地产高管离职潮背后的行业变局

政策加码、融资收紧接连“上演”之后，高管人事动荡的变局开始在地产圈粉墨登场。

10月17日，财经网获悉，正荣地产行政总裁王本龙已经递交辞呈。在正荣度过5年职业生涯之后，王本龙在“去向未定”的情况下，选择了离开。

在相差无几的时间内，出现人事变动的还包括新力集团副总裁兼首席财务官王炎、鸿坤集团总裁袁春、奥山控股副总裁谈铭恒、北京紫光海阔科技有限公司商管公司总裁吴镝。

“高管集中离职，主要是行情变动导致的。”资深地产专家薛建雄表示，“现在市场行情下行，老板需要解决各种问题了，重重压力之下，人事动荡在所难免。”

当无法掩饰的焦虑正在蔓延的重要时刻，房地产市场出现了一丝变化。从10月15?19日的短短一周之内，已有南京、天津、三亚三座城市以人才引进政策“放松”了楼市限购。

薛建雄认为，“这些城市也许会成为市场变化的一种预兆，一种‘变相’的松绑方式将逐渐上演。”

“离职潮”涌现

随着房地产调控步入“深水区”，房企各层面被巨大的焦虑和压力所笼罩。面对市场的巨变，企业倾向于将他们对行业的焦虑转化为对业绩的要求和人才战略的调整。背负企业规模目标的房企高管们，日子变得有些动荡不安。

据财经网不完全统计，仅10月份以来，便有17家房地产企业的19个主要高管离职。其中包括，10月7日，世联行董事会秘书袁鸿昌离职；10月8日，世联行代财务总监朱敏离职；10月18日，碧桂园副总裁梁国坤离职。

另据wind数据显示，截至10月23日，今年已有超过120名房企高管离任。其中，不乏碧桂园、保利、万科、华润等多家知名房企的身影。

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，这是市场及企业内部双重压力下的结果。“从市场节奏来看，是因为市场周期的波动。之前人员编制、团队建设，是基于过去两年高速增长的大趋势下建立起来的。但是现在，整个市场都是进入下行周期，短期内还是属于调整状态的过程中，按照企业增长规模目标要求与实际市场结合的状况来讲，应该是团队‘超员 ’了。”

张宏伟进一步指出，若从企业的角度来看，则是缘于企业内部相对较高的目标要求。“现在市场还是处于集中度迅速增加、市场格局快速变化的阶段。在这个阶段中，各开发商必然要争夺自己的市场地位，尽量的保持自己的行业排名，甚至还想再往前排一排。这种情况下，企业就会给团队定比较高的目标，尤其是核心团队要背一些指标、压力。但是现在情况下市场基准面不支撑，团队没有办法完成指标的时候，核心的团队以及高管有可能因此离职。”

对于担负重任的房企高管而言，距离交出2019年全年成绩单的日子，还有不到70天的时间。接下来，究竟是否会有越来越多的房地产人或是主动或是被动地卷入这股“离职大潮”之中，尚是一个未知数。

“两座大山”压顶

“高管的职位变动，表面看都是个人问题，深层次的还是行业问题”，一位业内人士认为，在这股席卷而来的“离职潮”背后，折射出的是行业变局。

从年初的“小阳春”，到在一片“打折促销”声中度过惨淡的“金九银十”，房地产业一路跟随着季节入秋、入冬。期间，伴随着房地产前行的是不断加码的调控政策以及收紧的融资渠道。

据中原地产研究中心数据，2019年前9个月各地合计出台房地产调控政策达到415次，较去年同期增加30次。若以此计算，平均每天有1.5次以上的房地产调控，调控之密集程度再次刷新历史纪录。

若就融资而言， ABS、海外债、信托、开发贷等融资渠道被限制之后，房企融资成本逐步攀升。克而瑞公布的数据显示，房企前9月新增债券类融资成本7.03%，同比增长17.75%。其中，境外债券融资成本达8.08%，同比增长27.65%。

“两座大山”压顶，房地产市场不可避免的走入“低迷”。10月18日，国家统计局发布了《2019年1~9月份全国房地产开发投资和销售情况》。从销售数据来看，1~9月份，全国商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。

从投资数据看，1~9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1~8月份持平，同为年内最低点；房屋新开工面积165707万平方米，同比增长8.6%，增速回落0.3个百分点；房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%；土地成交价款8186亿元，同比下降18.2%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前市场上，降温还是主流导向。其中，若从新开工的数据看，新开工没有出现负增长，说明企业在新开工方面不会太懈怠。但是，受今年上半年拿地数据相对疲软的影响，预计新开工增速曲线依然有下探的可能。

“擦边球”试水

过往的数据，已经勾勒出房地产的大致轮廓。但在房地产陷入低谷挣扎的日子里，市场逐渐起了一丝变化。

各地接连而起的人才引进政策挑动着地产市场的神经。10月15日，天津市发改委就《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。按照规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。

就在同一天，南京市六合区不动产交易中心确认，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。同时强调，这不是限购政策放松，而是人才引进政策。

4天后，三亚市也开始通过人才引进的方式，降低限购条件。三亚市住房和城乡建设局网站回复信息显示，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。

实际上，越来越多的城市正在“放松限购”的边缘试探。中原地产研究中心统计数据显示，9月以来，有超过30个城市对外发布了各种人才引入政策。2019年以来，全国有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比，数量上涨超过40%。

各地局部开放居民购房限制的政策，都绕不过的一个关键词：人才。对此，同策研究院在报告中指出，部分政策面的松动不仅为吸引人才、留住人才，也是因为近期市场下行过程中有压力。

今年前三季度，我国GDP同比增长6.2％，其中三季度增速为6.0％，增速走低。不过，中国社科院上市公司研究中心预计，我国下半年经济增速为6.1%，全年为6.2%。面对国内外的复杂经济形式，若想实现增速的提升，宽松的经济政策或是四季度的主旋律。

“经济基本面对房地产市场的政策影响还是比较大的”，严跃进表示，根据近期GDP、CPI和PPI等数据的变化，市场后续会去对经济结构进行调整。其中，房地产作为土地财政和地方财政税收的一个重要的来源，从稳定经济增长的因素来看，房地产市场或许会出现宽松。

“不过，‘房住不炒’的逻辑肯定不会变，投资、投机肯定是被管控的。”但是，对于公积金供房、人才购房方面估计会有所调整，有些郊区市场，尤其是有库存压力的区域，也会有所松动。“四季度微调的可能性是非常大的。”

薛建雄预计，“上海进博会后，市场可能会放开西部长三角一体化区域的限购。与临港自贸区推行的政策类似，相当于远郊不限购。”

历经政策加码、融资收紧、“离职潮”之后，市场正在发生一丝变化。“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，陆游游山西村的感慨，或许正是当下开发商的心境。