上半年40城楼市成交微降，一线反弹三四线降温

作者 第一财经 林小昭

今年上半年，楼市保持平稳发展态势，不同城市之间出现分化，三四线城市降温明显。

上海易居房地产研究院此前发布《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》。报告显示，6月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比增长3%。

今年上半年，40城成交面积同比下降0.3%。总体看，今年上半年不同城市分化明显，呈现一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。其中一线城市同比增长38.9%，二线城市同比下降0.4%；三四线城市同比下降8.9%。

这40个典型城市分别为：4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成 都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波。18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、 金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

上海易居研究院研究员沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面积同比微降，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。其中一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹。

具体城市来看，上半年成交面积同比增长的城市有20个，其中增速前5名的城市分别为北京、珠海、中山、福州和宁波，同比增速分别为131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。这五个城市中，北京由于去年上半年成交量同比下降57.4%，基数较低，今年上半年同比增速最高。珠海和中山都是粤港澳大湾区城市，今年政策的出台带来一定利好，成交量同比增速较高。

作为华南的海滨城市，珠海吸引了大量北方人前来过冬、养老、工作和定居。而且相比海南，珠海由于距离广深和港澳近，生活便利的优势更加明显。港珠澳大桥通车、《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布后，珠海楼市进一步升温。

成交面积同比下跌的城市也有20个，其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州，跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市，充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后，市场已经明显降温。

楼市成交的分化也传导到土地市场上，上半年杭州、武汉、苏州、合肥、南京、天津等热点城市的土地市场都十分亮眼。

例如，7月3日，南京下半年的首场土拍顺利举行。7幅地分别位于南部新城（1幅）、燕子矶新城（1幅）、城中玄武区（1幅）、紫东地区（1幅）以及江浦三桥（3幅），全部成交，总价240.3亿元。

其中，南部新城G32地块经过129轮报价，被金茂地产以51.5亿元竞得，楼面地价达到了29705元/平方米。城北燕子矶G37地块，起拍价31.5亿元，出让面积7万多平方米。经过59轮竞价，被华侨城以37.3亿元拿下，溢价率18.41%，楼面价17539元/平方米。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，最近三四线城市依然相对低迷，这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，这也是一二线土地市场升温的主要原因。另一方面，随着户籍制度改革力度的加大和都市圈建设，二线城市将成为未来落户的重点。因此，这些城市也必然是开发商投资的重点。

张大伟说，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。