作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
近期，一条关于房企“破产潮”的新闻挺吸引人的。根据人民法院网的统计，截止到10月27日，全国有408家房企破产，而三个月前的7月底，这一数字只有271家。也就是说，前7个月，每月破产39家，而最近三个月，每月破产房企的数量已经飙到了46家左右。
有人说了，开发商如此困难，再想到“金九银十”新盘遍地打折，是不是房价要跌了呢？是不是该卖房了？其实，不必如此紧张，开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示，今年上半年A股119家房企合计营业收入达9156.7亿元，比2018年同期上涨了26.7%；合计净利润869.8亿元，净利润率为9.5%，在大类行业排名中很靠前。
从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看，在各类行业排名中，房地产都名列TOP10。试想，二季度规模以上工业增加值同比增长只有5.6%。这样看，开发商是不是要比制造业滋润一些呢？
相对9.6万家的房企总数来说，倒下400多家，真得不算什么。只不过，上至庙堂江湖，下至平民百姓，朝野对楼市太关注了，这个408的数据才会如此关注。但是，倒下去的那些民企，无声无息地消失了，不带走一丝尘土。仔细看的话，408家中没有一家是大家熟知的企业，不是一些空壳公司，就是没有土储或在售项目的僵尸公司，这样的企业倒闭，没波澜、没影响。有土地或项目的，一般会被竞争对手看上，收购过来。
不过，408家，这个绝对数量还是蛮大的，说明什么呢？房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上，当时还是万科董秘的谭华杰说，“我国各行业中，地产是最没门槛的行业，技术含量低、赚钱快，谁都可以插一脚进来”。当时，住建部有一个数据，全国有13.6万家开发商，每1万人就有一家开发商。现在，全国开发商有9.6万家。
这么说，近6-7年全国已有4万家开发商消失了，比2011年减少了30%，或破产或被兼并。问题是，这4万家房企消失的过程中，我们并未感到类似P2P爆雷或民企倒闭那般的撕裂感、阵痛感。反而，踩着这些“小而没”无名尸体，很多开发商实现了规模跨越，头部企业越来越集中。1-9月份，恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%，百强房企市场占有率超过60%，剩下的9万多家房企，只能瓜分剩余30%的市场了。
所以，就像上世纪90年代家电纺织行业，本世纪初煤炭行业一样，“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演，这也是国家希望看到的。目前看，行业的诸多乱象，比如质量问题、物业问题、配套问题等等，基本上发生在中小开发商的项目中。特别是，中小房企资金链紧张，愿意承受高利率融资，这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。
因此，现在的楼市政策，整体有利于大开发商，比如土地出让门槛越来越高，热点城市“凡供地、必配建”；比如，开发贷、信托贷款等主流融资，金融机构都有白名单，仅对TOP30或TOP50开发商敞开，仅对合规项目(如满足“四三二”)或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资，比如土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资，已关闸了。
现在，保利地产、华润置地、万科等发债成本基本上在4%-5%，而即便是阳光城这类TOP20企业，发债成本也高达7.5%，而富力、泰禾等负债率高的房企，融资成本早已突破10%。更小的中小开发商，只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命，这些通道的融资成本都很高。未来，销售端房价继续受限制的情况下，只有具有成本管控和产品竞争优势的企业，才能获得高于平均水平的利润率。可见，破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。
被迫出局的，除了小开发商外，激进扩张、老板对市场太乐观，妄图以杠杆成就梦想的大开发商，也不能幸免。比如，近期在风口浪尖的三盛地产，曾经位列全国企业500强、民企500强(列第61位)，宁波最大开发商银亿地产，拥有A股及海外三家上市平台的中弘地产等，都出现了资金链断裂，或破产或退市，它们的共同点之一，就是杠杆加持下的激进扩张。
2016-2018年的楼市繁荣，给多少地产人借了胆儿，一个个打了鸡血似的，不是要做到500亿，就是要突破1000亿。如果融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅，梦想或许真实现了。问题是，地产大势已变，调控和经济脱钩，房地产贷款增速连续14个月下降，房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%，增量占比为24.1%，比去年同期下降了6.2个百分点。
资金是地产的命脉，看待楼市资金面，绝非过去“水多了加面、面多了加水”的周期轮回，熬过冬天就是春天。现在，国家对于资金过分涌向地产，导致系统性风险预期、“地产兴、百业衰”的担忧，到了无以复加的地步。不打破地产这个吞噬黑洞，资金就不可能回到实体经济。由此，不难理解，国家为何要推出LPR，目的就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”。
所以，不管是“不做风口上的猪，要做风口上的鹰”的三盛董事长陈建铭，还是在资本市场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强，抑或是押注旅游地产的中弘控制人王永红，当资金趋势性“去地产”的拐点来临后，如果不识时务、不顺应大势，还在拼命地加杠杆，直至负债达到净资产的数倍以上，商品房销售无法像过去那样任性，他们都不得不承受资金链断裂的恶果。
盲目的多元化转型，也是导致房企破产的动因之一。房地产行业能赚钱，但没啥技术含量。所以，“拿地-造房-销售”的简单复制和轮回，就赚大钱啦，这让房企觉得各行各业的钱都很好赚，转型的胆儿也肥了。比如，中弘战略布局由“1+X”(地产开打+旅游和商业)转变为“A+3”(A股+ KEE公司、中玺国际、亚洲旅游等3家境外公司)，仅用了两年时间。
比如，银亿股份地产基座还未稳，就开始急匆匆地搞转型。2015-2018年，银亿在房企销售榜上的位置不断沉沦，从2015年108位(销售额90.5亿)，到2016年181位(61亿)、2017年166位(67.8亿)、2018年186位(58.5亿)，已经沦为末流。即便如此，老板对高端制造非常看好的情况下，开始靠高杠杆大量举债、资本运作跑步前进，在烧钱的智能汽车业投入巨资。
说实在话，地产行业转型实体经济，目前还未探索到持续稳定的盈利模式。当楼市开始下行时，即便坚持主业的华夏幸福、泰禾、泛海等，都不得不断臂求生，“卖项目”换现金流，更别提这些盲目转型的开发商了。转型探索非常曲折，受过伤的房企大佬们，都领悟到一个道理，那就是聚焦主业，稳定地产基本盘，先保证有饭吃、保护好资金链，再谋求转型大计。
这就是“地产+”的逻辑，即一边搞地产，一边让地产的思维模式慢慢转换，待到转型方向有眉目了，再逐渐向新的赛道转换。不过，高周转、跑马圈地、简单复制，习惯了高举高打、操作客单价动辄几百万的地产人，其思维模式与慢慢研磨的实体格格不入。所以，地产转型是个超级漫长的过程，无法在地产生存，倒逼转向实体的，可能将是未来房企破产的又一诱因。
任何行业都有兴衰，都要经历朝夕之变，地产也不例外。无论看大趋势，还是看政策的导向，地产下行周期已开启。既然不赚钱了，政策不支持了，供需关系逆转了，还需要9万多家地产企业吗？因此，大量企业破产退出。怕就怕，过惯了躺着赚大钱的日子，心理上想要转，但身体上不适应，或者舆论鼓吹未来楼市还有史诗级行情的错误诱导下，再加上前几年市场出奇的好，让很多人不相信眼泪，继续加注，这就会导致惨烈的破产。(中新经纬APP)
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