2020年1月，在密集配股的同时，上市房企扎堆海外融资，截至目前，房企海外融资计划规模超过100亿美元，相比于去年呈现大幅增长态势。而业内人士指出，很多房企海外发债的目的是“借新还旧”，背后面临着较高的偿债压力。
中长期为主 部分房企融资利率高企
今年以来，华夏幸福、建业地产、中国恒大、龙湖集团等数十家房企发布了海外融资计划，多数房企海外融资规模较大。
以华夏幸福为例，2020年1月14日，公司境外间接全资子公司CFLD （CAYMAN）INVESTMENT LTD.完成境外发行12亿美元的高级无抵押定息债券。其中，5亿美元高级无抵押定息债券期限为3年，票面利率为6.9%；7亿美元高级无抵押定息债券期限为5年，票面利率为8.05%。
不少房企海外融资期限较长。以远洋集团为例，经扣除发行费用、折扣、开支等，其全资子公司发行票据估计所得款净额约为3.91亿美元，利率为4.75%。所得款净额主要用于偿还现有债务。票据将于2030年1月14日到期，发行期限为10年。
从融资利率来看，上市房企海外融资利率分化较为明显。据中国指数研究院统计，自2020年起至1月16日，国内房企在海外共发行的16只债券中，平均融资成本为6.69%，平均期限为6.61年。
龙湖集团等房企海外融资利率较低。1月6日，龙湖集团宣布，成功发行6.5亿美元票据。其中，2.5亿美元期限为7.25年，票面利息为3.375%；4亿美元期限为12年，票面利息为3.85%。
但是，也有部分房企海外融资利率在10%以上。1月21日，海伦堡中国控股有限公司增发2.5亿美元高级无抵押债券，增发收益率12.25%，融资利率攀高。
1月14日，华南城控股有限公司发布公告称，拟增加发行于2022年到期的2亿美元11.5%优先票据，新票据将与原有票据合并组成单一系列。发行票据所得款项净额主要用作现有债务再融资及一般公司用途。
除了上述海伦堡和华南城控股等中小房企外，恒大在1月份的一笔融资利率也超过了10%。中国恒大1月16日公告，公司就发行2023年到期利息为11.5%的10亿美元优先票据及2024年到期利息为12%的10亿美元优先票据，与瑞信、美银证券等机构签订协议。
借新还旧 海外债井喷凸显房企“融资难”
一名在TOP10房企的融资负责人告诉记者：“国内融资渠道收紧，从去年开始，就很难从银行融到资金，银行开发贷还需要看企业品牌、项目位置等多重因素，对于大型品牌房企也‘卡‘得非常严格，中小型房企更是艰难。因为预测今年国内融资难仍将持续，所以抢先抓住年初海外融资的窗口期。”
在房企以往常用的开发贷、信托等渠道收紧后，海外融资就呈现井喷式增长。2019年，房地产开发企业利用外资规模增长幅度超过6成。
国家统计局披露的2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况显示，2019年房地产开发企业到位资金约17.86万亿元，比上年增长7.6%，增速比1-11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款约2.52万亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%。
从实际操作流程上，58安居客房产研究院分院院长张波指出：“海外融资的流程不复杂，境外发行美元债相比国内在流程上更简单，具体操作上会选择中介机构来具体执行，根据发行方式不同，流程上会存在一定差异，但后续都需要做相应的备案登记。同时，海外债的利率优势依然存在，除非房企本身的负债率过高，一般来说海外融资的年利率在4%左右并不鲜见，而国内融资成本普遍会高于这个水平。”
但是，另一方面，政策对海外融资也进行了限制。2018年年中，国家发改委就对外表示，规范企业举债有关资质要求和资金投向，引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。
在此限制下，张波也指出，海外发债的很多目的就是“借新还旧”，政策上对于房企海外发债限制较严，明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，但从现实情况来看，房企海外发债正是用于减轻短期偿债压力。
房企频繁进行海外融资来“借新还旧”的背后，也面临着较高的偿债压力。根据Wind数据统计，2020年第一季度美元债到期偿还金额为110.75亿美元，占今年全年的33.27%，当前已经融资56.45亿元。
中国指数研究院分析指出，目前，房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，所以，可以推断房企开年以来已着手准备“借新偿旧”的债务置换工作。
本文来源：新京报
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