行业调整进入“相对深水区”

原标题：行业调整进入“相对深水区” 业内：建议房企做好“开门四件事”

华夏时报（）记者 李贝贝 上海报道

进入2019年以来，房地产行业的集中度继续提高。根据亿翰智库等多家机构发布的统计报告，今年上半年，销售额超千亿元的房企达到12家；而前7月，销售额超千亿元的房企已增至15家。

但与此同时，“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等理念也在不断深化，“当下房地产行业调整进入了相对的深水区”。亿翰智库董事长陈啸天近日指出，本轮房地产调控可以看到国家的决心，一定要把房地产杠杆降下来。

调控严格的大环境下，包括中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹及中国房地产业协会原副会长朱中一等在内的业内人士普遍认为，“房地产还有10年左右的发展期”。朱中一强调，在这一发展期，“没有竞争力的企业很难生存，没有核心竞争力的企业很难发展。”

房地产业处于转型发展期

根据亿翰智库等多家机构发布的统计报告，今年前7月，销售额超千亿元的房企已增至15家，行业集中度继续提高。中泰证券分析师倪一琛认为，在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧、集中度将继续上升，优质龙头房企“强者恒强”。

“当前我国房地产业处于转型发展期，市场分化、企业优胜劣汰步伐加快。今后新建商品房年均销售量还会减少。”中国房地产业协会原副会长朱中一在近期举办的在2019中国房地产业战略峰会上直言，这些问题，确实使一些地方不少企业焦虑，不少企业也确实面临着短期的生存与未来的发展问题。

“行业的变化确实很快，尤其是这几年更快了。”康桥集团执行总裁朱荣梅向《华夏时报》记者坦言，当前整个行业进入了调整阶段，实际上，上半年公司业绩也是有些压力的。因此下半年刚开始，公司就加强回款、努力降低无效库存。

“当下房地产行业调整进入了相对的深水区。本轮房地产调控可以看到国家的决心，一定要把房地产杠杆降下来。”亿翰智库董事长陈啸天指出，自2014- 2015年开始，政府就一直在提去杠杆。今年的“730“也在继续压房地产的杠杆，这些都是因为当下正好进入强化控制房地产金融风险、去房地产杠杆的当口上，而今年“730会议”继续提出不将地产作为短期刺激经济的手段，可以看到中央对房地产坚决去杠杆的战略定力。

但在中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹看来，这并不意味着房企的发展空间就被完全压缩。

秦虹认为，随着城镇化的持续推进和中心城市引领的城市群发展、新经济业态的发展和人们对文旅、健康、养老等方面的需求，使得“房地产还有10年左右的发展期”，这对企业来说，仍然是发展的机遇期。朱中一也乐观指出，镇化的持续推进和中心城市引领的城市群发展，城市的更新改造和老旧小区的改造、新经济业态的发展和人们对文旅、健康、养老等方面的需求，令房地产起码还有十年左右的发展期。在此期间，“我们仍然要稳预期、稳信心，定心谋划未来”。

业内：建议房企做好“开门四件事”

新的十年发展期间，在成本、资金、政策等的约束下，房地产业如何才能保证持续长久的未来发展？业内人士公认，房企必须要探索更多细分领域的转型空间，强化资源有效整合、提升运营能力，以及重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持等方法。

金科股份董事长蒋思海强调，当单一地产业务发展遭遇瓶颈，变革与突破势在必行。构建“从产品到机制到运营到融资”的产业生态链，既是护城河也是基业长青的必经之路。将来，头部企业的竞争将是生态系统中的竞争，目前金科就将主要心思用在产品线与产品标准化的构建上。

秦虹则建议，转型要向产业细分方向转，要向补短板方向转，要向整合资源方向转：“每一个市场都有巨大的细分的市场，而每一个细分市场都有足够大的规模。”比如，针对人口结构的变化、产业结构的变化、消费结构的变化等，这涉及到教育、医疗、养老、文体、文化、旅游等。

“房地产行业一方面要更加积极主动顺应国家的需要，另一方面也要从企业的角度，更进一步积极思考构建自己的核心竞争力。”因此，陈啸天建议房企接下来做好“开门四件事”：一是企业的节奏、方向和路径不要出问题；二是主业的强化，一定来自于企业怎么打造自己的核心优势、核心竞争力；三是存量的优化，价值的重构；四是产业的积累。

朱中一认为，房地产企业不像制造业企业、科创类企业有明显的核心竞争力，但是只要认真挖掘也是有的。而随着房地产从短缺时代过渡到过剩时代，房企的发展战略打法已经在相应地进行了调整。

其举例说，比如绿城中国对产品质量的严格要求、长沙筑工的工业化装配式建筑。另外碧桂园、万科、恒大、融创等这几年快速发展的企业，其领导核心，把握全局审时度势的判断力和大胆突破、敢于竞争的创新力，也是企业核心竞争力的体现。

“我觉得从行业内来说，基本上开始从竞争转向竞合。”朱荣梅认为，目前，城市群的集聚提供了企业再去发展的空间，而创新技术提供了企业战略升级的可能。其向《华夏时报》记者表示，作为房企，在当前的市场环境下，首先要加强协同、寻找企业发展的模式创新，其次要加强战略研究。同时，也要重视对研发的创新研究以及管理创新。

不过，三巽集团助理总裁李翔提出了“做好主业”的观点。李翔向《华夏时报》记者解释说，尽管当前房地产行业一共有十几万亿的市场了，集中度也跟好。但在一些房企加紧转型、选择多元化路径的同时，作为发展中的房企，三巽目前仍然会将重心放在房地产开发这个主业上，尽力“提供一个非常优质的产品，全方位的产品”。