韩国官方发布的数据相当惊人：7月，房产交易量达14.1万套，同比暴增110%。1-7月累计交易量76.2万套，同比几乎翻倍。这两项数据均创出历史最高记录。
首尔上演了抢房大战。一处高层公寓楼盘推出110套房源，但购房者居然超过37400多人，竞争比例高达340:1，刷新了首尔市楼盘预售史上的最高纪录。
市场观察人士表示，7月份韩国房屋交易量激增，可能是由于担心房价可能进一步上涨而导致的“恐慌性购买”。
飞涨的房价
恐慌性购房已经引发出了一个负面循环：买房的人越多，房价涨得越快越高；房价越贵越涨得快，更加刺激购房需求激增。
疫情暴发后，韩国的这种循环显著加速。7月，首尔的住宅成交量同比狂飙了118%，环比也大幅增加了37%。
当月，韩国住宅价格创出了近十年来的最大单月涨幅。其中，首尔市的公寓平均售价首次超过了10亿韩元(约合580万人民币)这一重要心理关口，2013年初还只有5亿多一点。七年来，这座城市的房价几乎翻了一番。
豪宅云集的江南区（Gangnam）住宅平均售价在7月份首次突破20亿韩元整数关口，达到20.2亿韩元（约合1200万人民币）。
房地产行业分析师尹智惠（Yoon Ji-hye）说：“不仅江南三区的驻扎价格一直在上涨，其他地区的房价也在上涨，房价上涨已经蔓延到了整个首尔。”
首尔市一个低矮老公寓里的53平方米住宅，业主1987年购入时价格为2750万韩元，经通胀换算后相当于今天的9060万韩元（约合53万人民币）。这栋小楼2009年拆除后原地重建大楼，业主以10亿韩元的折扣价得到一个297平方米的大平层，如今的价值高达45亿韩元（约合2600万人民币），几乎是最初购买成本的50倍。
首都圈的购房热已经传导到了非首都圈地区。二季度，釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热，较去年同期增长约40%。
房价飞涨并不是今年才有的现象。韩国央行的数据显示，2000年，韩国住宅总值首次超过1万亿韩元，从那之后的六年里，数字翻了一番，2006年突破2万亿韩元。近些年更是加速上涨，2016年至2019年不到三年时间，就增加了1万亿韩元。去年，这一数字升至5.67万亿韩元。
实际上，自从1995年开始编制这类数据以来，韩国的住房价格总值就一直呈现攀升趋势——除了亚洲金融危机爆发的1998年。
外资是罪魁祸首？
引人注意的是，在抢购韩国房产的买家队伍里，有相当一部分都是外国人。
今年1月至5月，外国人在韩国购买了3514套公寓，同比增加近三成；成交额总计1.25万亿韩元，同比大增50%。很多外国业主都拥有美国、加拿大和一些亚洲国家国籍。
而且，多数外国人购买的房屋并不是用来居住的。韩国政府怀疑，这些交易真正的目的是房产投机。例如，一位美国国籍的买家从2018年以来总计购买了42套韩国住宅，还有一个在韩国学习语言的外国人一个人就买了8套公寓。
韩国统计局的数据显示，购买了两套或两套以上公寓的外国人共有1036名，共计买了2467套房子。其中，有866人拥有2套公寓，105人拥有3套房子，65人坐拥4套及以上房产。
从2017年1月到今年5月，外国人在韩国购买了23167套公寓。其中，有32.7%或7569套公寓从未由外国业主居住。这其中，九成以上的交易房产集中在首尔及其周边的大都市地区。
税务部门调查发现，在这些外国购房者当中，很多人涉嫌少报甚至不申报房屋租赁收入，购买韩国房产的收入来源也不清楚，他们在韩国并没有申报任何收入或者资产。
外国人越来越多地购买房产已经引起了韩国居民的争议。由于贷款限制，韩国人购买公寓变得越来越困难。但是，外国人只要向韩国政府申报，就可以在韩国购买房屋，而且政府一般也不去调查他们是否实际居住。换句话说，某些房地产限制法规不适用于外国人。
为什么外国人这么热衷于买韩国的房子？毕竟，韩国不是移民国家，也不是传统的国际炒房圣地。
韩国国民银行（KB Kookmin Bank）首席房地产分析师朴元甲（Park Won gap）认为，除了自身的居住需求以外，韩国房产在租赁收益方面并不具有吸引力，因为收益率通常保持在1.5%左右。
在他看来，外国人可能是在进行一种颇具韩国特色的房产投资，也就是所谓的“差额投资”（gap investment）。
从本质上说，差额投资实际上是一种杠杆极高的模式，也不需要贷款：即先将房子出租出去，租户支付很少的租金甚至不用交租金，而是将巨额押金交给房东，房东再拿着这笔钱买下这个房子，坐等房子升值再转卖出去。
比如，2015年12月，首尔城东区金湖洞1街碧山公寓实际面积为59.9平方米的住宅房价为3.68亿韩元。其中，租客出3.2亿韩元，而房东只需自己出4800万韩元就可以购入该住宅。2016年12月，这房子涨到4.15亿韩元，收益率高达97.9%。
很明显，差额投资的成功前提是房价上涨。一旦房价下跌，则损失惨重。
问题在于：差额投资并不是只有外国人在做，而是韩国国内外投机客都热衷的形式。这种方式很难被政府监测到，因此隐性风险很大。
被骂惨的政府
2002年，韩国住房价值总值增速达到了16.8%的峰值。去年增速是7.4%，虽然不到峰值的一半，但住房价格总值却是名义GDP的2.64倍，达到了历史最高水平。
与房价持续上涨形成鲜明对比的是，过去三年多，韩国的经济持续萎缩，从2017年的5.45%降至2018年的3.4%，2019年大幅萎缩至1.1%。鉴于今年爆发了疫情，经济增速可能进一步降至负数。
韩国经济学家们警告称，房地产市场总值与经济总值之间的比例持续扩大，可能就加剧社会贫富差距，并影响国家的金融稳定。延世大学（Yonsei University）经济学教授Sung Tae yoon表示：
当房价总值与GDP之比快速扩张的时候，政府针对多套房产持有者推出了密集的限制措施。由于（房屋）供应持续低于实际需求，部分购房者可能会转向高风险、高利率的贷款。”
针对高房价问题，韩国政府当然不会无动于衷。去年12月16日，韩国政府宣布禁止银行为售价15亿韩元以上的房产提供按揭贷款。
然而，上述举措实施后，韩国却出现了押金迅速攀升、房价暴涨、一房难求等现象，民众贷款也变得愈加困难，继而引起三、四十岁群体的对于执政当局的抗议。
就在今年6月，文在寅政府又发出新规定，提出扩大被划定为投机过热区域的范围，并强化实际居住等条件限制。有评论认为，这是导致7月成交和价格进一步走高的因素之一。
有韩国评论认为，房产问题始终是文在寅政府的软肋——虽然他领导下的韩国政府已经先后推出了二十多条控房价措施，但房价依然居高不下。文在寅三年前走马上任时，首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元，如今涨了将近70%。
受房价大涨、经济提振措施不力等拖累，文在寅的民众支持率已经跌破了50%。
一位63岁的韩国人说：“没有房子的人普遍感到沮丧和愤怒，而拥有多套房子的人则对高额房地产税非常不满。政府被夹在双方之间。”
韩国政府很难找到合适的切入点对差额投资等投机行为进行管控。朴元甲认为，收紧放贷可能会使投机更加猖狂，“难以找到现实可行的阻止方法才是真正的问题所在。”
本文来源：华尔街见闻
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