三季度房地产信托 发行规模下降近三成

受监管政策收紧影响，相关数据显示，第三季度投向房地产类的信托业务发行和成立规模均环比出现锐减。云南信托研究部近期发布的研报指出，从发行规模看，今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元，环比下降827.35亿元，降幅28.46%。

规模锐减

云南信托称，2019年第三季度，信托业发行的集合信托计划规模达5971.71亿元，发行规模环比下降742.35亿元，降幅11.06%。其中，第三季度环比下降规模最大的为投向房地产类的信托业务。从发行规模看，今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元，环比下降827.35亿元，降幅28.46%。

数据显示，2019年第三季度，信托业成立集合信托计划规模达4600.081亿元，环比下降501.13亿元，降幅9.82%。其中成立规模降幅最大的为投向房地产类的信托业务。不过整体来看，尽管规模环比锐减，但房地产信托产品仍然是其中占比最高的品种，占比为35%，较二季度下降8个百分点。

云南信托指出，受“64号文”影响，信托公司2019年下半年通道业务开展受限，监管部门对通道业务实行限额管理，要求不得新增；受“64号文”及《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》影响，房地产信托业务遭遇强监管。前融等传统模式开展的房地产信托业务受限。

用益信托统计数据也显示了这一趋势，7月至10月，我国房地产集合信托发行仅为2592.5亿元，同比下降21.2%。按月来看，7月至10月，我国68家信托公司分别发行544只、421只、424只和270只产品，融资规模持续下降，分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。

转向头部房企

业内人士指出，房地产开发过程是一个资金密集需求期，地产商在拿地阶段到预售前资金压力最大。按照现行规定，地产商在获得“四证”（四证指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证）前无法从银行中获得开发贷。因此，从以往的实践来看，信托融资在拿地阶段和开工建设阶段都有运用，但主要在拿地阶段使用。

东方证券(港股03958)认为，历经多年发展，房地产信托融资规模持续扩大，房地产信托融资主要集中在拿地和前期开发阶段，是房企拿地的重要资金来源。信托融资产品多样、运作灵活，且主要应用于拿地阶段，直接作用于土地市场。因此，银保监会“23号文”对于信托的几种产品进行了点名监管，阻断信托公司为房企提供拿地资金。

一位中型信托公司的人士对记者表示，信托资金目前大约占了房企资金来源的30%左右，整体来看，不是主要的融资方式，但是由于信托业务整体比较灵活，仍是部分大中型房企融资的一个重要渠道。

东方证券认为，本次信托融资主要影响的是中型房企。万科、保利等头部开发商对于信托资金的使用度很低，信托融资收紧对于它们影响很小。中型开发商由于仍有较强的规模扩张诉求，获取土地的动力更为强烈，而信贷资源又相对有限，因此对于信托融资的使用度比较高。因此，本轮监管收紧，受影响最大的应该为中型开发商。百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源，本轮收紧对其冲击也较小。综合来看，本轮收紧形成了两头松、中间紧的态势。在融资收紧之后，中型房企在资金压力增大的情况下，会选择将部分资产出售给头部公司，导致行业集中度提升再度加速。