融资调控收紧 房企融资集中度将进一步提升

2019年5月以来，融资渠道不断收紧，房企资金链承压不断加大，10月房企融资额更是降至年内较低水平。克而瑞研究中心日前发布数据显示，10月，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。专家预计，未来融资调控仍将收紧，房企海外融资发债意愿仍将保持积极，行业融资集中度也将进一步提升。

融资额环比均降融资成本持续高位

克而瑞数据指出，10月房企境内外融资均环比下降。具体来看，境内债权融资额442.25亿元，环比下降19.0%，同比下降13.3%；境外债权融资额355亿元，环比下降18.0%。此外，融资成本环比上升，10月融资成本为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.20%，环比上升2.36个百分点。值得注意的是，部分境外发债成本较高的龙头房企如融创、旭辉等10月境外优先票据发行成本均较年初有不同程度的下降，房企融资成本两极分化。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，10月境内融资持续收紧一方面带来境内融资额的同环比下降，另一方面也导致了房企转战海外融资，10月20日之后境外融资量占据全月境外融资总量的72%。而10月融资成本持续高位则由于该月进行境外发债的企业历来融资成本较高，部分中小型房企融资成本较年初上升，导致10月境外融资成本较高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从2019年整体来看，房企发债相比去年呈增长态势，同比增长在20%左右。境外发债明显反弹，且融资成本明显增高。目前房企融资发债的意愿仍然较高，加之人民币汇率贬值趋于稳定，房企海外发债动力也会有所增强。

进入11月，已有佳兆业、绿城中国、宝龙地产等多家房企披露美元融资计划。据记者不完全统计，仅11月5日单日，发行规模已达12亿美元。

龙头房企优势突出融资集中度提升

房玲表示，当前房企融资调控收紧，融资成本上升，房企面临较大的资金压力。“部分中小房企已经宣布破产，未来破产的情况还会持续发生。”

人民法院公告网的公告显示，截至11月6日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过420家。据统计局年鉴，相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快。进入11月，截至6日就有14家房地产企业宣告破产。

李宇嘉认为，截至目前破产的房企数量相对2018年工商局统计的全国9.7万家房地产开发商而言，数量并不多，且名单以名不见经传的中小房企为主，也存在空壳公司和没有土储或在售项目的僵尸公司，仅少数为激进扩张，不断加大杠杆导致资金链断裂的大型房企。整体而言，破产数量仍在情理之中，对于房地产市场影响甚微。

李宇嘉还表示，相比之下，当前房地产政策对于大型开发商更为有力。“金融机构存在白名单，开发贷、信托贷款等主流融资仅对TOP30或TOP50的开发商，满足‘四三二’的项目，或潜在库存压力小的区域项目敞开融资。而对于中小开发商的影子融资，不满足‘四三二’要求的项目融资则已关闸。”

华泰证券地产首席分析师陈慎指出，随着行业融资监管持续，规模房企的融资优势正在进一步凸显，预计未来行业融资集中度将进一步提升。同时，具备融资优势的优质房企有望把握新一轮的行业供给侧改革机遇，为集中度的持续提升奠定基础。