产城融合成未来趋势

在苏州工业园宝时得集团总部展厅，一台智能割草机格外引人注目，它凭借自动避让、线路优化等功能设计，一经推出就占据了欧洲50%的市场。1994年苏州工业园设立之时，宝时得公司也刚刚成立并入驻这里，它从外贸到贴牌生产再到塑造自主品牌的经历，也见证了苏州工业园从吸引外资到生产制造再到生产创造的发展历程。

新中国成立70年以来，实体经济得到长足发展，成就了如今世界第二大经济体，实体经济的培育，正是由以苏州工业园为代表的无数个产业园区来实现的。尤其在改革开放以后，当中国特色社会主义市场经济的定位被确立下来，政府与社会资本合作，探索开发产业园区的PPP模式。近年来，以产城融合为理念的产业新城和以产业为核心的特色小镇也在蓬勃发展。

PPP模式被广泛应用于产业园区的开发，在此过程中涌现出一大批善于开发和运营产业园区的企业，如华夏幸福、荣盛发展、隆基泰和、宏泰发展等，也有不少房企参与到产业园区的开发热潮中来。

产业园区迅速发展

1984-1988年间，中国在14个沿海开放城市建立了第一批国家级经济技术开发区，初衷主要是吸引外资、引进先进的制造业，扩大出口创汇，替代先进材料和零部件的进口。同时充分发挥沿海港口城市的优势，尝试将对外开放与发挥国内工业基础结合起来。

这一阶段开发区白手起家，发展基础薄弱，建设资金短缺，另一方面，外资进入中国尚处于试探和观望阶段，所以各开发区总体发展成绩并不尽如人意。不过，这一阶段的大胆尝试，逐步建立起开发区管理的基本模式与法规体系。

90年代，国家实施扩大开放战略。开发区的批准设立从沿海城市扩大到沿江（长江、黄河、珠江等）、沿边（境）和内陆省会城市。掀起了对外开放和引进外资的新一轮高潮。苏州工业园是这一时期兴起的开发区中的典型代表。

2000年左右，在当时的基础设施领域已经兴起的PPP模式被运用于产业园区。PPP 的英文全称是“PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIPS”，即政府与社会资本合作，其本质是充分发挥政府（公共）部门和私营部门各自的禀赋优势，进行相互合作的制度安排。在这种制度安排下，产业运营由私营部门主导，不仅发挥了资金筹集和管理方面的优势，而且由于其明晰产权结构中内在的激励性而具有更敏感的市场边际效应能力，从而明显地提高了基础设施的经营效率。

新世纪之初，华夏幸福、宏泰发展等企业开始与政府合作开发产业园区，它们负责产业园区的土地一级开发，建设基础设施，并且参与产业园区的招商和运营，这种高效率的模式为产业园区带来新的活力。

PPP模式兴起

2002年，华夏幸福与固安县合作开发固安工业园区。华夏幸福的开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

PPP模式拉开了固安快速发展的序幕，华夏幸福集聚全球资源，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区发展图景，在固安打造了多个产业集群，如新型显示产业集群、航空航天产业集群、生物医药产业集群、新材料产业集群等。

2005年，宏泰发展与廊坊市安次区政府合作开发龙河高新区。宏泰实行的是产业市镇模式，即与地方政府开展长期合作，提供一系列全面的综合服务，包括规划设计、产业定位、土地整理、基建、招商引资，并参与园区管理和运营，是一个长期、持续的过程。

2015年荣盛发展成立了产业新城公司，它以PPP模式在香河、永清、霸州、兴隆、固安、宣化、唐山、蔚县、玉田、衡水等地广泛布局产业新城项目。荣盛产业新城是构建全产业链的专业运营平台，全流程参与园区的战略定位、规划设计、开发建设、园区运营、金融支撑、政策支持、产业发展、园区服务等环节。

此外，也有从事传统住宅开发业务的企业加入到产业新城的建设中。2018年美好置业与武汉经济技术开发区洪湖新滩经济合作区管理委员会签署《新滩美好未来新城 PPP 项目(一期)PPP 项目合同》，在位于武汉经济技术开发区洪湖新滩经济合作区三闸口片区面积约9.33平方公里的合作区域内，实施区域规划、设计、投融资、建设、运营、维护、移交、优质公共资源引进与服务等综合开发事项。

产城融合成未来趋势

2010年以后，随着中国城镇化发展的深入，城市空间不断增长，开发区的问题也逐渐凸现出来。它们普遍出现功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节的现象，就业人群与消费结构也不相匹配。于是，开发区形成孤岛经济，与城镇之间隔着一道鸿沟，不能融合。

针对该问题，2013年党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。

2015年，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，提出在全国范围内选择60个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设工作。示范区依托现有产业园区,在促进产业集聚、加快产业发展的同时，顺应发展规律，因势利导,按照产城融合发展的理念,加快产业园区从单一的生产型园区经济向综合型城市经济转型，让该区域能够发展成为产业发展基础较好、城市服务功能完善、边界相对明晰的城市综合功能区。

上述提到的以PPP模式开发产业新城的企业，多是产城融合的践行者。以华夏幸福在固安的开发为例，除了打造产业集群外，华夏幸福还在固安建造公园，修建孔雀湖，设计自行车慢跑系统，形成“一核一环两廊多片”的城市景观体系，园区绿化面积约500 万平方米。

荣盛产业新城在引进产业的同时，还基于荣盛发展旗下建设、金融、物业、设计、能源、航空、商业、教育等资源，尝试打造产业链上下游集聚平台，推动城镇化与产业化有机融合。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，所谓产城融合，是实现产业发展和城市生活在同一区域内的有机联结，形成相互助力的关系，解决在城市高速发展过程中曾出现过的制约性因素。

“在产业园区周边提供城市功能的配套资源以及品质居住的社区，有利于把产业人口凝固在产业园区周边，一是缓解了交通问题，二是产业人口和生活人口的联动，对于城镇化水平的加速起到助力作用。”郭毅表示，反过来讲这部分产业人口在当地有了更好的生活品质以后，也能提升产业发展的效率，因为人才的聚集，可以激发产业发展的活力。