据中原地产监测，截至9月17日，北京地区“金九”期间，二手房住宅成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。近日中国证券报记者对北京二手房市场进行走访发现，北京地区二手房源十分充裕，为了突出所卖房源，不少房源被贴上“甩卖”标签。而与普通二手住宅成交急剧下滑不同，多个楼盘低价二手商办出现了一定的成交量。业内人士表示，在成交量不足的情况下，二手房价格很难出现上涨。无论是买房、卖房、换房者，观望情绪都十分浓厚。对于二手商办，因其流动性差，除非价格特别便宜，否则不建议购买。
二手房成交量同比减半
中国证券报记者走访时发现，打着“捡漏房”“降价房”“甩卖房”“打折房”标签的二手房源比比皆是。为了突出所售房源，中介的宣传语也平添了浓重的火药味。有学区房在促销说明中，用红色大字赫然标注“劲爆价直降185万元！单价低于小区均价2万元/平方米以上！这才叫捡漏房！”
“二手房和新房市场相比，最大的优势在于配套完善。北京新房基本都是郊区‘限竞房’，户型偏大，‘非普’项目居多，交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各个城区、各个价位都有房源。新房没有折扣，二手房报价都虚高，现在这个行情，都可以往下谈。”多位二手房销售员对记者称。
在此背景下，北京“金九”以来的二手房成交套数接近新房的4倍，成交面积超过新房的2倍。中原地产研究中心统计数据显示，截至9月17日，北京地区“金九”期间二手房住宅成交合计5831套，成交面积合计52.19万平方米。新建商品房住宅合计成交仅1640套，成交面积合计21.7万平方米。相比新房，二手房市场仍然是北京地区楼市成交的主流。
但值得注意的是，受限购政策、贷款政策等楼市调控政策影响，相比去年同期，“金九”以来的二手房成交量依然下滑严重。据中原地产监测，2019年9月以来，北京地区二手房住宅成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。
观望情绪浓厚
“只有成交量上来，价格才有可能上涨。今年‘金九’成交量明显不足。”多位中介销售业务员对中国证券报记者表示，“带看量还可以，但是普遍在观望。特别是城六区，价格没有明显上涨或下跌。就是成交周期变长了，客户都想再等等看。”
中国证券报记者走访西城区和海淀区的多处中介发现，无论是中介销售业务人员，还是他们眼里的客户，“翘首以待”的观望情绪十分浓厚。“最近两个月没有成交。二手房中介销售员是没有底薪的，全靠提成，但公司可以预支生活费，等有了业绩再还回去。市场不会一直没有成交量，所以就熬着等等。”某海淀区中介对中国证券报记者表示。
相比城六区，以大兴、昌平为代表的郊区二手房热度较高。以大兴区新宫地铁附近某中介为例，中秋期间，门店成交了6套房源。“都是业主着急卖房，换成海淀或西城的学区房，成交价比报价低了10%左右。在行情不好的情况下，换房客户甩卖会有损失；但如果市场上行，操作不及时，想买的那套房子上涨，也会造成损失。因此，我们建议无论行情如何，看准了要及时操作。”上述门店销售员对记者表示。
诸葛找房国仕英对中国证券报记者表示，今年以来，受调控政策限制，购房者更加理性看待市场，谨慎入市；加之今年北京新房供应增加，分流部分二手房购房需求，二手房市场稳定且平淡。“金九”的来临也并未刺激购房者加快入市脚步，市场观望情绪仍较浓厚。
针对观望的因素，中原地产首席分析师张大伟指出，无外乎是信贷政策和限购政策。但从目前来看，利率有轻微下调趋势，但平稳依然是主流。
9月20日，LPR改革后迎来第二次报价，贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.20%，前值为4.25%。5年期以上品种报4.85%，前值为4.85%。业内人士指出，虽然5年期LPR没有降低，但1年期LPR出现了轻微下调，而且从趋势看，这只是开始。
对此，张大伟表示，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，因此在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套贷款利率不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。
低价二手商办引围观
与普通二手住宅成交急剧下滑不同，近期，多个楼盘低价二手商办出现了一定的成交量。一位商办意向购房者向中国证券报记者透露，现在规定只要名下没有住宅，社保够5年，就可以买二手商办。自己刚卖掉住宅想换房，正好看到有便宜的商办“捡漏”，于是想买来自住或投资。“一手商办只能注册公司，每年要交近万元的房产税。个人买二手商办就不需要交房产税，所以比较适合我。”该购房者表示。
“项目是2006年建成的，在北京市属于次新房。算上拿地时间，50年产权还剩35年，西城附近的70年住宅，剩余年限普遍不到35年。二手商办房价格已经跌无可跌，这个项目价格相比最高点已经腰斩。3万元/平方米，在全北京都很少，更何况是西城。”位于北京西站附近某商办二手房中介销售小王（化名）极力向中国证券报记者推荐。
“最近成交了好几套，很多人过来看房，房源非常多。有些我们觉得没有吸引力，就没往系统上放。每个户型我都带您看一下。这些业主着急卖房回款，价格都能再谈。”小王表示。
中国证券报记者了解到，近期，北京地区50年产权的二手商业办公住房有升温苗头。不少中介开始大力宣传商办二手房。由于跟同一位置的普通住宅相比，商办住房均价仅仅是普通住宅均价的5成左右，在中介宣传促销的推动下，北京二手商办部分楼盘吸引了大量购房者围观。
从中国证券报记者走访的情况看，本来应该用作办公的商办楼盘，基本全部变成了“居民楼”。位于北京西站的上述项目，2006年建成之初，绝大多数购房者就一直用于居住。楼盘外立面看起来也和一般住宅没有差别。走进楼里发现，该楼盘共有12层，套内面积普遍在25平方米-45平方米，层均套数高达200套，整栋楼房间数超过2000套。一层虽然有6个楼梯，但200个房间密密麻麻连在一起，且基本全部用来居住。做饭声、吵闹声、孩子哭声此起彼伏，俨然成了北漂人群的“超级大杂院”。
与该项目相隔不足50米，是西城区的普通住宅楼，均价高达10万元/平方米，是该项目均价的3倍有余。正是因为如此，即便是“冰点”时期，该项目依然有成交量。
除上述项目外，中国证券报记者还走访了莲花桥、马连道、海淀、回龙观等多处商办住房，按照项目地点、密度、环境不同，均价在2.5万元-5万元/平方米不等。由于总价低廉，且交通便利，在“金九银十”的助推下，这些商办二手房均出现了一定的成交量。
对此，张大伟表示，商办二手房居住化是历史的产物，主要原因是商业过剩，但因为规划原因，容积率都非常高，居住舒适度很差，且大部分都存在办公现象，人员流动性大，安全性差。另外，从属性看，商办类物业现在交易限购非常严格，流动性差，除非价格特别便宜，否则不建议购买。
本文来源：中国证券报
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