本文作者 | 冯毅成（楼市研究大V《主编笔记》总编辑、武汉市房协专家组成员、武汉城市文化学者）
今起，推出《疫情楼市研判》系列文章。本文为开篇之作，将为研究定下基调，之后从第3篇开始针对具体问题进行总结。
楼市调控已经进入深水区，不能以“非典”楼市来研判2020年走向。
无论是一、二线城市还是三四线城市，无论是开发商还是购房者，无论是刚需产品还是改善产品，市场都不能再靠“猜大小、赌输赢”。
本文通过筛选权威来源数据，就两个时期进行比对与分析，从疫情影响、宏观经济阶段、楼市基本面、家庭负债率、楼市政策面、市场预期六大方面22个小点进行深入剖析。
疫情影响不同
2003年“非典”时间表
2002年12月，第一例“非典”（SARS）在佛山爆发
2003年2月春运，“非典”在全国迅速扩散
2月，“非典”疫情上报世界卫生组织
4月，全面进行人员隔离
5月，北京新增病例数量首次下降
6月，卫生部宣布北京市防治非典型肺炎指挥部撤销
7月，全球“非典”病例人数不再增长，疫情基本告一段落
1.新冠病毒传染性更强
2.两次疫情对生活和经济影响两重天
“非典”没有对全国造成大范围影响，而新冠状病毒导致全国进入1级响应，世界卫生组织将其列为国际关注的突发公共卫生事件。
2003年“非典”期间，传染源能够得到有效控制，对大多数人的工作和生活影响不大，大多数售楼部正常营业。重点灾区集中在广东、北京。
2020年新冠肺炎期间，全国几乎所有行业停业，几乎全民隔离。
3.“非典”期间楼市不降反升
“非典”期间，诸多行业受到冲击，而房地产虽有伤在身,却也能独领风骚，发挥了对宏观经济“稳压器”的作用。
2003年4月份全国商品房销售额同比增加46.6%，其中个人购买同比增加52.2%。
在“非典”重灾区山西省，商品房销售面积和金额同比分别增长146.5%、253%，天津市房屋成交面积和金额同比分别增长31.3%、3O.9%。
4.“非典”房地产投资增长，施工和竣工面积并未大降
据国房指数，2003年4月，全国房地产开发投资继续保持了33.5%的高速增长。全国商品房新开工面积同比增长31.7%，竣工面积同比增长38%。
1-4月,“非典重灾区”山西省商品房开发投资和施工面积同比分别增长了85.5%、63.8%。
同时，因为巨大的产业关联特性，“非典”时期房地产对国民经济扩大总需求起到了部分支撑作用。
而2020年新冠肺炎疫情爆发以来，几乎是全国全行业停工。受停工影响，在建工程的交房时间势必延期，这一全国范围的违约风险在“非典”时期非常小。
宏观经济阶段不同
2001年底，中国正式加入WTO。2003年“非典”时期的中国经济正处于起步加速的阶段。2020年，中国已成为世界第二大经济体。中国的风吹草动都会给世界经济带来重大影响。
我们看一下宏观经济数据：
解读：
1.财富量与负债不同
通俗讲，M2是钞票量，GDP是财富量，M2/GDP比值从2003年的1.6上升到2019年2，说明负债增速快过财富增速，且达到了较高位置，未来M2增速必须得放慢。
M2增速从2003年的19.58%降到2019年的8.7%说明房地产外围资金变少，在未来的经济阶段，房地产必然在降速中发展。
2.城镇化率与发展空间不同
图片来源：国家统计局
2003年中国（内地）人口12.92亿，城镇化率是40.43%。
2019年中国（内地）总人口突破14亿，城镇化率是60.60%。
2003年的城镇化率空间很大，历史阶段的主题是高速发展。
2019年同样也有空间，但面对世界发达国家80%的城镇化率水平比较，中国未来的城镇化发展速度与经济一样会明显降速提质。
与城镇化率密切关联的建筑业和房地产业亦将放缓发展速度。
3.人口变量的风险与机会不同
2003年人口中，15-64岁人口占比70.4%。较高出生率保证了今后长时间内购房群体基数上升。
两者人口变化不大，但出生率差异导致人口结构变化：
2019年人口中，16至59岁人口占比64.0%。60岁以下人口减少，意味着潜在购房群体降低。
人口老龄化趋势对房地产销售市场乃至整个社会养老体系产生重大影响。
2003年在人口、资金、居民购房能力强大的情况下掀起了第一波牛市，但房地产总体处于市场化初期，还没有形成显著的上涨预期效应和财富效应。
而目前阶段已进入楼市的下半场，不能再指望靠楼市行情快速获利，要注意到市场需求和经济阶段的变化才能规避风险。
只有研究好人口结构带来的细分领域需求变化，楼市才能找到新的赚钱机会。
楼市基本面巨变
2003年与2020年的楼市基本面可以概括为以下关键词：
不同量级、不同阶段、不同需求、不同基调
1.行业量级巨变
以上两图数据来源于国家统计局1998-2008年列表，由于2001-2004年暂无显示，取（2000-2005年）平均值估算2002年经济情况。
数据来源：国家统计局
两次疫情前的行业基础已经巨变：后者是前者企业数量的约2.5倍，房屋施工面积的约7.8倍，房地产开发投资总额的约12倍
2.行业阶段巨变
2003年，国内房地产处于起步阶段，发动第一波牛市，且呈单边牛市走势。
2020年，国内楼市在经历了2016-2018年历史罕见的“疯牛”后，进入了横盘休整期。
在2019年政策面已经企稳的背景下，楼市的企稳还需要2年左右时间。以武汉市场为例，（在未发生疫情的前提下）根据权威测算预计到2022年才能复苏。
3.行业基调巨变
2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。
《通知》明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。
2019年7月30日政治局会议强调：“房住不炒”，落实长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2020年2月19日，人民银行发文指出：妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，确保经济运行在合理区间，重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
4.市场需求巨变
2003年商品房处于起步阶段，现阶段市场的主要需求是从有房住到住好房。
2003年，人均居住面积不超过15㎡，2019年人均住房面积达到40.8㎡。从人均住房面积和供应套数看，目前阶段我国已经基本告别住房短缺时代。
相比于起步阶段而言，现在的市场主要需求是人均面积扩大、房屋成色翻新、资源配套变好（交通、学区、商业、医疗等）、物业服务提升等。
5.市场格局巨变
楼市从2003年跑马圈地到如今规模化竞争，行业整体增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。
根据2019年全年房地产的销售榜单，TOP30房企的权益销售金额集中度已达到35.7%。TOP100房企占据行业53%的份额。
2003年，房地产不在高位运行，不是高危行业，资本化程度不高，几乎没有高杠杆风险，也几乎没有市场预期看衰的风险。
2019年，房地产业已经是高位运行，拿地成本高，去化周期拉长，限价之下，对高杠杆、高周转企业的资金实力与运营实力要求很高。中小企业在市场下行中将加速被兼并与破产。
“非典”对于2003年楼市的冲击并不大，而新冠肺炎对于目前急需资金和转速的楼市而言，可以说是雪上加霜，甚至是霜上加雪。
家庭负债不同
透过发展阶段和市场需求，我们发现2020年楼市与2003年楼市一个深层次的变化是家庭负债率。
数据来源：湖北省统计局，数据研究、制表：武汉房研社《主编笔记》
1.家庭负债率决定了楼市的走势
居高不下的家庭负债率，是制约房地产市场发展和宏观经济发展的重要因素。
2003年的楼市处于第一波牛市的起点，家庭负债率处于非常低的水平。而如今家庭负债率已经发生了巨变。
以上图所示的湖北数据为例，2018年湖北住户存款额为26315.35亿元。可见，贷款是存款的52.7%，贷款中又以中长期贷款为主体，高达87.27%。
可以判断住户的贷款绝大部分被固定投资，尤其是以房产投资为主的项目占据。
2. 家庭债务已逼近家庭的承受极限
经济学家田国强在2018年8月指出：
我国家庭债务与可支配收入之比达107.2%（如上图），已经超过美国当前水平，更是逼近美国金融危机前峰值。
如果加上隐藏的民间借贷等无法被统计的部分，实际上中国一些家庭已处于入不敷出的状态。
家庭在加杠杆的同时，区域性不均衡的问题变得愈加突出，部分区域的债务负担更是严重。截至2017年，已有超过10个省市的家庭债务与可支配收入之比超过100%。
其中，福建、广东、浙江等三个省份已超过美国金融危机前的峰值，而重庆与北京这两个直辖市也正在逼近这一峰值。
较之2017年9月，江苏、河南和山东三个棚改大省家庭杠杆率在2018年一季度末分别上升7.8、6.3和3.3个百分点。棚改在改善家庭居住条件的同时，也累积了大量的家庭债务。
而如果经济发展不能支撑过高的家庭债务，则可能在局部引起系统性风险，这一点特别值得警惕。
3.实体经济需要激活流动性
由于房产消费对老百姓现金流的侵蚀，消费增速自2011年开始持续下滑，社会消费品零售总额的增速已经由2011年的20%下降至2018年6月份的9%。
无论是主管部门想要激活实体经济复苏，还是企业或家庭想要在楼市下半场中投资获利，必须找准产业链带来的新消费机遇。
楼市政策面不同
2003年前后与2020年前后，市场处于两种决然不同的阶段，政策面动作决然不同。
1. 2003年：牛市箭在弦上，疫情无需救市
可以说，2003年是人、地、钱充足，具备了开启第一次牛市的条件。在行业上升趋势下，“非典”对楼市的冲击并不大。
“非典”期间和过后，政府对楼市几乎没有救市动作，而前后政策的组合拳不仅促进了牛市的到来，也规范了市场向前发展。2003年前后政策脉络如下：
1998年7月，国务院宣布房地产市场化；
2002年5月，国土资源部发文，规定国有土地出让实行招拍挂；
2003年4月，人民银行发文，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人适当提高首付款比例；
2003年，国土资源部发布《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。土地出让自由度下降，土地供应量减少，价格开始走高；
2003年8月，国务院发文，明确将房地产业作为国民经济的支柱产业；
2003年，央行的货币政策也十分宽松，上半年M2同比增长20.8％，贷款同比增长23.1％。
当年多地开始降低首付比例，多地首套房只需要首付两成，“温州炒房团”出现，游走全国多个热门城市。
2. 2020年：政策已企稳，市场仍需“送温暖”
2020年前，全国楼市进入史上最严调控阶段，因城施策，坚持房住不炒，全面实行“三稳”“四限”。同时深化住房制度改革，租购并举，加快完善住房保障体系。
稳字当头的市场指导精神，绝不允许市场过热过快，但遇到下行危机，可能引发系统性风险时，救市动作会十分坚决。
在2020年新冠肺炎疫情前后，既有调控政策也有救市动作。调控政策如下：
2018年12月，住建部推出“三稳政策”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标。
2019年5月9日，财政部、税务总局为继续支持公共租赁住房建设和运营，提出对公租房免征房产税等7项税收优惠政策。
2019年7月30日政治局会议强调：“房住不炒”，落实长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2020年2月，人民银行发文指出将科学稳健把握逆周期调节力度，稳健的货币政策要灵活适度，坚决不搞“大水漫灌”，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
2020年疫情期间救市动作主要有：
2020年1月1日，央行宣布降准0.5个百分点。
2020年1月26日，中房协建议全国房企建设线上售楼部，鼓励在线营销。
2020年2月3日至17日，央行降息，仅通过公开市场操作投放的流动性就高达3万亿元。央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%；五年期以上LPR为4.75%。
2月11日以来，上海、苏州、西安、无锡10多个省市发布涉房支持性政策，从土地出让金、保证金、开竣工、预售及税费等多个方面缓解开发商资金周转压力。
2月21日，住建部、财政部、央行联合发文：可申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金，职工在6月30日前不能正常还款的不作逾期处理。
2019年调控政策已经见底企稳，而市场一般会惯性下滑一段时间。如果没有疫情发生，2020年—2021年本该是楼市休整企稳的阶段。
由于突发疫情，全国经济第一、二季度受到严重冲击，预计在4-5月份国内疫情基本结束后，救市动作将频出，政策利好将至。
房地产调控政策大概率会出现松动。目前阶段的救市动作主要集中在企业端，下一步将出现在交易端。
3.后市需看1大板块、2个时间点
拉动经济的大动作除了为企业减负外，大概率会出现在拉升大基建板块。
而关于政策的推出和走向还必须要考虑两个时间点：
一是疫情结束后，全国两会的召开。届时将会根据全国最新的经济数据研究今年大政方针，全国定调以后，地方政府才好进一步推行一城一策。
二是全球疫情的动态。与“非典”不同的是，全球多个国家在本次新冠肺炎疫情中表现出“后知后觉”，抗疫动作比中国慢了一拍。在经济全球化的今天，全球疫情的走势将严重影响中国经济。
市场预期不同
市场预期是决定后市走向的重要因素之一。可以说2003年和2020年，市场预期完全不同，从这几个方面可以解读：
1.市场认知不同，预期不同
2003年前，大众对于房地产的关注较弱，即使“非典”来临，首要考虑的也不是房产问题。
而经过2016年前后楼市“疯牛”、全民楼市普及教育，大众对楼市已经有了消费和投资需要，形成了关注楼市的思维习惯。
楼市对于家庭和国家的经济影响至关重要，预期已经发生深刻变化。
2.杠杆压力不同，预期不同
2003年“非典”时期，楼市还没有发动第一个牛市。城市中的大多数居民还没有参与到购房换房的大军当中，金融贷款普及度较低。
因此，当年的大众对于楼市来说是低杠杆甚至是零杠杆，并不存在家庭资金断链，急于抛盘等计划。
而今年全国范围内几乎全行业停工，普通家庭的月供压力凸显。生存资金安全意识的加强，将让市场预期进一步回归理性。
3.经济形势不同，预期不同
2003年，全国经济处于高速增长阶段，而近两年，全国经济增速放缓，经济有下行压力。
“非典”期间，只影响了部分地区，而新冠肺炎疫情则是全国全行业停工，对经济的影响是雪上加霜。
目前阶段，企业为了保障资金安全，不得不降低杠杆和成本，还有相当比例的债务到期风险。
近年来，“法拍房”数量不断上升，就是坏账数据的一个直接体现。
楼市与其他行业一样。这导致了开发商、购房者、媒体等主要参与群体普遍认为疫情结束后短期会出现打折促销，商品房供应量扎堆，价格战在所难免。
4.存量市场不同，预期不同
2003年，全国二手房交易尚不发达。如今，网络信息透明，海量二手房是新房市场的一个压舱石。
正是由于近两年二手房市场走低，让一些投机购房者冷静下来。
“三稳”政策成效明显，市场将呈现新房价格高于二手房，标志楼市回归健康理性。
（结束语）每次市场波动，都是重大机会
从以上六大方面22小点看，“非典”期间的楼市与2020年的楼市毫无可比性，不能作为本次疫情的后市决策参考。
虽然形势已变，但所有市场波动都必然催生重大机会。
本次疫情对全国以家庭为单位进行了一次健康教育，健康已经成为住房的第一需求。
环境优良、建筑密度较低、交通与购物便利、健康服务优质的商品房将受到更多追捧，局部市场升温后，短期有价量齐涨的可能性。
价格战中仍以产品为王，交通、学区、商业的价值点仍将使产品在市场中杀出重围。
由于阶段性供求量加剧，市场将在快速换手中出现“淘宝”机会。
购房者不可盲目判断市场将在下半年见底，但从不可再生的土地资源以及巨大的机会成本看，仍然值得按需交易，长远布局。
同时，现金为王，规模效应加剧。房企亦有机会在一级土地市场拿到质量更优，价格较低的土地，在二级土地市场亦有较多收并购的机会。
唯有着眼长远，方能弯道超车。
后市影响如何？请关注下一篇。
本文来源：网易房产武汉
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