近年来，大城市发展逐渐由增量扩张向存量提升转变。
国家发改委等15部门日前联合印发了《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》提出，要鼓励地方创新用地供给，盘活闲置土地和城镇低效用地，实行长期租赁、先租后让、租让结合等供应方式，保障两业融合发展用地需求。
盘活存量土地和低效用地，加快存量提升，也成为许多城市发展的重要方向。在广东顺德，以村级工业园升级改造为突破口，顺德目前已完成改造面积1.6万亩，今年要完成超2万亩的改造目标，而村级工业园改造完毕后腾出的13.5万亩，将为高端制造业发展腾出空间。
11月5日，深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会，宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地，总共25宗地。深圳此轮向全球推介的产业用地全部来自土地整备，通过集中资源、集中力量、集中智慧，创新“规模整备、一体规划、连片开发”实施模式。
根据当地媒体报道，目前深圳全市有工业区约7200个，平均规模3.6公顷，平均毛容积率1.4、平均建筑层数4层，近90％分布在原特区外；目前全市清查出的已批未建土地达到564宗，面积11．9平方公里，其中出让10年以上未建宗地398宗，面积869公顷。除此之外，深圳还梳理出有潜力的低效用地约300平方公里。这一连串的数字意味着，深圳的国土空间潜力巨大，只待挖掘。
华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析，经过几十年的快速发展，珠三角的土地开发空间已经日趋饱和，在严格的农田和生态保护线以及大城市划定城市边界的情况下，今后新增建设用地将较为有限，占比也会下降。相比之下，存量土地的改造提升对城市拓展发展空间十分重要，未来存量土地的改造会占据大城市建设用地的主要部分。
在广州，今年8月，广州市发布村级工业园整治提升的实施意见，提出要通过淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批，分批次有步骤进行村级工业园整治提升，创新村级工业园整治提升工作的体制机制，强化环境及安全整治，淘汰污染及落后产能；全面提升村级工业园的产业结构及单位产出；提高土地集约节约利用效率，完善区域市政基础及公共服务设施。
珠三角的发展也是我国大中城市发展的一个缩影。把城市有限的存量土地资源进行提升、扩容，实现更加集约化的发展，这也是今后大中城市发展的思路。
此前10月19日，在由中国城市规划学会和重庆市政府主办的2019中国城市规划年会上，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，我国的城镇化率已经接近60%，城市建设的重点已经转入对存量的提质增效阶段，对城市建成区的改造提质，已经成为主要工作内容。
在这个过程中，各地正加快城市更新改造的步伐，城市更新改造也蕴含着巨大的市场空间，吸引各大企业进入。
以龙光地产（03380.HK）为例，截至2019年6月末，龙光地产3200亿元旧改货值中，深圳占比最高达到930亿元。而就类型结构来看，在龙光地产的总旧改货值中，旧厂占比为60%，旧村占比为40%。
佳兆业集团（01638.HK）控股战略官、战略研究院院长刘策在第五届中国城市镇运营商大会上表示，低效土地需要更新的模式体现其价值。当前大湾区各城因地制宜不断完善城市更新政策，均以“存量规划”为主要内容。一方面严格控制新增建设用地的总量，鼓励盘活存量资产释放优质土地资源；另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”发展，加快城市产业转型升级。
中原地产首席市场分析师张大伟告诉记者，未来大城市新增的土地指标将不断减少，更多的将是存量土地的再升级再改造。存量土地的改造，会释放城市发展所需要的空间，也会提升大中城市整体的容积率。
此前10月24日，万科集团（000002.SZ）董事会主席郁亮在谈房地产市场应如何建立长效机制时表示，当前国内大城市的土地开发率大部分低于25%，且存在土地用途供应错配问题。他建议大城市、核心城市、特大城市的土地开发率应该提升到60%。
本文来源：第一财经
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