“五一”小长假，有望成今年楼市的转折点。在带看限制放宽、学区新政落地、积压需求入市的带动下，北京楼市已现恢复。据机构数据显示，“五一”小长假期间，北京二手房网签量已回归到去年同期水平；5月3日、4日，二手房带看量均比4月最后一天上涨超3倍。
考虑到网签数据的滞后性，随着抑制需求释放，未来交易数据有望再次走高。由此，业内人士预计，受疫情影响而延迟的楼市“小阳春”正在走近，有望在五六月份出现。
五一前后带看量涨超3倍，网签量同比持平
“今天我接待了近十组看房客户，都顾不上吃饭。”5月2日下午，链家丰汇园店一位经纪人向新京报记者表示，“你如果来得再早点，门店里都没有可坐的地儿。你看，现在签约室里都还有在签约的客户。”
经纪公司拥挤的签约室仅是市场的缩影。从经纪公司的新增房源、客源和带看数据，最能体现二手房买家的积极入市心态。
贝壳找房数据显示，4月30日，新增房源943套，新增客源6215套，带看量3730次；5月3日，新增房源1093套，新增客源8400套，带看量11740次；5月4日，新增房源1095套，新增客源8572套，带看量11491次。
通过数据对比不难看出，5月3日和5月4日二手房带看量均比4月最后一天上涨均超过3倍。虽然楼市的成交数据有一定滞后性，但仍能体现市场走势。在带看的推动下，实际成交也在上涨。
据中原地产研究中心统计数据显示，2020年５月１日至5月4日，北京二手房网签139套，新建住宅网签666套，合计网签住宅805套。而在2019年5月1日至5月4日，北京二手房网签134套，新建住宅网签242套，合计签约376套。
北京二手房网签量与去年同期基本持平，而新房则出现大幅上涨。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏。在“五一”小长假，目前看到的数据是网签数据与去年同期相比有轻微上行，大部分城市上涨了10%-20%，这主要是大部分年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在最近开始出现。
“4月对于北京房地产市场来说是明显复苏月份，特别是4月下半月，大部分小区的二手房看房已经正常，整体市场数据逐渐恢复。”张大伟表示，4月北京二手房网签13161套，环比上涨75.6%，同比依然有所下降，但从目前数据看，4月下半月已经基本恢复到疫情前的平均水平。
西城学区新政落地，部分区域看房量超过疫情前
除了受抑制的需求开始释放之外，学区房也在搅热二手房市场。
在张大伟看来，“五一”小长假，西城区因为学区政策调整，受关注度明显上升，成为北京房地产市场波动幅度最大的区域。其中，看房量明显增加，德胜等热点区域看房量增加超过50%，甚至已经超过疫情前。
5月1日一早，购房者方女士就联系西城区的经纪人看房，她之前就计划为了孩子上学在西城区买套房，而前一天的西城区多校划片入学的学区新政，让她决定要抢在政策空窗期出手购房。
4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》明确，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
多位西城区的经纪人告诉新京报记者，新政出台后，咨询学区房的购房者，都希望在7月31日前办完过户。因为从政策规定来反推的话，只要在7月31日前取得房屋产权证，孩子在申请入小学时，仍然可以对应登记入学划片学校，“现在买的话，如果你购房资格没问题，首付款也到位，一两个月是可以办完手续落户的。只要落了户，就不受多校划片的影响。”
不过，距离7月31日只有近3个月的时间，像方女士这样即要看房又要办理过户手续的购房者并不少，甚至有的购房者还需要卖旧买新，最终的结果很难说一定能够如愿。但这仍然没有阻止像方女士这样的家长们。
“目前成交的客户，多数是之前就看过房，现在因为政策加速了决策。不过，也有个别购房者连房都不用看，直接就签约的。我们有一套房子，挂出来才半个多小时，就签约了。”链家丰汇园店经纪人告诉记者。
在成交量上涨的同时，业主对于未来学区房的预判也在影响房源量的增加。上述经纪人还表示，“这次的政策出台后，对业主心态其实也有一些影响，有些业主觉得长期价格走势有不确定性，就想赶在这两、三个月的政策空窗期出手，五一这几天出了不少新的房源。”
又现业主加价，短期内局部区域市场或有波动
值得关注的是，供需决定价格，这是市场不变的真理。购房者刘先生告诉新京报记者，“5月1日，我去德胜区域看了几套房，比自己的预期价格要高，想回去和家人商量一下。没想到，我在回家路上就接到房产经纪人的电话，一套报价840万元的房子，业主提出上调20万元。经纪人说，可能看房人太多了，光他们门店就带过去了3组客户，还不算其他中介，所以业主觉得价格还能再提一点。”
“经纪人让我尽快做决定，他说这个‘五一’假期，客户一下子多了很多。5月1日这一天，仅他们门店就成交了8套房子。”刘先生说。
在此之前，朝阳、东城、海淀、丰台、石景山均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片，而是通过多校划片方式入学。而西城这一规定则在今年刚刚落定，因此引起市场不小的波动。因为网签的滞后性，“五一”期间的真正成交量还将在随后的数据中体现。
不过，张大伟分析认为，因为大部分学区购房者都属于二套房，而在严格的杠杆下，市场价格很难全面上涨，但预计在7月底之前，西城区会出现一轮明显的成交量上涨，价格也有小幅度波动的趋势。
小区带看放宽、积压需求释放，助力楼市继续升温
虽然西城的学区房带动交易上涨仅是局部情况，但是，整体市场的上行不容忽视，这从带看量以及成交数据中可见一斑。
对此，业内人士表示，“五一”期间二手房市场升温，也与北京防控响应级别下调后，小区带看限制放宽有关。
据悉，4月29日，北京市举行新冠疫情防控第96场新闻发布会，北京市政府副秘书长陈蓓介绍，4月30日零时起，将一级响应机制调至二级。
链家丰汇园店经纪人表示，现在只要在各个对应街道备案之后，各个小区都可以进入小区带看了，有的小区只需要量体温，有的小区是登记+量体温。而在防控响应等级下调之前，每天只能由一位经纪人带看两组客户。
我爱我家(000560,股吧)菜市口店的一位经纪人告诉记者，“之前严控时，基本不让进小区，现在防疫等级下来了，再加上学区的新政策，看房的人一下就多了。”
新京报记者在该门店逗留到晚上8点，发现仍有前来咨询和看房的客户。而事实上，这仅是众多房屋中介门店的缩影。来自经纪人、购房者的一个个片段，正在还原疫情平稳之后，“五一”楼市的真实面貌。
从“五一”小长假楼市走势看，张大伟预计，北京二手房市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平，有望继续保持在1.3万套以上的水平。与此同时，5-6月份将出现一次类似2019年初的“小阳春”，原因在于疫情延缓了需求入市，在疫情基本平稳后，积压需求开始入市。
不过，在整体“房住不炒”的基调下，张大伟预计北京二手房市场整体不会有大幅度波动，但价格将会出现局部小幅度上行的可能性。
本文来源：新京报
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