上半年房企融资上演"过山车" 偿债压力下成本持续走高

在刚刚过去年的上半年，房地产融资市场的表现可谓跌宕起伏。及至6月份，房企融资总额环比上涨，外币融资金额增多，融资状况十分不稳定。

今年一季度，房企融资出现了“小阳春”。但从4月份开始情况急转直下，尤其是5月17日银保监会发布的23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，房企融资额“断崖式”下滑。

《每日经济新闻》记者注意到，在巨大的偿债压力紧逼之下，房企的融资成本也持续走高。

2019年上半年典型上市房企融资总规模走势（单位：亿元）

数据来源：同策研究院 每日经济新闻 邹利制图

融资上演“过山车”?

上半年房地产融资市场跌宕起伏，似上演“过山车”。

今年一季度，整体融资环境延续了2018年底的回暖趋势，房企融资出现了“小阳春”。然而，情况从4月份开始急转直下。随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出，以及土地市场上高溢价地块的多次出现，房企的融资环境开始有所收紧。

5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。在此背景下，信托贷款余额在经历了3、4月份短暂的反弹后又于5月再次回落。作为房企融资的重要组成部分，信托贷款余额的波动有着一定的风向标作用，也反映了融资环境的变化。

据同策咨询监测数据不完全统计，2019上半年，95家典型房企融资总额为6613亿元，同比下降11.12%，环比则增长了7.35%。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，房企融资在一二季度的表现有明显差异——一季度“井喷式”发展，尤其在公司债方面表现突出；从5月份开始，房企融资额呈现“断崖式”下跌，环比降幅在50%以上，6月份数据还在继续往下走。

究其原因，同策咨询表示，一季度延续了2018年11月开始的融资回暖趋势，融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15%；而二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到2016年以来的最低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。

具体到企业来看，上半年50%的房企融资规模同比增加，而仅有32%的房企融资增幅超过50%。

同策咨询分析认为，一半房企的融资规模有所减少，这一方面是因为政府在4月份开始收紧了融资政策，同时企业本身也有去杠杆的需求；另一方面，整体融资成本的持续上升也让部分企业对于加大融资规模望而却步。

统计数据显示，2019上半年融资超百亿元的房企有23家，同比减少7家。大规模融资的主要是龙头房企，以及在上半年快速扩张的企业。

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，一季度一些城市房价有上涨趋势，企业在拿地时的确拿了一些高溢价地块。而随着融资渠道收紧，一定程度上也是为了端正预期，强调“房住不炒”的核心基调——冲得太快就要收一下。

2019年6月典型上市房企债权融资情况（单位：亿元） 同策研究院 每日经济新闻 邹利制图

偿债高峰期“压顶”?

在2018年5月发改委以及财政部出台的相关限制境外债用途的政策下，境外发债量曾在2018年下半年出现“骤减”。但由于境内环境的持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，2018年底2019年初，房企不得不再次向海外举债。

克而瑞统计显示，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业债券的期限在3~7年，2019年房企面临偿债高峰期。今年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，导致2019年上半年发起发债量上升较大。

2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量属高位；到2020年下半年和2021年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

从95家典型房企债券类融资监测的情况来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4139亿元，占2018年全年的57.3%。其中，境内发债1331亿元，占2019年境内外发债总量的32%；境外发债2808亿元，占比68%，相较于2018年上升了20个百分点。

从房企单月的发债情况来看，房企的融资环境自2018年11月以来便有转暖迹象，这一状况一直延续到2019年的4月份，单月发债量均接近800亿元及以上。再加上今年以来房企的多数债券到期，房企于2019年前4月的发债量较大，其中2019年1月的发债量更是达到近两年以来的峰值。

值得注意的是，7月初房企再现集中式海外举债。据《每日经济新闻》记者不完全统计，7月上旬，近20家房企海外融资总额近100亿美元。

记者发现，目前龙头房企普遍融资成本在7.5%~8%之间，小型房企融资成本在10%~12%之间；而美元债的平均成本在8.9%左右，加上通道费用，的确成本压力较大。

“融资环境持续收紧，让企业资金链压力加大，从其他渠道补充现金流是必然选择。”一位机构人士表示，从更长期的时间线看，这种“不得不为之”的紧迫感更明显。

杨科伟指出，如果境外融资再出现问题，房企资金链可能有风险，而机构可能会立马“断贷”。但不管是银行、私募基金还是资产管理公司，对于每一家公司都有风控管理体系，并且标准不一样，对于所谓的负面信息，反应程度也不同。