房地产信托产品规模严控 急转新产品线“补缺口”

上半年，扩张了，下半年，怎么寻路？

中国银保监会就加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示，要求控制规模增速。

信托业的规模扩张已经引起了监管重视。房地产信托类产品调控势在必行，即便个别行业头部房地产企业的信托产品得以发行销售，也未必能像以往般热销。因为在一系列从严监管措施下，下半年房地产信托产品利率很可能会跌破8%整数关口，令不少高净值投资者未必满意。

上半年，扩张了，下半年，怎么寻路？

“下半年日子又不好过了。”一位信托公司理财经理汪威（化名）向21世纪经济报道记者无奈表示。

整个上半年，他所在机构房地产信托产品销售占比超过30%，但随着多家信托公司被约谈要求对房地产项目进行余额管控，他所在的信托公司要大幅压缩房地产信托销售规模。

在他看来，这意味着自己下半年的收入将随之缩水不少。

“现在整个财富管理团队都在观望，若下半年收成不佳，大家就会考虑集体跳槽换个环境。”汪威告诉记者。

比理财经理更焦虑的，还有信托公司高层。他们一方面急需找到新的产品线，以填补房地产信托产品发行销售缩水的“缺口”，确保公司业务规模平稳成长；另一方面还得加强团队凝聚力，避免业务骨干流失。

“目前，我们已要求项目经理深挖住房保障类、旧城改造项目、地方政府基建项目、企业资产证券化项目的融资机会，尽可能填补房地产信托发行缩水缺口。”一位大型信托公司风控部门人士告诉记者。

下半年日子不好过

尽管房地产行业面临持续调控，房地产信托产品却一直处于产销两旺的状态。

“今年一季度我们销售的两款集合型房地产信托产品，募资额差不多4.5亿元，不到一周就基本一售而空。”汪威向记者指出。究其原因，一是房地产信托产品年化利率基本保持在8%以上，在理财产品里位列前茅，颇受不少高净值投资者青睐；二是信托公司在处置房地产信托产品违约风险方面积累了相对成熟的经验，也让高净值投资者颇感放心。

行业数据也印证了房地产信托产品销售的火热景象。

用益信托网研究员帅国让表示，从月度数据来看，房地产类信托在今年3月份一度达到年内募集规模巅峰，即便二季度募集规模起伏变化，月均募集规模也差不多在600亿元左右。

“如今我们最担心的是，随着信托公司着手对房地产信托产品开展余额调控，下半年相关产品发行销售规模势必大幅缩水，拖累我们收入呈现断崖式下跌。”汪威表示。

在多位信托业内人士看来，对于未来房地产信托产品发行销售缩水，多家信托公司早有预期——今年5月中旬，银保监会出台《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），叫停四种为不满足“四三二”条件的房地产项目提供融资的做法，导致当月房地产类集合信托成立规模回落至470.95亿元，环比下降17.73%。

“5月底以来，我们对资质和资本金不足的房地产企业融资需求，基本采取一刀切式的回绝态度。”一家信托公司业务总监向记者透露，尽管此举也遭遇财富管理部门对产品供应不足与僧多粥少的抱怨，但公司高层对此不做让步。

在他看来，即便个别行业头部房地产企业的信托产品得以发行销售，也未必能像以往般热销。因为在一系列从严监管措施下，下半年房地产信托产品利率很可能会跌破8%整数关口，令不少高净值投资者未必满意。

这背后，一是相关部门实施的相对宽松货币政策将持续“引导”各类理财产品利率走低，二是行业头部房地产企业将受到更多信托公司追捧，令前者在融资利率谈判方面更有议价权。

急寻替代产品路漫漫

记者多方了解到，面对房地产信托产品发行销售缩水压力，不少信托公司开始正急寻新产品线填补缺口。

“我们已要求项目经理深挖住房保障类、旧城改造项目、地方政府基建项目，企业资产证券化产品的融资机会。”上述大型信托公司风控部门人士向记者指出。

在他看来，这些领域依然存在不小的业务操作空间——6月份地方政府债发行量创下年内单月发行新高，令市场预期政府稳基建力度将持续增加，相应基建类信托产品也会随之迎来新的发展期；与此同时，不少企业正考虑拿出优质资产进行资产证券化，从而募集资金偿还以往债务并降低负债率，令资产证券化产品同样拥有广阔的操作空间。

但他坦言，尽管本月以来项目经理递交过来的地方政府基建项目与企业资产证券化融资需求较前两个月增加了逾20%，能通过风控部门审核的项目比重却未见增加。究其原因，一是不少优质基建项目已经被银行“捷足先登”，留给信托公司的所剩不多；二是不少寻求资产证券化的企业存在负债率偏高、经营性现金流趋紧等状况，也令信托公司担心其未来还款能力不足而“打了退堂鼓”。

“其间我们也考虑过发行集合信托产品用于投资其他金融机构所发行的资产证券化产品，作为填补房地产信托产品发行缩水的新突破口。但我们很快发现整个资产证券化业务团队尚不具备ABS（资产证券化产品）的投资能力。”这位风控部门人士透露。当前他们只好推动家族信托、保险金信托、员工持股信托、慈善信托等新型业务快速发展，先解决信托产品供应不足的燃眉之急。

但这些业务周期较长，远水难解近渴。