小长假楼市“弱市反弹” 哪些城市复苏快?

今年“五一”小长假是2008年以来最长的“五一”假期，因为保持防疫，少了旅游业的分食，房企拿出不少五花八门的促销催化交易。

在线上，继网红、明星直播带货之后，房企的销售总们也从后台走向直播间。线下的销售员更是“忙得不可开交”，由一天接待3-5组客户，增加到十几组，不惜喊哑了嗓子。那么，疫情后自营业以来，售楼处面临的首场楼市“大考”，又会得多少分？

据机构统计显示，如果不考虑网签滞后影响，五一期间北京新房成交量同比翻了近5倍，南京新房成交量同比翻2倍，但也有大连、惠州等城市新房成交量同比降幅超过一半，市场复苏程度分化明显。值得关注的是，即使个别区域同比大涨，但在业内看来也仅是“弱市反弹”。

北京、南京等新房成交量大增

疫情平稳之后，随着延缓的需求入市，楼市成交已现回暖。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，“五一”假期楼市最热的城市为北京、南京，新房成交同比、环比双双上扬，其中，同比更是翻倍上升，北京新房成交量同比去年五一假期翻了近5倍，南京新房成交量同比翻2倍。与此同时，上海、苏州、济南在“五一”假期的新房成交量也明显好于去年，同比分别上升146.6%、89.3%、211.1%。

对此，诸葛找房分析人士认为，今年“五一”假期新房成交水平较去年呈现明显升温局面。从整体房地产市场环境看，目前金融政策略显宽松，房贷利率处在低位水平，市场预期看好，购房者入市积极性强。

此外，“五一”期间境外疫情处在高峰期，国内仍处在防控疫情阶段。很多购房者放弃境外旅游机会，改为在城市周边活动，有了更多的时间看房。

不过，并非所有城市都出现交易上扬的走势。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，武汉、大连新房成交呈现同比、环比双双下滑局面，主要是武汉属于疫情重灾区，虽然已经“解禁”，但楼市恢复还需时间来消化，今年“五一”假期武汉新房成交量同比下降6.6%；而大连今年的楼市略显疲态，“五一”假期也不例外，新房成交量同比下降63.6%。

易居研究院中国百城库存报告相关数据也显示，“五一”期间也存在一些下跌比较明显的城市，如惠州前四天的成交套数跌幅就达到了59%。

虽然“五一”楼市复苏已成业内的共识，但市场分化也很明显。据易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体上看，楼市处于回暖状态，市场好于预期。其中，长三角和珠三角部分城市表现较好，部分城市走出市场低谷，开始有所回暖，尤其是5月份各地房企积极促销，也客观上带动了销售数据的反弹。但是，依然有很多城市的同比跌幅超过了50%，说明很多城市交易依然面临阻力。

深圳、成都等地新房日均成交量低于去年同期

虽然多个城市“五一”期间新建商品住宅日均成交量同比出现上涨，延续升温的态势，但从环比来看市场并未呈现上升迹象。

据建诚晟业统计数据显示，2020年五一小长假期间，北京、深圳、南京、武汉、成都、苏州、大连等15个城市新建商品住宅日均成交总量为1134套，受假期影响仅相当于4月新建商品住宅日均水平的四成，但较2019年五一小长假（5月1日-5月4日）新建商品住宅日均成交量增长13.1%。

据业内人士介绍，2019年4月15日的国管公积金政策出台，楼市已经从小阳春开始下调。而且2019年“五一”共放假4天，是过去十余年首次延长至4天，因为假期延长，很多购房者选择旅游出行，暂缓看房，再加上部分城市交易系统更新放慢拉低交易量，从而导致2019年“五一”交易量成为过去六年最低。到了2020年，“五一”假期再度延长一天，但新建商品住宅日均交易量不降反增。对此，建诚晟业分析称，一方面是因为疫情致出行需求不及往年助推了市场交易，另一方面也表明今年“五一”各地楼市热度较高。

不过，建诚晟业联合创始人苑承建也分析认为，绝大多数城市在2020年“五一”假期的新建商品住宅交易量明显低于除2019年以外的前几年同期交易量，表明当前交易量增长属于“弱市反弹”。

以南京为例，2010年“五一”期间新建商品住宅日均成交168套，较去年“五一”期间的日均64套增长164.9%，但较2016年和2018年降幅超过50%，类似的城市还有苏州、东莞、青岛、济南。而大连、莆田在“五一”期间新建商品住宅日均交易量同比下降超过50%，较之前几年降幅更是超过70%。

各地复工、积压需求入市，5月市场将持续恢复

对于5月份市场的走势，苑承建认为，还是会延续目前的恢复态势，北京、上海以及核心城市的回温势头会快一些，但大多数城市依然比较弱，预计好的情况下可以恢复到正常水平。

严跃进也表示，5月份各地复工节奏进一步加快，客观上会带动销售。尤其是金融贷款政策会进一步宽松，预计潜在的购房需求会积极释放。因此，后续市场交易依然会有反弹的可能。“当然，由于今年2-3月份销售数据的拖累，今年上半年预计很多城市销售数据依然是同比下跌，若是转正，则要看后续的政策刺激。”

中原地产首席分析师张大伟则预测5-6月份将出现一次类似2019年初的小阳春。他表示，从五一小长假市场走势看，疫情下的房地产市场在快速恢复，因为疫情延缓的需求开始入市后推动交易。但在“房住不炒”政策的高压下，预计市场不会有大幅度波动。

而从购房者的置业意愿来看，据中指研究院在“五一”期间进行的网络调查显示，超四成受访者认为当下或者短期内最需要进行首套房的购置，总体来看刚需仍将是未来一年内最大的置业群体。但此部分群体受收入减少影响对总价将极度敏感。

为此，中指研究院认为，当下创新付款方式、缓解购房压力，打造高性价比产品对未来获取刚需客户青睐至关重要。