年初、岁末明显的频次对比，反映了当下这一时间段股权转让的重要功能——冲刺业绩、降低负债。
近日，一则北京产权交易所挂出的关于首开股份转让旗下项目公司股份的公告又引起注意。受到关注不只是因为这已经是首开继上个月四度披露产权转让决定以来的第五则转让公告，同时这也是临近年末房地产企业密集转让股权的新任代表。
查询北京产权交易所的公告记录可发现，进入最后一季度，房企正进行着频繁密集地股权交易活动。从10月1日到12月20日，在产权转让招商的公告栏下，归属于房地产行业的产权交易共有26条，而进入2019年以来，此类公告累计也只有36条。
年初、岁末明显的频次对比，反映了当下这一时间段股权转让的重要功能——冲刺业绩、降低负债。
年末集中“上架”股权
12月16日，首开股份对旗下首开旭泰房地产开发有限责任公司1%股权的转让决定进入正式披露阶段。
公告显示首开旭泰成立于2016年，首开股份持股51%，成都佳逊投资有限公司持股49%。虽然只是转让1%，6115.9178万元的底价或许对首开的控制权及资金链不构成较大影响，但如果将时间线拉长，还是可以看出其中端倪。
在上述交易挂出之前，11月份首开共挂牌了四项资产，分别为：
全资子公司福州首开福泰投资有限公司挂牌转让福州中庚房地产开发有限公司50%股权，转让底价6165.8万元；
全资子公司苏州首开永泰置业有限公司在北交所挂牌转让苏州合本投资管理有限公司50%的股权，转让底价1.35亿元；
首开股份挂牌转让北京千方置业发展有限公司34%股权及约3.96亿元债权，转让底价3.99亿元；
首开股份挂牌转让北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权，转让底价3417.32万元。
结合上述几则转让底价综合来看，如果交易达成，首开近期能回流的资金就不是小数目了。毕竟对比其今年第三季度的财报，此前一段时间的债务压力不容乐观。截至9月底，首开股份负债总额为2413.13亿元，资产负债率为81.77%，前三季度经营性现金流量净额为-15.50亿元。
而刚刚过去的11月销售数据也显示，首开股份的业绩完成率略逊一筹。今年1-11月，首开股份累计共实现签约金额870.88亿元，虽相比去年同期有所增加，但对比其2019年1010.15亿元的销售目标，至11月底首开股份目标完成率仅有86.2%。根据克而瑞发布的11月百强房企销售数据，彼时七成以上房企业绩完成度已超过90%。
通过转让股权的方式回流资金，对于改善财务数据无疑是个高效的办法。当然，单看针对首开旭泰的这桩交易，披露结束日期已经要到明年1月13日，对于2019年度的财务报告起不了多大作用。但首开于11月份进行的四项股权转让，如果交易顺利，则会在年内完成交付，获得的交易价款将直接计入2019年的财务报告中。
同样赶在年末出售资产的还有金茂、首创和大悦城。11月12日，上述三家企业就在同一天分别“上架”了自己旗下公司的控制权。
金茂挂牌转让苏州亘茂置业有限公司51%股权，底价1.18亿元；
首创挂牌转让首创青旅置业(昆山)有限公司51%股权，底价6.86亿元；
大悦城挂牌转让北京名都房地产开发有限公司100%股权，底价1.06亿元。
财经评论员严跃进认为，“房企在年底转让股权就是跟财务状况有关系，不在年底时段，则多是为补充短期现金流”。他指出在当前这个时间段通过转让股权，客观上可使得企业在年底有较好的资金回流，但依靠出售股权资产改善债务水平这种做法还是值得管控。
亏损标的为业绩 优质标的为融资
梳理这些被老东家赶在年前挂上“货架”的标的公司，业绩亏损是主流特点。
比如在11月12日接连被挂牌的三家：
金茂旗下的苏州亘茂置业，截至8月31日总负债为6.45亿元，净利润为0元；
首创旗下的首创青旅置业，截至9月30日总负债为4.59亿元，净利润为-447.18万元；
大悦城旗下的北京名都，截至10月31日总负债为56.87万元，净利润为-131.77万元。
再比如最近刚被挂出的首开旭泰，截至9月30日，负债总计约39.65亿元，营收为0，净利润为-1200元。而稍早时被珠江实业出售的海南锦绣实业有限公司，旗下五源河度假项目筹划近6年至今未动工。
严跃进表示，对于房企来说，迟迟得不到回报的投资倒不如趁早脱手，一方面可以及时止损，另一方面进入年底时段，在企业业绩、财务压力比较大的情况下，出售此类资产也可以分担一部分业绩压力，并改善杠杆水平。
之前还在亏损的资产摇身一变改为现金收入，确实可以解燃眉之急，但个别经营状况良好的标的也同样难逃卖身命运，这是为什么？
比如首开在上个月陆续出售的四个标的之一天鸿嘉诚，2019年前三季度的净利润就有337.24万元，2018年全年的利润也有6714.92万元，但仍无法陪着老东家过年。
合硕机构首席分析师郭毅表示，除直观的营收、利润数据之外，还应更全面地看待标的公司的经营状况，有些即便营收数据良好，但依然可能缺少短期的现金流。出售股权也是融资方式的一种，与其他很多融资方式相比，还省去了抵押物的问题。郭毅认为，在企业高速扩张过程中，充分运用杠杆才能实现更好、更快的发展。此外，结合首开股份截至今年第三季度的财报，据华创证券计算，其期末净负债率达184%，出售天鸿嘉诚股权也有利于自身偿债能力的提高。
“不良资产”谁来接盘？
出售旗下公司股权，尤其是那些业绩亏损的标的，确实能够改善老东家自身的财务状况，而对于接盘方，为什么要接手一项“不良资产”呢？
观察近期成功出售的标的公司，接盘方多数为公司原股东，且为公司所在地本土企业。比如接盘海南锦绣51%股份的洪启旭即为原股东海南陆侨集团关联企业的法定代表人；接盘首创青旅置业（昆山）51%股份的上海绿尚达企业发展原本即为该标的公司股东，交易完成后其将全资控股首创青旅。而上海距离昆山市仅有60公里左右的距离。
在控股股东转让股权的过程中，参股股东本身就有优先购买权，这或许为原股东接盘比较常见的一大因素。而作为本土企业，郭毅认为其借助在当地常年积累的人脉、市场等资源，或许能扭转项目亏损的态势。
郭毅指出，目前行业对于“不良资产”的判定往往过于主观，同一个项目的前景如何其实因企业而异。“过江龙式的企业在遇到某些瓶颈时，自身很难突破，但对本土企业来说或许很好突破，这种情况很普遍。所以在面对所谓的‘不良资产’时，大多数本土企业也不是盲目地拿项目，而是会对未来价值空间先做预估，结论不错时才会去拿。”
此外严跃进还提到本土企业对市场环境更为熟悉，且本土身份也更易得到地方政府的支持。
严跃进进一步指出，转亏为盈的关键，就是尽量接手那些只有资金链问题、项目本身没有太大问题的标的，这样待资金注入就可以实现比较好的“逆袭”效果。而那些旗下项目开发周期过长，尤其是牵扯历史纠纷的标的，则需接盘方重点考察。
房企年底忙脱手，客观上也为市场释放了大量投资机会，而作为“小而美”的地方企业，可千万别盲目乐观、草率接盘。
本文来源：第一财经
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赵素洁_WH05
