房企态度分化 长租公寓需升级换挡

近日，房地产企业2019年上半年业绩陆续发布，记者了解到，仅有少数几家房企公布了长租公寓的运营数据，部分企业甚至正在剥离长租业务。业内分析指出，随着行业集中度进一步提升，近两年长租公寓整体发展进入瓶颈期。不过，当前长租公寓的政策红利和市场机遇仍未散尽。企业未来的发展布局需根据不同城市政策导向灵活制定策略，长租公寓进入品质发展的关键时期。

房企对长租公寓态度分化

近日，同策房地产研究院针对万科、龙湖、远洋、招商蛇口、旭辉等10家房企系长租公寓上半年业绩监测统计发现，部分企业正在剥离长租业务。从10家企业披露的半年报来看，仅有万科、龙湖等4家企业披露了上半年长租公寓业务规模、营收情况及出租率。旭辉、远洋、中骏等大多数房企半年报中不见“长租公寓”的影子，同策方面表示，这说明房企对长租公寓的态度分化越发明显。

同策研究院的统计数据显示，以龙湖为例，2018年冠寓整体出租率为50.1%。综合半年报，2019年上半年，龙湖天街、冠寓等经营性物业如期推进，半年租金收入提升39.2%至25.8亿元，整体出租率为98.0%。截至6月底，冠寓目前已在北京、上海、深圳等多个一线及二线城市开业运营。万科方面，上半年，万科租赁住宅业务新开业101个项目，截至报告期末，租赁住宅业务覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州等14个核心城市。成熟期项目平均出租率为91%。

值得一提的是，2018年一度将长租公寓列入集团四大业务之一的朗诗地产，2019年开始有意剥离长租业务。2019年上半年，朗诗调整了战略布局，将处于目标亏损期的长租公寓业务以及向第三方提供服务的建筑设计、园林绿化景观等非地产开发业务进行剥离。

“综合半年报可以看出，在长租公寓业务上，有些开发商开始掉队，有的有重大战略调整，很多都不再将长租公寓作为主营业务之一。对于房企系长租公寓来说，未来属于资本雄厚、模式清晰、抗风险性强的少数头部企业。”同策研究院相关分析人士指出。

据中指院统计，前30强房企中有20家准备布局或已经布局长租公寓业务。不过，从2018年下半年开始，资本市场对长租领域发展的支持转向谨慎，房企扩张步伐也有所减缓。一方面，是因为少了政策和资金的支持；另一方面，经过一段时间探索，企业逐渐意识到长租公寓盈利的艰难。在此背景下，剥离、收缩长租公寓业务成了今年以来的房企新动态。

“爆雷”事件令市场再添凉意

8月上旬，南京乐伽公寓宣布倒闭。8月23日南京市房产局的公告显示，南京乐伽公寓在南京市总共有房源1.5万间，截至乐伽公寓发布倒闭公告，共计亏损5.7亿。随后，乐伽公寓的倒闭事件引发苏州、西安、杭州等多个城市近万人维权。

“不管从乐伽公告还是官方公示来看，乐伽公寓都遇到了资金链问题，对于乐伽公寓的‘高收低租’（租户租房价格竟然比房东租给乐伽的价格还要便宜一些）商业模式本身存在高风险。”同策研究院方面分析指出。

“乐伽公寓可以说是长租市场的先行者之一，它的倒闭在行业影响深远。”一位业内人士说道。今年以来，企业长租公寓方面动态的明显减少，以及领军企业剥离相关业务或放缓扩张步伐的动态也引起行业深思，长租公寓市场确实让人感到一丝“凉意”。

近两年，伴随着长租公寓市场的迅猛发展，市场“爆雷”事件也接二连三地发生。中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖分析指出，据不完全统计，2017年至今，全国已经有包括西安好熙家、深圳Color公寓、广州GO窝公寓、上海好租好住、北京昊园恒业等20余家或大或小的长租公寓运营商出现爆仓。除了爆仓，一些品牌公寓也因为盈利困难、融资困难等原因主动退出长租公寓市场。

胡景晖表示，从行业竞争情况来看，长租公寓市场的竞争都分外激烈，综合实力强大的头部企业资源优势进一步显现，一些实力弱规模小的企业不可避免地面临被吞噬的命运。即便在综合实力强大、长租公寓几成标配的开发商阵营中，分化趋势也日益明显，退出业务、收缩战略、放缓扩张成为他们的主要选择。行业面临的诸多“甲醛门”、“爆雷”事件等乱象背后，更加考验企业自身的内功修炼。

未来长租公寓需换挡出发

中指院近日公布的研究报告认为，当前，包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于初期阶段，居民租住意识转变空间、租住形态升级空间均较大，这其中蕴含着巨大机遇，未来长租公寓市场需要换挡再出发。

“长租公寓市场发展仍处政策红利期，未来政府还会制定更加灵活的支持政策。”中指院相关负责人分析认为，发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。国家发展住房租赁市场的基调从未改变，未来政府还会制定更加灵活的政策支持市场发展。

事实上，租房相较购房是一种更具弹性的生活方式，尤其是在北上广等以存量房为主的市场结构当中，发展长租业务既是企业顺应市场形势的举措，租房也成为更多人的生活选择。

贝壳研究院数据研究分析师许婧表示，租赁市场与买卖市场相辅相成又相互制约，在买卖市场热度居高不下的大环境下，租赁市场则显得势头不足。

许婧分析，以上海为例，根据上海链家成交数据，截至今年6月底，整租套均月租金已达5827元。照此估算，上海市2019年住房租赁消费体量高达2027亿元，已超过2018年房地产业全年的GDP。上海市统计局的公开数据显示，2018年上海市房地产业GDP为1992.52亿元。

业内分析认为，随着长租公寓市场集中度的不断提高，潜在风险如果不妥善解决或做好相关预案的话，也意味着危机爆发后的波及范围更广、危害更大。

中指院方面则认为，企业在不同城市布局长租公寓业务时，应充分把握当地政策导向，依所在城市住房租赁市场发展特色灵活制定策略。顺应当地政策导向既可享受政策倾斜红利，也说明当地对某类产品的需求较旺盛。如，杭州支持人才专项租赁住房（人才公寓）的建设，北京支持租赁型职工集体宿舍（蓝领公寓）的建设，深圳支持城中村存量房屋开展规模化租赁业务等。