房企岁末密集转让项目 股权算啥关键要“回血”

如果不是在年末加速出售项目公司，或者引入战投“回血”，部分房企2019年财报上的资产负债率可能不会太“好看”。

时代周报记者注意到，今年下半年以来，房地产行业股权转让项目明显增多，转让方多为国企。

记者从北京产权交易所了解到，截至11月26日，2019年以来共有45项房地产项目股权转让公告披露，其中在今年下半年披露的转让项目达到43项，仅10月份和11月份披露的股权转让公告就达到9个和24个。

在这些股权转让公告中，转让方多为国企，包括中国有色矿业集团、中化集团、保利集团、中航工业、大悦城控股集团、首创集团、首开集团、中国金茂等。

其中，大悦城集团、首创集团、首开集团等企业，本身就专业从事房地产业务。

时代周报记者梳理转让公告后发现，被转让的项目情况各不相同，有些项目成立很久，但长期处于高负债和亏损状态，因此被企业选择出售；有些项目的转让则是基于企业降负债，盘活现金流的需求。

11月26日，同策集团首席分析师张宏伟向时代周报记者表示，国资委对于国企的资产负债率的考核有一定要求，资产负债率不能过高。因此在年末这个节点上，对于表现不好的项目，企业会通过股权出售或者挂牌转让，降低自己的负债率。

同日，易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者表示：“利润亏损的项目，有的本身存在着问题。把不好的项目卖掉，减少亏损的同时，可以在年底回笼资金，改善报表数据”。

密集转让项目股权

时代周报记者从北京产权交易所了解到，临近年底，特别是在11月份，不少企业挂牌出售项目公司股权，包括首开集团、首创集团、大悦城集团等。仅在11月12日和11月13日两日内，就共计有七则项目股权转让公告披露。

11月12日，首开集团挂牌转让旗下国奥文化产业投资有限公司9.8%股权以及国奥控股30%股权和债权。时代周报记者注意到，截至9月30日，前者总负债达到28.29亿元，净利润亏损7775.95万元；后者总负债为2.47亿元。

11月13日，首开集团继续挂牌转让北京千方置业发展有限公司34%股权以及3.96亿元的债权，转让对价是3.99亿元。

11月12日，大悦城集团挂牌转让北京名都房地产开发有限公司100%股权。截至10月31日，北京名都房地产总负债为56.87万元，净利润为-131.77万元。

在11月12日挂牌转让项目公司股权的还有首创集团与上海金茂。

其中首创集团转让旗下首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权。首创青旅置业成立于2012年，截至9月30日，其总负债为4.59亿元，净利润为-447.18万元。

上海金茂集团则挂牌转让苏州亘茂置业有限公司51%股权。记者注意到，转让前上海金茂为苏州亘茂置业全资股东，此次转让51%股权意在引入其他股东，分担项目的资金压力。

截至8月31日，苏州亘茂置业总负债达到6.45亿元，净利润为0元。

“现在的情况并不一定是缺资金的问题，更多的是现在政策层面对这些央企或者国企在资产负债率方面的一些管控的要求更严格。所以前者会主动的采取措施，调整项目结构和布局，优化自己的债务结构，适当地把资产负债率降低。”张宏伟对时代周报记者表示。

亏损项目被挂牌

“被出售的项目一般都是很难赚钱，或者亏损的项目。”针对上述密集转让的项目，张宏伟向时代周报记者补充道。

时代周报记者注意到，在首开集团近日挂牌出售的项目中，福州中庚房地产开发项目公司成立于2016年3月，首开集团持有该项目公司50%股权，剩下50%股权则由福州中庚置业有限公司持有，后者属于福建本土企业中庚集团，据悉该集团资产总值超过1200亿元。

该项目公司成立的第三年仍处于高负债和亏损之中。2018年福州中庚房地产总负债达到23.38亿元，营业利润亏损1096.01万元。

首开集团转让北京千方置业34%股权以3.96亿元债权，根据文件披露的财务数据显示，北京千方置业的财务状况也不容乐观。

截至2018年年末，该项目公司总负债为7.68亿元，所有者权益为-1.05亿元，净利润亏损2403万元。2019年前三季度，该项目公司净利润亏损额仍然高达1855万元。

严跃进对时代周报记者表示，企业转让项目股权实际上是一种资产处置。很多项目收益率不高，但成本比较高，项目潜在的经营空间不大，这个时候项目就会被转让。

11月26日，有房地产业内人士对时代周报记者解释，事实上，房地产项目被出售实际上也为市场带来了投资机遇。通过重新定位和良好运营等方式，完全可以将不良资产逆转为优质资产。阿那亚项目就属于这种情况。

公开资料显示，地处秦皇岛的阿那亚项目原本属于亿城集团，2012年该项目销售额仅为4000多万元，被视为不良资产。2013年阿那亚项目被亿城集团作价2.6亿元抛售，由马寅和田海成团队接手。经过重新定位为旅游地产后，阿那亚项目已经成为炙手可热的旅游目的地，2017年销售额达到了30亿元。

盘活企业现金流

另一些被出售的项目则是基于企业降负债和盘活现金流的需求。

“客观上来讲，有些项目也是会有一些资金的问题。前两年有些企业扩张很快，有的项目有几个亿甚至十几个亿的规模，转让项目股权对企业资金面的改善还是挺大的。”严跃进对时代周报记者分析道。

首开集团在11月14日挂牌的北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司，成立于2003年，该项目公司由首开股份与天鸿宝威土地开发有限责任公司共同开发，双方股权比例分别为51%与49%。

但该项目并非亏损项目。2018年以及2019年前三季度，该公司净利润分别为6714.92万元和337.24万元。出售该项目股权一定程度上能提高首开集团的偿债能力。

根据华创证券的数据，2019年三季末首开股份净负债率达到184%，较2018年末的160.7%攀升了23.3个百分点。

偿债能力方面，首开股份2018年末股份的现金短债比为0.91，持有现金总量不足以覆盖短期债务，偿债压力较大。

2019年三季报显示，首开股份货币资金209.85亿元，较2018年年末下降了35.9%。短期借款较2018年末增长1.12%，偿债能力并没有好转。

11月21日，中国企业联合会研究员刘兴国对时代周报记者表示，为确保落实去杠杆任务，从中央国务院国资委，到地方国资委，都对国有企业降低资产负债率提出了明确要求。分类划定了资产负债率控制警戒线，甚至按照一企一策制定了资产负债率控制目标，有些地方还有针对性地将降低资产负债率纳入了对国有企业负责人的考核范畴。

“近年来国有企业的资产负债率总体上自高位逐步下降，基本上都处于较为安全的区域。但对极少数高负债企业来说，仍面临着进一步降低资产负债率的较大压力”，刘兴国补充道。