楼市拐点出现了？二手房价环比下跌城市超上涨城市

21世纪经济报道 宋兴国 北京报道

房价拐点出现了？

11月15日，国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一、二、三线城市新房和二手房销售价格环比涨幅均有所回落。

此外，还有17个城市房价环比下跌，数量连续三个月维持增长。叠加此前发布的销售数据，房地产销售面积年内首度重回正增长，楼市“以价换量”成果凸显。

多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示，新房价格下跌城市持续增多，二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市，诸多迹象显示，如果没有明显政策调整，市场拐点或将出现。

关键指标逆转

总体来看，4个一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手房销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市，新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。

“2019年10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落”，国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读房价数据时表示。

不过，从房价调整的城市数量来看，市场调整的迹象十分明显。

10月，有50个城市新房价格环比上涨，数量是2018年2月以来的新低。其中，西宁、呼和浩特和南宁三个中西部城市，10月新房价格涨幅分别是2.8%、2.4%和2.0%，是仅有的三个涨幅超过2%的城市。另外，成都也以1.5%的涨幅位列70个大中城市的第六位。

而房价下降城市数量，则延续了7月以来的持续增加态势。国家统计局数据显示，10月，70个大中城市中，共有17个城市新房价格环比下降。这个数量也是2017年9月后，25个月以来的新高。其中，下降幅度最大的是济南和泸州，环比下降了1%。而一线城市北京和广州，则分别环比下降0.2%和0.1%。

二手房方面，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比增幅为0.1%，同比增幅为4.2%。无论是环比数据还是同比数据，实际上都呈现了涨幅收窄的态势。

不仅如此，易居研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，一组信号意义更为强烈的指标是，二手房价格环比下降的城市，从9月的28个上升至35个，而环比上涨的城市则只有28个。下降数量超过上涨数量，这是2015年4月以来，首次出现类似的情况。

实际上，在楼市开始步入本轮上行周期的2015年5月，这个指标就发生了类似的逆转。此前一年，二手房价下跌的城市数量都多于上涨数量，从这个月开始，上涨数量超过下跌数量。

在杨红旭看来，新房价格，在部分城市存在限价限签等行政干预，存在失真情况。因此二手房价格变动更能体现楼市真实情况。并且，从周期来看，二手房价格变化领先于新房价格，二手房价格下跌城市数量变化，又领先于各线级城市的二手房总体均价变化。

在这样的逻辑下，杨红旭认为，“市场半只脚踏进冬天了。”

“以价换量”还将持续？

多位分析人士均向21世纪经济报道指出，开发商从9月以来持续的降价促销活动，是此次房价数据出现上述现象的主要原因。

今年上半年以来，收紧房企融资成为楼市调控的主基调。银行贷款、信托、债券等渠道先后收紧。在下半年进入偿债高峰期和销售业绩冲刺期的双重压力下，部分房企开始选择降价促销，减轻资金压力，完成年度销售目标。

一个典型的案例是，10月曾有开发商降价导致的维权事件视频流出的济南，新房价格环比下降1%，在70城中居首。

而宏观数据对此也有印证。国家统计局数据此前发布的显示，1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%。在去年销售面积创下历史峰值的高基数上，增速今年以来首次由负转正。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，新房市场“以量换价”效果有所显现。从标杆房企的销售来看，10月其销售面积及销售额均明显增长，但销售价格出现回落。预计全年新建商品住宅销售面积同比增长1%左右，与去年基本持平。

许小乐认为，年前新房价格可能继续下跌。10月全国商品房及商品住宅新开工面积累计同比增速仍在扩大，后期供应增加，“以价换量”将会持续，新房下跌趋势将会持续。城市方面，后期随着三四线城市销售的下滑，70城的一手房价格下跌趋势会逐渐由一二线向三四线传导。

因此，后续政策是否会做出调整，成为关注焦点。

杨红旭指出，从房地产调控角度来看，周期已经发生了变化。过去四年一直防大涨，未来一两年须转为防大跌。

而中原地产首席分析师张大伟则认为，房价涨幅全面放缓趋势已经出现，但对于2019年四季度的市场走势来说，一要看年末的信贷政策，包括11-12月LPR的调整，以及是否会降准；二要看近期各地频繁的人才政策波动，是否会影响市场。

实际上，随着2020年城镇化目标阶段性“大考”越来越近，各地开始密集调整户籍政策与人才政策。其中，包括海南、上海、南京等地，都在10月以来发布对人才政策做了微调。

但也有分析人士告诉21世纪经济报道，在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”表述未变，楼市“三稳”基调未变，地方政府问责机制未变的情况下，本轮调控核心的限售、限价和限贷等政策，大幅调整的可能性不大。