7月北京二手房价环比继续下跌 西城降幅最大

业内预计，在严格的政策调控下，今年北京二手房市场已经没有较大的上升空间，三四季度市场量价将逐步企稳，小幅波动。

“最近我在看西城区德胜片区的房子，发现很多房源的挂牌价都降了，听经纪人说，7月成交量也比前两个月降了不少，主要是因为西城多校划片政策的窗口期到了。”北京购房人李女士告诉新京报记者。

据各大中介机构数据显示，在经历了6月份的明显降温后，7月份北京二手房成交量环比企稳，但是成交价格持续下跌，这背后主要是西城区二手房价波动较大。对于接下来市场走势，业内预计，在严格的政策调控下，今年北京二手房市场已经没有较大的上升空间，全年市场将大概率复刻2018年、2019年的趋势，三四季度市场量价将逐步企稳，小幅波动。

疫情后需求释放，北京二手房成交量逐渐企稳

虽然6月中旬北京疫情反弹，但因防控措施得当，7月二手房市场网签量虽有所回落，但仍维持较高水平。据我爱我家(000560,股吧)研究院统计，截至7月30日，北京二手住宅网签15365套，环比下降5.69%，但同比增长27.89%，全月预计能够再次突破1.6万套。

从近月走势来看，5月北京二手房网签突破1.6万套，超过2019年最高点，6月又突破1.7万套，创下2018年5月以来的两年新高。在此基础上，虽然7月全月网签量在近半年内首次下行，但仍维持1.6万套左右的规模。

实际上，连续三月网签1.6万套的规模，在近三年里尚属首次。在业内看来，这意味着，虽有疫情影响，但北京二手房市场5月-7月的运行势头依然良好。

为何会出现这波行情？我爱我家研究院分析认为，传统淡季、疫情等因素造成需求积压叠加，于疫情后集中释放；西城“多校划片”政策引发市场局部快速升温，进而调动整个市场购房情绪；全国房地产市场恢复势头良好，客户入市积极性提高。

不过，从经纪机构的签单情况来看，我爱我家签单数据显示，5月份签单量环比大涨近四成，达到高点，6月份则下降超三成，在此基础上，7月份（截至30日）二手住宅签单量环比下降7.25%，降幅收窄。不过，贝壳研究院数据显示，新发地疫情后刚需率先释放，7月份北京链家二手房实时成交量环比增长6.6%。

从各区域成交情况来看，来自北京中原统计显示，朝阳区继续领跑区域二手房市场，占全市总成交的24%，而西城区降幅最大，环比下降达36%。

北京二手住宅网签量月度走势（套）

西城区成交均价跌破10万元/平方米，降幅最明显

成交均价方面，贝壳研究院数据显示，7月北京二手房成交均价环比继续下跌，跌幅扩大。我爱我家研究院数据也显示，7月北京二手住宅的成交均价为55240元/平方米，环比下跌4.12%，同比下跌5.13%。实际上，在5月均价有所回升后，6、7月北京二手住宅成交均价连续下跌，两月已累计下跌近4000元/平方米。

分区域来看，7月成交量较多的11个行政区中，东城区、海淀区、朝阳区、房山区成交均价环比上涨，其他7区成交均价环比下跌。

值得一提的是，近三月西城区二手房价波动大，也带动了北京全市二手房价的起落。具体而言，因多校划片的政策调整，5月西城区出现了较大幅度的量价齐升，成交量环比上涨12.24%，均价一度超过11.7万元/平方米。不过，随着“7·31”大限来临，6月、7月连续领跌。

我爱我家研究院统计显示，7月西城区成交均价为99068元/平方米，虽然仍高居各区首位，但已跌破10万元/平方米，为近两年新低。不仅如此，7月西城区成交均价5.78%的环比跌幅，也为各区最大。

北京购房人李女士告诉新京报记者，她所看过的西城区一个小区裕中东里，据经纪人介绍，7月成交量相比前两月下跌了60%-70%，此前总价830万-840万元的房子，现在已降至720万-730万元，降价幅度在10%以上。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，西城多校划片政策的“7·31”大限已至，片区内物业的价值有所弱化，导致均价下跌。此外，多校划片激发的高单价优质房源需求在5-6月释放基本完成，7月低单价物业成交占比上升，结构性拉低了均价。

业内：预计市场横盘企稳，量价小幅波动

从市场节奏和参与者预期来看，我爱我家研究院的统计显示，7月成交的房源中，房源从新增登记到签单成交的平均周期为153天，已比4月缩短30天，首波疫情后的交易节奏在逐步加快。而在市场先行指标上，截至7月30日，7月北京二手房市场新增房源量环比下跌1.51%，同比下跌0.48%；新增客源量环比增长2.23%，同比增长7.47%；带看量环比增长20.60%，同比增长3.84%。

对此，我爱我家研究院分析认为，7月北京二手房市场的新增房源量环比基本持平，新增客源量环比小幅上升，带看量环比明显增长，房客比下滑，整体上市场供给端保持稳定，需求端的积极性提高，预计接下来市场活跃度将有所提升。

展望接下来的市场走势，我爱我家研究院表示，今年北京二手房市场预计将延续2018年、2019年走势，如今，在疫情威胁尚未完全解除、政策调控没有松动的背景下，7月后，北京二手房市场将大概率进入横盘企稳，量价小幅波动状态。

贝壳研究院预计，8月北京二手房成交量小幅下降。1月-8月二手房累计成交量同比降幅继续收窄，整体市场有望在三季度末实现年度累计成交同比回正。价格方面，市场预期不强的情形下，均价上涨动力不足，预计8月全市均价大概率将呈下跌趋势。