武汉楼市半年考

经历了最猛烈的疫情之后，武汉这座“英雄的城市”，正在慢慢将一切拉回正轨。

房地产市场也在逐步复苏。二季度开始，人们走出家门，开发商的售楼处重新开放，有了新客户，政府也放松了资金管控，4-6月，楼市成交逐月上扬，热度渐显。

开发商们的信心显然比购房者更大。他们很多人都看好武汉的未来，认为当前是个“抄底”的机会，热切地活跃在土地市场上。上半年，武汉卖地收入688亿元，位列全国前十。

但疫情的影响对武汉而言仍然是巨大的。根据中指院数据，上半年，武汉新房市场成交同比腰斩，只卖出去年一半的量，导致去化周期飙升到12个月；另据贝壳数据，二手房挂牌量激增5倍，成交低迷。

显然，这个城市的房地产市场信心还未彻底恢复，这与疫情、产业和人口密切相关。武汉楼市的盛宴还未到来，展望今年甚至明年，武汉楼市或将还有一段很长的爬坡期。

二季度缓慢恢复

疫情冲击下的武汉，上半年楼市经历了十年来最惨淡的光景。一季度疫情暴发楼市彻底冰封，2月成交甚至为零。

在3月17日的业绩会上，万科总裁祝九胜说，疫情导致万科2-3月认购金额少了510亿，湖北三个城市自1月23日后就没有新的销售，而湖北的销售额占全集团的1.3%。

不仅是万科，作为开发商战略重镇，有七成百强房企布局湖北区域，而武汉作为省会及唯一核心，聚集了各大房企在湖北77%的土储货值。克而瑞根据过去三年的区内企业销售情况预计，若疫情导致市场停滞2个月，前十房企销售额将损失超过300亿。

转机出现在4月8日武汉全面解封，楼市开始慢慢恢复。

国家统计局、中指院数据显示，4-6月，武汉新房分别成交6627、11977、13316套，5、6月更是连续突破万套，分别环比上涨80.73%、11.18%。

随着5、6月的成交上扬，新房价格也小幅回升，但据国家统计局数据，5月武汉新房价格环比4月份上涨0.4%，同比2019年5月份则上涨7.4%。

这离不开“备案价上调”的刺激因素。6月起，武汉住宅装修价格计入备案总价，中指数据显示，4月8日-6月14日，武汉108个拿到预售证的项目中，价格上涨的项目占比约37%，房价涨幅3%-14%不等，仅有1个项目备案价下降。

从3月23日开始，政策也在助力楼市复苏。武汉市在预售方面做出了适当的宽松，提高预售监管资金使用效率，有效缓解了项目开发带来的资金压力。

然而上半年整体成交仍然几近腰斩。中国指数研究院数据显示，2020年上半年武汉新房成交4.36万套，较去年同期（85129套）大降48.7%。成交面积498.74万平米，较去年同期（949.02万平方米）下降47.45%。

在复苏的市场中，一些房企抓住机会窗口，赶紧促销。在武汉上半年成交量排名前十的楼盘中，恒大凭借时代新城、科技旅游城独占两席，时代新城则以1404成交套数位列冠军，成为上半年唯一成交破千的幸运儿。

与新房市场相比，二手房市场恢复更加缓慢。据武汉市房管局数据，5月全市二手住房仅成交4843套，市场供应量严重过剩。最近一个月，已经有92%的二手房挂牌价出现下调。

房企重仓武汉

与试探性回暖的销售市场相比，武汉土拍市场更为引人注目，大型地产商用实际行动表达了他们对这座城市的看好。

3月31日，冰封两月的武汉土地市场重启。当时楼市普遍低迷，开发商拿地还较为保守，虽然10宗地块都成功出让，但9块均以底价成交。不过龙湖、金茂等龙头房企的出手，向外界传递了看多武汉的信号。

4月7日，武汉还没全面解封，融创中国董事会主席孙宏斌就坐上了开往武汉的高铁，成了疫情后第一个奔赴武汉的开发商大佬，参加第二天的武汉重启“云签约”。

几天内，孙宏斌就敲定了三个项目。在4-6月的几场土拍中，融创也频频现身，又砸下了超过10亿元。

6月30日，武汉土拍达到高潮，上半年高调收官。当日出让了9宗土地，揽金243.82亿元。其中中海豪掷144亿，拿下归元二期地块，让市场惊叹。

此外，在和24家房企进行168轮激烈厮杀后，南山地产以9.62亿元拿下其中一幅地块，楼面地价13514.75元/平方米，溢价率高达93.13%。

除了融创和中海，上半年龙湖、华夏幸福、金茂、华侨城、德信等多家全国性房企也纷纷出手，押注武汉。本土实力型房企也表现积极，武汉地产集团、美好置业和百步亭等均有收获。

在中指研究院发布的2020年1-6月全国土地出让金TOP20中，武汉以688亿元位居第6，虽然同比不及去年，但力压佛山、东莞、深圳等多个土拍热门城市。

华南一位开发商人士说，相比其他同类城市，武汉的土地价格并不算很高，居全国中游水平。如果长期看好武汉的话，疫情后的恢复期拿地，是个合适的机会。

中国综合研究院旅游与地产研究中心宋丁认为，武汉是遭受疫情冲击最大的城市，但是疫情过后，中央给予了武汉非常多的政策、财政支持，目前业界对武汉未来的楼市是充满期待的。因此，很多房企在看好武汉市场的前提下，都会积极地去拍地抢地。

上海易居房地产研究院总监严跃进指出，武汉遭受疫情重创，财政压力较大，政府肯定会加快推地的节奏。开发商也知晓这一逻辑，拿地积极性增加。

有待全面恢复

武汉，作为国家中心城市，具有重要的战略意义。过去几年，武汉房地产发展十分迅猛。从2014到2019年，不管是商品房成交量，还是土地供应、成交情况，都排在全国二线城市前列。

武汉对房企的吸引力也逐年增加，截至2019年，全国50强房企入驻武汉达到42家，将武汉作为重仓区域。

然而，在疫情之前，2019年的武汉楼市就已露出疲态。2019年末，易居克而瑞武汉总经理吴洋在一次演讲中表示，已经闻到了武汉楼市“冬天的气息”。

核心的指标是，新房成交量下滑、库存量上升，2019年上半年去化率74%，下半年去化率60%，出现陡降；成交转化难，签约比达到12，也就是说12个人来看项目，仅有1个人成交。

与此同时，库存去化周期达到7.17月，同比上升56.2%。

没想到，2020年伊始就遭遇了疫情黑天鹅，给武汉带来更大的打击。中指数据显示，截至6月底，武汉的新房库存高达16.2万套，库存周期已超过12个月。

二手房同样有压力。贝壳平台二手房数据显示，武汉现有挂牌房源超过7.5万套。而在1月初，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，翻了5倍。

二手房的消化比新房更艰难。对于小区物业来说，为了控制疫情，唯一可行的做法是：拒绝一切陌生面孔进入。所以在很长一段时间，物业会把中介以及二手房带看当成潜在威胁，这会大大影响二手房市场的交易。

二手房无法变现流通，又会反过来影响新房市场的定价和信心，形成恶性循环。

易居中国总裁丁祖昱认为，作为疫情的中心区域，武汉需要恢复的时间成本更高，区内总土储较多、近一年新增土储比例较大的房企也将面临更大压力。

在这种情况下，尽管政府放松了新房备案价，房企的降价促销不可避免，房价普遍上涨空间几乎没有。一些武汉楼市的投资客认为，今年的市场，肯定是买方市场。应该做好房价一两年不会涨的准备。

一名武汉当地开发商认为，下半年只要大形势不陷入僵局，武汉楼市基本面会平稳，但却不得不面对艰难的重建——恢复需求。

而武汉楼市的终极恢复，是这座城市对人口的吸附力。去年，武汉人口净流入只有13万，已经远远落后杭州、南京，在国内所有万亿GDP城市中，武汉吸附人口的数量不算多。

后疫情时代，武汉迫切需要恢复外来人口对这座城市的信心。这一点，目前仍需观察。

长期来看，各界人士对武汉均抱有信心。重仓武汉的融创中国董事会主席孙宏斌就表示，疫情的影响是短暂的。武汉在交通、商务成本、产业机会、教育等方面的优势，还将继续吸引大量产业和人口，必将快速发展成为GDP超2万亿、人口超2000万的特大城市。