北京租赁市场下行？月租金5300元中介费降至3000元

整个4月份，链家北京一地的租赁房源已经发生了12224次调价，其中83%为下调报价。

小张（化名）没想到，自己花5300元租下的房子，中介只收了3000元服务费。

5月下旬，租客小张刚通过中介在北京海淀区花园桥附近租下一间一居室，每月租金5300元。按照行业惯例，签约时小张应该向中介公司一次性缴纳一月租金作为服务费，而这次，中介小哥只收了3000元。

说起这次租房经历，小张透露说自己看好的这所房子同时在链家和我爱我家两家网站上挂出。看房当天小张先在链家中介人员的带领下看了这间房子，下午又跟随我爱我家中介看了同一所房源，而房租相同的情况下，两家公司中介人员就服务费展开了一场拉锯战，最后，我爱我家将中介费降到了3000元，表示这是最低水平。

曾有蛋壳管家向财经网透露，与长租公寓管家月薪依赖底薪加提成不同，传统中介小哥的底薪较低，月收入主要来自当月签约获得的中介服务费。如果这一说法属实，那么中介给小张的优惠就会让其当月少赚2300元。

财经网试图向我爱我家内部人士求证上述薪资配比是否准确，但对方尚未回应。

小张以多年租房经验总结，同一区域内两家中介互相抢单的现象十分普遍，不过中介费打折如此之“狠”的情况还未遇到过。同时他还提到同一时间关注的另一所房源，同样位于花园桥地铁站附近，原本月租为6800元，到签约这天再去查看，发现其租金已降至6500元。

而在整个4月份，链家北京一地的租赁房源已经发生了12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加了19%。

北京租赁市场火热不再？

实际上不仅4月份租金下调明显，观察最近半年，北京市房源下调报价的占比也一直呈增加趋势。有中介人员表示，如果房租保持高价，房屋的空置时间就会延长。

而对比近半年各月份的租金数据，似乎也不复前几年的火热势头。根据贝壳研究院对链家租赁数据的统计，北京近半年来单平米租金均价涨幅一直呈下降趋势，且较去年同期对比明显。

屏幕快照2019-06-08下午12.22.13

根据不同区域的数据来看，租金下降甚至成为主流趋势。相较今年年初，除海淀、东城、石景山、昌平外，北京其余各区租金均价均有所降低。

租金高、供不应求曾经是北京租赁市场的标签，而近期一系列统计则显示这个以往火热的租赁市场似乎正呈现下行趋势。

供求关系悄然生变

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，租金下调的一大因素在于过去房租较高导致目前没有强势冲高的基础，而且，租金过高的情况下，往往也会使得中低端租赁住房需求量更大，高端或中大户型的租赁需求减少。

而租金下降更具警示意义的因素是市场供求关系正在发生的变化。严跃进分析，租金下调说明房源供应增多。

一份来自易居研究院百城库存报告的数据显示，2018年北京多区域迎来较大规模的新房供应，与此同时，由于产业外迁、生活成本逐年增高冲抵人才吸引力等因素，北京市当年的常住人口数量已连续两年呈负增长状态。

WechatIMG23

2017—2019北京各区新房供应量

房源增加、人口外迁双重作用下，北京租赁市场供求关系悄然发生变化。对于大兴等区域来说，新房供应规模比较大，一定程度上抑制了租金上涨，而类似天通苑等区域，过去属于租赁密集的小区，近两年也有大批租客已经随着产业转移陆续搬离。

此外，景晖智库首席经济学家胡景晖还指出，北京公租房政策的出台以及部分产业园区、企业配建的职工宿舍也分流了一部分原来的租房人群。去年年中，北京发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》，鼓励在集体建设用地上新建、产业园区配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建租赁型集体宿舍。

不过胡景晖也对财经网表示，目前分析、统计的数据基本为4、5月份，这一时间点本身还有季节性因素，仅凭今年春季情况判断市场下行为时过早，具体还应结合6—9月暑期租赁旺季的表现再行判断。

未来房源业态将走向何处？

虽然未来北京租赁市场的走向还有待观察，不过业内人士认为其当前表现已可对后续房源业态转型作出预示。

本月初，上海市松江区首个利用集体建设用地建设的租赁住房项目已经开始施工，该项目用地于去年10月通过招拍挂形式出让，土地用途明确为租赁住房用地。同时，该区域还有5幅同类型地块正准备开工建设，胡景晖认为这一趋势很快将延伸到北京地区，开发商自持农村集体用地建设租赁住房，只租不售将成未来一大方向。

严跃进也认为后续集体建设用地的利用率会增加，尤其大兴、通州等区域盘活此类土地的可能性最大。同时对于此前颇有争议的酒店式公寓项目，未来也会在“转售为租”方面有所创新。

不过，农村土地入市是否一定要通过招拍挂形式流转，在胡景晖看来值得商榷。他提出各地政府可以考虑做一些定向供应，如北京周边的新建园区、开发区等土地，可以更多形式流转，吸引开发商加入、建设运营，“当然开发企业不要打歪念头，这部分土地一定是用来持有和出租的。”

胡景晖表示未来的租赁房源一方面将往各类公租房及园区、企业配套宿舍形态发展，另一方面也将衍生新的模式，如政府以多样化形式出让集体用地，银行机构定向提供低息配套资金以鼓励、扶持开发商拿地建设租赁住房等，整个市场向着此类方向转型，房源供应量就会增加，形式也将越来越丰富，长此以往，北京的租金则将呈现下降趋势。