时代周报记者 杨静 发自上海
97.9亿元总价，7月30日，新世界中国在经历11轮加价竞拍后，将杭州（楼盘）望江地块收入囊中。这是今年以来总价第二高的地块，也是杭州史上第五高总价的地块。
不过，放眼过去三年多来的全国土地市场，这笔土地交易总价已经鲜有亮点。2019年97.9亿元的总价，在2016?2018年的高价地块排名中，分别仅排列在第8位、第6位和第7位，无法挤进前五。
就在同一天召开的中央政治局会议上，中央强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此之前，监管着力对融资端进行了调控，意图无异于希望通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。
“地王”正在变成少有的物种。伴随着楼市调控的逐渐推进和长效机制的试水，开发商们需要接受一个“调控是新常态”的时代。
地王褪色
今年土地市场的地王热情已经在明显降低。
时代周报记者根据Wind数据综合统计（剔除工业用地）发现，在新世界中国拿地之前，今年以来的总价地王为越秀地产在4月创下的。越秀所收购的地王地块位于广州（楼盘）增城区，涉及金额141亿元。
但2019年141亿元的地王，跟过去三年多时间里的地王们相比，并不算高，排第4位。最高价地块为2016年8月招商联合华侨城拿下的广东深圳（楼盘）宝安地块，总金额达310亿元，楼面价近2万元/平方米；其次为世茂在2017年以239.4亿元拿下的广东深圳龙岗地块，楼面价近1.8万元/平方米；第三位为万科2018年在浙江杭州余杭以142.3亿元拿下的地块。
2019年也是诞生百亿元地块最少的年份，目前仅为1块。而在2016?2018年，分别有8块、2块和5块。
与此同时，今年以来高价地的溢价率也在走低。
时代周报记者统计发现，2019年前十大高价地块的溢价率皆低于46%。而在2016年金地集团(600383)和苏州（楼盘）金悦凯投资咨询有限公司联合拿下的上海（楼盘）浦东新区祝桥地块，溢价率高达285%，这也是近三年来的最高。
今年以来，排列在第十位的高价地为龙光地产在今年6月以65.8亿元拿下的广东深圳龙华区一块居住用地。而在2016?2018年间，一个65.8亿元总价的地块，分别可以排入第24位、26位和18位。
不过跟过去三年一样，这些高价地块往往会集中在北京（楼盘）、杭州、苏州、广州等城市。以2019年为例，在前100的高价地块中，北京占据16个，杭州占据13个，苏州为8个，广州、南京（楼盘）和武汉（楼盘）各占据7个。
尽管这些城市在高价地的总数上较多，但相比较往年情况已经有所变化：分布在北京的总价前100地块，在2017年曾一度高达28个；上海方面则从2018年的13个降至目前的5个。
过往地王遇到的“烦恼”和改变的市场环境，是今年高价地在总价和溢价上开始走低避不开的原因。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析认为，地王项目的土地单价一般相当于项目售价的50%以上，加上人力、资金、建安等成本，在限价的条件下，很多地王项目微利甚至有可能亏本。再加上在融资端的收紧等因素，开发商们更不敢轻易拿高价地。
谁在拿高价地块？
今年以来，究竟是哪些企业在拿高价地块？
时代周报记者根据Wind数据统计梳理，在今年总价前100的地块中，万科所拿的高价地块数量为房企之最，共计11个，占据近10%，总金额达502.6亿元。
这当中有两幅地块为目前总价前十的地块：一幅是今年2月拿下的位于福建福州（楼盘）台江区总价为76.4亿元的地块，另一幅为联合平安在今年1月拿下的北京通州区总价66.6亿元的地块。另外，在今年2月，万科还联合了国开东方在北京丰台区拿下了总价为43亿元的一幅地块。
其余的8幅地块则集中在5月、6月和7月拿下。分别有5月拿下的湖北武汉硚口一地块和江苏苏州一地块；6月拿下的三块地则位于云南昆明（楼盘）官渡区、湖北武汉洪山区、贵州（楼盘）贵阳云岩区和广东广州黄埔区；7月的两块地位于江苏南通（楼盘）崇州区和广东广州增城区。
中海今年的高价地块共计7幅，数量上仅次于万科，总金额达325.8亿元。其中，今年7月拿下的位于北京丰台区的一金融服务用地总价达79.4亿元，为总价前十的地块。其余的地块则分布于上海普陀区、北京市大兴区、福建厦门（楼盘）集美区、江苏苏州工业园区、浙江宁波（楼盘）海曙区和广东深圳宝安区。
并列第三位的为华润、融创和保利，三家今年以来的高价地各有5幅，总金额上分别为236.7亿元、220.5亿元和188.6亿元。其中，华润和融创各有一块地为总价前十的地块。一块是华润联合电建地产以及星泷置业在今年6月斩获的北京石景山区总价73.4亿元的地块，另一块为融创在今年4月拿下的武汉硚口区总价70亿元的地块。
5家房企，涉及的高价地块共计33幅，占据了近30%。此外，这五家也是各大机构排行榜上的前十强房企。
高价地块具体到各家房企自身拿地金额总占比上，占比不小。结合中指研究院公布的1?7月房企拿地金额排行榜初步来看，万科1030亿元拿地金额中，有近一半为高价地块。同样，中海657亿元的拿地总金额和华润498亿元的拿地总金额中也有一半为高价地。融创和保利的高价地总价，占据总拿地金额约30%
“目前看，中小型开发商已经拿不起高价地了，过去那个地王的时代也不会再来。多数城市的供地特点是前松后紧，因而高价地往往会在上半年诞生。”一家前十强房企的高管陈东（化名）对时代周报记者表示，但这并不是坏事，市场趋于稳定也是外界希望的局面。
适应调控
不光光是高价地块，近年来，部分中型开发商在常规的投资拿地上已经很是谨慎。
时代周报记者了解到，例如阳光城(000671)内部就制定了“三收三支”策略，即先收后支，以收定支，收大于支。
按照阳光城执行副总裁吴建斌的介绍，公司要求做到用经营性现金流去覆盖土地款的支出，对于拿地有着严格的标准，只有在货币资金允许的前提下才会做相应的弹性调整。
同样，融信内部也有这样的以收定支的规定，融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇曾在公开场合介绍，公司各个事业部根据销售回款再扣除了经营支出之后，有多余的钱才能够拿地投资。
保证现金流稳定公司经营，或许是这些中型开发商不再高价拿地的原因。克而瑞的研究报告则认为，上半年积极补充土储的房企，有意在下半年放缓投资节奏。
“热点一二线城市必将是各大房企纷纷布局的重要地区，地方政府在加码调控土拍规则防止地价高企的同时，还可能会根据商品房库存消化周期及时加大供地力度。而三四线城市房企拿地的力度势必会减弱，对于库存消化周期过长的地区可能适度减少供地。”招商银行(600036)研究近日发布的报告中判断，未来土地市场或延续结构性分化。
近几日，时代周报记者对部分房企进行了采访，这些房企透露出的信息，已经不再对新一轮房地产宽松周期到来报以太高的期待。
“7·30政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，但没有提及遏制房价上涨，这意味着房地产已经从拉动经济的火车头变为稳定经济的压舱石，未来地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动，最终进入横盘时代。”某大型房企高管对时代周报记者表示。
他进一步解释，横盘时代即指市场蛋糕在保持稳定的前提下，不同的房企会呈现不同的发展意愿。
在他看来，大房企不排除继续扩张，但可以选择的城市或许会减少。而小房企在融资被切断的情况下，不可避免陷入被收购的境地。中型房企则会面临进退两难的境地。
本文来源：时代周报
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