经济普查中的“房地产”

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经济普查中的“房地产”：14年间营收涨8倍、负债涨16倍

11月20日，第四次全国经济普查成果公布。数据显示，截至2018年末，全国房地产业企业法人单位全年实现营业收入143696.0亿元，负债合计889489.2亿元。

时代周报记者查阅资料并测算发现，自2004年末（第一次全国经济普查）以来，14年间，全国房地产业营业收入上涨了8.75倍——根据第一次全国经济普查结果，2004年房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元。同时，全国房地产业负债上涨了16.56倍——根据第一次全国经济普查结果，房地产业企业法人单位负债合计为50653.0亿元。

从房地产开发经营法人单位数据来看，比例相差无几。

根据第四次全国经济普查数据成果，截至2018年末，房地产开发经营法人单位全年实现营业收入125718.4亿元，2004年第一次全国经济普查时，这一数据为13315.0亿元，14年间增长8.44倍；在负债方面，截至2018年末，房地产开发经营法人单位负债为787264.7亿元，2004年为45784.1亿元，负债增长16.20倍。

流动性承压， 中小房企相继倒闭

“2008年金融危机后，为提振经济，当时整个市场上的资金比较宽松，企业纷纷加杠杆。另外在房地产开发行业，2016年下半年开始，一二三四线城市均进入板块轮动，出现了一个市场快速上行的窗口，各房企为了获得市场，纷纷踏着市场上行的浪而行，加杠杆以提升自己的业务规模。”同策研究院总监张宏伟在接受时代周报记者采访时解释。

加杠杆的结果显而易见，随着资金环境收紧、市场下行，房企“如履薄冰”。

“目前我国提出‘三去一降一补’来降杠杆，但是总体而言，降杠杆是比较难的。当前国企的杠杆率已经有所降低，但是民营企业的杠杆率仍旧较高。在房企方面，同样是加杠杆容易降杠杆难，现在房企过去加的杠杆仍未完全去掉或降下来。随着资金环境收紧、市场面临下行，不断有房企收缩拿地和自身规模，以保障企业运行。另外，也不乏有房企爆出债务违约等问题。比如今年宁波的房企银亿，以及上海的房企三盛宏业等。”张宏伟表示。

今年10月21日，上海民营房企三盛宏业上海、舟山等区域部分员工因理财产品逾期兑付，前往上海三盛宏业总部“堵门”讨要说法引发大众关注，从而也让三盛宏业资金链承压、项目停工等问题暴露在阳光下。无独有偶，曾以房地产发家并成为宁波首富的熊续强也受困于流动性危机，于6月14日正式申请了破产重整。

根据今年上半年上市房企半年报梳理，2019年上半年，房地产上市企业净负债率为82.7%，虽较2018年同期有所下降，但仍处于较高位置。危机还在蔓延。数据显示，今年以来，截止11月15日，全国已有453家房地产开发商宣布破产倒闭，倒闭数量超过去年全年的数量。

中介行业扩张逾两倍

除了负债情况，第四次全国经济普查数据还显示，近五年我国房地产中介服务行业发展迅猛。

2018年末，全国共有房地产业企业法人单位74.2万个，比2013年末增长119.5%；共有房地产业企业法人单位的从业人员为1263.5万人，比2013年末增长44.0%。

分行业来看，房地产中介服务行业增长明显。数据显示，2018年末，房地产中介服务企业20.6万个，比2013年末增长212.7%。另外，在从业人员方面，房地产中介服务企业就业人数为158.3万人，比2013年末增长103.9%。

对比之下，房地产开发经营企业规模扩张幅度明显弱势。数据显示，截至2018年末，全国房地产开发经营企业法人单位数量为20.6万个，比2013年末增长55.6%，在从业人员方面，房地产开发经营企业从业人员为371.5万人，比2013年末增长了10.9%。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析指出：“房地产开发行业是资金密集型行业，中介服务行业是人员密集型行业。近年来，在房地产市场尤其是二手房市场发展的背景下，房地产中介服务企业和从业人员都呈现了规模扩张。”

数据显示，二手房交易在我国房地产市场交易中的比重正不断增加。

2012-2018年，中国二手房交易规模呈现波动上升趋势。纵观2018年全年，全国二手房销售额为6.53万亿元，同比增长11.5%。占比方面，2018年中国住宅商品房的销售额为12.64万亿元，其中二手房交易规模占比34.1%。

在北上广深等一线城市，二手房交易占比更是超过一半。中指研究院数据显示，截止2018年末，北京、厦门、深圳等城市二手房销售套数占整体商品房销售比重已达70%左右，大连、南京、无锡、上海、广州、宁波等城市二手房销售套数占比也已超过50%。

“中介服务企业及从业人员增加是大势所趋。”国仕英指出，“目前二手房交易规模越来越大，对中介服务企业及从业人员的需求越来越多。另外，中介服务行业逐渐发展规范，也会吸引更多的人进入中介行业工作。”