完善存量市场管理是发展住房租赁市场首要问题

既要培育机构化、规模化的租赁企业，也要发展政策性租赁住房。

据报道，北京市第一个集体土地租赁房项目预计2020年6月实现竣工交用。增加集体土地租赁房有利于降低北京的租房费用，满足更多中低收入者的居住需求。

最近几年，由于房价上涨并带动房租上涨，在一些中心城市，年轻人租房承受巨大的压力。因此，2018年中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，要求“发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。

2019年中央经济工作会议进一步强调“大力发展租赁住房”，将发展租赁住房作为住房保障工作的重要内容。“大力”两字体现了其重要性。 因此，全国住房和城乡建设工作会议强调2020年要重点抓好的工作中，包括“着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题”。住建部要求，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。这意味着政府将引导房屋租赁中介与租赁住房供应的发展。

发展住房租赁市场的首要问题是完善存量市场的管理。目前，一些中介市场缺乏规则，存在违规行为，却得不到应有的惩罚，从而导致租房体验很差，不确定性很高。因此，近日住建部等六部门出台了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意在规范市场。

首先，要求主要城市在2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台，用于管理住房租赁市场，包括机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能，建立数据库。

其次，出台一系列有针对性的规范和要求。比如，加强对租赁机构发布房源的真实性要求，要求网络信息平台核验房源信息发布主体资格和房源必要信息等；规定房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约时不得再次收取佣金；退租时剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

意见还要求住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准。此外，还重点提到管控租赁金融业务，并加强租赁企业金融监管。这是因为，在过去几年，一些机构化的中介企业将租赁业务金融化，其缺乏监管的资金池最终酿成资金链断裂等风险，伤害了房东和客户。

这些规定针对的是租赁市场的最大痛处和顽疾。下一步，应该体现法治化治理的思想。很多规定早就有之，但仍然存在很多纠纷，一些租户受到损失却没有明确的方式和渠道进行维权。因此，对于《意见》提出的“建立纠纷调处机制”，需要以法治化的方式进行强化。如果只是由企业和行业组织处理投诉，会使纠纷难以得到妥善处理。

在增加租赁住房供应方面，既要培育机构化、规模化的租赁企业，也要发展政策性租赁住房。而这需要土地和资金，需要提高地方政府的积极性，完善包括公租房在内的保障房体系。这是长期以来的政策要求，需要进一步发力。

鼓励农村用集体土地与商业机构合作，建设集体土地租赁住房，是一个“好的选择”。农民以集体土地入股，商业机构负责建设和管理，双方合作建设长租公寓，按比例分红。这个模式的好处在于，首先不用一次性缴纳土地出让金，大幅降低了成本；其次，农民可以持续获得分红，有利于农民拥有长期稳定收入；其三，降低了商业机构资本支出以及成本等方面的压力。

租赁住房是住房体系的补充，可以缓解年轻人的居住压力。农村集体土地直接入市，有望增加商品房供应，并降低价格。因此，部分居住需求旺盛的城市应该积极利用集体建设用地建设租赁住房，满足人们对美好生活的需求。