地产背景金融机构"跌跟头"

原标题：地产背景金融机构"跌跟头" "大自融"暗藏多少风险？

据21世纪经济报道记者不完全统计，排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务，其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等，这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

近日，又有两家金融机构爆出风险问题。一是港股上市公司51信用卡突遭警方调查，后续进展称主要涉及外包暴力催收；另一则是，保险公司百年人寿遭监管进场调查，或涉及股权、违规资金运用等问题。

此前不久，安信信托、包商银行等也因风险暴露较多，目前处于风险处置阶段。

近期暴露风险的多家金融机构背后都有一个共同点，均有地产公司的背景。究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。

从暴露风险的金融机构具体业务模式上看，手握各类金融资质的金控集团，难免涉及自融。“虽然监管有明确规定，但穿透来看，很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目，只是交易结构上设计的没问题。”一位熟悉金融市场的人士对21世纪经济报道记者表示。

地产爱金融

百年人寿近期频繁遇困境，偿付能力不足遭遇评级下降，股权转让几经坎坷未能落定，近来又或因股权问题、违规使用资金等被监管进场检查。

百年人寿是一家中型保险公司，于2009年在大连成立，是东北地区首家中资法人机构寿险公司。工商资料显示，其大股东为万达集团，持股比例11.55%；其他股东也多以房地产企业为主，包括新光控股、大连城市建设集团有限公司、大连乾豪坤实置业有限公司以及大连国泰房地产开发有限公司等。

其第二大股东新光控股也深陷债务危机，所持10.26%股份被全数冻结。

今年以来，这家保险公司一直处于股权转让纷争中，意向接盘方也是房地产企业。去年底绿城房地产发布公告称，将收购万达所持百年人寿股份，最终该笔交易以失败收场。而2019年8月，百年人寿又公告称，奥园集团拟从原股东大连城市建设集团、大连乾豪坤实置业以及大连国泰房地产开发有限公司受让10.8亿股份，目前尚未获得批复。

据公开数据，百年人寿近年来在监管达标上颇有压力。今年二季度偿付能力报告显示，核心偿付能力充足率和综合偿付能力充足率分别为84.6%和111.67%，较2017年和2018年持续下降，评级为C，接近监管红线。

2017年以来，保险业自上而下进入一轮强监管，其中一个重点整治问题是股权问题。在此之前，房地产企业对保险公司的青睐已现端倪，在多家新成立的保险公司中，最主要的发起股东为房地产企业。2016年，新成立21家公司，其中超过一半的发起人股东中包括房地产企业；另外，在新开业的几家公司中，也存在多个引入房地产企业股权的情形。

地产公司青睐的不止是保险。此前安信信托于今年6月份披露，2018年1月1日至今年5月20日期间出现违约或延期兑付的信托产品数量有25个，涉及金额约117.6亿元；近日又收到上交所的问询函，对违约产品的情况、股权冻结等问题进行关注。

安信信托的实际控制人高天国，以地产起家，2002年掌控安信信托后，该信托公司业绩快速增长，一度成为行业龙头，但2018年以来却出现业绩大变脸。

一位业内人士对21世纪经济报道记者表示，安信信托依靠股东背景，以房地产业务为主，在广东地区拿了很多周期长、资金体量大的老城改造项目，但由于政策变化，这些项目迟迟难以开工获得回款。

另一消息人士对记者指出，安信信托实质上已被监管部门所“接管”，目前上海银监的监管人员每天都在现场与公司人员一起处置风险项目。

10月22日，安信信托人士对21世纪经济报道记者否认了这一说法，明确指出没有被接管，目前仍是公司自己在主导处理，这个过程确实跟监管保持频繁沟通。问题的关键在于，房地产市场低迷，如何在尽快拿到资金与尽量公允的市场价格之间平衡。

大自融暗藏风险

房地产企业布局金融，十年前就已开始。究其目的，一是为了获得金融行业的投资收益；二是在企业规模膨胀之后，自身对资金需求越来越大。据21世纪经济报道记者不完全统计，排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务，其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等，这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

近几年，房地产企业金融化的迹象愈发明显，一个典型表现是，人才在两个行业中无障碍流通，房地产企业以高薪大量从金融机构“挖人”，尤其在当前金融去杠杆背景下，不少银行、信托的业务经理流向了房地产的融资部门。

一位熟悉房地产融资市场的人士对21世纪经济报道记者表示，虽然监管部门对于金融机构资金的运用有明确要求，但市场有规避的渠道，很多房企通过所控制的金融机构发行产品，穿透来看最终流向了自己的项目。最普遍的做法就是，自建或在外部寻找一个表面上没有股权关联的壳公司，作为融资主体，融到资金再转至房企。

据上述人士透露，主要有两种形式：有的是房企内部人士在外自建壳主体，只要满足表面上没有关联关系即可；第二种需要外部去找符合条件的壳公司，因为有些资金投资运用有门槛，比如很多保险资金对融资主体就有AA以上的门槛要求。“会跟对方谈好，成本费用都从房产公司出，有时候也会给一些‘通道’费用。”

据21世纪经济报道记者了解，某家金融牌照较全的地产公司近期从市场上通过此种方式，从自己控制的一家寿险公司中“融资”了100多亿资金。

除此之外，房企也会通过旗下金融机构发行资金池类产品。比如，深圳某家地产企业，目前在市场发行了诸多期限灵活、收益固定的私募资金池类产品。