户型变革新趋势:“免疫力”强的房子更走俏

4月，降息的靴子终于落地，市场一片“欢呼”；与此同时，驻马店、临安、广州、宝鸡、济南、海宁、青岛等地楼市松绑政策频现“半日游”“一日游”。

疫情之下，危与机并存。过去近20年，南方都市报每年都会收集广州和周边区域在售的金牌户型。2020年，南都记者调研发现，一场疫情也引发了市场对房子“免疫力”的重新思考：什么才是“好房子”？令人惊喜的是，已经有龙头房企在户型改革上做了诸多有价值的尝试。

库存升至4年新高，二季度消化疫情影响

随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，因疫情积压的住房需求逐步释放。据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，在降价促销之下，3月广州一手住宅网签成交5877套，虽然仍是9年来最低，但已经有了特殊时期“小阳春”的味道。

进入4月，第一周网签成交1520套，第二周网签成交1099套，第三周网签成交1385套，前三周累计成交4000余套。以此推算，4月网签成交能否达到专家预测“8000套”还有点悬。究其原因，“一批前期降价的楼盘纷纷收回折扣，价格恢复到疫情之前”，地产经济学家邓浩志认为，回到市场较热水平，是必须以降价换取的。

与此同时，广州一手住宅库存在波动中呈上升趋势。据克而瑞数据显示，截至4月初，广州一手住宅库存总量为983.7万平方米，创近4年新高，共计81836套，环比增加2.19%，同比则是上升了3.24%。

可以看出，疫情影响依然存在。诚如部分房企大佬在2019年业绩发布会上的判断，他们表示，3月市场基本恢复正常水平，预计二季度将疫情影响慢慢消化，下半年市场会出现成交增长。

房贷利率创新低，但首付比例放宽可能性低

4月20日，年期贷款市场报价利率(LPR)由3月的4.75%下调至4.65%，创下房贷挂钩LPR以来的单次最大降幅的同时，房贷利率也创历史新低。降息后，市场弥漫着“乐观”的情绪，楼市利好有多大？房贷首付比例能降吗？

广州克而瑞首席分析师肖文晓认为，在楼市调控政策基本稳定的情况下，房贷惠及的幅度是有限的，楼市可以从中受惠，但很难形成大的刺激。从最终呈现的效果来看，利好关键还是商业银行会在此基础上如何进行加点操作。

对此，保利投顾研究院结合央行最近表态及各地房贷政策近期放松、撤回的情况分析，在货币宽松背景及“三稳”基调下，央行对房贷杠杆放松十分谨慎。在投资-销售链条偏稳下，一、二线城市首付比例完全放宽可能性低，但认房又认贷可能有优化空间。

总之，“今年楼市的成绩单取决于疫情控制的时间，疫情持续的时间越长，楼市的需求反弹蓄力需要越久。建议开发商对于后市还是要谨慎看待，积极走量落袋为安”，肖文晓说。

户型变革新趋势：“防疫”户型走俏

此次疫情，不仅倒逼出了“线上卖房”这个新生态，还让房企增加了对房子“免疫力”的思考。目前已经有多家龙头房企的设计部门，针对疫情开启了全新的户型研究，甚至已经推出一些“免疫力”更好的户型。

比如，在入户花园预留了水管接口，一进门就可以洗手消毒；将洗手间设置为进门之后的第一个功能空间，一进门就可以洗澡；如何在面宽和进深上优化，实现更多的房间朝南；如何满足居家办公，在客厅功能多样化、卧室小家化方面做新尝试；以及重塑卫生间地漏设计逻辑，采用更安全、更卫生、更降噪、更防臭的同层排水系统。此外，社区作为户型的延伸，也开始因疫情做出改变，比如将网约车、快递、外卖、垃圾处理等“外部”流线与内部小区业主活动区域隔离等等。

2020年初，新冠肺炎疫情来势迅猛，“宅在家里”成为所有人的应对方式。如果不是这场疫情，可能很多人也不会如此深刻地体会到，一个健康的居家环境、专业可靠的社区的重要性。