李一戈专栏丨楼市与车市

在21世纪经济报道11月20日举办的中国汽车产业年会上，听到专家和车企对今年明年汽车市场的分析是，总体不甚乐观。

李一戈

汽车人的日子有点儿难。

在21世纪经济报道11月20日举办的中国汽车产业年会上，听到专家和车企对今年明年汽车市场的分析是，总体不甚乐观。从目前情况看，今年全年汽车销售负增长是大概率事件。很多人没有想到的是，新能源汽车下滑幅度这么大，几乎是断崖式的。

处于风口浪尖的蔚来汽车创始人李斌却认为，新能源汽车目前的困境是暂时的，“电动汽车的春天已经不远了。”按照他的逻辑，汽车市场很可能处在一个转折点，既是传统燃油车向新能源汽车的转换点，也是新能源汽车从补贴推动向市场自驱动的转换点。

汽车界人士交流了看法，也交流了做法。比如，汽车金融的创新，营销方式的创新，渠道和平台的创新，等等。有没有用？有用，少数车企还逆势增长。但很难根本上扭转市场形势。无论是传统车企，还是造车新势力，都有年亏损几十亿的案例。

地产界的日子也没那么好。

明显的表现是销售阻滞。除了个别新房供应极度稀缺的城市如深圳，绝大多数一二线热点城市，在售价受到管控的前提下，销售周期拉长，回款时间变慢。要命的是，包括境内发债、信托等，多个融资渠道一再收紧。中小房企的融资成本升高。

但今年前三季度，100强房企的销售情况并没有想象中那么差，年度目标完成率还可以，这是为什么？可能是因为，3月底至4月，出现了一波销售行情；9-10月，一批房企采取了打折促销行动。而今年的销售任务是去年年底、今年年初制定的，那时业界对今年走势甚至比现在更不乐观。这也避免了一些房企制定激进的目标。

值得强调的是，凡是采取了打折促销行动的房企，都取得了比较好的业绩。为什么10月份全国商品房销售面积环比由负转正？我个人认为就是因为看到了同行促销的效果，有更多的房企加入了促销行列。毕竟，现金流比利润重要。

虽然每当楼市转入交易清淡，就听到地产界一片叫苦声，而且也确实不时传来房企尤其是中小房企破产、关闭、转行、裁员的消息，但就我个人与其他产业的人士交流的体会看，房地产仍然是日子最好的行业之一。当然要比汽车好得多。

人们的失落、不满意，常常源于比较。横向比，纵向比，跟过去比，跟别人比。地产人和汽车人有个相同点，近年来觉得日子不太好，主要是跟自己的过去比较。

汽车是市场化最早的行业，也是启动消费最早的大行业之一。我在目前供职的媒体，初始时人手较少，还跑过一段时间的汽车报道。人们曾经骂地产最多的是说它“暴利”，但与早年汽车行业相比，却很冤枉。有家车企领导那时跟我说，卖一辆车赚那么多钱，自己都觉得有点不好意思。早期做市场营销推广的从业人员，是隐富的一个群体。

地产是比汽车后启动几年的行业，两者都高速增长了10多年，为拉动我国经济增长作出了巨大贡献。不同之处在于，住宅是必需品，而且价值额高，汽车不是必需品，价值额相对也没那么高。必需常常还是刚需的商品房，持续上涨这么多年，尖锐而猛烈。荣光必然伴随怨诽，毫不奇怪。所以，每当房企降价，还会出现前期业主打砸售楼处的非理性事件，却很少听到哪个4S店因为降价而被车主围攻。

我曾经创造了一个词叫做流量红利，基于流量而产生的商业模式就叫流量经济。房地产和汽车都是依托于中国市场庞大的内生需求而实现持续快速增长。早期那些车很次，也卖那么贵，而且一售而光；楼市黄金时代，房子像大白菜一样抢，再差的房子也能卖得掉——都是因为人们对车的需求，对房子的需求，支撑并拉动的结果。

毋庸置疑，政策对房地产和汽车都有着重大影响。过往10多年，刺激性政策在某个阶段都推动了这两个行业的发展。也因此，每当它们下行时，行业机构和企业，都呼吁出台鼓励性政策。比如，汽车界一直在呼吁取消汽车限购，倡议增加新能源汽车补贴；地产界20日听到央行降低MLF利率的消息，一片欢腾。

对于地产来说，任何刺激性政策，行动最快的往往都是投机投资者，在可见的将来，国家是不可能再刺激地产的；对于汽车来说，市场饱和度已经接近临界点，刺激的边际效应非常有限。房地产和汽车下行，最根本的因素，还是因为，支撑这两个行业的流量红利已经衰减，不足以推动它们继续快速增长。

我们没有任何理由唱衰这两个行业。它们依旧有强大的需求。但房企和车企都必须寻求变革。

汽车市场要满足改善性需求。传统车企必须两条腿走路。一条腿是造出品质更高、性价比更好的燃油车来，大约还有5年左右的时间窗；一条腿是研发或合作研发新能源汽车，5-10年后，新能源汽车将以自驱力（而非政策驱动）迎来它全面替代传统燃油车的跨越式增长。

房地产市场则要同时满足刚性需求和改善性需求。由于增速放缓，一批中小房企出局，而主流房企尤其是大型上市房企，为了维持稳定增长，除了坚守销售物业这个主营行业，还必须开辟新的赛道。这就是为什么碧桂园要进入现代农业和机器人，恒大要造车，融创要做文旅和大健康。

两个行业的共同特点是，从依靠流量红利的商业模式，向真正做优质产品转变。在这一层面，它们与人民追求美好生活，经济追求高质量增长，达成了共振。