年底非一线城市土拍流拍率下跌

年底，房企资金流向以华东、华南地区为主，处于规模增长阶段的房企仍在积极拿地。

同策研究院数据显示，截至2019年10月1日，非一线城市的土地流拍率降为0；2018年同期的土地市场流拍率也是0，值得关注的是，在非一线城市，今年9月的土地供应面积为136万平方米，相比8月供应量182万平方米有明显下降，而去年9月的土地供应面积，不如今年同期多，但比去年8月的供应量却略有增加。一名业内人士指出，这表明今年土地市场回归理性，房企投资意愿增强。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析土地市场的这一变化：首先，从房企融资角度看，规模减半，短期看企业偿债风险相应减少，进入11月后，政策面依然收紧，行业不会有大改观，11、12月销售回款压力很大。其次，从房企阵营转变来看，可以看出年底这波资金的流向逻辑，站在千亿房企队列中间位置，如排名前11-25左右的房企增速很大，11、12月仍是这类房企的增长重点期。

此外，排名前30-50左右的房企下半年融资压力非常大，在销售端与拿地端的推进比较激进，这类房企今年1-10月销售增长同比增速25%，预计今年11、12月能保持这一增长水平。

整体而言，临近年底，头部房企投资保守，中型房企比较激进，中小型房企进入千亿销售目标的新增长周期时，加速投资、开发、转让，去地产化进入多元产业模式。

成交下滑

土地市场是行业风向标，尽管非一线城市的土地市场保持热度，但一线城市周边项目却早已开始降价促销。

陈玉（化名）近期想买上海周边太仓的一手房，该区域一手房1.5万元/平方米左右。由于太仓限购，根据苏州在今年下半年出台的限购政策，外地人3年内在太仓买房须满足连续两年购买社保的条件，不少楼盘给出了灵活政策：先交首付和定金，两年后满足社保条件办理贷款，即可交房。

记者致电太仓某售楼处询问，业务员表示，这一做法虽没有明显优惠，购房者有两年资金缓冲期，但对企业却有风险。他指出，购房者也可在交满两年社保后再买房。

一些城市购房者也开始退缩了。张江（化名）想在杭州买房，但其不具备购房条件，为了满足条件，需要交付一笔费用，张江觉得，剔除这笔费用后，买房收益将大打折扣，因此放弃了在杭州的投资计划。

张波此前接受采访时指出，如果前三季度房企全年业绩完成率低于70%，那么达成目标的压力就会明显增大。今年众多房企已将冲刺提前到了上半年5月，但由于整体行情偏弱，大部分区域的完成情况难言乐观。

张波指出，土拍是房地产市场的晴雨表，2019年土地市场成交量同比缩小已体现趋势性变化，土地市场流拍更是体现出房企对部分市场“不买账”，比盲目规模化更可怕的是拿地失误，谨慎度提升，少了抢地的喧嚣，多了理性思考。

三四线及以下城市是土地流拍集中地，从2019年土地流拍数量来看，排名靠前的城市为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企意愿度低，市场趋冷，是这类城市土地降温的重要因素。房企从中小城市撤离的速度也在加快。

房企回归一二线已是事实。深圳、北京土拍市场今年都面临过火热局面，一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能。

11月21日落幕的深圳土拍，推出6幅限价宅地，以14家房企到场、成交总价127.51亿元告终。深圳相比北京更为特殊，6月深圳几块宅地的出让，具有明显的“吸睛”效果。同时一线城市土地流拍率也在持续走低，1-5月甚至无土地流拍，二线城市中合肥、宁波等城市也是频频引发关注。

张波指出，依然有房企在激进拿地，尤其在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群更明显。由于这些房企重金布局的区域，多在有强大购房需求支撑的城市，项目抗风险力相对较强，但值得注意的是，如果自身持有的高价地块占比过高，未来风险亦不容忽视。

因此头部企业在这段时间暂停拿地，规避风险。一方面是2016-2017年的地王项目在很多城市面临销售困局，另一方面，负债率过高的房企今年被动减少甚至暂停拿地，土地溢价率持续走低。

谁在拿地？

房企不仅将销售冲刺提前，拿地计划也提前了。今年上半年大部分房企已开启土地储备大幕。

如弘阳地产，公司执行董事兼行政总裁何婕曾表示，上半年一共获取35幅地块，新增建筑面积407万平米。其中，合作拿地占91%。根据弘阳地产首席财务官申广平在2018年度业绩会透露，2019年将拿出回款额的50%-60%用于拿地。据不完全统计，今年前10个月其拿地40余幅。

弘阳地产所拿地块并非集中于长三角。在长三角一体化发展中，涉及26个城市，除了龙头上海，南京、杭州等城市也是核心力量。长三角地区早已成为众多房企抢占的高地。碧桂园、融创中国、绿地控股、保利发展、万科地产等千亿房企，在长三角区域的货值储备均达到千亿之上。

随着大批房企重仓长三角，也让区域内的市场竞争激烈，房企大手笔布局带来的隐忧不容忽视。

而弘阳地产进入的是西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等强二线城市或人口流入较大的三线城市。其今年前10月拿地金额在290亿左右，占2018年全年销售额473亿的60%左右。

近期，弘阳地产这样的房企放缓了拿地步伐，那么哪些房企还在拿地？处于规模增长周期的房企如中骏、大发、中梁、宝龙等加码土地储备。

11月15日，中梁地产以3.9亿元底价拿下南通如东住宅地块。11月20日，大发首进无锡，以14.5亿元拿下新吴区地块。同一天，中骏地产7.7亿元佛山拿地。此外，记者了解到，宝龙也已在大湾区有所斩获。

一名房企市场研究人士认为，今年流拍率趋势和去年差不多，与土地底价有关。年底流拍率下降，同比的话，是因为供给量下降很多；环比的话，今年行情不好，加上信托被卡死，房企融资困难，地方政府知道卖地不容易，所以一般招拍挂上市前都会找好买家接盘，“没有找好就不挂”。这名人士还指出，年底这波拿地潮中，有钱的房企不多，处于规模增长周期的房企更看重这次机会。主要是前十月销售回款好，但这一趋势能否延续还看明年市场环境。