千亿级房企的利润"保卫战"

为了冲销售规模与融资便利，此前不少房企牺牲权益，用全口径销售换来业绩大幅增长。伴随着全国战略布局，不少上市房企在实现阶段性规模销售之后，开始陷入思考：如何保持收入与利润的增长？

今年房企的销售业绩较好，根据已公布的2019年1-11月销售数据来看，前百强的房企大部分能超额完成全年销售目标，但有一个现象值得关注：千亿房企正努力提升权益比例。

新晋千亿俱乐部的滨江集团（002244.SZ，简称“滨江”），其销售权益仅为40%，这一数值与其他千亿房企主流的50%-60%权益相比明显偏低。但据滨江董事长戚金兴透露，公司今年所拿地块的权益占比在50%以上，明年的销售权益比例将会提升。

与滨江情况接近的房企还有中骏集团（01966.HK，简称“中骏”）、弘阳地产（01996.HK，简称“弘阳”）等， 中骏2019年销售目标700亿，权益占比50%多，为了冲销售规模，中骏将权益占比从2016年的74%以上下调到50%多，但从其今年拿地的权益比来看，大部分仍然维持在50%以上；弘阳2019年目标销售额600亿，目前权益占比50%左右。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，在迈向千亿规模之前，房企为了拼规模，一般而言，当未来市场预期好的时候，大多数房企会增加权益，这样未来的收益和利润也会提升，拿地和开发阶段如何将权益比例控制好，是考验房企对市场预判的能力。市场预期不好时，房企通过减少权益来降低风险，这时候就按照全口径计算销售规模。比如旭辉（00884.HK）、中骏、弘阳等合作比例较大，就是这样的逻辑。

区域分化加剧是房企开放权益合作的主要原因。张宏伟称，滨江集团在其大本营杭州的项目较多，今年通过减少权益的方法快速实现千亿目标，是有一定逻辑的，杭州市场这两年成交量一直处于上升态势。过了这个阶段，不少房企开始增加土地权益，如果不提升权益，则会面临收入、利润减少的局面。

降权益：区域分化下的规模诉求

截至今年11月末，在年内设定了业绩目标的企业中，近7成房企完成率已达到90%以上。其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等多家房企已提前达成全年目标。

但规模增长背后，是房企对权益的诉求。梳理财报数据不难发现，房企降低权益比的一个重要原因是市场分化明显。

即便是正在冲击2000亿规模路上的旭辉，也面临权益比过低的问题。2019年上半年，旭辉实现权益销售额486.4亿元，占比55.3%，较其年初的权益销售比56.67%有所下降。

从旭辉市场布局可以看到。截至2018年年底，旭辉总土储达5500万平米，对应货值8000亿元，其中分布在一线、二线和准二线城市的占比91%，而这些城市由于限购限价的政策调整，完成快速开发与销售的压力剧增，多家房企分担风险的做法也相对普遍。

来自克尔瑞研究中心的数据显示，11月份一线城市成交量企稳回升，环比上升6%、同比上升28%，但25个二三线城市成交量却缓步下行，跌幅明显收窄，环比微跌2%，同比下跌15%。

城市持续分化。重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺，成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷，成交量、环比近乎腰斩。

区域也在分化。长三角地区的徐州、南京成交走弱，上海、杭州等成交量明显提升，宁波同、环比增幅更是超7成。中西部城市则显著分化，重庆、昆明、成都等城市成交量企稳回升，武汉、郑州、西安等稳中有降，长沙市场急速冷冻，环比下降63%。

一个事实是，企业目前投资拿地的意愿仍比较强烈，但是资金面的收紧和限价政策，让企业更加重视土地的利润空间。

对于核心二线城市，限价影响逐渐增强，为保证利润率，房企更侧重机会型拿地，最大程度减少调控政策带来的影响；而对于三四线，由于多数城市热度逐渐下降，企业在这些城市的投资力度有所降低。综合这些因素，房企更倾向布局人口更多、需求更强的普通二线城市。

2019年1-11月，前10房企销售额均值为4157.2亿元，销售额增长率均值为18.0%，排名11-30的企业销售额均值为1419.6亿元，增长率均值为22.4%，31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为786.6亿元和358.3亿元，增长率均值分别为30.3%和18.8%。其中，31-50企业为销售额增长率均值最高的阵营，11-30企业次之。

房企只有一边做规模一边保证利润才能活得更好。今年以来，大房企普遍增速放缓，部分千亿规模房企反而迎来增长机会，比如这两年杭州市场向好，大部分房企选择权益合作。

权益提升：为保利润增长

销售额增长的同时，中小房企今年拿地更加注重权益的提升。比如禹洲地产（01628.HK）今年销售目标为680亿元，其董事长林龙安在不久前的反向路演上透露，今年禹洲地产在拿地权益上有意提高到50%。

有业内人士指出，大房企销售上规模后，可以随时调整战略梳理内部管理，而中小房企不一样，他们选择在杠杆、权益上发力，放大杠杆、做高利润；另一方面这些中小房企前期的合作开发，也带出品质不稳定和利润减少的问题。

实际上，年底为了业绩冲刺，房企加速了供货节奏，29个重点城市供应量明显回升。不过，市场期盼的翘尾行情未至，重点城市成交量同、环比分别下跌12%和1%，市场下行压力仍较大。

这时候房企仍然面临资金回笼压力，“在不加大杠杆的基础上，预收款是第一大款项来源，回款的高效利用非常重要。现金回笼快，后面现金不仅不要利息，还可能是负利息。”戚金兴预计2019年滨江资金回笼额在320-340亿之间，希望2020年公司现金回笼能达到450亿。

此外，戚金兴透露，滨江将会在产品品质和成本管控上更加精细化。前三季度，滨江现金净流入60亿元，全年预计70亿元左右；现金净回笼连续增长，目前超过300亿元；贷款310亿元，较去年增加57亿元，利息也有所下降。

反观2018年的滨江，正快步迈进千亿阵营，这家房企的一个明显特点就是收入和利润反向增长，2018年1-12月归属上市公司股东的净利润11.98亿至17.11亿，同比变动-30.00%至0，房地产开发平均净利润增长率为34.52%。与此同时，滨江2018年销售额850.1亿元，同比增加38.23%。

据戚金兴透露，2020年滨江的规模“求稳”，只要维持千亿。“今年，公司实现了投资平衡，明年将是财务平衡和融资平衡，后年实现团队平衡。”

“现在管理成本占1.5%左右，我提出要争取1%左右，一般企业是5%。”戚金兴透露，作为衡量企业精细化管理能力的三费（管理、 营销、财务）费率，滨江能够做到同级别房企的四分之一左右。除了行业内较低的管理成本，滨江的融资成本也较低，并呈现逐年下降的趋势，从2018年的 5.8%下降到 2019年年中的5.6%。