下沉市场挽救商业地产？

下沉市场潜力如何？

机构数据显示，尽管宏观数据显示商业地产供需两端进入低谷期，但2019年前10月，在下沉市场消费升级的拉动下，重点中小城市的购物中心租金稳中有涨。

11月9日，第三届全国中小城市商业创新发展论坛在宁波举行。在此次会议上，中国指数研究院常务副院长黄瑜发布了《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》。

数据显示，2019年中国重点中小城市购物中心租金水平整体稳中趋涨，样本平均租金为6.5元/平方米·天，同比上涨1.52%。

据了解，报告主要选取全国44个重点中小城市的100个典型优质购物中心，其首层在租商铺作为样本标的，构成中国中小城市购物中心租金指数（又称中国中小城市百MALL租金指数），其中租金水平以样本标的报价均值表示。

具体来看，2019年有65.9%的区/县/市租金水平同比上涨；18.2%的区/县/市租金水平同比下跌；15.9%的区/县/市租金水平同比持平。

分区域来看，在报告重点监测的华东区域，2019年，华东地区重点监测的县级行政单位中，20个区/县/市购物中心租金同比上涨，占比为62.5%；8个区/县/市购物中心租金同比下跌，占比为25.0%；4个区/县/市购物中心租金同比持平，占比为12.5%。

分城市来看，湘潭县、芜湖县等5个区/县/市租金同比涨幅较大，其中湘潭县租金同比涨幅最大，为6.61%；芜湖县、婺城区（金华市）、新罗区（龙岩市）租金同比涨幅均在5.0%（含）-6.0%之间；仁寿县租金同比涨幅在4.0%-5.0%之间。

购物中心租金同比下跌的区/县/市中，永康市、宁海县等5个区/县/市跌幅较大，其中永康市租金同比跌幅最大，为4.78%；宁海县、象山县、定海区（舟山市）、兰溪市同比跌幅均在1.0%-2.0%之间。

报告显示，中小城市目前租金平稳，是在商业地产宏观供需两端形势，都有所下滑的背景下取得的。

相关数据显示，2019年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为9796亿元，同比下降8.0%。新开工方面，2019年1-9月，全国商业营业用房新开工面积为1.39亿平方米，同比下降3.3%。

从需求端看，全国商业营业用房销售面积同比下降明显。2019年19月，全国商业营业用房销售面积为7002万平方米，同比下降13.7%。

黄瑜向21世纪经济报道记者表示，2019年以来，受宏观经济下行压力影响，中小城市新建商业地产开发投资额、新开工和销售面积均出现同比下降。但在线下零售回暖和消费结构升级的背景下，中小城市商业地产同时也面临升级的机遇。

不过，多位与会人士告诉21世纪经济报道记者，对于中小城市的商业地产来讲，由于自身运营能力的缺乏，叠加还有大量的在建商业地产用地，在未来可能会会形成供应。同时，电商平台、重点品牌和垂直渠道加速下沉，未来，中小地产的商业地产还将面临新的一轮行业洗牌。