看,后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需积极进行关注。从后续市场趋势看,预计未来供地节奏会加快,房企拿地的机会将增加。从土地政策和供应结构上看,包括近期芜湖(楼盘)明确在新出让土地中安排装配式建筑试点项目建设、苏州(楼盘)首次供应自持型商品住宅用地等,都是后续房企值得重点关注的内容。短期部分地产股值得关注业内人士认为,房地产板块整体估值较低,市场预期可能还会下沉,但行业基本面并非单边下行的态势,“低估值+双增长(销售、净利双增长)+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马股的核心理由。地产板块整体估值较低国信证券(002736,股吧)分析师区瑞明认为,房地产板块整体估值较低,利润增长情况较好,龙头房企的销售增长显著。按最新市值、2017年1季末净资产、2017年wind预测净利润计算,在申万28个行业里,房地产板块整体PB1.95排行倒数第6,2017年动态PE14.9排行倒数第2;同时,1-4月龙头房企销售增长较好,部分房企的销售同比增速甚至达到了3位数。“机构对地产股的配置比例已创下本轮地产小周期以来的新低。”区瑞明认为,历史规律显示,“机构对地产股配置比例创新低”往往是“做多地产股”的良机,比如2014年3月份的反弹行情、2015年4季度的反弹行情、2016年8-11月的反弹行情、2017年1季度的反弹行情,均是发生在股票型基金对地产股的配置比例,创下本轮地产小周期开启以来的新低之后。从券商理财产品2017年第一季度持仓情况来看,西南证券(600369,股吧)分析师张刚指出,房地产的持股市值已经连续两个季度保持第二名,此前曾连续七个季度处于第一名。具体来说,被持股的上市公司有12家,比2016年第四季度的15家少3家;持仓市值为163.00亿元,比2016年第四季度的154.38亿元,增加8.62亿元,增加幅度为5.58%,对比大盘涨幅呈现持平迹象。部分个股短期值得关注区瑞明认为,“低估值+双增长(销售、净利双增长)+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马股的核心理由。长远来看,低估值、高增长的品种在中长期大概率会有较好表现;细分领域显著好转且标的在A股具稀缺性的公司,股价也会有比较好的表现。“强调价值股持续摊成本,‘逆向投资逻辑’仍是上半年选股主线。”招商证券(600999,股吧)分析师赵可认为,雄安和湾区概念几乎满足逆向投资逻辑,即选择高折价被低估的、具有安全边际的地产股票。这在未来一个季度仍然有效,因为流动性环境并无边际改善,价值股有不断增仓机会,并且成本在市场波动下可不断摊薄。赵可强调,短期而言,主题炒作已帮助部分地产股提前完成估值修复,粤港澳的主题型机会以及基本面支持的个股短期更值得关注。西南证券分析师王立洲认为,在银行缩表、防范金融风险加强、行业信贷偏紧等背景下,市场预期可能还会下沉。但行业基本面并非单边下行的态势,建议从估值较低、预期差显著等角度去选股。
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  • 楼市调控两个月 住宅“只租不售”成为趋势

    今年3月以来,一场楼市调控席卷全国,已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。伴随着一系列调控措施多管齐下,来自多个城市的官方数据显示,今年4月,新房价格已经开始有所回落,而“面粉贵过面包”的情况也在各项土地新政落地后开始见效。这一轮楼市暴涨的起始点在于2015年4月。国家统计局数据显示,2015年3月,70个大中城市的房价显示全部同比下跌,这也说明当时的房价已经跌回了2014年。不过伴随着当时多地出台的楼市刺激政策,到了4月份,深圳(楼盘)房价率先出现同比上升,随后上海(楼盘)、北京(楼盘)等热点城市也开始加入房价同比上涨城市。截至2016年4月,70个大中城市超九成房价上涨,统计局也开始喊话“一线和热点二线城市上涨过快”。在一年不到的时间内,部分城市的新房价格不断上涨,一线城市的年度涨幅甚至全部超过20%。在房价“高烧不退”的情况下,2016年9月30日晚,各地陆续重启楼市限购政策并在今年3月开启了一场大规模楼市调控。统计局新闻发言人毛盛勇曾表示,新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。热点城市新房价格下降以深圳市为例,深圳作为领涨全国房价的一线城市,在调控政策下,深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示,今年4月,深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米,环比大涨136.9%,同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米,环比微跌0.2%,同比增长9.5%。据新华社报道,去年10月,深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛,让投机行为受到了限制和打击。截至目前,深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌,且保持在55000元/平方米左右,呈现平稳态势。打响最新一轮楼市调控的城市则为北京。自今年3月17日以来,北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展,包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购“商住房”、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来,北京调控启动了“打补丁模式”,政策连发主要是为了堵炒房漏洞。据央视网报道,自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据,2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。而据北京中介反映,在楼市调控政策出台之后,市场却有降温。“有可能好几天都没有一单成交”成为现在的日常。另据上述中介反映,门店合并也开始出现,“有些门店的人员比较少,就把其中一家关了,两家门店把人员合并。”作为热点二线城市,河南省郑州(楼盘)市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据,去年9月,郑州房价涨幅排全国第一。不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施,数据显示,郑州房价已有明显回落。从郑州市房管局近期发布的房地产市场数据来看,4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米,3月份的数据显示为9919元/平方米,销售均价环比下跌1752元/平方米。而就在今年2月,郑州商品住宅价格破万,达到10465元/平方米。“限价”成土地拍卖主旋律除了房价,对于土地市场的调控,各地纷纷出台最高限价的规定以控制地块拍卖出现溢价过高的情况。其中,苏州(楼盘)是全国第一个执行土地限价的城市,随后南京(楼盘)、杭州(楼盘)、广州(楼盘)、深圳等城市均出台了地块限价措施。这一限制土地高价的措施使得开发商即使“有钱”也拿不到地。去年5月18日,苏州出台“土地限价令”显示控制地价的决心,对挂牌出让的地块设置最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这被业内认为是从“源头”控制房价的一剂良药,以免出现面粉贵过面包的情况。不过,在苏州迎来土地限价令的首次土地拍卖会上,4幅出让地块中就有2幅纯住宅地块因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。同样的情况也出现在南京的地块拍卖中。在去年7月8日举行的下半年首场土地拍卖会上,集中出让的10幅地块中8幅住宅地块均设定了最高限价,其中7幅因开发商出价超过最高限价而流拍。在此情况下,南京市政府随后调整了有关土地出让的规定,改为网上竞价方式开拍,另外当地块的网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住宅必须现房销售。与此同时,多地政府在土地出让上也在探索新的模式,包括采取“限地价,竞房价”或“限地价,竞配建”等方式确定竞得人。值得一提的是,土地政策的收紧不仅仅体现在土地出让方式上,监管方向已经开始延伸到企业的拿地资金方面。去年10月,福建省发布《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》提到,严禁房地产开发企业通过发行债券、信托计划、资产管理计划等融资的资金用于支付土地出让价款。各级金融监管部门要加强监管,严禁资金违规进入房地产土地市场。在一系列政策调控下,土地市场得到降温。上海证券报援引克而瑞房地产研究中心的数据显示,4月份土地市场成交面积连续第四个月走低,其监测的300城经营性土地成交211幅,环比下降19%;成交建筑面积2104万平方米,同比、环比跌幅分别为14%和15%;但土地价格仍持续上行,成交楼板价提升至7136元/平方米,环比上涨20%。一线城市土地市场相对活跃,成交建筑面积317万平方米,环比增加44%;二线城市土地成交热度持续走低,成交建筑面积1276万平方米,同比、环比分别下跌34%和24%;三、四线城市成交规模在3月小幅回升后重新下跌,成交建筑面积511.77万平方米,环比下降9%,但比去年同期微涨4%。住宅“只租不售”或成调控新模式在楼市调控上,要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。今年5月11日,江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售,其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着,50%不可分割销售的部分需要开发商自持。在此之前,多地也已开展了类似做法。据澎湃新闻不完全统计,截至目前,包括上海、北京、天津(楼盘)、广州市等城市实行住宅自持模式。2016年5月,上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让,规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年,只能租赁,不能销售。2016年11月,北京首试竞拍“住宅自持”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%,转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售,租赁合同期限不超10年。2月13日,天津市市区国土资源分局宣布地块报价到达上限,拼“自持面积”。4月13日,广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告,将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式,涉及限制最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。对于地块新规的效果,4月28日,广州市国土资源和规划委员会发布消息称,广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交取得调控预期效果。后续出让的住宅用地将根据市场情况和对出让宗地的预判,一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具,确保房地产市场平稳发展,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。
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  • 农垦国有土地直接纳入不动产登记 明年底将基本完成确权发证

    在近日召开的全国农垦国有土地使用权确权登记发证现场推进会上,国土资源部副部长王广华表示,农垦国有土地将直接纳入不动产登记,不设过渡期。去年,国土资源部、农业部在摸底调查的基础上,与财政部联合印发《关于加快推进农垦国有土地使用权确权登记发证工作的通知》,要求确保到2018年底,基本完成全国农垦国有土地使用权确权登记发证任务。王广华说,加快推进农垦国有土地使用权确权登记发证,是落实不动产统一登记制度的重要内容。与会专家表示,国有农用地直接纳入不动产登记,不设过渡期,这是我国不动产登记制度在改革中不断深化的重要标志。全国农垦国有土地总面积5.49亿亩。截至目前,确权登记发证1.73亿亩,发证率仅为31.5%。在未登记发证的3.76亿亩农垦国有土地中还有3100万亩存在权属争议。农业部副部长屈冬玉说,推进农垦国有土地确权发证是农垦改革发展的关键举措,是维护农垦国有土地合法权益的根本途径。要尽快完成权属清晰、界址清楚、无争议土地的确权发证,着力解决土地权属纠纷问题,因地制宜开展确权,争取对每宗地都进行精准定位、精准测量。要在土地确权发证基础上,进一步完善农垦农地经营制度,并积极推动有条件的农垦企业土地资源资产化、资本化,为做强做优做大国有农垦企业奠定更加坚实的物质基础。据悉,为进一步推动农垦国有土地确权登记发证,中央财政计划今明两年共安排财政资金8.72亿元。
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  • 保定一宅地:拿证后10年内不能卖

    拿证后10年内不得买卖?近日河北保定一宗新挂牌的住宅用地成为市场关注的焦点,其出让条件中规定,购房人在取得不动产证之日起10年内不得买卖,成为全国范围内对住宅限售时间最长的规定。3月份以来,“限售”成为楼市调控的新标配,已经先后有30座城市加入其中。5月份,保定分两批次挂牌30宗土地,其中2017-30号土地备受业内关注。该地专门出具“国有建设用地使用权出让须知”,规定竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售。“10年内不得买卖”的土拍政策发布,业内一片“哗然”,这成为全国对住宅限售时间最长的政策。虽然只有一宗土地有此规定,但是该政策的出台,足以对楼市的投资者起到警示作用。有业内人士甚至认为,这次可能是保定土拍新模式的“试水”,不排除未来还会有此类政策在土地市场的跟进。限售使得房地产的投资属性降低,影响了短期获利的可能性,尤其对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大。而这一政策,从3月17日北京提出“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”之后,已经成为各地调控政策的新标配。5月20日,长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。长沙要求,在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。无锡规定,购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)在取得不动产权证3年内不可转让。嘉兴指出,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。中原地产研究中心统计显示,截至目前,出台限售政策的城市已经达到30个城市,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)等。“限售,事实上就是楼市的去杠杆政策,按照3至5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。
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  • 二七大桥汉口桥头建大型互通立交

    二环线是武汉中心城区快速路,两年前正式“画圆”,但是,原规划中的部分匝道未建,影响通行效率。昨悉,多条应建而未建的匝道已悄然开建,其中二七长江大桥汉口桥头将建设一座大型互通立交。据了解,与上游的长江二桥相比,二七长江大桥经常“吃不饱”,对武汉大道的分流作用有限。究其原因,是汉口桥头处上下桥匝道偏少。昨日,记者在二七长江大桥汉口桥头看到,位于主桥两侧的两条匝道已现雏形。施工方介绍,这里将建设一座大型互通立交,共有8条匝道,建成后可实现二七长江大桥与江北快速路的互通。2018年底,该互通立交有望与江北快速路同时通车。竹叶山立交汉口火车站往长江二桥方向新增的一条右转匝道、二环线与长丰大道交会处的4条匝道,也正在建设中,都计划于今年8月完工。武汉市城建委透露,今年该市环线建设目标是:研究一环线综合整治,完成二环线改善,开展三环线改造,全面建设四环线,启动东扩外环。其中,二环线改善重点是交通拥堵重点区域的匝道建设。
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  • 城市留言板答疑:同楼盘二期房价不能较一期疯涨

    昨日,长江日报读者节在武汉国际会展中心举办“武汉城市留言板”大型线下互动活动,80余家城市留言板入驻单位负责人到场为市民答疑解惑。市房管局、市住房公积金中心、市卫计委等展台前十分**,围满了前来咨询的市民。面对市民的问题,相关职能部门负责人认真倾听,直面问题进行解答。现场市民纷纷点赞这种线下互动方式。住房>>>同楼盘一期、二期房价会不会差距很大解答:不会疯涨,一般参照同楼盘前期房价定价市民王隽最近有了购房计划。她来到市房管局咨询台前询问:“现在房子不好买,现在的政策对房价有没有限制,特别是同楼盘一期卖完后,过段时间再买二期会不会有较大涨幅?”市房管局相关负责人表示,目前开发商需要根据一个指导价进行销售,不同期的话还是有一定的限制,不能疯涨,一般是参照同楼盘前期房价进行定价。如果是刚开盘的话,那就是比照周边的楼盘定价,楼盘的备案价,并且一房一价都可以在网上查看。“希望长江日报能多组织一些线下活动,为我们答疑解惑。”王隽对长江日报记者表示,现在大家都比较关心房子的事,经常有政策搞不清楚,刚好有这个机会,能够当面了解一下,自己以后购房也更加放心。有些政策在网上查众说纷纭,心中始终存疑,市房管局的说法更加权威,同时还告知可以登录武汉市房地产信息网,很多信息都可以查到,对自己这种没有购房经验的人很有用。购房对房屋面积存在异议怎么办解答:可向市房产测绘中心申请测绘面积鉴定“购房人对房屋面积存在异议,怎么处理?”昨日,市民在现场咨询市房管局工作人员。工作人员说,房屋面积经专业测绘机构依房屋规划设计图纸和房屋建设施工形成的实际现状,按照房屋测量规范标准进行测量。若认为测量有误,购房人可向建设单位要求提供测绘技术报告等资料并作出说明。若仍认为存在问题,可向市房产测绘中心(建设大道702号房产交易大厦)申请测绘面积鉴定。“申请面积鉴定时,需提交申请委托书、户主身份证明、购房合同有关房屋建筑资料或产权证附图,并缴纳鉴定费用后,方可实施鉴定”。如何提取住房公积金还商贷解答:还款6个月后,可凭相关证件提取部分公积金还贷“住房公积金怎么提取啊,可以提出来还商贷吗?”市民涂女士刚刚购买新房,带来这样一个问题。市住房公积金管理中心负责人表示,如果商业贷款已经批下来,在还款6个月后,可以凭购房合同、身份证、单位开具的武汉市住房公积金提取凭证等相关证件,提取部分公积金进行还贷。“举办这次活动,主要是为了让更多市民了解公积金政策,用好、用活公积金。为此我们提前准备好了相关资料,希望方便更多市民,包括加相关二维码进行网上咨询。”市住房公积金管理中心负责人说。医疗>>>昨日读者节上,城市留言板入驻单位工作人员耐心解答市民疑问    记者彭年 摄全市医保何时能统一解答:反映的问题有代表性,会尽快给出答复69岁的田先生家住蔡甸区的同济医院中法新城院区旁,可是城区的医保在“郊区”却用不了。随着城市发展,中心城区居民不断外迁,有老人这种困惑的居民不少。昨日,市人力资源和社会保障局工作人员给予了积极回应。田先生昨日一早来到读者节现场,在市人社局、市卫计委展台前不断打听,为自己的疑惑寻求答案。他称原来住汉阳区,拆迁后搬到蔡甸区的恒大绿洲,居住环境改善了,家门口又有知名的同济医院,看病不愁,一家人原本很高兴,可同济医院中法新城院区目前只认蔡甸区医保,中心城区的医保却用不了。放着家门口的大医院看不了,却还要舟车劳顿转到中心城区去看病。市人力资源和社会保障局相关负责人说,老人反映的问题有代表性。在长江日报城市留言板上,也有市民留言建议:“全市社保、医保早日实现市级统筹,取消各新城区各自为政的局面,全市一个盘子、一个标准。”市人社局工作人员表示,实现医保全国统筹,也是国家提出的努力方向,但还有一个过程。首先是市里统筹,再是全省统筹,最后是全国统筹。原中心城区的居民,住到新城区后,医保怎么结算?工作人员认真记下了老人诉求、联系电话,并表示尽快给出答复。老人认为工作人员耐心,态度好,也能理解现有的难处。希望增加成分献血点解答:成分献血对献血安全、服务质量要求更高,还不能普及有网友在城市留言板上建议,在三大火车站设置成分献血点。昨日,由市卫计委工作人员现场提交问题,武汉血液中心通过电话连线给予答复。网友在城市留言板上表示,目前我市成分献血点都不在地铁线上,交通不方便,建议在三大火车站设置成分献血点。因为这三个地方不仅交通发达,能方便献血者,减少拥堵;而且人流量大,能吸引更多的人加入献血大军。武汉血液中心相关负责人回应,武汉成分献血量位居全国前三,感谢众多爱心献血市民做出的贡献。但是成分献血不同于献全血,时间更长,需要1个半小时左右,对献血安全、服务质量等要求更高,还必须有相应的空间、设备支持,目前,只有武汉血液中心本部和江南分中心两个点能提供成分献血服务,还不能像街头献血点那样普及。据悉,我市正积极开辟第三个成分献血点,随着献血事业不断进步,将来成分献血点分布会更密集。
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  • 本周秦园路、李纸路板桥下穿通道开始施工

    根据交管部门提供的全市交通状况分析,上周日均交通拥堵延时指数为1.46,较前一周上升2.10%。本周预计周一拥堵最严重,高峰拥堵延时指数将达到峰值1.85。本周部分路段开始施工,交管部门请出行者注意提前规划线路,及时绕行。上周一的早高峰拥堵最严重,拥堵延时指数达到峰值1.83;周三的晚高峰拥堵最严重,拥堵延时指数达到峰值1.85。根据中国天气网专业预报,预计周一降水量较大,高峰时段出行将受到一定影响。本月25日至28日,秦园路(合记里至和平大道)将进行道路维修工程施工。施工期间,秦园路(合记里至和平大道)及周边道路交通压力会有所增大。需通行施工路段的车辆,可绕行铁机路、新生路等周边道路。本月26日起,李纸路板桥下穿通道将进行改造施工,至2018年3月31日结束。施工期间,李纸路板桥下穿通道及周边道路交通压力会有所增大。需通行施工路段的车辆,可绕行南湖大道、文化大道、三环线、李桥一路、白沙洲大道等周边道路。
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  • 碧桂园进城 武汉十年从城郊到内环的“晴川府”

    以往10年碧桂园在武汉基本都是以郊区大盘开发商的“乡下人”形象存在,随着集团层面回归一二线策略的铺开,成立了武汉新区域公司的碧桂园,也以一个城市最高土地单价项目为开端,开始改变。“这个项目的获取表明碧桂园进军武汉的一种决心,也是一种信号。”武汉区域总裁孙正军如是阐述“碧桂园晴川府”所代表的意义。“碧桂园晴川府”即是去年中曾轰动一时,将武汉地价一举抬到“2万+”的汉阳滨江项目,同时还是碧桂园在武汉内环落地的第一个项目,也是其新区域公司成立后拿下的首个项目。5月18日,碧桂园在一场武汉区域品牌发布会中宣布,该项目正式命名“碧桂园晴川府”,将打造为有别以往产品的顶级豪宅。资料显示,碧桂园晴川府项目地块位于汉阳区滨江大道与拦江路交叉口西南角,为住宅、商服用地,地块面积31604平方米,最大建筑面积为126440平方米。其中,居住建筑面积为75860平方米、商业建筑面积为25290平方米、商务建筑面积为25290平方米居住与商业、商务建筑的比例为6:2:2。由于进入武汉多年却始终未踏足城市中心,又一直以刚需大盘为主,碧桂园曾被视为“乡下人”。如今,带着光环的晴川府就像是一个信号——碧桂园要进城了。碧桂园进城记碧桂园正式宣布“晴川府”这一案名之前,在武汉业内人士口中,该项目的代名词更多是“汉阳滨江那个地价2万+的地王”。2016年7月28日,碧桂园以25.31亿元的总价从华发、合景、华润、万科、正荣、远洋、越秀、融信等19家房企手中夺得该地块,溢价率289%,成交楼面地价20017元/平方米,创下武汉土地单价新纪录,轰动一时。由于自带“光环”,晴川府的动态一直备受关注。筹备半年多后,终于在今年3月10日等来了项目的开工奠基。碧桂园表示,拟将项目打造为集住宅、商业、商务为一体的综合体,体量约17.2万平方米,住宅部分则定位顶级豪宅。不过,虽然项目区位和区域发展前景被看好,但鉴于环境配套尚未成熟,加上自身豪宅开发经验不多,也有部分不少业内人士认为,碧桂园此举有些冒险,尤其周边复地海上海、世茂锦绣长江等同类项目均价仅1.5-2万元/平方米左右。捅破地价天花板的碧桂园,是否能在项目售价上实现突破,一直是市场关注的重点。5月18日的发布会上,碧桂园并未透露晴川府的价格信息,只表示会根据市场实际情况而定,但提及此,碧桂园武汉区域总裁孙正军并未否认多少会受地价影响,且目前武汉楼市又处在限价调控中,“这些对未来产品的打造肯定是有影响的”。相比地价,或许对碧桂园而言晴川府吹响进城号角的意义更大:“这个项目的获取,表明的是碧桂园进军武汉的一种决心,也是一种信号。”回顾过往,碧桂园虽然2008年便已进入武汉,但落下的项目并不多,选址也基本在花山、汉南等城郊地带,主城区乃至城市中心区域始终属于其空白地带。眼看近两年武汉市场越来越热,主城区土地资源日渐减少,碧桂园显然不甘心一直做“乡下人”。据观点地产新媒体了解,2015年提出“拥抱一二线”战略后,碧桂园在年底便迈开进入武汉主城的步伐,并逐渐加快布局速度。2015年11月,碧桂园低调地收购位于武汉三环线与江城大道交汇处的沌口经开泰富名企道项目,并改案名为“碧桂园泰富城”,首次从远城区走到了主城区。随后与海昌集团住宅业务的合作,又间接地帮助碧桂园获得东西湖金银潭的海昌天澜项目,实现主城区的二度落子。2016年4月,通过入股方式,碧桂园再度斩获武汉光谷中心地区近30万平方米项目。如果说前三个项目是碧桂园进城的前奏,2016年7月拿下晴川府项目地块,意味着碧桂园终于踏入了武汉内环中心区,真正实现从“乡下”到“城里人”的蜕变。湖北“三驾马车”除了拿地向一二线倾斜之外,伴随碧桂园进城步伐而来的,还有一个十分重要的名词——城市事业部。观点地产新媒体获悉,碧桂园在2015年下半年开始就先后成立了北上广深,以及武汉、合肥、苏州、成都、南昌等区域公司,“重新成立这些城市区域公司就是为了进城”。在此背景下,碧桂园于2016年3月斥资5000万注册成立“碧桂园城市置业(武汉)有限公司”,也就是新的武汉区域公司,与此前的湖北区域公司并行且独立发展,担负进城的主要任务。“在战略上的考量就是立足于城市的发展,可能会跟碧桂园以前传统的打法略有不同。”碧桂园副总裁朱剑敏这样解释,晴川府便是碧桂园立足于城市的新打法下,由新的武汉区域公司拿下的首个项目。2016年底到2017年初半年间,碧桂园又先后获得分别位于江岸区、黄陂区、蔡甸区的3个项目,拿地公司均为新组建的武汉区域公司。碧桂园武汉区域总裁孙正军表示,为落实集团深耕片区的部署,不久前碧桂园又对区域公司架构重新做了切割调整,新成立一个鄂北区域,目前碧桂园在湖北是“三架马车”。至于“三驾马车”如何分工,碧桂园武汉区域相关负责人向观点地产新媒体透露,湖北区域、武汉区域及鄂北区域三个区域公司均是独立运营,但湖北区域公司为一级区域,其他两个区域为非一级区域。其中,湖北区域负责通过招拍挂之外的收并购等方式获取项目,拓展城市包括武汉、宜昌、荆州、恩施、黄石、鄂州、咸宁等;武汉区域公司则聚焦武汉,重点负责以招拍挂及收并购等方式在武汉拓展项目;鄂北区域公司主要关注拓展武汉、襄阳、荆门、随州、十堰等城市的收并购机会。换言之,武汉的招拍挂项目只能由武汉区域公司跟进,其余项目采用“谁获取归谁管”的原则,按城市划分,各自负责获取及管理,且管理考核都是独立的。碧桂园曾在2015中期报告中提到,碧桂园湖北区域共拥有15个项目,大多位于鄂中和鄂东地区,其中武汉3个,咸宁3个,黄冈、宜昌、荆门各2个,随州、鄂州、黄石各1个。如今仅过去不足两年,碧桂园便在武汉新增6个项目,且特别调整架构,针对武汉成立专门区域公司,其中道理不言而喻。碧桂园副总裁朱剑敏曾表示:“大家都在加码武汉,说明武汉市场不仅健康,且积极向上,其城市建设、人口吸附能力、人才、经济、产业等也都说明了未来的发展潜力。”因而,除了住宅项目,碧桂园也计划在武汉布局更多的业务及产品线,最近大热的产城融合便是其中之一。在科技小镇计划的铺排下,武汉已被列为碧桂园第一批产城融合项目进驻的城市,目前正与武汉地方政府探讨关于特色小镇相关事宜,对接特色小镇项目选址等细节。此外,今年初武汉提出长江中轴的规划,拟重点打造一个长江新城,虽未选定具体地址,却已引来众多房企摩拳擦掌,欲抢占红利。
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  • 行业集中度加速提升 上市房企格局重构进程加快

    近日,中国指数研究院在北京发布“2017中国房地产上市公司研究成果”显示,国内房地产上市公司的经营表现全面改善,股市表现亦有所回温,但行业优胜劣汰、格局重构的进程加快,房地产上市公司的分化态势加剧。2016年,在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下,房地产上市公司的分化态势加剧。一方面,大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下,强者恒强。2017年一季度大型房地产公司的市场占有率大幅跳涨,可见一斑;另一方面,中小企业融资难度加大,只能断臂求生或退出市场。上述研究指出,在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下,行业集中度加速提升已成为必然。通过综合研究万科、恒大、中国金茂、华夏幸福、碧桂园等代表性上市房企。中指院的研究结果指出,随着投资和开发规模的增长,沪深及内地在港上市房地产公司总资产规模的不断扩大,2016年,沪深上市房地产公司总资产均值达到510.24亿元,同比增长25.48%;内地在港上市房地产公司总资产均值达到1227.08亿元,同比增长32.60%。在营业收入方面,营收超过500亿元的沪深及内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为1135.90亿元、1103.02亿元,同比增长29.30%和28.72%。其中,万科、中国金茂、华夏幸福等龙头房企领先优势显著。不过,营收规模在50亿元至100亿元和小于50亿元的房地产上市公司的增速则明显落后,其中沪深上市房地产公司分别同比增长21.91%和10.01%;内地在港上市房地产公司均值则分别同比增长11.46%和7.04%,房地产上市公司分化进一步加剧。
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  • 房企发债融资主渠道全面遭堵

    继房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限之后,又一条房企“输血”渠道——海外发债也被堵。《经济参考报》记者从券商人士处获悉,最近一段时间,房企海外发债已基本处于被暂停状态。当前,从境内到海外,从证券市场到银行间市场,房企融资渠道全面收紧。业内人士指出,在这一背景下,房企尤其是规模较小的企业再融资将受到影响。随着未来三年待偿债券到期,房企债务偿付问题将逐渐显现,应警惕弱资质地产企业违约风险。  堵截 二季度海外发债量骤减有消息称,监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文,关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。一位券商人士向《经济参考报》记者表示,在境内多种渠道发债融资被限后,地产企业转而寻求海外发债融资,但最近一段时间房企海外发债也已基本处于被暂停状态。数据显示,2017年二季度以来,房地产企业海外发债规模为17.45亿美元,仅高于2014年同期的10亿美元,创2013年以来同期次低。值得注意的是,在人民币贬值预期下,为减少支出成本,2015年、2016年房企连续两年减少海外融资额度,甚至提前赎回,但在2017年一季度,海外发债量大幅增加。具体来看,今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元,发行债券数量31只,均创同期历史新高。其中,一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍。CRIC研究中心报告显示,2017年3月,房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元,占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%,约为3月房企银行贷款的2.25倍。上述券商人士表示,随着楼市调控力度加强,进入二季度,海外发债量急剧收缩。事实上,自去年10月以来,房地产企业融资渠道不断被紧缩,包括严控境内发债,不得到H股上市融资,银行方面收紧开发贷,债券融资、私募基金融资也被收紧。今年2月13日,中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,适用范围包括证券公司、基金公司、期货公司,以及它们的子公司等。文件规定,私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。海通证券研究所统计显示,从发行量来看,自去年四季度起,房地产行业债券融资开始收紧,发行量大幅缩减。2016年四季度,房企债券总发行量仅为1210亿元,较三季度减少了近三分之二,净融资额997亿元,仅为三季度的30%。公司债方面,2017年以来没有一家A股上市房企发债,去年同期则有43家,融资金额高达774.33亿元;2016年全年发行公司债的上市房企有124家,融资金额达2039.53亿元。“房企住宅类海外发债已经没戏了,商业类有可能放开。”上述券商人士表示,目前海外发债是全面限制,不过,未来对于达到一定投资级别的商业类用房,熊猫债有放开的可能。  升温 房企回流信托明显值得注意的是,随着房地产主要融资渠道纷纷被限,具有“补血”作用的房地产信托业务悄然升温。用益信托最新数据显示,今年以来,68家信托公司共发行326只房地产信托产品,累计为房企融资1005.5亿元。从发行只数上看,1至4月分别发行50只、54只、113只、92只,分别为171.2亿元、169.8亿元、292.8亿元、258.1亿元。进入5月,房地产信托发行依然“有增无减”。截至目前,5月房企通过发行集合信托计划募资额已达113.7亿元。普益标准发布的最新信托周报显示,5月13日至5月19日的一周内,共有24家信托公司发行了39款集合信托产品,发行数量环比增加11款,增幅为39.29%。其中,10款为房地产项目。华融信托研究员袁吉伟表示,房地产行业作为资本密集型行业,资金来源将对其发展产生重要影响,融资需求依然势头不减,房企回流信托明显。同时在资产荒以及经营业绩考核压力增大的情况下,部分信托业务人员也有动力通过高收益信托业务增强创收能力。不过,需要指出的是,房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示,信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。从部分已披露的案件来看,房地产领域的纠纷规模占比高于60%。截至2016年底,全行业房地产信托风险资产余额382亿元,占全部信托风险资产比例的32%;风险率2.32%,比年初上升0.02个百分点。据悉,监管层有可能加大对房地产信托渠道的收紧力度。《经济参考报》记者近期从相关部门获悉,为抑制房地产的过热发展,针对房地产信托渠道收紧政策也将加码。在此前召开的信托监管工作会上,银监会信托监督管理部就指出,房地产信托的信用风险呈上升趋势,各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构,以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。“随着金融监管加强以及对房地产的调控力度加大,进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级,中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。”一位云南信托相关负责人表示。  承压 地产债面临集中到期对于房企来说,未来其资金需求将不仅用于投资。根据WIND资讯统计,在经历了2015至2016年的大规模发行后,地产债券逐渐进入偿还周期。截至目前,房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只,待偿还债券规模2.12万亿元。仅2018年底前,将有1055.86亿元债券到期。其中,今年8月、9月地产债到期规模分别达到112.87亿元、113.17亿元,连续刷新单月历史新高。海通证券报告显示,截至2016年底,房地产企业贷款余额约7.1万亿元;存量地产债券规模约2.6万亿元,2016年净融资额约1.1万亿元;信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元,较2015年末新增了1418亿元。海通证券分析师姜超表示,存量债务到期压力集中在2018至2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019至2021年间到期。贷款的期限以三年为主,过去两年产生的大量贷款也将在2018至2019年到期,故年内债务到期压力不大,但未来二至五年地产行业债务到期压力集中。姜超表示,虽然目前来看地产企业在手资金较为充足,但在涉房融资大幅度收紧的背景下,房企债务偿还问题将逐渐浮出水面。从目前房地产行业存量非城投债样本中,74家已披露年报的房企数据显示,近九成企业实现了货币资金规模的同比增长,行业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%,企业在手资金较为充足。“但随着海外债券到期压力加大,国内债务还款期也将来临,在此背景下,个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化,应警惕弱资质地产企业违约风险爆发。”他说。
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  • 扩围!楼市“限售”超30城 已成收紧调控关键政策

    在统计局发布4月70大中城市房价数据后的第一个周末,长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政,房地产收紧政策再度升级。值得注意的是,除了继续收紧限购等方面内容外,三地均采取“限售”措施,保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年。而据相关机构统计显示,截至目前,已有超过30个城市开启“限售”。长沙市住建委下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》指出,暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭:凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。无锡方面,暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。同时,购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房),在取得不动产权证3年内不可转让。嘉兴方面,嘉兴市建委发布《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》指出,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。此外,值得一提的是,土地首次出现“限售”政策。保定5月15日发布今年第3号国有建设用地使用权挂牌出让公告显示,2017-030号地块,首次采用“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。中原地产首席分析师张大伟分析认为,“限售”的根本是楼市“去杠杆”,因交易周期大幅延长,高杠杆资金成本进入难,因此,促使购房者必须要以自用为目的配置资金。张大伟认为,限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。中原地产研究中心统计显示:截至目前,已有超过30个城市开启“限售”:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)。
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  • 中国买家有望摘得新加坡地王 报价创下最高绝对纪录

    新加坡市区重建局发布的公告新加坡政府有望以创纪录的价格出售一幅住宅地块,中国财团给出的报价最高,达到10亿新元(7.18亿美元)。新加坡市区重建局发布的公告显示,针对这幅位于史德林路的地块,龙光地产(新加坡)公司以及南山集团新加坡公司提交的报价最高。这次土地招标于周四结束。一旦完成对报价的评估,将确定谁将是中标方。根据彭博社报道,据高纬物业,按照最高报价计算,等于每平方英尺建筑面积的代价为1,050新元,创下了一幅住宅地块的最高绝对价格纪录。市区重建局估计,这块地可以提供约1,110个单位住宅。
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  • 中国恒大股价创历史新高 碧桂园、融创等均大涨

    观点地产网讯:5月19日市场消息,香港上市内房股普遍上涨,整个板块升幅4.25%。其中,中国恒大持续走高,早盘大涨达到12%,刷新历史新高;碧桂园涨7%,创下2008年1月来最高;融创中国涨幅一度达9.1%,创4月6日来最大涨幅;世茂房地产涨近5%,龙湖地产涨超3%,中国海外涨2.5%,华润置地涨超2%。对于恒大的持续走高,有市场人士认为其很可能与恒大重启回购有关。据观点地产新媒体统计,自3月29日以来,中国恒大已累计九次回购股票,购回股份约7.23亿股,累计花费约62.9亿港元,占有关股份发行前的现有已发行股份的5.249%。
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  • 传李锦记欲购伦敦地标“小黄瓜” 总建面4.65万平米

    观点地产网讯:5月18日,英伦投资客援引英国金融时报报道,李锦记正在竞购伦敦金融城最著名地标——圣玛莉艾克斯30号大楼(30 St. Mary Axe),又称“瑞士再保险公司大楼”。由于这栋摩天大楼外形酷似做泡菜用的腌黄瓜,因此也被成为“小黄瓜”(The Gherkin)。观点地产新媒体查询获悉,萨夫拉拥有的巴西萨夫拉集团2014年11月支付了7.26亿英镑(约合人民币72亿元)买下“小黄瓜”,是小黄瓜现在的所有人。金融时报透露,虽然萨夫拉集团并没有在公开市场出售这一项目,但李锦记依然准备对小黄瓜进行报价,目前李锦记已经在与巴西亿万富翁约瑟夫·萨夫拉(Joseph Safra)进行接触。据了解,“小黄瓜”大楼于2004年正式完工,高180米,共40层,总面积约50万平方英尺(4.65万平方米),租户除了瑞士再保险之外还包括天空新闻(Sky News)、标准人寿(Standard Life)等。去年12月李锦记开始进军英国房地产市场,斥资3700万英镑(约合3.2亿人民币)买下了一幢位于伦敦金丝雀码头金融城(Canary Wharf)的写字楼3 Harbour Exchange。观点地产新媒体了解获悉,李锦记总部位于香港,拥有超过4500名员工,在美国、马来西亚、以及中国的新会、黄埔等地拥有工厂;位于广东新会市七堡镇的厂房占地1700亩。
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  • 一季度家居上市企业多数盈利 成品家具表现不一

    全国家居建材景气指数BHI一路下滑,而上市家居企业业绩却多数飘红,多个品牌增长率超30%。近日,40多家家居上市企业发布了2017第一季度报告,其中多数企业在今年第一季度实现盈利,营收数据呈现同比增长趋势,尤其是定制类企业的营收、净利润增速明显。不过,也有少部分品类公司营收呈现整体上升乏力甚至亏损的局面,一季度利润不如人意。定制品牌业绩走俏 迎来“小阳春”2017年第一季度,以定制家具为核心的几家上市企业业绩不俗,同比增幅达到36.57%,迎来“小阳春”。其中,今年3月28日刚刚上市的欧派家居,一季度以约14.49亿元营收排名上市定制家居企业首位,同比营收增长超过20.49%,净利润增长达33.31%;上市6年的索菲亚今年第一季度实现营收约9.54亿元,同比增长达48.30%,其中司米橱柜营收同比增长173%至1.02亿元。此外,尚品宅配、好莱客、皮阿诺也均实现了营收、净利润的双增长。从各企业的季度财报来看,定制企业走俏皆“事出有因”,各大品牌的大家居战略和渠道下沉战术初显成效。第一季度营收同比增长高达48.30%的索菲亚家居,今年计划新开门店200家至2100家,继续加密一、二线城市销售网点,下沉四、五线城市的网点;而旗下司米橱柜业务今年也开始逐步扭亏为盈,有望成为索菲亚新的业绩增长点。3月10日在深交所敲钟上市的皮阿诺,交出的第一份成绩单也十分瞩目。报告期内,皮阿诺橱柜实现营业收入1.05亿元,同比增长51.23%;净利润为820.82万元,同比增长304.46%。而尚品宅配2017年第一季度营收7.94亿元,同比增长27.65%,报告显示经营业务受季节性波动影响较大,其近三年(2014~2016)年度营业收入结构都存在着上半年较低、下半年较高的特点,特别是第一季度经营业绩相对较差。广东省定制家居协会秘书长曾勇表示,现在各地机场、高铁多是定制家居上市公司的广告牌,定制家居行业的市场关注度正在持续提升,定制产品弥补传统成品家具无法充分满足个性化需求的短板,行业年复合增速在30%左右,大幅高于家具行业整体10%的年复合增速。成品家具表现不一 有人欢喜有人愁面对定制家具的疯狂进攻,成品家具品牌有喜有忧。以顾家家居、曲美家居为代表的成品家具企业在2017年第一季度表现十分抢眼,而亚振家居等企业则在2017年第一季度营收入出现负增长,净利润仍然为负数。从业绩见长的成品家具企业来看,第一季度取得的业绩确实喜人。据了解,顾家家居2017年第一季度营业收入13.80亿元,在成品家具上市企业中排名首位,同比增长高达53.57%,净利润1.9亿元,同比增长达到34.09%。曲美家居2017年第一季度营业收入3.43亿元,同比增长达37.61%,净利润2492万元,同比增长高达58.71%;梦百合2017年第一季度营业收入4.81亿元,同比增长30.20%,通过进驻索菲亚2000家专卖店和入驻居然之家,大大提高了市场占有率。然而也有少部分企业交出了一份不如人意的成绩单。亚振家居2017年第一季度营业收入9044.28万元,同比下降7.52%;净利润为-254.09万元,同比增长3.54%。其业绩下滑的主要原因是直营门店减少。广东省家具协会会长王克指出,面对定制家具的持续飞涨,成品家具企业也应有大家居意识,家具产品应更迎合85、90后审美好尚,同时涉足定制产品也可提上日程。家纺企业营收增长净利润涨跌各异相较于定制企业的清一色走高,前几年风头正盛的家纺产业关注度有所下降。从家纺行业的四家上市企业富安娜、梦洁家纺、罗莱生活、多喜爱发布的2017年一季度报告中可以看出:虽然营业收入均不同程度同比增长,但净利润涨跌各异,罗莱生活、梦洁家纺实现净利润同比增长,而多喜爱2017年一季度净利润大幅减少。在四个家纺上市企业中,罗莱生活营收同比增长率最高。根据财报,罗莱生活2017年第一季度营业收入10.58亿元,同比增38.66%;净利润为1.17亿元,同比增长7.38%;梦洁家纺2017年第一季度营业收入为3.54亿元,同比增长32.41%,净利润为3612.50万元,同比增长11.04%。而粤派家纺代表品牌富安娜第一季度营业收入为4.31亿元,同比增长0.06%,净利润为7931万元,同比减少10.39%;多喜爱2017年一季度营业收入为1.42亿元,同比增长2.39%,净利润为426.22万元,同比减少48.89%。广东省家用纺织品行业协会会长黄锦权表示,家纺旺季跟随婚庆旺季,一季度行业增速放缓符合行业特征;同时企业开发家居新业务打开新的增长空间将需要较大的投入。
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  • 北京楼市:交易量基本被锁住 房价趋于稳定

    北京“认房认贷”调控政策出台已近两月,对楼市的影响已开始显现。专家表示,北京楼市当下属于僵持阶段,交易量基本被“锁住”。若楼市回暖,政策仍有收紧空间。另外,土拍规则变化不仅有利于控地价,也将有利于房价趋稳。房价趋于稳定统计局新闻发言人毛盛勇曾表示,新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。同策咨询研究部数据显示,从4月成交量来看,北京商品住宅成交量为51.96万平米,环比上扬9%,同比下滑36%。成交均价环比下滑4个百分点至35770元/平米,同比上扬幅度仅为5%。以5月前两周成交量来看,商品房成交套数环比仍在继续下降。房天下数据研究中心统计显示,5月第一周,北京商品房成交637套,环比下降25.9%;成交面积7.58万平米,环比下降29.9%。第二周,商品房成交568套,环比下降10.8%;成交面积6.88万平米,环比下降9.3%。目前北京市场价格略有松动。高总价、高单价,包括远郊别墅类产品的松动较大,有些甚至有10%-15%的松动。不过,就算高端楼盘价格下滑,也最多下滑到政策前的价格,并未出现大跌现象。二手房方面,链家数据显示,五环外活跃楼盘跌幅明显。对近期成交量前20的小区进行前后对比,其中有9个价格下跌,涨价楼盘占比较前期明显减少,其中苹果派、加州水郡、新龙城等地处五环外且前期成交活跃的小区价格下跌明显,较调控前分别下跌3%、5.1%、8.2%。司智认为,现在北京房价属于僵持阶段,交易量基本被“锁住”。某房屋中介工作人员也对记者坦言:“市场和政策都趋于稳定。从现在情况来看,未来北京房价必然不会大涨。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为,市场成交量有可能会继续下跌。现在政策时滞越来越短,从政策进一步收紧的情况来看,交易量下降,价格也会随之同跌,此趋势可能会继续。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,市场交易数据有所下滑,说明房地产市场的“认房又认贷”等政策效应还会积极释放出来。但市场成交量若进入“跌无可跌”的状态,则或有反弹空间。信贷仍有收紧空间与此同时,北京楼市政策趋严和成交量“锁住”也对房屋中介造成一定程度的打击,部分中介陆续关闭了一些门店。链家相关负责人表示:“北京链家近期确实主动开展了全面的合规整治工作,目的是优化店面资源配置,加强店面管理和规范。我们关闭了一些门店,包括原来经营商办房业务为主的,也包括一些‘开墙打洞’的底商店铺和学区门店。”事实上,此次北京楼市调控政策的层层加码,楼市已显著降温。司智认为,从市场表现来看,现在房价过快上涨的势头已经被压制住。本轮调控最主要的目的是以稳定为主,现在已经达到了目的。同策咨询研究部总监张宏伟表示,单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言,无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房,上调房贷利率的加息确实可以起到抑制需求放量和为市场降温的作用。严跃进表示,资金利率上调也和商业银行的资金压力有关,信贷利率即便不出政策,实际操作中也会有收紧可能。从后续市场发展来看,资金成本增加和贷款节奏房源也是两类收紧的体现。“以租代售”或成新模式在楼市进入“限购、限贷、限售、限价”的四限时代后,开发商的日子也“不好过”。某售楼处售楼员称:“现在拍地,开发商都在竞自持面积,这也就意味着以后这些地上新开售的楼盘只能租不能卖。”“到目前为止,北京合计有8宗土地出现了持有型产品,这8宗地合计购地资金351.73亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示,如果按照正常开放的节奏看,土地资金占50%,就有整体货值700亿元的投资标的物被冰冻。张大伟称:“其中有4宗为70%持有型,多少有点可售面积。另外4宗基本100%持有,除了少部分未来可能的车位+商业配比,这些地块须持有70年。”土拍规则的变化意味着构建购租并举的住房供应体系已在加快推进中。严跃进认为,自持有助于后续租赁型房源的增加,从实际情况看,利好地价和房价的把控。另外,这也有助于房企后续积极寻找新的物业投资机会。夏丹称:“土拍规则有变化,但从开发商的角度,它的成本并没有降低,因此对房价是否会有抑制作用,以及是否会转移到购房者身上都不一定。不过,当下很多举措确实是在朝好的方向尝试。”
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  • 新洲7所学校报建 最远的远城区发力了?

    在5月17日的报建项目中,涉及到了新洲区的7所学校,其中4所小学(凤凰镇胜利小学、汪集街宝龙小学、李集街长岭小学、仓埠街中心小学)、1所中学(汪集街汪集初级中学)为改薄建设,2所幼儿园(汪集街宝龙小学附属幼儿园、李集街长岭小学附属幼儿园)为新增。什么是改薄呢?“全面改薄”是2014年3月,李克强总理在全国人大记者会上专门强调的事宜,它主要强调改善地区薄弱学校基本办学条件,推进义务教育学校标准化建设。改薄的重点事项主要集中在六个方面:保障基本教学条件、改善学校生活设施、办好必要的教学点、妥善解决县镇学校大班额问题;推进农村学校教育信息化、提高教师队伍素质。简单来说,新洲部分学校的教育配套都将提升。相比其它各大远城区,新洲的教育资源较为丰富,截止2017年年初,根据武汉市教育局信息显示,新洲共拥有一所升级示范高中、3所市级示范高中、45所普通高中、86所小学以及84所幼儿园。在武汉多个远城区中,新洲的各项发展仿佛都不温不火。除了前几年因教育声名鹊起之外,仿佛谈到新洲,人们再难想到其他。那么,除了创造“神话”的新洲教学质量,新洲还有哪些发展值得人注意呢?轨道交通解决部分地区困扰在新洲暂未通地铁的情况下,从新洲前往武汉中心城区大约需要花费1.5个小时乘坐城际大巴车才可抵达。好在,通往新洲的轨道交通21号线已经在2015年破土动工,且根据最新进度,预计今年年底就能通车。轨道交通21号线途径江岸区、黄陂区和新洲区,共设15站,其中6站在新洲区内,将缩短从新洲西侧到武汉主城区的时间,尽管如此,21号线能解决新洲与主城区往来的范围还是非常有限。政策支持经济发展作为武汉的东大门,新洲不仅离中心城区最远,在各项规划方面也要略逊色于其它几个远城区。好在,依托阳逻武汉新港这个长江中游最大的深水港口,经济还是一直在发展的。除了阳逻深水港的带动外,落户新洲的湖北武汉国家商业航天基地已经正式开建。整体上来说,航天基地的建设是由武汉市政府联合中国航天科工集团、华夏幸福基业股份有限公司共同打造,按照“产业新城联合建设”的模式实施。根据区域的资源禀赋和产业的发展潜力,华夏幸福还规划出了“一核两翼”的空间布局,也就是在新洲西侧结合现有产业,对接阳逻新城,形成航天配套组团;东侧则依托商业航天的落户,形成航天产业组团;中部利用长江及两湖资源,构建新城服务及航天“创谷”核心。传说中的小目标?远离主城区商业配置低新洲因远离主城区,地理位置不占优势,直接导致其商业发展一直落后于其它地区。很难想象,在2013年以前,新洲都没有像样的大型商业综合体入驻。到2013年12月,营业面积2.8万方的幸福时代广场在邾城镇正式开门营业,才堪堪终结了新洲商业极度匮乏的惨状。2015年,新洲第一座真正意义上的商业体——摩尔城,在邾城齐安大道与衡州大街交汇处开门营业,填补了新洲的商业空白。整体盘算下来,新洲现阶段除教育资源方面的配套最为丰富外,其余方面都还有很大的发力空间。目前,新洲的整体发展速度相比其它各区域都要慢很多,但是相比过去,它的发展已经加快了进度。在楼市从主城区往外溢的现状下,曾经鲜有开发商问津的新洲地块越来越多地出现在土地拍卖市场,因价格和不限购因素,部分有需求的购房者也将新洲纳入了考虑范围。现阶段,新洲在售住宅项目有住开盛世长江、东港国际广场、佳阳翠湖里、枫桦雅苑等约15个,整体均价在5000元/平米上下浮动,多集中在地铁21号线站点和阳逻柴泊湖地区,待航天新城落地后,新洲各区域的发展或将区域平衡,而非集中在某一区域。
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  • 金地摘得蔡甸熔断地块 中法生态城一房难求

    5月16日,2017年第4号挂牌公告中的蔡甸商住P(2017)036号地块成交结果出炉,由武汉云锦置业有限公司以52138万元竞得,楼面地价1633元/㎡。据了解,武汉云锦置业有限公司为金地集团关联公司。该地块位于蔡甸街汉蔡高速与新天大道交汇处,4号线延长线的凤凰山站附近,为住宅、商服混合用地,净用地面积约11万方,住宅建筑面积约25.32万方,商业建筑面积约为6.6万方。该地块原本为现场挂牌,奈何多家房企激烈争夺,直接触动了“熔断机制”,采用方案评比的方式确定供地结果,最终,武汉云锦置业有限公司以83.86的最高评分摘得此地。据了解,参与该地块方案评比的房企多达30家,包括越秀、融创、和昌、正荣、旭辉、恒大、广电、鄂旅投、朗诗、联发、华远、武汉地产集团等知名房企,以及近段时间鲜少出现在拍卖市场的昌盛、三金、浙江祥生等,此外还有多次摘地未果的美的置业。值得一提得是,北京华远地产也参与了该宗地块的方案竞标。此前,华远昔日董事长任华强曾在接受媒体采访称:花了7年时间才搬离,华远坚决不会回湖北。然而,此次华远又来参与武汉土地市场拍卖,不免让人心生怀疑,究竟是什么催使华远改变了原有的土地扩张方向?其实,该地块拍卖火热从片区楼市就得以充分体现。自武汉推出限购新政以来,远城区成交势头火热,蔡甸由于房价低、不限购以及地铁轨道交通布局,备受刚需人群青睐。此次金地摘得的地块位于中法生态新城板块内,靠近武汉四环。中法生态城位于武汉市蔡甸区后官湖区域,东到蔡甸区界、南抵后官湖、西达蔡甸新农地区、北至汉江,规划建设用地约30平方公里。其发展定位为:中法低碳合作与技术交流的平台;我国新型城镇化的典范;国家级生态环保型产业示范基地;产城融合发展的生态宜居示范区。作为一个大型规划项目,中法生态城内聚集了众多产业园,如知音婚庆产业园、中法创意产业园等,可提供近20万就业岗位,拥有大批潜在购房群体。与此同时,中法生态城建设会刺激片区各项配套完善,如中核世纪广场大酒店、欧尚超市的入驻,都能在带来GDP增长的同时促进资源优化,提升片区整体居住价值。目前,该地块周边有中国核建锦城、龙庭华府、中城上品、汉阳阳湾、天元四季花城等项目,片区均价在10000元/㎡上下浮动,由于需求旺盛,地铁沿线楼盘经常出现一房难求的情形。然而,中法生态城规划还未落地,房价已超目前蔡甸均价(7500元/㎡)。据业内人士透露,目前中法生态城核心区还未启动建设,也基本上无任何实质性项目动工迹象。从长远来看,该地块邻近地铁四号线,土地价值可期。有业内人士称,该地块曾被中核置业列入打包打造计划,蓄意打造成欧洲名品城,可见多家房企掀起抢地大战也是有迹可循。然而,片区规划迟迟未落地,对于整体性很强的片区来说,部分节奏发展缓慢会逐渐压缩板块升值空间。据了解,中法生态城总体规划周期长,预期将至2030年才能基本建成。综合而言,中法生态城作为中法两国的“元首项目”,虽然进展缓慢,但前景可期。待中法生态城发展起来,该地块项目也会因此受益,房价或将迎头赶上王家湾,成为蔡甸最有潜力的楼盘之一。
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  • 警惕房产中介"黑招"律师支招防忽悠

    本报讯 (记者 吴忧)5月17日,记者从成都市律师协会房地产专业委员会获悉,近期,房产交易领域“黑心”中介强买强卖、乱收费等现象时有发生。对此,该委员会主任陈军提醒,“消费者需提高警惕,避免被忽悠。”消费者该如何避免被房产“黑心”中介侵害权益呢?记者采访了几位执业律师。北京安博(成都)律师事务所律师苟凌介绍说,市场上不法房地产中介服务机构欺骗消费者的惯常手段有:编造虚假证明骗取中介费;将押金、看房费等占为己有;发布虚假广告,引诱租房者上钩;在没有房源的情况下,找个“托”当房东,骗取租金;以租赁房屋内需要添置通信设施、办房屋租赁手续等理由骗取钱财,等等。苟凌提醒,避免权益被侵害,消费者应重点从这些方面入手:在洽谈业务之前,先查验房产中介的相关证照,如营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书等,并查验房地产经纪信用档案;在签订合同时,尽量使用主管部门制作的合同示范文本;若是委托中介出租房屋或通过中介租房,应尽量通过银行收付租金;若是通过中介买卖房屋,应明确成交价和佣金标准,达成意向后,应坚持买卖双方当面签订房屋买卖合同。中介费该如何收取呢?北京安博(成都)律师事务所律师陈杨表示,目前价格主管部门已经放开了房地产经纪行业收费,交由市场进行调节。不过,陈杨提醒,省发改委与省住建厅曾发布文件明确规定:房地产中介服务机构要严格执行明码标价制度,在其经营场所的醒目位置公示价目表,房地产中介服务机构不得收取未标明的项目及费用。“中介费可以在公示的范围内协商确定,未公示的收费项目消费者不应缴纳费用。”
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  • 光谷新建3所小学9月投用 确保所有孩子都能上学

    【大家顾问——武汉楼市本土中介占有率七连冠】1市场动态■受限购影响武汉部分购房转成租房 房租价格上涨日前,国家统计局湖北调查总队联合武汉调查队,发布4月份我省及武汉市的CPI数据,省市CPI均同比上涨1.2%,食品价格下降使武汉CPI涨幅比上月回落0.2个百分点。受住宅限购令影响,部分购房需求转成租房需求,助推了房租价格上涨,4月份武汉市居住类价格同比上涨1.5%。2城市建设■光谷新建3所小学9月投用 后期调控确保所有孩子都能上学据东湖高新区5日发布的最新数据显示,即将到来的9月新学年,光谷将新增5355个小学学位。其中,光谷第十小学、光谷左岭第二小学和光谷花山第三小学均是新建学校,9月交付使用,新增96个班级、4320个学位。还有光谷二小等4所扩建小学,在校内扩建新增了23间教室、1035个学位。据市教育部门通报,今年光谷地区预计小学新生学位缺口达1680个。东湖高新区教育文化体育局相关负责人表示,家长不用担忧,根据这一摸底数据,教育部门将会进行后期调控和工作安排,比如在校内调控不同年级的教室、增加新生班级等,确保符合条件的孩子都有学上。■临空港与央企合作投资260亿打造四大新兴产业5月10日,武汉临空港经开区(东西湖区)与恒天文化产业投资集团有限公司、武汉市铭源投资有限公司在北京签订战略合作协议。三方将在新能源制造等四大领域展开全方位战略合作,预计总投资额高达260亿元。临空港经开区管委会常务副主任、区长杨泽发出席签约仪式并致辞。此前,省市区领导高度重视该项目的推进工作。4月中旬,省委副书记、市委书记陈一新,市长万勇与恒天集团有限公司董事长张杰就开展深度合作一事进行过会谈;区长杨泽发、区委常委徐贻功与恒天文化产业投资集团有限公司、武汉市铭源投资有限公司迅速跟进达成初步合作意向。从开始接洽到三方签约仅花费23天时间,招商引资工作成效凸显。3城市建设■光谷3万人年收入超过12万 高精尖行业占比近四成近年,人才与资本聚集的东湖高新区,催生出越来越多的万元月薪白领。昨日,从东湖高新区地税局获悉,每年一度的年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报大幕已落下,今年1月至3月的纳税申报期内,东湖高新区共有3.1万人自行纳税申报,比上一年度激增40%。换句话说,2016年,光谷有3.1万人年收入超过12万元。其中,年收入12万-20万元之间的有2万人,占比最高,20万-50万之间的有0.9万人,50万-100万之间的有0.12万人,100万以上的395人。据统计,江城高收入者历来扎堆于武昌区、江汉区、光谷等地,其中光谷高收入者个人财富的增长尤其迅猛,年收入12万以上人群持续保持大幅增长,去年申报人数2.2万人,同比增长39%,今年继续激增40%。
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  • 调控5大招冰力十足 热点城市房价"退烧"显著

    [摘要] 2017年以来,楼市调控持续升级,从最初的限购、限贷,一直到近期的调控五大招“限购、限贷、限价、限售、限商”接连不断。随着政策调控的不断扩大和深入,今年1到4月份,全国商品房销售额及销售面积增幅均持续收窄。2017年以来,楼市调控持续升级,从最初的限购、限贷,一直到近期的调控五大招“限购、限贷、限价、限售、限商”接连不断。随着政策调控的不断扩大和深入,热点城市房价涨幅连续回落,商品房销售额及销售面积增幅均持续收窄。楼市调控 房价走势 限购限贷调控持续显效 热点城市新房价格“退烧”显著5月18日,国家统计局发布了2017年4月70个大中城市住宅销售价格统计数据。根据数据环比来看,4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月份增加13个;7个城市由3月份上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大,分别是三亚、泉州、海口。经初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月比3月回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月比3月回落1.0个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,4月比3月扩大0.4个百分点。人民网认为,一线城市调控政策相对紧,近期房价有所反弹,后续还需要继续强化管控;二线城市中,此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制,但依然有部分城市处于相对大的上涨态势,后续还需要积极进行调控;三线城市政策总体宽松,房价依然有所上涨,而且上涨幅度超过了一二线城市。今年1-4月 全国商品房销售涨幅收窄另据中国指数研究院数据显示,2017年1-4月,全国商品房销售总面积为41655万平方米,同比增长了15.7%,增幅较2017年1-3月收窄了3.8%;商品房销售总额为33223亿元,同比增长20.1%,较2017年1-3月收窄5.0%。其中,住宅销售面积为36525万平方米,同比增长13.0%,销售额为27951亿元,同比增长16.1%;办公楼销售面积同比增长49.3%,销售额同比增长50.4%;商业营业用房销售面积同比增长30.6%,销售额同比增长41.4%。业内表示,展望未来,随着楼市调控政策不断加码及范围不断扩大,效应也继续显现,市场分化将持续,热点城市的房地产市场成交将继续回落,部分三四线城市在政策支持下成交稳步增长,房地产市场整体将逐渐回归平稳态势。开发商拿地热情不减 房地产投资增速持续提升就目前的情况来看,尽管在市场需求端出现了商品房销售面积、销售额同比增幅持续回落、热点城市房价涨幅收窄的局面,但是在房地产供应端,开发投资增速仍在提升。中国指数研究院数据显示,2017年1-4月,全国房地产开发投资额为27732亿元,同比增长9.3%,增速较2017年1-3月提升0.2个百分点。其中,住宅开发投资额为18671亿元,同比增长10.6%,增速较2017年1-3月收窄0.6个百分点,占房地产开发投资的比重为67.3%,与2017年1-3月持平。业内人士表示,这主要源于房地产开发商补库存意愿强烈,土地市场持续拿地所致,但随着需求端的回落,房地产开发投资增速也将有所放缓。
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  • 京两宗地公开出让迎来供应高峰 顺义宅地限价63533元

    继4月份北京土地市场成交11宗居住类用地用地后,5月份土地市场热度持续。5月19日,北京市国土资源局在其官网公开挂牌出让两宗地块,分别位于顺义区高丽营镇于庄以及房山区青龙湖镇东部局部。继4月份北京土地市场成交11宗居住类用地用地后,5月份土地市场热度持续。5月19日,北京市国土资源局在其官网公开挂牌出让两宗地块,分别位于顺义区高丽营镇于庄以及房山区青龙湖镇东部局部。顺义高丽营宅地限价63533元/平方米据房天下查阅北京市国土资源局官网公开信息,本次挂牌出让的顺义区高丽营镇地块将以 “三通一平”形式供地。土地面积为155132.78平方米,其中建设用地为155132.78平方米。价格方面,挂牌出让起始价为人民币470000万元,竞价阶梯为人民币2400万元整,竞买保证金为人民币141000万元。值得关注的是,本次挂牌出让宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。限价方面,本次出让宗地中商品住房销售均价不超过60508元/平方米,且最高销售单价不得超过63533元/平方米。顺义高丽营房山青龙湖地块限价39107元/平方米另一宗位于房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块二类居住及基础教育用地国有建设用地四至范围为:东至规划三路,南至规划三路,西至规划一路,北至规划三路。根据公开信息该宗地土地面积为133032.78平方米,其中,建设用地133032.78平方米。该地将以 “五通一平”形式供地。挂牌出让起始价为人民币374000万元,竞价阶梯为人民币2000万元整,竞买保证金为人民币113000万元。和顺义高丽营宅地一样,该宗地也将限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。销售价格方面,建成后商品住房销售均价不超过37245元/平方米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米。房山青龙湖此外,这两宗地竞买申请起始时间为2017年5月19日9:00时起,竞买申请截止时间为2017年6月21日15:00时止;挂牌竞价起始时间为2017年6月8日9:00时起,挂牌竞价截止时间为2017年6月22日15:00时止。并且本次挂牌不接受电话、邮寄及口头报价。
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  • 楼市五限政策继续扩围 非重点调控城市引涨4月房价

    18日,国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示,在调控政策收紧的压力下,楼市出现分化,热点城市明显降温。其中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中,26个城市房价环比涨幅超过1%,3个城市涨幅超2%。业内人士表示,楼市从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,进入了“五限”时代。截至目前,楼市仍处于拉锯状态,在楼市预期未有根本改变的背景下,预计后续调控政策将继续扩围,调控城市数量也将继续增加,直至楼市整体企稳。分化 热点城市降温驱使投资外溢统计局公布的最新数据显示,4月,70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增幅为0.73%,依然保持高位,但15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。其中,合肥降幅最为明显,同比下调7.4个百分点,厦门同比下降6.6个百分点,南京降5.5个百分点,上海、杭州也分别下调4.4%和3.5%。环比方面,5个城市涨幅有所回落。其中,上海、南京、福州环比下调1%,合肥环比下调2%,天津下调3%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用,4月,15个城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落,环比方面,9个城市新建商品住宅价格下降或持平。从70城数据来看,有30城新建商品住宅价格同比涨幅回落。其中,回落城市中有23个为一二线城市。刘建伟表示,初步测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落,4月比3月回落2.8个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落,4月比3月回落1个百分点;从环比看,4月70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比3月增加13个;7个城市由上月上涨转为持平或下降;3个城市降幅扩大。中原地产首席分析师张大伟分析认为,在楼市深度调控下,4月房价变动明显分化。其中,全面进入调控周期的一二线城市,房价涨幅明显收窄。整体表现为,一线城市明显降温,二线逐渐平稳,三线城市有所上升。事实上,除广州上涨1.4%外,4月房价涨幅较大城市均为此轮调控外的二三线城市。统计局数据显示,70大中城市中,62个城市环比上涨,其中,26个城市涨幅超过1%,3个城市涨幅超过2%。具体来看,唐山4月房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。对此,张大伟解释称,热点城市调控全线加码,投资需求因此外溢至此前涨幅较低的城市。4月房地产成交量也同样出现了分化趋势。其中,四个一线城市成交面积环比下滑31%,其中,广州环比降幅为47%,北京同比下降35%,上海同比降幅也超4成。二线城市方面,城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线城市则出现了成交面积同、环比均涨的现象,环比上升13%,同比亦上涨16%。警惕 土地市场升温投资热情不减事实上,三线城市集体大幅度上涨的根本原因在于购房者投资热情未减。调控措施多着眼于“限”,虽然抑制了成交,但未能从根本上抑制购房投资需求。CRIC研究中心研究员杨科伟表示,在需求外溢、投机心理难平的同时,供求不均加剧了楼市拉锯战。CRIC研究中心数据显示,受限价政策影响,热点城市严控预售证审批,新增供应量仍处低位,29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%,供应持续偏紧的局面并未有所好转,其中,有13个城市新增供应量环比上升,占44.8%。但从同比来看,29个城市中仅贵阳、青岛、郑州、宁波、昆明供应量上涨。具体来看,一线城市环比下降13%,同比更是锐减54%,上海、深圳连续两月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上;二三线城市环比微降4%,重庆、郑州等城市供应量显著提升,环比涨幅超70%,厦门、福州供应量降至历史低位,不足5万平方米,环比跌幅均在90%左右。在楼市高强度调控下,与楼市供求持续低迷相对应,土拍热度仍在继续。CRIC数据显示,尽管土地市场成交量连续四个月走低,平均溢价率也较3月有所下降,但成交均价环比依然大涨20%,一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈,另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。楼市五限政策继续扩围 非重点调控城市引涨4月房价资料图:商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄杨科伟表示,从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出,房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势,再创两年以来新高,这体现了房企对后市预期的看好。张大伟也同意上述观点,他认为,供应不足导致买卖市场供需悬殊。过去两年,楼市整体资金流入明显,但从土地供应角度看,2016年的土地供应,一二线城市明显偏少,一线城市合计供应住宅规划建筑面积只有1739.34万平方米,二线城市只有42559万平方米,剔除其中的大量配套建设,实际供应的纯住宅面积远不够消化量。预判 调控高压不减扩围在即针对不断上涨的房价,三四线城市也相继采取措施为市场降温。统计局发布数据的当天,4月涨幅第一名的唐山便发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,指出对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内限购1套住房(所称住房均含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在以上范围内向其售房。15日,开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》,要求在开封市区内购买的新建住房,取得不动产权证满3年方可转让;原则上,新房半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。此外,海南琼中、保亭县也分别表示,在该县范围内,非本省户籍居民家庭限购1套住房;在该县范围内,暂停向在本省拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房;禁止期房转让和限制现房转让等。调控收紧版图正向四线甚至更低级别城市扩围。中原地产研究中心统计,去年9月底以来,各城市陆续出台的房地产相关政策超过百项,房地产调控高压不减。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、济南、西安、南京、开封、三亚等多地,再加上河北省环京重点区域全部采取限售措施。张大伟表示,目前楼市的减法已经做到极致,从限购到限贷,从限价到限售,再到一线城市全线“限商”,楼市进入了五限时代。从本轮政策来看,调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。因此,在整体市场热度从过去一二线转移到三四线城市的背景下,预计调控将继续向更低层次扩围,调控的城市数量也将继续增加,调控内容也将更加严格。
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  • 荷兰羊角村吸引大批中国人投资 当地人褒贬不一 | 海外

    过去的若干年来,大批的中国人如水般涌至荷兰羊角村旅游,还只是“看看”,现今他们到羊角村则是“买、买、买”。中国人购买欲旺盛,手笔越来越大,已买下了被号称为“北欧威尼斯”的羊角村的七处房地产。中国人势头越来越猛的“扫货”行为已经“吓坏了”羊角村人。荷兰羊角村吸引大批中国人投资 当地人褒贬不一  | 海外荷兰羊角村,世外桃源,人间童话一个名为“羊角村利益”的组织称:“有着中荷背景的投资者在羊角村四处购置不动产,将其变为Airbnb的旅游客栈。其使用者不承担任何当地乡村的社会活动义务,没有在社会上发生任何作用。我们不想使美丽静谧的羊角村变成挂满霓虹灯和广告牌的喧嚣之地,不想让每座建筑都变成度假屋和客房酒店。”荷兰的法规政策研究者和立法机构一向以严谨著称。小到公司、组织,大到社会和国家的方方面面,都依照预先的设想和规划进行发展。各个地点和区域都有其相应的设计与用途。而中国人潮水般的涌入与旁若无人的行为却给荷兰的秩序带来了冲击。人们因此呼吁执行更加严格的住居政策,以避免羊角村这一“世外桃源”,变成滚滚红尘之地。但是来自荷兰各地的反响却并不一致。比如羊角村所隶属的市政区Steenwijkerland的市政官Bert Deddens恰恰就认为这一改变是积极的。他的观点也代表了支持“开发”羊角村的“羊角村行动起来”(Giethoorn Onderneemt)组织的立场。记者为此电话采访了与中国打交道已有40年经验的汉学家Boudewijn Poldermans,谈起有关荷兰就外国人在荷兰投资不动产的政策规定。他刚参加了在Wassenaar的城堡Wittenburg的开业仪式。有趣的是,这座城堡最近也刚巧被一位荷兰的华人投资者买下。他告知记者说:“荷兰的相关规定如‘现代移民法’,恰恰是欧洲各国中最严厉的。一个外国人要想获得荷兰的投资居留许可,他必须首先在荷兰至少投资125万欧元以上。许多富有的中国人因此将目光移向了西班牙和葡萄牙。因为那里的相关规定十分宽松。”然而中国人会绕个弯儿再转回到荷兰,比如通过他们在荷兰的家人在荷兰购置房地产。
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  • 广西将试点租房券、购房券:凭券抵扣租金房款

    本报南宁5月18日电 (庞革平、李远哲)广西住房城乡建设厅近日印发的《广西住房城乡建设事业发展“十三五”规划》提出,广西将在“十三五”期间建立完善购租并举的住房保障体系,开展租赁型保障住房“租房券”、销售型保障性住房“购房券”试点工作,调剂保障性住房机制,扩大住房保障覆盖面,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,优先满足居民自住性和改善性住房需求。目前,广西个别城市已经开展“购房券”的试点,群众咨询的热情度很高。记者从广西住房城乡建设厅获悉,试点工作主要是向符合条件的住房保障家庭发放“租房券”和“购房券”。“租房券”是指住房保障主管部门按保障家庭租金补贴额度给住房保障家庭发放租房券,住房保障家庭在与房屋产权人签订租赁合同后,可通过租房券直接抵房屋租金,房屋产权人则凭租房券到住房保障主管部门办理等额租金补贴。“购房券”也是同理,符合条件的住房保障家庭可以根据自身经济状况和生活便利等因素,在一定条件内选择不同区位、户型、品质的住房,使用“购房券”抵扣部分房款。有专家认为,政府投资建保障房要使用大量资金,并且在后期管理成本较高,如果推行“租房券”和“购房券”,政府只需限定补贴数额和申请条件即可,这种方法节省了大量公共资源,并且能够进一步确保公平。目前,国内有部分城市已实施发放租房券模式。
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独家报道

  • 湖北10部门将建立联动监管机制严查房产违法

    湖北省住房和城乡建设厅、省委宣传部、省教育厅、省公安厅等10部门日前联合发文,将建立联动监管机制,合力对房地产开发和中介市场开展专项整治,从源头上净化市场,遏制违法违规行为的发生。湖北:10部门将建立联动监管机制严查房产违法行为本轮整治将严查房地产开发企业发布虚假房源信息和广告;通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;未取得预售许可证销售商品房,向买受人收取或者变相收取订金、预订款等费用;以精装修房价格办理商品房预售许可方案备案,以毛坯房向市场销售,逃避监管,诱骗消费者等行为。房地产中介机构发布虚假房源、不实价格信息招揽业务,捏造散布涨价信息、赚取房屋交易差价等行为也是本轮整治对象。通知要求各部门建立联动监管机制,保持高压态势,共同做好房地产开发企业在售楼盘、房地产中介机构门店的巡查和查处工作。各市、州房管部门要与工商、通信、物价、公安、人社、地税、金融、教育、宣传等主管部门定期交换房地产开发企业、房地产中介机构信用信息,对存在不良信用信息的企业,要加大日常检查的频次;对严重失信的企业和个人,要采取联合惩戒措施,并公开曝光报道。根据通知,湖北各市、州还将针对专项整治中发现的问题,完善商品房预售许可、商品房广告发布、交易合同网签备案、交易资金监管、交易场所明码标价、中介机构备案、企业信用管理等房地产市场监管措施,从源头上遏制违法违规行为的发生。
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  • 房企加码布局长租公寓市场 痛点仍然等待挖掘

    房地产的低增长时代,高价抢地,高周转,快速扩张这些发展模式似乎正在失灵,为备战存量时代,越来越多房企选择将长租公寓作为下一个掘金新领域。如果说前两年,万科等一线房企对长租公寓的态度仅是“试水”或“尝鲜”,那么,自持土地模式的推出、317史上最严调控的出炉、租售并举的市场发展趋势,都在促成一道令开发商加码布局租赁市场的推力,使其变“试水动作”为“业务转型”。对此,业内认为,房地产交易进入低潮期,房企变“房东”,“卖房”变“租房”将成为自然推进的市场现象,一方面消化手中的房源,另一方面寻求卖房以外的业务增长点,长期而言将是众多房企的转型选择。  房企在长租公寓市场动作频频作为房地产相关业态的延伸领域,长租公寓已逐渐成为房企的新业务维度,最近,不少房企均动作频频。近日,万科、龙湖皆携带长租公寓品牌进军杭州市场,其相关负责人均表示,并非玩票性质,而是认真的。资料显示,截至2016年底,万科长租公寓品牌“泊寓”已经在全国实现18个城市的布局。在万科定位于城市配套服务商打造的“热带雨林”全生态体系中,长租公寓占据重要一环。似乎预示着新的市场趋势,不久前,碧桂园也宣布,碧桂园上海区域已成立长租公寓管理部和产城发展部,并计划在沪拓展业务。此前,碧桂园集团总裁莫斌曾表示,碧桂园要深耕上海市场,在上海投入加码,不仅仅继续推进住宅开发业务,还要成立长租公寓和产城发展部、商业管理部等,在房地产行业的多个领域发力,深拓碧桂园在沪发展的业务深度和广度。业内认为,单独辟长租公寓管理部,足以证明其在碧桂园未来长期战略中的布局明确性和重要性。  存量时代的下一个增长点行业趋势表明,长租公寓将成为存量时代的下一个业务增长点,不少房企也做好了全面备战的准备。甚至,一位业内人士向记者表示,增量市场萎缩形成的挤出效应,将导致租赁市场变为下一个圈地的业务新领域。而从目前经营长租公寓的三类企业来看,相比酒店和互联网创业企业,房地产企业无疑具备诸多优势。同策咨询研究部总监认为,做长租公寓对开发商而言基本没有太多门槛:第一,主流房企本身在一二线城市开发有项目,手上有房源可以直接出租或卖掉再统一管理;第二,大房企基本布局在核心城市,这些区域的房价近两年越来越高,导致买不起房而想长期租房的需求逐渐攀升。“对开发商来讲,长租公寓意味着资本的另外一条出路,当拿地开发模式增速不再那么高的时候,通过租赁管理,一方面获得经营的租金和服务收益,另一方面资产本身的价值也获得增长。”刘宏伟进一步解释道。  长租公寓的痛点待挖掘各方资本的竞相角逐之下,长租公寓的市场前景充满了想象,也布满未知数。据知,目前中国长租公寓品牌超500家,除专业运营机构外,房企逐渐壮大为另一支市场力量,目前已知有万科、远洋、龙湖、金地等房企已迈入该行列。竞相角逐之下,市场秩序不规范、规模参差不齐、盈利模式欠成熟等随之而来的“圈地”综合症似乎不可避免。早前伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾提出,小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱,他甚至认为,没有足够的资金支持,长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。  长租公寓的市场反应究竟如何?面对调查,有开发商向记者表示,许多公司或多或少、或显性或隐性地在做类长租公寓项目,但实际售租很大一部分是靠“内部消化”,或者干脆做成了变相的员工宿舍,“长租公寓离真正的市场化检验似乎还需要时间” 。上海易居房地产研究院总监严跃进认为,上述做法与长期发展长租公寓和租赁市场等发展思路有所违背,“后续还是需要面向社会大众提供类似的产品,以进一步扩大覆盖面。”换言之,长租公寓的痛点仍待挖掘。“房企投入长租公寓面临几个问题:一是对这块业务不一定很熟;二是及时做了,能不能盈利还是未知;三是卖出去是不是统一经营和管理还是很大的问题,如果是整体持有,开发商统一管理还好,一旦散售出去除非签订统一管理协议,不然后续会有很大的问题。”张宏伟告诉记者。
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  • 左晓蕾:改变房产市场投机炒作属性征程漫长

    要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,终结房价越调控越高的局面,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,确立“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,建立促使房地产市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识。今年以来,一系列楼市调控“组合拳”显示监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低,地方政府对控制房价过快上涨的决心也在不断增强。现在市场舆论的关注点是,房地产价格能被调降吗?如何防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面?去年中央经济工作会议第一次把“促进房地产市场平稳健康发展”列入了工作时间表,并第一次明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因此,笔者认为,要防止各地调控政策出现过去几次那样房价越调越高的局面,先要弄清楚当前房地产市场究竟是“炒房”为主还是“居住”为主的市场属性。而笔者通过三方面分析,确定当前房地产市场仍是“炒房”为主的属性。第一,房地产市场非理性行为特征与居住为主的理性行为相背离。以居住为主的房屋市场应属于消费品市场。这样的房地产市场,存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满足,理性住房消费需求就不会继续大幅增长,房地产开发也会作出相应理性决策而不会盲目扩大投资,供给和需求乃至价格会达到一个均衡水平。以投机为主的房地产市场,其“效用”是赚钱,因此不存在效用最大化约束。换句话说,以“炒房”为主的市场整体理性假设缺失,其以无上限赚钱为目标的“炒房”行为受非理性房价上涨预期支配。只要房价持续上涨,“炒房”需求而非居住需求增长就不会停止,非理性炒房显示的无止境投机需求,就成了偷换“供给不足”概念的“合理的诠释”,为增加“炒房”市场的房地产供给提供了圆满的故事。一二线市场的房地产市场现状,正与投机型“炒房”市场的非理性特征一致。第二,各渠道大规模资金进入房地产市场,资金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显示当前房地产市场的投机性。相关数据显示,近年房地产开发贷款,购房贷款,买地贷款,去年上半年还出现通过消费贷款偷梁换柱的首付贷,以及通过企业贷款变相进入房地产市场的贷款,占到银行信贷总量50%以上。去年一季度1.6万亿超常规模银行信贷,基本上都是房地产贷款或与之相关的贷款,去年新增贷款的45%进入房地产市场。今年一季度消费贷款大幅增长,与房价转移为装修消费支出有关。银行信贷大量流入房地产市场,房地产市场价格不断上涨吸引了大量投机性资金。金融机构诸多理财产品、信托产品以及民间数万家私募投资公司的各种名目的理财产品,大多数以房地产开发市场为投资标的,所谓投资收益高度依赖房地产市场价格不断上涨。博弈房屋交易收益的热钱也大规模流入二手房市场炒房。多路投机性资金进入房地产市场,推动价格不断上涨,进一步吸引投机炒房需求增长。第三,各地出现离婚买房、虚假债务过户房产抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规避限购政策等问题,不断突破法规和道德伦理底线的非理性行为泛滥,可见炒房市场投机行为的疯狂。此外,笔者认为,当下还需澄清一些强化房地产投机的观点。比如,厘清对“刚需”和“城镇化”等概念的认知,避免似是而非的“刚需”定义、笼统的城镇化发展观点助推房地产市场的投机膨胀。所谓“刚需”,严格来说,就是没有价格弹性的需求。也就是需求不受价格变动而改变,即不管价格如何变化,不管买得起还是买不起,仍然存在的需求才是刚需。所以,热点城市真正的“刚需”以两大类人群为主:一类是进城的农民工;另一类是刚毕业留城、没有家庭支持买房的大学生。“刚需”确实很大,但在一般商品房价格下是有“求”而不可得之。似是而非的“刚需”分析,硬把弹性需求说成“刚需”,无非是借“刚需”之名,含含糊糊地以增加供给满足“刚需”名义的“市场化调节”继续卖地、炒房、推高楼价,制造投机需求创造赚更多钱的机会的游戏而已。混淆投机炒房与“刚需”的概念,把第二套甚至多套非居住购房行为,笼统说成“刚需”,利用虚假供求失衡掩盖投机需求推动的价格上涨的真相,也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性。再比如,GDP挂帅的业绩评价体系。房地产调控是事关总体宏观经济稳定的政策,但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地方政府以GDP增长为指标的业绩评价标准,固化了GDP偏好。而调控房地产与靠卖地融资推动经济增长的目标是不一致的。所以,某些地方主管部门姑息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政策博弈的行为,对各种与调控政策背离的行为睁一只眼闭一只眼,为各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯。还有,相关部门缺乏对新常态经济发展的信心,房地产调控屡屡为稳增长让步,这也给部分利益主体的政策套利提供了机会。“房价下跌经济下行论”利用了地方政府稳增长的偏好,致使严厉的政策只是“纸上谈兵”,或“点到为止”,继而放松调控,利益群体重复与房地产调控博弈的游戏,致使调控——价格下降——担心经济下行——放松调控——价格大幅上涨——再调控周而复始。一些城市不断放出试探性的政策放松信号,都显示地方政府对房地产调控并未严格执行的事实。再严厉的政策,没有执行力就是一纸空文。如果政府调控政策控制房价被认为是“虚晃一枪”,那么每次新的调控都会受到过去越干预价格越高的事实引导的预期误导,房地产价格就会越调越高。要从根本上改变房地产市场多年的乱象和“管不顺调更乱”的状态,必须深刻认识把房地产作为稳定经济增长的支柱产业的不可持续性,以及可能伴随的经济金融风险,由此建立促使房地产市场健康发展的长效机制,方可真正实现“促进房地产市场平稳健康发展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些刻意模糊房地产市场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因,端正被利益群体扭曲的市场调节价格的经济学常识,转变发展理念,改变GDP挂帅、土地财政的发展思路,加强供给侧结构改革,才能找准房地产市场调控的短期政策和目标,坚持调控不为稳增长让步,同时调控政策执行到位,保证经济的可持续增长不被房地产虚拟繁荣绑架。
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  • 做足长江主轴“水文章”:可向游艇经济发力

    夜游长江的游轮    记者李永刚 摄武汉长江主轴概念规划方案自5月4日起向公众广泛征集意见以来,引发市民和网友热议,正在持续“发酵”。昨日,多位市民不约而同地向长江日报记者表示,长江主轴要打造成世界级城市中轴文明景观带,应重新设计、大力改造沿江多个码头,使其艺术化、景观化、特色化,还可发力高端游艇经济,做足长江主轴“水文章”。外地游客希望沿江码头景观化、特色化昨日中午,记者来到晴川大道汉阳江滩临江处的晴川码头,从晴川码头门廊走进去,就到了汉阳江滩,沿路可欣赏大禹神话园的石雕艺术,漫步30米就到了码头所在地。驻足通往江边码头的台阶,上游的武汉长江大桥和鹦鹉洲长江大桥近在咫尺,眼前的晴川阁及长江对岸的黄鹤楼风光尽收眼底。来自甘肃兰州的游客王先生和妻子正准备在此乘坐轮渡到对岸的黄鹤楼游玩。王先生表示,长江沿线的风光太美了,晴川码头目前看起来简陋、陈旧了一点,可以通过精心改造,使其艺术化、景观化、特色化,可吸引更多外地游客。他还希望武汉能“更多地打造旅游码头、客运码头和游艇码头,多开辟江上游览线路”。市民建议将晴川码头改造为游艇码头武汉市民高智明昨日对长江日报记者表示,国外发达国家的游艇普及率比较高,国内也已经有很大一批人开始关注游艇消费。长江主轴应该瞄准高端产业,游艇码头应作重点研究,改造码头势在必行,尤其是位于汉阳区的晴川码头。高智明认为,晴川码头是发展武汉游艇业最佳地段。一是地理位置好、有文化底蕴,处于长江主轴**段范围内;其次是晴川阁、武汉长江大桥、汉阳江滩等特色景点近在咫尺,风景优美,能充分体现长江主轴的景观优势。在他看来,晴川码头目前是一个轮渡码头,也是两江游船的停靠点,加以改造就可以成为游艇码头,不需要重复建设,不浪费资源。晴川假日酒店与码头所在区域相连,具备食宿、商务、会议、婚礼、庆典等多种功能,这一区域完全符合设立游艇俱乐部的要求。同时,高智明也提出,武汉具备打造游艇产业链的实力,比如武船重工、青山造船厂在武汉,还有航海学校,既能设计、制造游艇,又可以培训游艇驾驶员。他建议可在政府相关部门的主持下,海事、交通、旅游等部门联合对开发长江主轴游艇业及相关产业的情况做一个可行性评估报告,并制定相关政策。来自武船重工的市民陈超也有同感,他希望将现有的码头进行改造升级或新建游艇码头,“将游艇这样高大上的元素融入后,长江主轴才可能是世界级的”。旅行社建议重点打造武汉关码头、粤汉码头记者看到,晴川码头处,普通轮渡和两江游轮一字排开,停泊在岸边。武汉市轮渡公司有关人士介绍,目前,承担两岸交通的普通轮渡,江上游览观光的观光轮渡以及分日游、夜游产品的两江**游轮,都会在这个码头停靠,满足不同人群的需要。其中,船票价格40元一张的长江观光航线从中华路码头始发,经汉阳门、晴川码头到武汉关,最后再折返中华路,形成环线。这条线路途经武汉长江大桥、黄鹤楼、晴川阁、武昌江滩、西安舰、龙王庙等武汉的多个知名景点,颇受旅行社和外地游客欢迎。据悉,轮渡公司也参照欧式游艇外观打造了“首义号”观光船,但海事部门出于安全考虑,要求其限速运行。对于将码头改造成游艇码头的这一建议,武汉一旅行社负责人表示,游艇速度较快,而长江主航道上的来往船只较多,因此安全是需要考虑的重要因素之一。他建议,可选择武汉关码头、粤汉码头等长江边一些大型旅游集散码头来重点打造,游艇停泊空间将更大。
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  • 武汉4月楼市低开高走 商品房成交量同比降超四成

    武汉今年4月商品房成交24532套,同比去年下跌30.94%。房天下数据监控显示,其中商品住宅成交18719套,同比去年下滑42.37%。汉阳区商品住宅成交最多据房天下数据监控显示,今年4月商品房成交24532套,成交面积约229.27万平方米,其中商品住宅成交18719套,成交面积184.62万平方米;商业项目成交1832套,成交面积12.68万平方米。商品房成交量环比下滑6.66%,同比去年下跌30.94%;商品住宅成交量环比下滑3.53%,同比去年下滑42.37%。从成交区域上看,在武汉四月楼市中,汉阳区以商品房4110套、商品住宅3463套的成交量远超其他区域,商品房成交量占据武汉的16.75%、商品住宅占据18.50%;黄陂区和洪山区位居成交量前列,4月,黄陂区商品房成交2600套、商品住宅成交2145套;洪山区商品房成交2599套、商品住房成交1970套;成交量最低的则是汉南区。四月楼市低开高走值得注意的是,武汉四月楼市低开高走。4月上旬,武汉楼市遇倒春寒,市场交易显疲软,成交同比、环比均下跌明显,清明小长假期间,武汉商品房成交量为4420套,与去年同期相比下跌40.70%。下旬,传统银四现翘尾之势。具体来看,4月第一周(4.3-4.9)武汉楼市4盘入市,住宅成交3379套,较去年同期下跌51.30%,成交套数仅为去年一半,银四首周遭遇“倒春寒”。第二周(4.10-4.16)入市楼盘比首周稍多,有5盘入市。第三周(4.17-4.23)共8盘齐推,主要集中在汉阳和光谷。此外,根据亿房统计数据显示,4月武汉主城区成交均价15416元/平方米,较上月价格水平上涨2364元/平方米,楼市价格环比涨幅18.1%,与去年同期相比增幅49.5%。
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  • 2440家公司溢余7万亿元库存 房地产占比超过四成

    《证券日报》记者整理统计数据发现,截至4月25日,有2440家上市公司披露2016年存货,合计数额高达7万亿元。其中,有12家公司存货超千亿元。记者发现,在存货过千亿元的公司中,大多是房地产行业或包含房地产业务的上市公司。对此,有市场人士向《证券日报》记者表示,对于房地产上市公司来说,存货高并非坏事,由于存货中包括土地和已卖房等资产,因此,存货高反而代表公司未来有发展。7万亿元库存房地产占四成数据显示,在可对比的存货数据中,从2014年至2016年这三年里,2440家上市公司的存货处于逐年上升趋势,分别为5.74万亿元、6.53万亿元、7.4万亿元。其中,房地产行业上市公司2016年的存货占比逾四成。《证券日报》记者发现,在上述公司中,房地产上市公司的存货一直高居不下。对比已披露房地产企业2014年至2016年存货的总和可知,存货分别为2.17万亿元、2.87万亿元、3.32万亿元。相比于2015年,已披露的房地产企业2016年存货同比增长约有16%。另有统计数据显示,在2016年,有12家上市公司的存货高达千亿元以上,而房地产行业的上市公司就能占据“半壁江山”。统计数据显示,在房地产行业中, 绿地控股、万科A、 保利地产这三家房产巨头存货分别为4845.33亿元、4673.61亿元、3033.04亿元,瓜分了存货榜第二名至第四名。此外, 华夏幸福和 招商蛇口也因存货过千亿元而分别位居第七名和第十二名。对于房地产上市公司存货居高问题,有市场人士向《证券日报》记者分析,房地产存货高并不代表公司有问题。由于房地产存货包括,在建工程、已完工未结算房产、土地等多种因素,因此,房地产公司有行业特殊性,不能一概而论。从数据中,《证券日报》记者发现,在上述存货达千亿元级别的房地产上市公司中,除招商蛇口2016年的存货比2015年的减少了71.93亿元外,其余5家房地产上市公司的存货皆有上涨。据上述市场人士分析,对于房地产行业来说,存货高并不代表公司危险,对于知名房地产公司来说,其手中的房子并不愁卖。当然要看其房子建筑的地点和公司知名度等等各种因素来衡量。值得注意的是,目前位居存货榜榜首的 中国建筑之所以存货高达4942.69亿元,其中,大部分也是来自于房地产业务。从中国建筑存货明细表可见,公司半数存货来自于“房地产开发成本”科目,金额高达2586.92亿元;此外,“已完工未结算”科目中的存货金额高达1646.54亿元;“房地产开发产品”科目中的存货金额也高达576.5亿元。此外,《证券日报》记者还发现,除中国建筑外,上述12家存货过千亿元的上市公司中也有部分公司同时经营房地产业务。5大行业“去库存”显效《证券日报》记者整理统计数据发现,与房地产行业存货增加不同的是,此前被高库存困扰的钢铁行业、纺织服装业、家用电器行业、批发和零售业、电力热力燃气及水生产和供应水行业5大行业2016年的存货皆出现下滑。从目前披露的统计数据来看,钢铁行业2016年存货合计为958.64亿元,比2015年的1517.42亿元同比下降36.82%;纺织服装业2016年的存货合计为528.19亿元,比2015年的843.39亿元同比下降37.37%;家用电器行业2016年的存货合计为471.87亿元,比2015年的806.29亿元同比下降41.48%;批发和零售业2016年的存货合计为2837.39亿元,比2015年的3468.62亿元同比下降18.2%;电力热力燃气及水生产和供应水行业2016年的存货合计为423.02亿元,比2015年的589.14亿元同比下降28.2%。值得注意的是,在上述去库存的行业中,钢铁行业的去库存和去产能为整个行业带来新的生机,钢铁价格也随之上涨。此外,有纺织服装业上市公司相关负责人向《证券日报》记者透露,纺织服装业的库存减少主要原因是纺织服装企业摒弃了以往的大订单走规模的销售方式,改为现如今的小订单、多设计的销售方式,导致整个行业的库存较以前年度来说出现大幅下降。虽然也有其它行业在去库存,但从目前披露的数据来看,也有部分行业的库存出现上涨,如化工行业、汽车行业、医药生物行业等皆有不同程度的上涨。
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  • 武汉招商引资势头猛 新开工项目从6个增至120个

    喜迎党代会 荆楚新跨越谋长远,增后劲、增动力。作为当前发展经济最直接的生产力,进入2017年,武汉招商引资势头强劲。记者昨日获悉,作为我市赶超发展的“一号工程”,截至4月14日,招商引资吸引的新开工项目,从今年2月18日的6个增至120个,累计实际到资363.96亿元。全市上下创新招商在谈亿元项目每周增加近50个“抓项目、抓进资、抓落地,每周一次各区招商引资情况通报,下周接着上周继续干,把压力变成发展的持续动力。”分析今年招商引资的一系列数字发现,武汉在谈亿元以上项目,每周较上周增加近50个。今年1月22日,武汉市第十三次党代会报告提出,招商引资是武汉赶超发展的“一号工程”。为此,建立党委政府招商引资主责机制,高规格人员配置,推行专业招商、精准招商、产业链招商、以商招商。这种招商引资的势头,让武汉成为投资者的热土。3月15日至今的20多天时间里,知名企业家频频来汉,泰康保险集团董事长兼CEO陈东升、华为总裁任正非、德国考泰斯公司CEO兼总裁约克·浩滕斯道、TCL董事长李东生、美国思科全球副总裁萧洁云、万科董事会主席王石、腾讯董事会主席马化腾……这些明星企业家纷纷到汉寻找商机。他们并非第一次到汉,一次来汉,是一次加大在汉投入力度的机会。星巴克相关负责人也说,公司计划到2021年全球再开1.2万家门店,其中2500家在中国。武汉作为星巴克在中部六省最先进入的城市,未来一定还会开出更多臻选门店。招商引资开门红全市经济逐月向好今年一季度,全市招商引资各项指标全面实现开门红,其中实际到位资金总额已完成全年目标的三成以上。这一数字,刷新武汉发展速度。之前,武汉存在工业投资下滑严重、投资结构有待优化问题,与同类城市竞争日趋加剧。作为当前最直接的生产力,招商引资已经带来一系列成效。今年一季度,和每月向前跨越一步的投资项目一样,全市经济呈现“企稳回升、逐月向好”发展的态势,6个区的GDP增幅达到或超过全市预期目标。据介绍,未来5年,到位资金年均增长15%;引进世界500强企业50家;引进民营500强企业60家;引进央企项目100个;引进功能性机构75家;聘请招商大使100名。“可以预见,武汉未来的发展前景,德勤将以公允的数字对外推介武汉的投资环境,吸引投资者。”德勤(中国)市场战略总监杨柳告诉记者,85%的世界500强是德勤的客户,而现在已有246家世界500强在汉发展,“德勤(中国)可在这方面做出贡献。”
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  • 告别最后的疯狂!房企2017年分化或将加剧

    规模3000亿元,销售创新高,在一个又一个纪录被打破的时候,房企突然发现兜兜转转一大圈,2015年的“互联网+”已经成为过去时,跨界与转型不易,还是规模与扩张最为实在。回看2016年,全国多地房价和成交量继续创历史新高。这一波行情,一方面是在国家“去库存”政策的引导下、受宽松的货币政策影响;另一方面,也是由于实体经济发展动力不足,资本市场的收益率开始走低所造成的资金涌入效应,房地产这个并没有那么强金融属性的“商品”。在这个背景下,2016年销售额破千亿的中国房企已经由2105年的7家增加到了12家,中国恒大2016年全年销售额同比增加85.4%,为3733.72亿元,问鼎全国。万科2016年全年销售额同比增加39%,为3622亿元,全国第二。第三名是碧桂园,2016年销售额同比增加120%,为3090亿元。融创中国2016年的销售额也都翻了一番,同比增加120%。不过千亿阵营房企对未来市场的看法正在发生分化,在经历2016年的高速增长之后,碧桂园将2017年的国内销售目标定在4000亿元。杨国强表示碧桂园说到做到,到今年年中业绩表现好的话,有可能对目标进行调整。4天之后,恒大总裁夏海钧大胆预测,未来房企前十门槛将升至4000亿元。今年年底前,前十大开发商市场占有率将会到20%,未来会到40%。截至2016年,恒大市场占有率约为3.2%,万科为3.1%,碧桂园约为2.6%。不过万科对未来市场并不看好,3月26日夜,万科公布了2016年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,另一方面,万科为12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。而融创孙宏斌更直截了当,“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常、非常悲观”,3月28日,孙宏斌现身融创中国2016年财报发布会。他还说调控政策对公司的影响还在初期。恒大与碧桂园的自信来自巨量土地储备,截至2016年底,恒大土储达到惊人的2.29亿平方米,仅当年新增的土储面积就达到1.02亿平方米。碧桂园的土储也是亿级。截至去年底,公司已摘牌或签约的土地储备约1.66亿平方米,以上两家公司的土地储备,均超过了万科。而万科与融创看到的更多是来自顶层不断加码的调控。去年年底,中央经济工作会议上再次强调了住房问题:“房子是用来住的,不是用来炒的。要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既要抑制房地产的泡沫又要防止大起大落,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自助购房,严格限制信贷流向投资投机性住房。不过最需要担心的并非万科与融创,过去14个月,融创通过土地收购及并购举措新增的土地面积超3900万平方米。预计融创可售资源达8500亿元,这是孙宏斌的底气。而万科的自信来源于品牌号召力,公司2016全年新增开发项目173个,总建筑面积约3157.3万平方米,而趋之若鹜的项目合作为其提供了40%的体量。真正的风险来自中小房企——没有并购能力的小房企想要突出重围杀出一片天,就要冒险去拍地。3月24日,融信中国以36.46亿元拿下杭州萧山区一幅宅地,楼面价为3.08万元/平方米。3月29日,时代地产以20.4亿元的总价拍下海珠区地块,折合楼面价达5.54万元/平方米。现在显然不是拿地的最佳时机,在万科长期观测的14个重点城市中,去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平方米。地价占房价的比例继续上升,达到56%。现在拿地,需要的不仅是一掷千金的豪气,更要有充足现金流作为企业的底气。不过就在4月10日,银监会再度发布文件,其中涉及的内容之一便是防范房地产领域风险,要求分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控,加强房地产押品管理。而早在去年10月,央行就召集17家银行开会,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。随后,银监会同样下发了有关文件,决定收紧房市融资渠道。拓宽融资渠道成为2017年中小房企的关键词,国内受限就去海外,成功就规模倍增,失败则一败涂地。在这个“吃”与“被吃”的时代,历史经验已经表明,每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场,这恰好是房企寡头愿意见到的。
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  • 为稳房价 武汉三年拟供应住宅地3577余公顷

    武汉市实施地价熔断机制,并拟在2017年至2019年合计供应住宅用地3577.74公顷,以调控房地产市场,防止房价过快上涨。20日在湖北省政府新闻办召开的“全省实施一城一策‘去库存’新闻发布会”上,湖北省国土资源厅副厅长曾环宇介绍上述情况。据了解,武汉市地价熔断机制自去年10月20日起开始实施,方式包括两种:一是设定“出让最高价”,地价达到“出让最高价”后,采取先竞拍后评比规划方案的形式确定竞得人;二是设定“出让指导价”,地价达到“出让指导价”后,在“报价区间”内,以最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。曾环宇介绍称,熔断机制实施后,武汉房地产用地平均溢价率应声回落29%。2016年第三季度平均溢价率为69%,第四季度为40%,单宗地溢价率严格控制在100%以内,而未实施地价熔断前的最高溢价率为442%。武汉住宅用地供应力度也在进一步加大。武汉市国土资源和规划局已公布2017年至2019年住房用地供应三年滚动计划,三年供应住宅用地合计3577.74公顷。数据显示,2017年第一季度,武汉成交房地产用地38宗,成交土地面积约227.62公顷,同比增长18.5%。在国土资源部重点关注的16个热点城市中,一季度武汉市房地产用地成交土地面积排名第三,成交额排名第一。湖北省住建厅副厅长金涛在发布会上表示,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要加快商品住房项目建设进度和上市节奏。特别是武汉市要继续严格实施住房限购限贷限价政策,促进市场供需平衡。金涛表示,湖北省住建厅还将强化储备政策研究,根据市场变化情况,适时出台调控政策。去年上半年以来,武汉楼市持续火爆,多区域房价劲涨。去年9月至12月,武汉市先后出台4次调控政策,给楼市降温。
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  • 这些东西除了武汉泰宁街,你可能在哪都淘不到!

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  • 公积金不能还商贷?武汉公积金管理中心明确回应

    最近不少市民发现,组合贷款还款时,公积金无法提取出来还商贷了。武汉公积金管理中心告知,去年年底已经调整提取公积金偿还组合贷款政策,公积金贷款结清后方可办理提取公积金偿还商业贷款。公积金贷款没还完前不能提取还商贷记者在武汉住房公积金中心的官网上找到了一则《武汉住房公积金管理中心关于进一步规范住房公积金提取业务的通知》,里面提到,职工及配偶购买首套自住住房使用住房公积金组合贷款的,应先办理委托扣划住房公积金偿还公积金贷款,待公积金贷款结清后方可办理提取公积金偿还商业贷款。“为了维护市场健康发展,公积金也必须去杠杆。”武汉住房公积金管理中心巡视员简齐德说,武汉的公积金个贷率被要求不能超过100%,也就是存多少贷多少。此前,武汉公积金个贷率保持在110%左右的水平,“相当于缴存100元,但贷给大家用的是110元,差额部分是通过资产证券化等措施,想办法从市场上筹来的。”去掉“杠杆”后,公积金提取政策也做出调整,出发点是想加快武汉住房公积金的周转速度,让更多人能够用上公积金贷款。对于已经办理组合贷款,但还商贷有压力的购房者,简齐德建议,可以调整商贷和公积金还款比例,提前把公积金贷款还完,这样账户余额才能提取出来继续还商贷。记者张希为武汉公积金“去杠杆”后的连锁反应去年3月份,市民刘先生和妻子在武汉买了一套房,价值约200万元。为了支持他们买房,父母把老家的房子卖了帮忙凑首付,加上公积金贷款50万,借了商业贷款70万,还另外借了20万,总算把房子买下来了。虽然每个月要还8000元商贷、2400元的公积金贷款,但想着公积金账户里有接近30万元的余额,每个月有3600元的缴存额,当月的公积金缴存额可以支付公积金还款额,账户里的余额还可以提取出来还商贷,刘先生觉得还款压力也不算大。没想到组合贷款还没批下来,刘先生就听说公积金现在不能提了。公积金中心工作人员告诉他,要等公积金贷款结清后,才可以办理提取公积金偿还商业贷款。也就是说,他要把50万元的公积金贷款全部还完之后,才能提取余额去还商贷部分。
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  • 武汉市政协:应当尽快推动老楼加装电梯新政出台

    连日来,长江日报报道了我市迎来加装电梯小高峰,但因相关文件过期,部分小区业主加装电梯审批受阻。昨日,多年来一直关注老楼加装电梯政策的市政协表示,将建言尽快修订相关文件,简化审批流程,减免相关手续费用。针对长江日报报道的旧文件已过期、新政策未出台的情况,市政协科教文卫体委员会专职副主任徐双明表示,近日政协委员走访多个老旧社区也发现了该问题,已向有关部门反映。市政协认为,新政策不但要加快出台,并且要对原文件进行修订。据政协调研,2013年出台的文件实施3年的过程中,市民向政协委员们反映加装电梯还存在着申报手续较繁琐、相关手续费用减免幅度不大等问题。对此,市政协建议在新政制定中,在原文件惠民政策基础上,简化审批流程,减免相关手续费用。首先是在审批手续上做到便民。据了解,目前在通过审批前,市民须在各区规划、建设、房屋管理、消防、安监、质量技术监督、供电等多个部门之间跑腿,很多居民摸不着北,有小区因为审批手续复杂而中途放弃。徐双明建议,在“市民之家”增设加装电梯的专门窗口,市民办手续只认这一窗口即可实现一站式办理。其次,在旧文件的基础上,进一步减免审批费用。旧文件明确,增设电梯涉及的相关审批手续由各区规划、建设等部门办理,且不收取审批费用。文件过期后,部分区规划局开始按2013年以前的政策,对市民收取每平方米120元城市建设配套费。徐双明建议,继续免收城市建设配套费,并进一步减免天然气公司地下管道迁移费、测绘研究院地质勘测红黄线地形图费等大头费用,真正为市民减负。徐双明表示,市政协将对老楼加装电梯一事持续关注,并以提案的形式,推动旧文件尽快修订,正式颁布新政,圆老楼住户的电梯梦。
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  • 国务院今年立法计划:城镇住房保障条例

    昨日,国务院办公厅印发《国务院2017年立法工作计划的通知》,确定了2017年全面深化改革急需的项目和力争年内完成的项目,其中,全面深化改革急需的项目包括由证监会起草的私募投资基金管理暂行条例,以及由住房和城乡建设部起草修订《住房公积金管理条例》;力争年内完成的项目包括由住房和城乡建设部起草制定城镇住房保障条例。此外,国务院法制办会同有关部门将配合全国人大及其常委会继续审议民法总则、证券法(修订)、中小企业促进法(修订)、电子商务法等法律案。方正证券房地产首席研究员夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示,“将起草制定城镇住房保障条例列入力争年内完成的项目,体现了国务院对保障和改善民生的重视。自房改以来,政府一直试图建立一个“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房供应体系。城镇住房保障条例,就是要明确保障人群范围、保障方式、保障房的规划与建设等问题。“将《住房公积金管理条例》列为全面深化改革急需的项目,不仅体现出国务院对公积金制度的重视,也说明下一步对公积金的改革将是全面且深刻的改革。”夏磊认为,现行的《住房公积金管理条例》在规范住房公积金缴存比例、规范发放贷款等方面发挥了很大作用,但伴随着房地产市场的迅猛发展,住房公积金在支持职工购房方面,逐渐显现出可贷资金不足、资金池封闭、使用率地区差异大等问题。在夏磊看来,此次修订《住房公积金管理条例》应该从机构改革入手,以建立政策性住房金融机构为导向,激发公积金的活力,更好的发挥公积金在解决职工住房以及推进新型城镇化方面的作用。在全国两会期间,住房和城乡建设部部长陈政高透露,目前国务院法制办已经公开向社会征求了意见,修订《住房公积金管理条例》的工作正在进行当中。《住房公积金管理条例》的修订主要解决三个方面的问题,一是从体制上保证公积金的安全;二是如何降低门槛让低收入家庭能够买得起房,也能租得起房;三是促进更好地发挥公积金的作用。
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  • 武汉二手房网签系统试启动 合同可在门店打印

    本报讯(记者廖桥)昨日,我市房地产经纪服务平台存量房交易网签系统在汉阳正式启动试点。这意味着,今后,二手房交易双方不仅可以通过网签系统查询房屋状态、交易进程,还能直接在中介门店完成网签备案并打印正式交易合同。昨日,在汉阳区,吉家、链家等20家代表机构成为首批试点单位,38名已在系统登记并获取执业登记吊牌的经纪人员现场办理并领取了网签试点密钥,他们将优先体验武汉市房地产经纪服务平台存量房交易网签系统提供的绿色通道服务。长江日报记者了解到,与此前我市已有的二手房网签备案系统不同,此次“升级”版二手房网签系统依托武汉房地产经纪服务平台,将为中介机构提供房源验证、为购房者提供资格核查、房屋交易进度实时查询、合同网签及打印等服务。值得注意的是,以往二手房交易双方在完成网签备案后,必须前往房产交易中心打印正式交易合同,而新版网签系统启动后,二手房交易双方在有网签资质中介门店即可现场打印正式交易合同。此外,通过网签平台进行房源验证后,系统将自动生成房屋交易编码,通过房屋编码可直接将房屋基本信息导入网签交易合同,也可用于房屋交易进度查询。同时,系统后台将网签交易合同与中介机构关联,可以为后续市场统计分析奠定基础。市房管局相关负责人表示,参与二手房交易网签试点的前提是该机构已办理武汉市房地产经纪机构备案证,并且当年无重大客户投诉和违规事件,机构所属经纪人需具备一定的专业知识,并在系统内完成登记。同时,新版二手房交易网签的推行,为广大正规、有信誉的经纪机构提供了发展机遇,逐步压缩并最终消除既未在工商部门登记、也未在房管部门备案的黑中介、灰中介的生存空间。目前,我市二手房经纪机构大约有5000家左右,从业人员约5万人。下一步,我市将根据试点情况适时在全市全面推广该系统。
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  • 响应一带一路战略 碧桂园助力国际产能合作

    商务部部长钟山在近日十二届全国人大五次会议的记者会上介绍道,中国跟“一带一路”沿线国家的贸易规模不断扩大,去年进出口总额已经达到了6.3万亿元人民币,中国企业已经在沿线20多个国家建立了56个经贸合作区,为东道国增加了近11亿美元的税收和18万个就业岗位。“‘一带一路’是互利共赢的结果。”他说。近年来,碧桂园积极响应“一带一路”战略,在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达特区,打造了一座国际产能合作新城。带动中国企业抱团出海 打造国际产能合作新城碧桂园森林城市,是碧桂园集团在马来西亚的一个重点项目,扼守马六甲海峡,周围有海草保护区和红树林沼泽等景观。森林城市发展八大产业,被马来西亚首相纳吉宣布为免税区,开辟了一个宜创、宜业、宜居、宜游的新世界。“这是我有生以来呈现给世人最好的一座城市,是一座理想中的未来之城。”在去年年底的发布会上,关于森林城市,杨国强这样介绍。在森林城市之前,碧桂园已经在马来西亚开发的金海湾项目,当时已经成为了马来西亚当地最大的房地产开发商。森林城市在带动国际企业落地马来西亚的同时,也在一定程度上成为了中国企业走向东盟乃至世界的桥头堡。在自己出海的同时,碧桂园也在带动国内大批建筑业、制造业、信息产业等相关上下游企业一起抱团出海。仅用一年多时间,森林城市便已带动广东长大、华山国际、中建南方等超过70家中国企业集体抱团出海。中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才评价说,国内企业利用森林城市这个平台,整体走出去,在降低成本的同时更能合作共赢。增进互联互通 服务“一带一路”“森林城市项目已经成为马来西亚依斯干达地区和柔佛州的宝藏。”马来西亚总理纳吉布此前曾发表演讲表示,森林城市可以提升当地的产业链价值和国际化程度,对于未来,纳吉给出了他的测算:到2035年,森林城市将为马来西亚创造22万个就业机会。当前,森林城市的建设正在紧锣密鼓地推进。据碧桂园相关负责人介绍,森林城市交通中心、国际会所、沙滩公园已投入使用,凤凰酒店、滨海商业街、寺库奢侈品旗舰店等已经试业。目前有70多家中国企业落地森林城市,包括华为、华晟装饰、罗马利奥、中建南方、中建钢构、广东腾越、三义建筑、广东长大等,合同金额共计约21.49亿元人民币。马来西亚驻华大使扎伊努丁?宾?叶海亚表示,森林城市将为马来西亚创造经济实惠和就业的机会,当地的社区会因此受惠。实际上,这个效果已经显现。单单今年森林城市已经为依斯干达特区、柔佛州带来了将近10万人的旅游人口,促进了当地的旅游产业。森林城市作为“一带一路”的节点性区域,首先规划产业定位与新加坡实现衔接互补,在教育、医疗、养老、金融和制造业领域承接新加坡部分产业链条的外溢与转移。碧桂园为此规划了旅游会展、教育培训、医疗保健、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大支柱产业聚集地。国家发改委国际合作中心赵静博士指出,在中国推进‘一带一路’战略的背景下,碧桂园在位于‘一带一路’的要冲之地打造一个‘集生态与智慧于一体’的森林城市,致力树立‘未来城市的榜样’,其深远意义,不仅只是打造了一座具有榜样意义的城市,而且在承接产业转移等方面,培育了一个辐射辽阔的经济区,又为当地、国内乃至国际带来了新的投资机会,树立了国际产能合作的榜样。
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  • 融创收购联想地产获项 联想退出地产市场

    白银时代到来之际,整个房地产行业正逐渐走向规模化和专业化。对于融创中国而言,与融科智地这笔交易,让其再次开拓了新边疆融创中国收购地产公司的步伐越走越快。3月1日晚间,融创中国发布公告称,公司将收购天津博联投资拥有的北京融智瑞丰30%的股权和债权,总代价为人民币7亿元;将收购成都联创融锦49%的股权,总代价为16亿元。被联想教父柳传志亲手送进了监狱,出狱后又带着柳给的启动资金创业的孙宏斌,22年后与柳传志再次产生交集,这一次他将联想旗下的地产业务收入囊中,真可谓是三十年河东三十年河西。中原地产研究总监张大伟告诉《投资者报》记者:“融创买买买的节奏,是因为面粉贵过面包,拿地价已经超过房价。因此对融创中国而言,通过收购间接获得土地比从市场上招拍挂拿地更节省成本。而对于中小地产企业而言,将地块和建成品出售给大的地产商,收获将更大。 地产业已经进入到整合兼并时代。”收购做大规模公告中称,本宗交易中的成都联创融锦投资有限公司为另一收购对象北京融智瑞丰投资有限公司的联营公司,两个交易对象的主要业务为开发位于湖北省武汉市的融科天域项目以及安徽省合肥市的合肥融科城项目。在本宗交易中,两个交易对象开发并持有的两个房地产开发项目预计未售面积尚有9221万平方米。在收购事项完成前,融创中国已实益拥有北京融智瑞丰70%权益,成都联创融锦35.7%权益,并且已实益拥有合肥融科城项目41.5%权益及武汉融科天域项目35.7%权益。2016年9月18日晚间,融创中国和联想控股(03396.HK)双双发布公告宣布,联想控股及融科智地与融创房地产订立两份框架协议。根据协议内容,融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权,该等目标公司主要拥有42个物业项目的权益,框架协议项下拟进行的交易事项总代价约为人民币137.88亿元。收购序幕由此拉开,直到现在融创中国将武汉和合肥两项目全部入手。收购事项完成后,北京融智瑞丰及成都联创融锦将成为融创的间接全资附属公司,融创中国将间接拥有合肥融科城及武汉融科天域项目的全部权益。某中国研究院研究总监严跃进认为,如果单纯从收购项目的未售面积来看,按照目前全国商品房销售均价的水平做计算,此类项目的货值就远远超过了收购成本。所以此类收购实际上为融创中国获得了较多的可售房源和更深入的城市布局结构。另外若考虑到收购相应的债权等内容,对于融创中国来说此类收购有较好的优势。联想退出地产市场作为联想控股在房地产行业的全资子公司,融科智地的发展并不太好。该公司成立于2001年,公司成立之初主攻商业写字楼项目。2003年,融科智地进入住宅领域,截至2015年2月底,融科智地布局了北京、天津、重庆、武汉、长沙、合肥等15个城市,共开发了近50个项目。联想控股财报显示,从2012年至2014年,联想的地产板块营业收入从75.35亿元发展到114.98亿元,但利润却从17.35亿元降至9.83亿元;净利润率从23%降至8.50%。2015年11月,联想控股宣布罢免融科智地总裁陈国栋,融科智地总裁室全部解职。同时,任命融科智地原常务副总裁郑志刚为新任总裁。据媒体报道,融科智地高层调整主要原因为其运营乏力,业绩低迷,对上市公司股价提升作用有限。同时有传闻称,融科智地综合物业投资与开发公司或将解散。严跃进认为,从联想的角度看,通过项目销售,或意味着对于传统地产业务的放弃,同时这个阶段也能够更好地回笼资金,这对于其后续地产业务转型以及改善企业资产结构等有积极的作用。年轻时的孙宏斌曾与柳传志有过一段让人唏嘘的往事。1989年,年仅26岁的孙宏斌便被联想集团的掌舵者柳传志任命为专门负责汉卡和微机产品全国分销业务的企业部经理。那时候的孙宏斌在联想公司已经一鸣惊人,凭借其过人的商业天赋和挑战权威的蛮劲,孙宏斌成为联想少壮派的领袖,但后来他因为经济问题,被柳传志亲手送进监狱,并被判处有期徒刑5 年。在被减刑1年零2个月之后,1994年3月27日,孙宏斌出狱,柳传志给了他50万元助其创业。孙宏斌先是创办顺驰,后又创办融创。2010年,孙宏斌一手带大的融创中国在港交所挂牌上市。地产业白银时代由于土地市场竞争激烈,土地价格高企,融创中国董事长孙宏斌曾多次在公开场合表示,希望以并购的方式获取项目。在收购融科智地之前,融创曾经试图收购绿城,2015年5月,经过近一年的深度合作之后,融创与绿城宣布分家,融创与绿城的合作曾经在地产界引起巨大的轰动。在更早些时候,融创曾尝试收购佳兆业股份。2015年2月6日晚,融创中国与佳兆业在港交所发布联合公告。2016年9月22日,融创中国公告,拟40亿元收购 金科股份 (000656.SZ)16.96%股权。几年前,郁亮表示中国房地产业的前景仍然健康,只不过以往的“黄金时代”已告终结,而“白银时代”刚刚开启。“黄金时代”往往意味着高增长、高收益,“白银时代”则要略逊一筹,但仍有相当的利润空间可供挖掘。越来越多的收购揭示着,房地产行业白银时代到来之际,整个行业正逐渐走向规模化和专业化。对于融创中国而言,与融科智地的这笔交易,让其再次开拓了新边疆。做大规模的前提是融创不断扩张。张大伟认为,此前融创收购金科股份直接目的为了做大管理规模。数据显示,融创中国2016年实现销售金额人民币1553亿元,同比增长111%,已经位列行业第7。
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  • 保护农民权益:土地流转合同要在农业部门鉴证

    韩长赋。新华社发如何保障“全国人民能够到点开饭”?在增加“菜篮子”产品和改善生态环境之间如何寻求平衡?城乡一体化进程中又如何确保农民利益?7日上午,在十二届全国人大五次会议举行的记者会上,农业部部长韩长赋就推进农业供给侧结构性改革的相关热点话题作了全面回应和介绍。将农业面源污染加重趋势降下来田间地头秸秆焚烧、养殖场粪污乱排、农药化肥过量施用,这些农业面源污染情况在农村时常可见。韩长赋表示,这些问题如果处理不好就是污染、是烦恼,处理好了就是资源。我国肉类产量世界第一,每年生产8000多万吨肉类,生猪饲养量接近12亿头,禽类出栏130多亿只,农作物秸秆8亿多吨,还有大量农用地膜没有回收。农业部今后将一手抓资源保护,一手抓废弃物治理,把过高的农业资源利用强度缓下来,把面源污染加重趋势降下来。韩长赋提出,经过5年努力,要使全国的规模养殖场粪污都能无害化、资源化利用。今年将首先在100个畜牧养殖大县开展试点,在财政上采取先建后补、支持第三方治理等措施,进行粪污收集、储存、运输、处理。化肥减量使用方面,农业部正在开展果菜茶有机肥替代化肥行动。今年首先在果菜茶的核心产区、知名品牌的生产基地推广,力争到2020年使果菜茶的化肥施用量减少50%以上。土地流转中要保护好农民权益土地问题是现在农村改革的重点。韩长赋表示,目前全国已流转的农地约占农村家庭承包耕地总面积的35%左右。这是发展现代农业的方向,发展现代农业需要有规模经营,同时土地流转也是实现农民土地权益的一个路径。韩长赋表示,土地流转中的重要问题是保护好农民的权益。目前正在进行承包地的确权登记颁证,把每一户农民的承包地在哪、多大面积、土地生产能力怎么样,都进行明确勘测、评估和登记。“农民讲,这叫确实权、颁铁证,他们不用担心了,可以安心出去打工了。”韩长赋说,“另外,实行‘三权分置’,就是把土地的集体所有权、农户的承包权和经营权分开,使集体、承包农户和流入土地者的权益都能够得到保护,并且能够平衡。”他同时强调,承包农户和流入方要有合同,这个合同要在农业部门进行鉴证,双方权益都要得到保障。一方面引导形成合理的土地流转费、保障农户的权益,另一方面也保障流入方的权益。粮食产量适当增减将会成为常态2016年全国粮食产量止步于“十二连增”,但仍是第二个历史高产年。韩长赋说,去年粮食减少104亿斤,主要是玉米,这是主动调整的结果。今后粮食产量根据当期供求关系适当增减会成为常态。“粮食生产是‘两难’。多了不行,少了更不行。作为农业主管部门,我们第一位的职责还是要保障全国人民能够到点开饭。”韩长赋说,“我们将贯彻国家新的粮食安全战略,首先要守住谷物基本自给、口粮绝对安全的底线。”据他概括,新的粮食安全战略是“三个两”:保住两大口粮。就是要保持稻谷、小麦这两大口粮的面积和产量总体稳定,确保口粮绝对安全,为此要完善稻谷、小麦的最低收购价政策,特别要加快划定粮食生产功能区,把口粮生产任务落到地块。稳住两个积极性。就是要稳住地方政府重农抓粮和广大农民务农种粮的积极性,完善粮食价格政策,健全生产者补贴制度。发展粮食适度规模经营,让种粮的人有账算、有收益。同时,完善主产区利益补偿机制,重点加大对产粮大县的奖补力度,让地方发展粮食生产不吃亏。实施“两藏”战略。藏粮于地、藏粮于技,巩固提升粮食产能。重点加强高标准农田建设,“十三五”末要确保达到8亿亩,力争到10亿亩;重点支持种业科技创新和农业技术集成创新,通过机械化降低粮食生产成本。据新华社北京3月7日电
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  • 房管局:买房赠面积不靠谱 福利房也计限购套数

    2017年楚天金报“3·15”维权热线持续火爆。昨日,一场以房产市场为主题的直播再度引爆武汉ZAKER直播间。武汉市住房保障与住房管理局市场监察处副处长屠浩文做客直播间,通过热线电话解答读者与网友提出的问题。短短一小时内,各种提问不断,几乎囊括了房地产交易中的全部环节。本报特梳理出购房时需要注意的四大热点,供广大消费者参考。买房赠面积并不靠谱昨日的直播中,武汉某小区的一名业主反映,该楼盘开盘时,开发商曾承诺“买一层送一层”、“两房变三房”,看起来十分诱人。然而,冲着这些优惠条件购房后,却发现所谓“赠面积”却不是想象中的那么好,不仅办证时无法计入,还引发邻里纠纷。问题拖了很久,一直无法解决。对此,屠浩文表示,对于项目“买房送面积”引发的纠纷,武汉市房管部门已介入调查过,并对开发商做出了相应的处理。据了解,该项目在开盘时承诺的“送面积”并不合规,购房者如今要求将所赠送的面积计入房屋产权尚不大可能。屠浩文解释称,一套住房的法定面积,是由规划部门在前期制定的,后续的交易、办证等,都以最初的规划面积为准。部分开发商所称的“赠送面积”,实则是将公共面积捆绑在房屋一起,造成优惠的假象,并不合规。购房者应该留意的是,如今的购房合同中,都会附有一份当事房屋的规划图纸,超出该图纸的房屋面积,无法获得法律保护。福利房也计限购套数昨日的直播中,多名消费者打来电话,询问一些特殊情况下该如何认定购房资格。一名网友询问:男女双方都不是武汉户口,婚前女方在汉买过一套住房,婚后男方是否还能在汉购房。对此,屠浩文表示,在武汉目前执行的限购政策中,本地人限购两套,外地人限购一套。以该网友目前的状况来看,女方在汉拥有的一套住房虽然是婚前购买,但结婚后,房屋会被计入该家庭的限购套数,男方也将被认定为在汉拥有一套住房,超出了外地人在汉限购一套的条件,因此无法在限购城区或区域购房。同时,还有一名外地网友咨询,他本人虽然不是武汉户口,但多年来一直都在汉工作,这种情况下,是否能在武汉购房。屠浩文表示,如果该网友能证明其所在单位注册地属于武汉市,并缴纳了两年以上的社保或个税,便可以具备在汉购房的资格。此外,多名武汉网友咨询,单位的福利房计不计入限购套数。对此,屠浩文给出了明确的答复,福利房也算个人拥有住房。认筹前先核实预售证开盘认筹,一直是购房的第一个步骤,然而,对于动辄上万元的认筹金来说,购房者是否交得明明白白?昨日的直播中,一名网友投诉称,他遭遇了认筹金交钱容易退款难的问题。该网友称,去年12月24日,他参加武汉某盘的认筹活动,交了一万元认筹金,开发商签单承诺该款可退,并在一个月内到账。然而,楼盘开盘时,他并没有选到理想的房源,便放弃了这次购房,且当场办理了退款手续。然而,至今已经过去两个多月,他仍未收到退还的认筹金。该楼盘置业顾问称,预计还要5个月,这笔钱才能退还。对此,屠浩文表示,一般来说,在交纳认筹金时,购房者应该严格核实开放商是否已经取得了预售许可证,所选定的房屋是否具备销售资格。其次,在跟开发商签订认购协议时,要留意是否设置有还款的期限及违约处置办法。如果以上均具备,再遭遇开发商不退认筹金的状况,房管部门不仅可以协助督促,购房者还可通过法律程序索赔。买房款每笔都可开票相比于新房交易,二手房交易还涉及中介机构,也更为复杂。昨日的直播中,读者蔡小姐打来电话投诉称,不久前,她在南湖大道上买了一套二手房,目前交易已经完成,并向中介支付了2.6万元中介费。然而,在中介开具的发票中,有一笔1.2万元的费用没有收据和发票。中介称,该费用是给银行的手续费,用于“找关系、走后门”。蔡小姐质疑称,她的购房资格完备,交易方式合规,为什么还要花1.2万元“关系费”?对此,屠浩文表示,目前的房产交易各个环节均有法规可依,每笔款项都可开具发票。在房产交易中,如果购房者遭遇此类的额外费用,切勿盲目买单。对于一些“找关系、走后门”的不合规说法,更不要铤而走险,若采用违规手段交易房屋,会在此后的办证、转让等方面存在瑕疵,带来难以估量的负面影响,得不偿失。 if (/(iPhone|iPad|iPod|Android)/ig.test(navigator.userAgent)){ var str1 = ''; var str2 = ' 您的浏览器暂时无法播放此视频.';document.getElementById("FPlayer1488850401115").parentNode.innerHTML = str1 + str2;}《打一餐具》
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  • 楼价影响不如猪价?完善物价统计应提上日程!

    春节过后,商品和服务价格“涨”声一片,过去一直在红海中厮杀的家电、手机等商品今年也忍不住开始调价。证券时报记者 魏书光春节过后,商品和服务价格“涨”声一片,过去一直在红海中厮杀的家电、手机等商品今年也忍不住开始调价。根据北京中怡康时代市场研究公司的统计数据,2017年前七周,空调、冰箱、洗衣机、油烟机、彩电五大品类的线下累计零售均价同比分别上涨4.3%、1.2%、5.6%、7.1%和6.6%。华为、魅族、小米、乐视等手机品牌不止一款型号上调了售价,涨价幅度从几十元到几百元不等。除了猪价等着跳水,各行各业都在酝酿着涨价,通胀抬头迹象已经十分明显。房子一年比一年贵,物价一年比一年高。然而,“没有猪参与,何来通胀?”近期券商报告纷纷提到一个事实是,历次国内通胀都伴随着猪肉涨价,如2003年、2007年和2011年,甚至还包括去年初短暂的CPI上行。这不仅是因为猪肉在CPI中的权重较大,而且猪肉价格与粮价存在相关性,猪肉价格的上涨往往也伴随着粮价的上涨。因此,历次通胀都是以猪肉、粮食等食品价格上涨为特征。如今,猪不飞,粮不动,通胀指标很稳定。但是,这与我们普通人的感受差异巨大,尤其是过去一年里,非食品类商品物价上涨和一二线城市的房价大涨,是如此的“触目惊心”。而且从宏观层面看,广义货币(M2)余额到今年1月底达到157万亿,比2016年GDP总值74万亿,整整多出80万亿。货币存量压力巨大,通胀如何保持基本平稳?普通群众感觉物价涨得这么高,但是CPI却这么低,不得不说,当前CPI统计确有继续完善的必要。一直以来,在CPI的世界里,“楼不如猪”,CPI不怎么反映房价变化,也较少去反映由房价所带动的城市服务品的价格上涨。如果把CPI是否超过3%作为央行调整货币闸门的参考指标,引起的后果更为严重,最直接的就是货币信贷总量的大幅飙升。过去10年里,M2余额由2006年的34万亿,到今年1月底的157万亿,10年间飙升了近4倍,同期GDP增长不到3倍。钱发多了一定会找地方宣泄,过去十年里,生姜、大蒜、股票、艺术品、房地产等价格轮番上涨。由是观之,反映通胀的指标不食人间烟火,对于长期以来的国内经济重大结构性失衡问题,一样负有不可推卸的责任。为今计,改革CPI统计中的结构性问题应尽早提上日程,使其能够更真实反映价格变动。
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  • 85家发布业绩22家下滑 龙头房企涉足金融产业

    ■本报记者 王峥在2016年全国商品房销量创下历史新高的背景下,不但龙头房企业绩喜人,中小房企的表现也是相当不错。仅2月27日晚,便有6家公司发布了业绩快报,净利润同比纷纷实现了增长。同时,截至2月27日,A股127家房地产开发企业中(按申万分类),已有85家公司发布了2016年业绩预告,其中63家业绩预喜,22家业绩下滑,这也就意味着将近四分之三的开发商,在2016年都实现了净利润的增长。多家房企发布业绩快报业绩纷纷飘红2月27日晚,合肥城建发布公告称,2016年公司实现营业总收入26.85亿元,同比增长42.74%;实现营业利润13894万元,同比增长14.47%;实现利润总额14625万元,同比增长20.46%;实现归属于上市公司股东的净利润10762万元,同比增长17.59%。基本每股收益0.3362元,同比增长17.59%。随后,广宇集团也发布公告称,公司实现营业收入42.27亿元,较上年同期增加145.82%,实现营业利润5.95亿元、利润总额5.96亿元、归属于上市公司股东的净利润1.55亿元,较上年同期分别增加1346.61%、1604.21%和340.98%。同时,大港股份的业绩快报显示,公司营业总收入较上年增长27.07%,归属于上市公司股东的净利润较上年增长346.36%,主要原因是公司合并报表范围发生变动。世荣兆业方面,得益于可结转商品房毛利增加,公司2016年实现营业收入14.33亿元,同比增长6.22%,实现归属于上市公司股东的净利润9361.32万元,同比增长46.55%。此外,滨江集团和南国置业的业绩也双双实现了增长。其中,滨江集团凭借武林壹号部分楼宇、金色黎明三期等项目的交付结转,公司实现营业收入194.57亿元,与上年同期相比增长54.20%,归属于上市公司股东的净利润为13.88亿元,同比增长38.4%。而南国置业则在2016年实现营业收入28.99亿元,较上年同期下降了4.98%。不过,公司实现归属于上市公司股东的净利润4328.14万元,仍较上年同期增长了41.04%,主要是本期结利项目为上市公司持有100%权益的项目,导致合并报表归属于上市公司股东的净利润较高。对此,有业内人士指出,去年楼市成交持续火热,大多数房企的去库存情况都不错,随着项目交付结转率提升,企业当年的大部分营收和利润都计入了2016年的财报中,使得开发商去年的成绩单看起来都相当不错。房企热衷金融业务与地产相辅相成除了上述几家房企外,2月25日公布年报的新城控股,2016年实现营业收入279.69亿元,实现归属于上市公司股东净利润30.19亿元,分别比2015年增长18.67%和64.42%。据悉,2016年新城控股实现合约销售650.6亿元,同比增长103.8%,大幅领先行业平均40%的增幅;相应的销售建筑面积约为575万平方米,同比增加66.2%;全年合约销售均价超过每平方米12000元,较2015年同比增长22%。2017年,公司的目标合约销售为850亿元。同时,新城控股于2016年还涉及了保险业务。2016年6月份,新城控股通过旗下子公司新城控股牵头六家大型企业,共同出资15亿元成立国峰人寿保险。对此,有业内人士指出,对房企而言,与房地产业务嫁接最具优势的就是金融产业,房地产作为资金密集型产业,其可以说是房地产的上游产业,做大做优金融产业有利于房企更好地发展地产业务。并且金融行业的体量足够大,进入机会相对也更多。据悉,目前包括恒大、万科在内,国内大型开发商纷纷涉足金融领域,助力地产业务的同时,也可以让企业增加新的利润增长点。此外,相对于大型房企来说,在融资与热点城市楼市政策频频收紧的情况下,中小房企在2017年的日子恐怕会不太好过。“尤其是那些在2016年还出现亏损的企业,楼市如此火热还不能盈利,一旦市场环境出现变化,这些企业的日子肯定更是难过,转型或是唯一的出路。”有市场人士指出。实际上,自去年9月份开始,房企公司债等再融资便开始收紧,10月份全国范围内调控升级、中央经济工作会议的表态和年底地产类监管备案暂停都释放出管理层对于房企去杠杆的明显态度。在这样的格局下,企业分化将更为明显,尤其融资政策的收紧将对中小型房企产生更大的影响,这也将加剧企业间并购整合的可能性。“预计2017年会有更多的企业退出房地产领域”。有行业分析师称。而据《证券日报》记者统计,仅最近几年,便有十多家上市房企完成了转型,彻底离开了房地产行业。
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  • 要留下大学生的方法千千万,房子+薪资是关键!

    大学生是武汉最重要的资源,也是武汉的竞争优势。要实施“百万大学生留汉创业就业工程”,确保5年留下100万大学生。这是15日武汉市人大十四届一次代表大会开幕时,省委副书记、市委书记陈一新提出的。同时,这也凸显了一个尴尬的现实:在校大学生和研究生总数位居世界榜首的武汉,竟然留不住大学生。年关已过,又到一年跳槽求职季。这一跳不知又有多少精英毕业生离开武汉,去追逐不相信眼泪的北上广。钱不够花:薪资水平与多元化消费需求之间的矛盾根据2016年大楚网发布的最新调查报告显示,武汉平均工资金额为3984元。在武汉市的薪资范围中,2K-3K所占比例最大,有33.6%,其次是3K-4.5K和4.5K-6K,分别占比21.1%和18.6%。更残酷的是,湖北人眼中可以达到1.5线城市等级划分的省会大武汉,薪资水平在省内也仅能排第十位。所以再问一次,武汉的薪资高吗?我想这个问题并不难回答。大学毕业生离开学校就是一个独立的经济个体,基本的衣食住行以及社交、恋爱等社会活动都需要有独立的经济收入做支撑。而如此的薪资待遇,如何才能支撑起基本的社会活动呢?那就更不用说年轻人多元的生活消费了。总结一句话:收入不足,钱不够花。据支付宝发布的2016年全民账单显示,武汉人均购物花1.1万元全国第十,其中,武汉最活跃的支付宝用户里,有房用户占比超过一半(50.5%),有孩、有车用户几近五成。记者调查:毕业租房,房租压力比梦想更大每年6、7月份,随着大量毕业生离开校园,租房市场开始变得供不应求,房租水平也水涨船高。租金上涨的直接体现,是房租成为毕业生日常开销的最大压力。在所有参加调查的人员中,城市毕业生房租开销超过饮食支出的人群达37.49%。记者在采访中发现,地铁沿线针对大学毕业生的房源月租继续上涨,在光谷、循礼门等核心地段,一室一厅的月租价大都已超2000元,而三室则直奔3500元。由于租金高额,再加上水、电、物业、宽带等费用,每个月光花在“住”上的开支,已经花掉了毕业生工资的一半,成为每月支出中最大的单笔开销。高房租不仅带给毕业生金钱上的重压,更带来精神上的重压。踏出校门,满腔热血,高昂的房租无疑像一盆凉水,一定程度上“冰冻”着毕业生火热的梦想。在大城市生活的毕业生,初入职场还面临着待遇低、离家远、工作无所适从等问题,但其实最大的压力,还是来自于高昂的房租。在一项“毕业就租房,哪个点让你有无力吐槽的漂泊感?”的调研中,不同年纪的毕业生给出了完全一致的答案:房租压力太大,押一付三不堪重负。想要留住人才,首先要有留住人才的家如何留住人才,处在改革最前沿的深圳似乎有了答案:2016年,深圳市发布了《关于完善人才住房制度的若干措施》,要求人才住房从现有的住房保障体系中相对分离;十三五期间供应30万套人才住房,可覆盖90万人;为不同类型的人才群体量身定制住房;300亿组建全市人才住房专营机构——市人才安居集团。世界金融中心上海市的举措也是异曲同工。作为国内一线城市,上海房价多年居高不下,对人才引进造成一定影响。对此,2017年,上海市科协提案,建议市住建委研究出台人才公寓“先租后售”的相关政策。同时,上海市副市长翁铁慧则明确表示,2017年将在教师医生群体中推广公租房。安居才能乐业,安居是前提。城市的发展需要人才,想在武汉发展,没有房子怎么安心投入城市建设?而根据最新资料显示,武汉的房价已经攀升到一万五,工作一年才能买一平米?房价俨然成为年轻人在武汉“扎根落户”的巨大障碍。
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  • 谁把房价拉高了? 破解武汉开发商套路

    据权威数据显示,上周(2.13-2.19)武汉仅北辰优+国际青年互动特区1盘入市,而根据之前统计,2月份武汉预计共14盘入市,不知2月底众楼盘是否会集中爆发,提前迈入金三银四?本周(2.20-2.26)最值得期待的就是绿地国际理想城、保利香颂、天元四季花城、旭辉御府、恒大帝景、中建御景星城、佰昌公馆、美联联邦生活区等楼盘。开盘价格无疑是大家最为关注的一点,俗话说:“没有卖不出去的东西,只有卖不出去的价格”。其实预测楼盘开盘价格并不难,了解开发商定价“套路”是关键。要读懂开发商定价“潜规则”,就要先来学习这两个词汇,一个是“成本加成定价”,另一个是“比较定价”。其实,“成本加成定价”从字面上也不难理解,任何商家都不会做赔本的买卖,开发商定价必然会考虑成本和利润,只不过商品房成本比较复杂,像土地成本,建筑成本,人工成本和各种税费等等。说白了,商品房价格就是所有成本加上一定比例的利润来制定的,按照以往经验,房价是地价的1.5倍到2倍才会盈利,这个范围是开发商的底价。由于去年武汉房价暴涨,给较早在武汉低价拿地的房企带来较大利润空间,所以“比较定价”就非常重要,它影响到开发商盈利多少的关键。举个例子,当购房者感叹预估房价过高的时,听到置业顾问说的最多的一句话就是:“这样的价格还高吗?你看旁边的XXX盘都涨到几万了!”接下来,“比较定价”就开始了~武汉总体市场影响区域市场,区域市场又影响个案价格,同一区域商品房价格都相差不大,地段是重要决定因素之一,物业、品牌、配套等略胜一筹的商品房则价格相对高些。比如汉阳区的保利香颂,距离万科汉阳国际(15500元/m2)、汉阳人信汇四期天誉(14500 元/m2)、纽宾凯汉city国际社区(13800元/m2)较近,几盘价格相差不大,项目辐射1公里范围的区域均价在14600元/m2左右。(保利香颂周边楼盘)(保利香颂房价走势)保利香颂上次开盘均价为15000元/m2,与周边价格相差不大,自武汉限购来,该片区房价都比较稳定,本着“加推比首开贵”的不成文原则,若2月底加推,保利香颂预计价格大概在15500元/m2左右。还有像离绿地国际理想城较近的MOMΛ焕城和优+国际青年互动特区,两盘均价在11000元/m2,作为参考价格,并且在这样稳定的区域楼市环境下,绿地国际理想城预计下次推盘价格在10000元/m2左右,况且今年1月份该盘开盘均价仅9800元/m2,单价不到一万。(绿地国际理想城周边楼盘)(绿地国际理想城房价走势)其实,关于价格,开发商还有一个“潜规则”,那就是“置业顾问口中的开盘价格总比实际开盘均价高很多”。其目的一是要探测购房者的价格承受上限,另一个就是要营造优惠惊喜以促进热销。所以,购房者在估算价格的时候,除了要参考置业顾问给出的预估价外,还要对比周边楼盘的市场环境等条件。
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  • 我可能遇到假拆迁 大青山房价要升天了

    这阵子,赵雷跟他的民谣《成都》在社交网络上疯狂转载刷屏。一夜之间红遍大江南北,击中无数身在异乡的游子的心脏。细细想来,大多数民谣都描写二线城市,或许是一线城市的房价跟压力让人无法负荷,唯有在自己家乡才能自由创作。武汉也有一处地方:进来了不想出去,它就是——青山一个独特的存在。跟其他主城区相比,青山或许没有汉口汉阳的拥挤和闹腾,没有武昌的学霸气息,他却有着安静淡泊居住环境跟极具市井的生活气息。一直以来青山作为主城区房价洼地,我觉得大家对他有着深深的误解。在这里我简单介绍下:青山的简历中文名:青山区别名:十里钢城英文名:Qingshan District资产:460亿(2015年)面积:2261平方公里人口:48.54万(2015年)电话区号:027邮编:430080车牌代码:鄂A语言:青普-武汉话特点:华中地区工业重镇,国家环保产业基地核心区青山居住区并不大但交通是极其顺畅,两纵(二七大桥、天兴洲大桥两条过江通道)三横(临江大道、和平大道、友谊大道)的交通路网使得青山人到各个主城区都非常快速。青山的房产集中在临江大道以南和友谊大道以北,十多年也就开发了奥山、大华、青城国际、江南春城、青扬六和、青扬十街等为数不多的楼盘。随着拆旧建新,政府要在青山建设滨江商务区,大搞智慧社区。2017年的青山即将迎来一个繁盛的新世界。根据资料显示,青山区今年将启动25个项目、182.58万平方米的征收任务,未来5年总共征收1000万平方米。而在2010年至2016年,该区累计征收227万平方米,此次相当于未来15个月,要干过去7年的活。这是要把青山翻个底朝天啊?那么具体是青山哪些位置要拆?本次拆迁的有青山区2街坊-1、2街坊-2(建设十路四号地块扩大整合)、3街坊、4街坊、5街坊、6街坊、23街坊、27街坊、31街坊、35街坊、18街坊、15街坊、16街坊、17街坊、52/53街坊、两河区域A/E/F地块、22街坊、25街坊、28街坊、车站社区、113街坊地块、五粮仓库宿舍、才聚社区被列入2017年旧城区改造的储备项目,拟实施房屋征收。该次所划定的拆迁范围,基本上都处于青山滨江商务区内,发展前景不容小觑,房屋拆迁的价值必须杠杠滴!万事万物有利必有弊,拆的好那是命运的转折,折的不好那还要背上一身房贷!但是大规模的拆迁必定产生大规模的购房需求,趁青山房价未涨上天之前先买定房产坐等升值!吾行里项目均价: 16000元/㎡推荐理由:地段很好,和平大道主干道上,众圆商圈斜对面,步行5分钟就到,吃喝玩随意。青山中心地带,未来5号线地铁口,对口吉林街小学。楼盘位置 :青山和平大道与建设二路交汇处(众圆广场斜对面)大华滨江天地三期铂金瑞府项目均价:待定推荐理由:位于正二环口子,去武昌汉口汉阳都挺方便。临江住宅,附近有两座商城,三个公园,满足日常逛街需求。楼盘位置:青山区园林路15号(临江大道与园林路交汇处)联泰香域水岸项目均价:待定推荐理由:就在和平公园旁边,周边的环境还是不错的。联泰香域很安静,不嘈杂,绿化多,空气好,是个适合居住的小区。标准的江景房,看江一览无余,大户型,很通透。周边商服、教育、医疗以及公建配套都较为齐全楼盘位置: 青山临江大道与建设四路交汇处(和平公园旁)
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  • 如谌家矶当选长江新城 二七将不再唯一

    前不久,长江新城这四字占领各大媒体头条,作为武汉未来发展的新“IP”,迅速发酵,在开年,给武汉打了满满的鸡血。事情是这酱紫的,市第十三次党代会报告提出“启动规划建设‘长江新城’,以超前理念、世界眼光,打造代表城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板区”。那么,长江新城将会落子哪里,就备受关注,一旦选定一个区域,这个区域就迎来了春天,三生三世十里桃花开啊。各方人士化身砖家,进行了激烈的讨论。由于报告还说,重点围绕主城区长江段,集中展示长江文化、生态特色、发展成就和城市文明,打造世界级城市中轴文明景观带,这就似乎缩小了范围,长江两岸一下就膨胀了。二七汉口滨江商务区、谌家矶、天兴洲、青山滨江、武昌滨江、南岸嘴、新港长江城这些都是风口浪尖上热门讨论区域,可是有人说,“如果要建一个新城,不太适合在已经建成区修修补补,最好是一个相对能整体开发的全新区域来做”,一下子,谌家矶、天兴洲、南岸嘴成为当红辣子鸡。有人分析说,天兴洲,地理条件受限,而南岸嘴毗邻老城,拓展空间有限,谌家矶貌似十分被看好。甚至有人朋友圈发出了相关图片,说“将谌家矶片区推荐为长江新城”备选区块。谌家矶,曾经汉口长江边被人遗忘的地方,夹在朱家河、汉北河和长江之间,解放大道沿江东北向,过了二七、新荣一带,就是谌家矶一片。汉口科技新城规划假设长江新城选定谌家矶命题成立,将会……如果长江新城真的落子谌家矶,那么这个区域将会发生怎样的变化?天津的滨海新区,上海的浦东新区,还有广州的珠江新城,可以想象下新城应该这般模样,浦东新区经济成几何增长,并建设金融中心、航运中心、贸易中心、科创中心,是具有国际竞争力的总部经济高地。假想下新城选了谌家矶,那么经济将会蹭蹭蹭往上涨,一旦经济上去了,交通、商业等配套也就鸡犬升天了,这个可以从光谷窥见一斑。市政府初步确定在谌家矶片建设一个现代化的体育中心,该体育中心设一个60000座标准的足球体育场馆以及一个12000座的冰球、篮球综合体育馆,还有相应的训练馆以及商业配套。去年就有报道称,武汉地产集团发布公告竞选公告,将建体育馆。那时,谌家矶新城中心是规划的汉口科技新城的一部分。看一下光谷,地铁通的比较早,马上有轨电车也要来了。而在今年伊始,谌家矶的交通就迎来利好,汉施公路(解放大道-三环线)改造工程已经启动,以地面拓宽为主,其中包括谌家矶大道段。据说,地铁21号线将在体育馆附近增设站点。如此一来,谌家矶的房价自然是另外一个样子。如今,汉口中心城区房源并不多,后湖眼看步着南湖的后尘,没有什么新货,沿着解放大道要么往西,硚口古田,要么往东,就是二七、新荣堤角、谌家矶一片。二七不用说,土地市场的新宠,中信刚拍的地,楼面价8457元/平,曾经华发拿下地王,楼面价13388元/平,绿城、万科的加入,都说这里以后是豪宅聚集地。新荣堤角一带,不得不说,目前的确是汉口价格洼地,“捡漏”的刚需要注意了,也许是最后的机会了,片区房价大致在1.2万-1.4万之间,目前有幸福湾、统建新干线、佰昌公馆,都在轻轨旁边,可以优选离轻轨站近的楼盘。继续向东谌家矶一片,目前好像并没有什么新项目,正是一片“空白”,如果选定新城后,才有更大的想象空间,房价也许能追上二七。
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  • 鸡年第一场土拍大概是场“假土拍”!

    鸡年第一场土拍大概是场“假土拍”!2月7日农历新年后的第一场土拍已落锤,此次挂牌的7宗地块全部成功出让。众所周知,2016年是武汉“地王”涌出的一年,各大开发商疯狂拿地只为获得优质的土地储备。然而,当所有人的目光聚集期待鸡年首场土拍,期待它轰轰烈烈的时候。没有超高溢价、没有地王、没有厮杀,有的只是开发商和谐的底价和谨慎的应价,最后收获平平的地价。甚至有网友笑着评论道:我可能关注的是一场假土拍。本次土拍原本出让10宗用地,开拍前期三宗纯住宅用地临时撤牌,撤牌地块为位于汉阳区知音大道与阳城西路交汇处的P(2017)002号和洪山区白沙洲的P(2017)003号、P(2017)004号。最终7宗地块以113.45亿元的总价起拍,拍出117亿元收尾。中信泰富99.02亿拿二七滨江  性价比高于地王最豪、最大、最具关注度的当然是中信泰富99.02亿底价拿下的二七滨江商务区北片地块,这宗地块为二七滨江商务区推地有史以来最大的一宗净土地。说来原本在2016年12月27日找到买家,但于26日突遭撤牌。本次重新入市后竞买保证金由于328780万元降至198400万元,起始价仍为992000万元,无限价。早在2015年7月,瑞安、保利、朗诗等房企巨头为二七滨江c地块抢破头,最终却被珠海华发40.05亿元拿下,还占据了地王风头。如今中信福泰后来者居上,虽不抵当年地王的气势,却用合适的价格拿了最优质的土地。相比2017年1月24日拍出的江岸区二七沿江商务核心区南二片地块,严格的竞拍条件只增不减,所以在一开始就击退了一大波房企。武汉市国土资源和规划局要求竞买人须承诺引入6家以上(含6家)取得“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性保险公司等金融机构的区域总部,并提交与相关企业签订的合作协议;竞买人为2016年美国《财富》杂志公布的世界“500强”企业(或全资子公司),承诺引入2016年度美国《财富》杂志公布的世界500强企业2家以上(含2家)的区域总部,并自竞得之日起一个月内完成在江岸区注册入驻。2013年武汉市政府表示将不再批建滨江地段住宅用地,滨江地段稀有而珍贵,此次中信入驻二七滨江虽肩负重担战但发展前景无疑一片利好。毗邻的武汉天地云廷小区二手价格已达到50412元/平。从2007年入驻后,如今已发展成为武汉市民心中标志性的滨江豪宅。业内人士均称二七滨江商务区将会越来越名副其实,势必成为武汉新的豪宅聚集区。碧桂园7050万元拿地首次进黄陂区P(2017)008号黄陂区纯住宅地块被碧桂园城市置业(武汉)有限公司以7050万元竞得,楼面价1338元/平方米,溢价2.2%。回首往期,自2016年起至今碧桂园在武汉已拿了4宗地块,土地位置在黄陂区、蔡甸区和江岸区,唯有2016年7月2日的滨江大道与拦江路交叉口西南角地块处于城中心区域。可见,碧桂园拿地定位一向偏向远城区,所以此次拿下黄陂区住宅用地圈内人表示不足为奇。据说,碧桂园集团一直以来对拿地资金限制极为苛刻,这也是很少见到他们武汉中心区域豪手拿地的原因吧。保利拿下江夏运动会运动村项目 2019年必须交工沉默一整年的保利终于再次出手拿地,此次拿地地块位于江夏区大桥新区柏木岭村,154410万元底价成交。此地块为第七届世界军人运动会运动员项目用地。并且,应政府要求保利需在2019年8月达到房屋精装修标准并交付军运会支委会使用。距离上次保利拿地还是15年9月份白沙洲地块,事隔16个月。保利拿地一直偏爱武昌光谷,近几年推出的货量不大,土地的供应量明显有些后劲不足,这次终于再次“补货 ”,增加自己的土地存货量。
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