深圳楼市“魔幻”之后是“静默”

千万级公寓秒光、天价“喝茶费”重现、二手业主跳涨惜售、经营贷违规进入市场……3月以来的深圳楼市表现可谓魔幻。而魔幻的表现之后，今年“五一”假期的深圳楼市表现却未如所期，大家似乎都在静默地等待。

或受疫情影响，或因政策风向未明，开发商在“静默”地伺机而动；热点区域购房者担心高位接盘，在“静默”地等待业主转变心态，回调价格；业主在“静默”地等待着市场能有所恢复。政策预期尚未明朗前，市场博弈情绪日渐浓厚。

新房方面，整个4月及“五一”假期，深圳仅有宝安、龙岗有两个项目入市，供应极其紧张；二手房市场则表现趋于正常，4月过户7679套，环比下跌4.11%。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析认为，随着复工复产有序进行，预计5月份深圳新房市场供应将会有所增加；4月份二手房接近8000套的成交量属于一个市场正常回暖状态，且升温明显，很大程度反映的是3月份的市场需求。

新房入市减少，销售分化严重

据深圳房地产信息网统计，4月份深圳成交3446套新房住宅，环比增加9.3%，连续两个月回升；成交面积327298平方米，环比增加1.1%，主要集中在龙岗、坪山、深汕合作区等区域。

其中，龙岗区成交1027套新房住宅，环比增加7.8%，占全市一手住宅网签量的三成；坪山区成交379套，环比增加环涨264%；深汕合作区成交403套，环比增加190%；而南山、福田及宝安，网签量环比跌幅都在五成左右。

据记者统计，整个4月及“五一”假期，仅宝安、龙岗有两个新房项目入市，供应极其紧缺，而新入市项目销售分化严重。

其中，西部项目仍受市场热捧，无折扣情况下仍能达到较高去化。如宝安区松岗的满京华云著项目，于5月2日获批现售145套毛坯住宅，备案均价4.4万元/平方米。据合富研究院（深圳）统计，4月17日该项目三期创意空间开放；5月3日开盘当天第一轮签到客户131批，第二轮签到客户24批，两轮合计155批。两轮累计成交122套，去化率高达84%。

而位于东部龙岗区的新项目在启动转介、折扣等营销手段后，去化依旧不乐观。如君华时代项目，3月27日启动中原、房多多、q房、贝壳居理等多个渠道转介, 转介费用0~15套3%,16~25套上跳3.5%,26套及以上跳4%，提前一月蓄客。4月29日取得预售后顺卖，共成交56套，去化率仅13%。

值得一提的是，此前在市场占尽风头的千万豪宅太子湾湾玺，因捂盘惜售而被官方锁定房源。深圳市住建局局长张学凡近日在一档节目中直言，“一个楼盘分三次销售，给老百姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决予以打击。”张学凡表示，目前已经对该项目开发商采取包括限制其所有在深项目网签等限制政策，并将其捂盘惜售的违法违规材料移交给相关部门。

4月30日，《每日经济新闻》记者从深圳房地产信息平台查询到的信息显示，太子湾湾玺项目除33套已备案房源外，其余192套房源全部显示为“分局锁定”。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，新房是否入市取决于楼盘的建设状况以及蓄客情况。4月份开发商暂时不入市，与目前还在疫情期间有关，同时也与客户量还不算太足够有关。

高价二手房源被强制下架

二手房方面，在3月份过户需求集中释放后，市场成交正常。乐有家研究中心数据显示，4月深圳二手住宅过户7679套，环比下跌4.11%；成交均价60585元/平方米，环比上涨3.22%。

与一手房不同，深圳二手住宅各区过户量分配比较均匀。4月份宝安及龙岗的二手房过户量均在1800套左右，福田和南山均在1400套左右。过户量最高的是宝安的1884套，环比下跌9.8%。

价格方面，各区成交均价大多有所微涨，最高是南山的82785元/平方米，环比上涨1.58%；其次为福田的75196元/平方米，环比上涨1.38%；光明二手住宅成交均价超越盐田与坪山，为43167元/平方米，环比上涨2.48%。

市场热度已由西部向东转移。深圳某地产中介钟华告诉《每日经济新闻》记者，其所在的龙岗区近期成交较快，价格未出现大涨，主要为南山区和宝安区购某买力外溢，其中龙中和坂田区域是成交的热点板块。

而此前业主大幅跳价的热点区域高价房源，已被官方通知悉数下架。光明区某中介门店的陈洋告诉记者，其公司4月下旬曾下发通知，要求区域内传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台4个热门楼盘，外网展示价不得高于6.3万元/平方米，超出者尽快下架，一经发现维护人店面断网整顿。

光明区高价房源被下架并非孤例，在南山和宝安区超过20万元/平方米房源也均被强制下架。南山区某中介门店孙阳告诉记者，某些高价值的豪宅虽已被强制下架，但业主心理底价并没大变化，房子该怎么卖照旧。对于购房者而言，超出20万元/平方米部分需要在首付里补齐，增加了购房成本。

市场热度方面，乐有家研究中心统计显示，4月业主与客户的入市信心都较高，新增房源量及客源量有明显上涨，二手带看量环比3月上涨3成。

何倩茹认为，4月份的备案数据反映出前期非常不错的成交情况。而实际上，4月市场的成交情况也比较乐观，“五一”期间购房热情也相对较高。预计未来两个月数据面上仍然乐观，而由于需求集中释放，预计5月的实际成交会稍微下降。

值得注意的是，随着4月中下旬深圳官方密集调控，市场热度已有所放缓。“五一”假期，二手房市场带看量相较之前大幅下降。据贝壳带看数据显示，4月深圳贝壳共带看34次，5月1~5日总带看约20000次，不及4月分带看量的十分之一。

一手调控监管，一手鼓励供应

深圳楼市自3月以来便表现的十分魔幻，一面是久违的天价“喝茶费”重出江湖，一面是从不启动转介的豪宅区不惜向渠道砸下重金来营造热销氛围，加之二手业主跳涨惜售及经营贷违规进入市场，使得市场焦虑情绪加重。

同时，深圳市场的调控监管与鼓励政策，也从未如此密集而出。

针对新房市场天价“喝茶费”“更名费”重现，宝安区住建局4月3日发布通知，即日起开展打击开发商和中介机构此类违法行为的行动。

针对二手房跳涨、中介哄抬房价等行为，4月9日，深圳南山住建局发文强调，凡参与恶意炒作、哄抬房价的，将依法查处，严肃追究其法律责任。

而对深圳楼市推上舆论高点的，是一纸对经营贷违规进入楼市的严查。4月20日，央行深圳支行发声，要求辖内银行严查房抵押经营贷资金违规流入房地产情况的紧急自查；深圳市中小企业服务局发布公告，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度。

4月28日，深圳市住建局局长张学凡在参加《民心桥》节目时坦言，对于深圳楼市，还有更多调控手段。

此外，4月30日，广东省民政厅印发通知称，自2020年5月1日起启用婚姻登记证二维码，由全省各级婚姻登记机关办理的结（离）婚证统一打印二维码。业内人士分析称，此举是为堵住办理假离婚以低首付买房的口子。

一面加紧调控和监管，一面为缓解房荒放宽入市条件。4月16日，深圳市住建局、规划和自然资源局联合通知称，将放松商品房预售条件，加快商品房供应。此外，各区在签订城市更新项目时，允许项目实施主体申请人以金融机构保函代替现金形式的保证金（监管资金）。

至于未来是否仍有调控空间，何倩茹认为，一般情况下，只要市场不出现过热的现象，深圳出政策的几率比较低。总体而言，5月份市场应该会比较平静。

李宇嘉则认为，未来再出政策调控与否，要走一步看一步。近期调控节奏比较快，政策短期内不会有太大的变动，目前主要是从加快新开工和城市更新进度增加住房供应，强调从供给端来解决住房短缺问题。