深圳为何一口气拿出土地“家底”？

上周，深圳一口气“集中推出了30平方公里产业用地”的消息，一连多日刷屏，在惊叹深圳“大手笔”“下了大决心”的同时，不少人更加关心深圳这么做背后的深意，会给城市产业经济带来什么新局面，又将如何影响周边城市乃至国内外城市的招商引资。再者，这些整备出来的土地会“卖给谁”，能招来什么商，如何防止圈地盖楼不发展产业？带着这一系列的问题，翻开深圳土地这本账，能看到深圳对于未来产业布局的思考、深圳官方的决心、经济全球化的大势所趋。

一口气拿出土地“家底”

有发展需求亦有转型探索

11月5日，深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会，宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地，可供应产业用地共35块，其中深圳市域范围内可供应产业用地约25平方公里，深汕合作区可供应产业用地约5平方公里。

30平方公里的产业用地意味着什么？深圳总面积才1996.85平方公里，而总面积是深圳三倍的上海，整个“十三五”的新增产业用地，也就是25-30平方公里。这一次深圳拿出来的地，有人形容是把“家底”都拿出来了。

至于为什么要拿出家底来布局产业，这里面有城市的焦虑，亦有转型的探索。近几年，由于土地成本、厂房租金、原材料价格、人力薪酬等因素的上涨，导致深圳不少企业的“外迁潮”，也是深圳绕不开的话题——如何留住制造业。2018年，华为将生产和研发部门搬到了东莞松山湖；2015年，比亚迪将新能源产业挪至汕尾；富士康等大型企业把生产线迁至内地等，制造业出走的预警反复被提及。

日前，前三季度的经济数据出炉，深圳三大产业结构由上年同期的0.1：40.2：59.7调整为今年前三季度的0.1：39.3：60.6，第二产业显示增速放缓。这一切的信号都在指向，深圳如今面临重大抉择：是留住制造业，还是按市场规律发展“腾笼换鸟”，抑或是加大招商引资的力度。

从结果上来看，深圳官方选择的是“都做”，先把能做的都做了，然后再把发展交还给市场。所谓“能做的事情”，包括优化营商环境、落实减税降费、协调融资贷款、出台住房政策，以及这次的整备土地招商。

对标新加坡和纽约

深圳每平方公里产出仍有差距

向土地要效益，是城市发展不变的命题。

深圳市委常委、市政府常务副市长刘庆生坦言，从全球标杆城市来看，深圳仍有诸多不足，新加坡每平方公里33亿元产出，纽约每平方公里接近90亿元产出。南都记者测算了一下，按照深圳去年全年的GDP计算，深圳每平方公里12亿元产出，与新加坡、纽约仍有不小差距。同时，刘庆生还表示，如果从人均产业收入来看，新加坡纽约香港等都大幅超过我们，我们必须进一步努力。

著名经济学家宋清辉则说，粗略估计深圳最大单位产出值大约4.3亿美元/平方公里，这与美国纽约最大单位产出值16亿美元/平方公里差距不小。同时，宋清辉还指出，此次是为深圳城市产业布局的先行示范探索，放眼全球，深圳此举都属于先行者。这些产业用地全球招商对深圳意味着全新的机遇，将对“双区驱动”下的深圳，带来难得的发展机遇，有利于深圳高质量发展先行示范区，为全国各地高质量发展提供经验。

深圳市规划和自然资源局相关负责人则表示，目前深圳的工业区发展总体呈现五大特征：首先就是规模呈明显的小型化特征，全市工业区平均占地面积仅3.6公顷，大部分工业区不足5公顷；其次是工业区主导产业布局地域差异较为明显，南部以互联网、软件和科技服务等现代服务业为主，西部以计算机、通信、电气机械等先进制造业为主，中部承接南部地区服务业外溢，制造业与服务业并存，东部则以金属、橡胶、计算机、汽车等传统制造业为主。

另外，工业区用地效益总体偏低，原特区内外差距较大；工业区营业收入集中度极高，少数排名靠前的工业区以极少的占地面积，创造了全市近半工业区营业收入；最后是工业区建设形态仍以标准厂房为主，但同时也存在大量质量较差、形态老旧，已不适应产业转型升级发展需求的旧工业区。

划定工业红线、强化片区统筹

深圳的谋划并非一朝一夕

针对以上种种问题，深圳出手了。11月1日，在深圳首个企业家日活动上，深圳市长陈如桂提到，两年前他刚来深圳的时候曾经问过一次深圳的可供开发利用的土地，得到的回复是有20多平方公里，但是并不是连成片的，在发展产业集群上受到限制，因此经过两年多的土地整备，深圳最终整出来了35块连片的土地。

至于是怎么做到的，实际上并非一朝一夕的谋划。2017年，深圳市发布“十三五”规划，明确指出：深圳需提高“工改工”比例，并严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”项目，保证到2020年深圳工业用地比重不低于30%，划定了270平方公里的“工业红线”，从用地保障上解决制造业外迁，出招防止出现产业空心化。

随后，2018年深圳市委市政府部署了“推进旧工业区连片改造升级，盘活低效用地资源”的重点工作任务，要求“深入调研、摸清情况，在已有的‘工业区块线划定’及‘管理办法’等基础上进一步深调研，分析出全市工业区基本状况，提出发展方向和措施办法”。

今年6月，全国土地日期间，深圳市规划和自然资源局曾透露，为了给深圳的高质量发展提供空间支撑，今年将紧密结合城市重点地区和产业布局规划，力争在宝安、龙岗等6个区（新区），整备完成近百平方公里的连片产业空间，为城市发展提供有力的空间支撑。

深圳市规划和自然资源局局长王幼鹏在解读时明确表示，深圳此轮向全球推介的产业用地全部来自土地整备，通过集中资源、集中力量、集中智慧，创新“规模整备、一体规划、连片开发”实施模式；通过划定重点整备片区、创新政策工具箱、全力资金保障、大兵团作战、强化片区统筹等手段，深圳整备了这30平方公里集中连片产业用地，确保优质项目在深圳都有地可用。

释疑

一次性拿出全部家底

如何保障未来发展空间？

有声音指出，深圳下决心整备土地，拿出30平方公里土地是好事，但是如果“一下子把深圳的家底干出去了”，如何保障未来的发展空间？

关于前一个问题，深圳市发展和改革委员会主任聂新平在发布会上指出，产业发展地块将分批次集中推出连片优质产业用地用于全球招商。有专家也解释，实际上一次性把地都放出去是不太可能的事情，招投标的流程非常复杂，深圳能在10-15年之内将这些土地资源消化出去，都已经是件不容易的事情了。

如何防止企业圈地

“不做产业做物业”？

有声音表示担忧一些企业借此来深圳圈地盖楼，最终反而没能达到发展产业的目的。如何有效防止这种现象？

对此疑虑，南都记者了解到，在推出土地之前官方做了诸多“打补丁”的尝试，就是为了严防企业“不做产业做物业”的乱象。今年5月，深圳正式出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》，建立了“遴选——供应——监管”全链条机制，深圳市相关主管部门和各区政府根据遴选的产业发展方案，形成土地供应方案，实现“带产业项目”挂牌出让的精准供地；用地成交后，各区政府与企业签订产业发展监管协议，对产业发展进行“全方位、全年期”监管。

而类似于这样“打补丁”，对深圳产业发展原有政策的修订、优化的新政，在深圳近几年中频繁出现。《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》优化程序、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》加强监管、《深圳市地价测算规则》降产业地价……土地管理的改革举措实打实的鼓励和扶持着实体企业在深圳获得产业发展空间。而全新优化升级过的土地管理的政策体系，也为深圳接下来大规模全球招商引资的产业发展奠定了坚实基础。

土地怎么用

A

土地布局瞄准“未来产业”　包括5G、8K、集成电路、人工智能……

土地拿出来了怎么用？深圳市委书记王伟中多次在公开场合强调，“只要符合深圳高质量可持续发展需要与产业规划的好项目，到深圳都有地可供。”11月5日的新闻发布会也透露，12月中旬深圳将举办全球招商大会，30平方公里产业用地将面向全球推介招商。

一方面是招商，另一方面是布局，把有限的土地最大限度的利用，深圳每一步棋“落子”都有深意，眼下深圳产业布局迎来的3.0时代，由传统制造到高科技制造到未来产业再到智能制造，布局产业集群靠的不仅是运气，还要有专业眼光。

“深圳的产业用地发展、产业招商，迈入新的时代，也是粤港澳大湾区发展的一个重要示范。”广东外语外贸大学粤港澳大湾区研究院院长申明浩表示，此次产业用地的公布，是深圳积极响应先行示范区建设的一个重大举措，也是深圳产业发展的一个历史性阶段。“从‘三来一补’时代的传统制造起步，深圳产业发展经历高科技制造，再到目前布局的未来产业、智能制造，深圳的土地开发强度已经是50%左右，土地资源确实比较稀缺。”

深圳将围绕上述30平方公里产业用地，重点布局三个方面，包括国家实验室、国家产业创新中心、国家制造业创新中心、国家工程研究中心、产业技术功能型平台在内的重大创新载体。南都记者注意到，在七大战略性新兴产业中，深圳没有贪大求全，而是重点布局包括新型显示器件产业集群、人工智能产业集群、智能制造装备产业集群、生物医药产业集群在内的四大新兴产业集群。有专家指出，这些都是深圳具备优势的产业。

深圳市委党校校委委员、教授袁晓江认为，深圳这次面向全球招商，目标也很明确，就是深圳今后需要的是高端产业。“此次，深圳30平方公里产业用地全球招商，重点发展移动通信、人工智能、生物医药等领域，可以认为是深圳产业布局的3.0时代。”暨南大学经济学院教授陈章喜认为，这意味着深圳在追赶世界科技发展前沿、扩大对外开放水平方面，将起到引领和示范的作用。

“文件中重点提及的5G移动通信、8K超高清视频、集成电路、人工智能、生物医药产业都是世界产业布局和发展的前沿，意味着深圳希望在科技创新、建设世界科技创新中心方面走在前列，未来能够引领世界科技发展的潮流。”陈章喜表示。

B

补齐湾区产业链薄弱环节　高端价值链增进单位产出值

发展这些未来产业的同时，深圳这次规划35块产业用地还有更深的用意。这一次深圳对外发布30平方公里产业用地，也包括集成电路、射频器件、微机电系统、核心工业软件、医疗影像设备等领域的设计、研发、制造、中试环节等在内的产业链重点领域关键环节。

事实上，这也是深圳“补链”的举措，为了补齐集成电路产业结构的短板，今年4月，深圳就出台了《进一步推动集成电路产业发展行动计划（2019-2013年）》，重点布局芯片制造和先进封测关键缺失环节。

申明浩指出，在中美贸易摩擦的背景下，尽管中国的制造业门类最齐全，大湾区是制造业最强的一个区域，但是很多的产业链的环节是缺失的。“过去的大湾区的产业多数是在下游做大做强的，在上游方面做得比较少，芯片研发等核心技术掌握得并不多，这次产业用地的发布，实际上瞄准的是健全产业链。”

尽管深圳是我国集成电路设计的一块热土，清华大学微电子研究所所长魏少军表示，中国集成电路设计三分天下在深圳，但是，如果除去华为海思的份额，深圳集成电路产业规模将大打折扣。

申明浩认为，深圳的30平方公里产业用地，在先进产业的招商方面承诺出了地块，实际上瞄准的都是未来的战略型产业和高端价值链的一些产业，这些产业是为未来的高质量发展提供一个基础性的载体。“从深圳此次产业用地的布局来看，重点也是为大湾区的产业链补齐薄弱环节，这对于大湾区未来向工业4.0迈进奠定了基础。”

宋清辉也说，围绕重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域关键环节这三个方面，结合新兴产业集群中特别点出的5G移动通信、8K超高清视频等五大重点方向，此次划出的这些领域虽具有一定的前瞻性，但未来仍有进一步提升的空间。特别是在美国监管机构正在为6G及以后的计划铺平道路的时候，深圳还应该把目光放得更加长远一些。

C

立足粤港澳大湾区　与周边城市更好协同发展

回过头来说，深圳这一次拿出30平方公里产业用地，之所以收到这么高的关注度，不仅仅因为关系到深圳自身的发展，更立足粤港澳大湾区关系到周边城市的发展。

在申明浩看来，大湾区强调要高质量协同发展，深圳作为我国的产业高地，高科技产业的集聚地，要发挥核心引擎作用。除了深圳本地的产业要做大做强外，对周边的产业有没有更强的关联性和带动性，这也是关注的一个重点。“这次深圳的产业用地，着眼于未来大湾区的产业配套和协同，找到一些核心关键环节，能够与周边的产业形成更好的协同发展和错位发展，这也是一个重要的示范性功能。”

提及“示范性功能”，在今年8月中央发布的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中，对高质量发展提出了明确要求，“率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系”。

袁晓江说，深圳的土地资源比较紧张，但是地也是有的，需要整备一些农地、旧的工业厂房，这次整出来的30平方公里集中连片的土地资源，对于防止深圳出现产业空心化十分重要。同时，新腾出来的土地资源，会有很多更加符合深圳要求的产业进来，对于促进深圳产业结构的调整有好处。

而新的土地怎么用？申明浩认为，要更加注重产城人的融合，对标高质量发展，需要高端产业、需要高端人才，高端人才需要高端配套，需要抓好教育、医疗等产业配套。“大拆大建已经成为过去式，现在应该是更节约、更智能、更人文的一种内涵式发展用地。要打造宜居宜业宜游的优质生活圈，深圳要谋定而后动，要让优质的产业和企业能够在深圳生根落地。”

链接

深圳工业区发展五大特征

●规模呈明显的小型化特征。全市工业区平均占地面积仅3.6公顷，大部分工业区不足5公顷。

●主导产业布局地域差异较明显。南部以互联网、软件和科技服务等现代服务业为主，西部以计算机、通信、电气机械等先进制造业为主，中部承接南部地区服务业外溢，制造业与服务业并存，东部则以金属、橡胶、计算机、汽车等传统制造业为主。

●用地效益总体偏低。原特区内外差距较大。

●营业收入集中度极高。少数排名靠前的工业区以极少的占地面积，创造了全市近半工业区营业收入。

●建设形态以标准厂房为主。但同时也存在大量质量较差、形态老旧，已不适应产业转型升级发展需求的旧工业区。