一个北京换房者的曲折经历。
北京郭先生的孩子几天前刚刚在体育馆路小学入学，这让从去年10月便开始计划换房的他长舒了口气。
短短的几个月里，郭先生的购房过程却曲折而坎坷，还差点资金链断裂。在多付了120万元、最终顺利搬进二环内的新家后，他感慨道：“缴税过户一次搞定，新房本也拿到手，接下来就该是悲催的装修了。”
不过，让郭先生感到遗憾的是，虽然新房子较以前的老房子在建筑面积上都是60平方米左右，但由公摊面积原因，新房子的使用面积明显变得更小了。
值得一提的是，据贝壳报告，北京平均每换一套房，相较置换前的总价增加116万元；超三成换房人群换房后新居所面积更小了，超四成换的房子比之前的房子楼龄更大，超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。
北京某小区 图片来源：每经记者 王佳飞 摄
多花了120万，住的却更小了
为了让孩子就读更好的学校，郭先生去年10月份便下定决心准备换房。
郭先生的老房子位于北京南三环内，建于上世纪90年代，面积约60平方米，小区正好处在两个地铁站之间，步行去其中任何一个地铁站仅需5、6分钟。
老房子是2015年8月买的，郭先生当时花了228.9万元。“窗户外直线距离20米就是东城。”但老房子所在小区却属于丰台区，郭先生还是希望搬进二环内。
不过，留给郭先生的时间并不多，因为按照北京幼升小的登记惯例，每年5月初就要登记。
《每日经济新闻》记者查阅发现，2019年下半年到2020年初的这段时间，郭先生家附近小区的房子（以面积60平方米左右为例）市场价格大概是360万~380万元/套之间。在经历了中介将近30次的带看之后，因为急着置换，郭先生于今年1月4日签订了卖房合同，老房子最终以总价351.5万元全款成交。
郭先生孩子就读的体育馆路小学 图片来源：百度地图
事实上，如果选择贷款的买家，郭先生的老房子原本是可以卖到370万元的。但是老房子到2020年8月产权证才满5年，如果那时候再交易，就会错过孩子入学时间。
卖掉老房子后，郭先生面临的便是另一个现实问题：必须在今年5月份之前确定要买的房子。而从1月到4月底中间还有一个春节，时间显得很紧张。“整个1月份，我每天都是在焦虑、犹豫和懊恼中度过的。”
对于要买的房子，郭先生可谓精打细算。“老房子卖掉后手里有不到300万元的现金，现在二套房贷款可以做到40%，也就是说300万元作为首付的话（北京二套房首付至少是房价的60%），我可以买套500万元左右的房子。但考虑到十几万元的中介费和几万元的税费，如果买的是老房子还得考虑十几万元的装修费，那么我就只能买套470万元左右的房子了。”
在看了5套房子并经过反复对比后，郭先生最终选择了一套位于南二环内的小两居，该房子所在小区属于龙体学区。
新房子也是60多平方米，建于00年代初期，房主要价470万元，“一分不降”。1月16日，郭先生连夜签订了买房合同，算下来正好可以在4月底完成过户。
“虽然（新房）房本面积大了些，但实际使用面积却更小了。”郭先生告诉记者，“我原来的老房子公摊面积更小，所以相比之下使用面积更大。”
也就是说，在卖完老房子并多付出120万元后，郭先生搬进的新家空间更加拥挤。
“定金转完后都凌晨12点了，但至少心里的那块大石头落下去了。”郭先生说，房子虽然不是家人最心仪的，但为了孩子上学，只有接受了。
疫情突至，换房计划险些告吹
然而，年初突如其来的新冠肺炎疫情，却将郭先生的换房计划全部打乱，甚至差点令他的孩子处于无学可上的尴尬境地。
虽然郭先生老房子的买家签的是全款合同，但他也是需要卖掉原来的房子才有现金支付给郭先生。不过，因为买家的房子在过户时住有租户，而疫情又使租户回京后就被隔离，如果租户不搬走，买家就拿不到购房款，也没有钱支付给郭先生。
同样，郭先生拿不到卖老房子的现金，就没法支付新房房款及过户。而最让郭先生着急的是，5月份的学位登记马上就要来临了。
郭先生拿到的新房本 图片来源：受访人提供
不过幸运的是，租房人于3月2日到京住酒店隔离，3月16日，中介通知郭先生，买家的房子过户完成。3月17日，郭先生的新房网签开始预约办理。
“3月24日卖房的钱终于到账了，半小时后就转给了买这边房子的监管账户。”当时看着账户上7位数，郭先生心里很不是滋味，“因为半小时后就又归零了”。
终于在4月14日，缴税过户一次搞定，郭先生拿到了新房本。本月初，郭先生的孩子也顺利入学。
郭先生的换房经历，或许代表着一种向市中心迁移的趋势，只不过在迁移过程中房子面积变小了。而贝壳研究院数据显示，北京大部分置换客户换房后套均面积增加18平方米，达到96平方米，在居住面积上实现了较大改善。
经过这次换房，虽然有种种不完美，但最让郭生生欣慰的是，孩子上学问题解决了。“或许五六年后，还会再次面临选房、看房、犹豫的过程。
本文来源：每日经济新闻
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