蛰伏近四年后，昔日“地王”上海中兴路一号项目正式入市。
日前，中兴路一号项目获发预售许可证并开启认筹。而该项目之所以备受市场关注，是因为其创下的全国单价地王纪录，至今仍未被打破。
2016年8月，融信击败万科、融创、龙湖等17家房企，以110.1亿元竞得上海静安中兴社区地块，较起始总价46亿元溢价139%。楼面价则高达10.03万元/平方米，使得该地块一跃成为全国单价最贵的地王。
融信夺得中兴路地王项目约四个月后，万科于同年12月披露，其以53.95亿元入股该项目，持股49%。而万科2019年年报显示，公司在中兴路项目的权益占比为49.7%。
据了解，中兴路一号目前由万科操盘，而融信则更多扮演着投资人的角色。即使该项目首批入市房源均价接近13万元/平方米，但两家公司能否使这一单价地王摆脱高价地普遍亏损的困境，仍存在不小的疑问。
销售前景存疑
“首批房源认筹已于5月5号结束，正式开盘时间预计就在最近这几天。”中兴路一号售楼人员向记者表示。
据了解，中兴路一号项目首批入市房源销售均价约12.98万元/平方米，低于此前市场所预期的约14万-15万元/平方米的售价。
“前来认筹的客户并不多，开盘时应该还有不少房源可供选择。如果认筹情况很好，开盘时基本不会留下多少房源。”前述售楼人员告诉记者。
对于首次开盘认筹情况，融信方面向记者回应，项目主要由万科方面来操盘，公司未在第一时间掌握；万科方面则表示，“暂不了解项目前沿最新的销售情况。”
记者在采访中遇到一个耐人寻味的细节是，中兴路一号开始认筹后，售楼人员却推荐了周边区域其它楼盘的房源。“得房率只有约70%，得房率较低是一个缺陷。以同样的单价或略低一些的单价，能买到性价比更高的房子。”一位销售人员说。
该项目最小户型约50平方米，售价近650万元；而100平方米左右的主力房型，总价约1300万元。
上海一家房产机构分析师认为，以1300万元的总价，在周边或更好的地段可供选择的项目数量较多。总价较高但自身出彩点不多，使得该项目后续销售去化情况不容乐观。
从实际开发情况来看，因限价等严厉的调控政策，该项目在拿地后迟迟没有开发，直到去年三月才正式动工。
而目前，该项目其实也只开发了其中一个子地块，另一个子地块尚未开发。以鸿兴路为界，该项目分为两个子地块，目前开发以及在售的，是位于鸿兴路东侧的地块。
记者在项目现场看到，位于项目东侧的地块共有六幢高层住宅，东地块小区中央留有少量公共空间，西地块鸿兴路186号地块内目前是建筑工人的简易工棚，并没有进行开发。
现场一位施工人员告诉记者，正在建设的东地块都是商品房，有几幢楼已结构封顶。“东地块面积大，都是商品房，西地块则比较小。西地块一直没有开发，什么时候开发，现在还不清楚。”
对于先开发东地块而暂搁置西地块，业内人士认为，应该是出于项目效益考虑而制定的开发策略。
“前期用于拿地及相关财务成本已经投入了不少，东地块通过销售先回笼部分资金，再开发西地块，可最大程度提高资金利用效率，来减缓整体的投资压力。”上述房产机构分析师对财联社记者表示。
高价拿地藏隐患
上海一家房企营销部经理指出，与拿地时近10万元/平方米的楼面价相比，开发商盈亏是否能够平衡，目前尚存疑问。
万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海去年曾表示，中兴路一号预计单价13万元/平方米，这是个“不赚钱的价格”。
“仅以项目中可售住宅部分来看，目前这一售价，基本赚不到什么钱。但如果进行整体考量，将持有的商业、住宅以及配建的保障房计入其中，该项目或有亏本入市之嫌。”前述房产机构分析师说。
按该土地出让时条件，开发商不仅要无偿建造5%保障房、自持全部商业，还需要自持15%的住宅。对项目建设亦限定了诸多条件：限高100米、层高最高33层，商业部分不能做酒店式公寓。
有分析人士根据出让条件估算，开发商应配建的保障房建筑面积近5000平方米，自持商业面积约1万平方米，自持住宅的面积约1.4万平方米。剔除这些因素后，真正可出售的商品房建筑面积只有约7.5万平方米；而实际可售的楼板价，可能在11万元/平方米左右。
“除去土地成本加上建安、财务等各项成本，以及自持部分的隐性成本，12.98万元/平方米的售价，恐怕没什么盈利空间。”前述分析师表示。
上述房企营销部经理认为，中兴路一号本身并无独特景观或独特资源，周边整体环境也算不上一流，项目拿到的预售价格，在这一区位已经比较高。
对于该项目是否会出现亏损，融信方面向记者表示，项目可能利润较薄，但估计不至于亏损。而万科方面，则未对此问题做出回应。
有业内人士指出，夺得中兴路地王使得融信一战成名，但也因此承担了不小的压力。此后之所以引入万科作为项目股东及操盘方，正是为了降低风险。
万科为何要入局这一地王项目？就此问题，分析人士认为除了万科此前对这一项目前景抱有相对乐观的预期之外，或与其在该区域的通盘考虑有关。
“中兴路项目也许不赚钱甚至可能是亏损的，但却带动了周边项目的价格，万科刚好在地王项目不远处有一个项目。”上海一家房企人士说。
据了解，中兴路地王项目周边，万科一个名为雅宾利的楼盘后续仍有四期项目待开发，目前正在进行旧改。“万科这一旧改地块后续开发上市后，应该会受到中兴路地王项目带动，可能会受益较大。”中兴路上一家房产中介人员表示。
本文来源：财联社
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