北京共有产权房冰火两重天：城区太抢手 郊区卖不完

近日，北京市的共有产权住房迎来入市小高峰，北京市住房和城乡建设委员会提供的数据显示，截至10月底，北京市共有25个共有产权房项目入市，仅10月份入市的项目就有9个。但相比之下，城区的共有产权房申购和郊区相比，却显现出冰火两重天的态势，城区太抢手，郊区卖不完。

共有产权项目热度差距大

近日，丰台区的金璟阳光项目启动申购，由于其位置优越，是位于五环内唯一的共有产权房，价格为3.8万元/平米，远低于周边5万多元的单价，吸引了众多购房者申购，虽然报名还未结束，摇号也未进行，但可以预⻅这个项目的火爆。

10月31日，《华夏时报》记者在现场看到，看房的人络绎不绝，在下午6点时还有十余组客户在看房。金璟阳光置业顾问表示：“我们这是第一天开放售楼处和样板间，一天大概接待了四百多组客户，一对一的接待根本忙不过来，我和同事只能一人负责一片区域的讲解，大家一起听一听，我的嗓子都讲哑了。”至于吸引购房者的因素，上述置业顾问表示：“我们是五环内项目，周边的价格普遍在5万多，我们的产品质量、地段、周边配套、环境资源不输商品房。”

一位现场的购房者告诉《华夏时报》记者：“我们单位就在项目附近，关注这个项目很久了，听说开了售楼处就过来看看，我们已经在网上报名了，这个房子价格比周边低了很多，因为是自住，没有考虑升值不升值的因素，想选个88平米的三室，以后有了孩子也能住下，如果选上了以后上班就方便多了。”

城区的共有产权房申购却和郊区相比，明显是冰火两重天。近期北京市场上还有多个郊区共有产权房遇冷。近日，⻔头沟的诺德彩园项目和顺义区的蓝境佳园项目首次销售均未过半，都启动了二次 申购，诺德彩园共936套房源剩了572套房，蓝境佳园共1400套房，余863套房。两者在二次申购时都放宽了申购范围，由单区申购扩宽为了面向城六区家庭配售。

北京市房地产法学会副会⻓兼秘书⻓、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《华夏时报》记者采访时表示，市场冷热不均匀主要是区位和配套问题，热的区域在城六区，冷的地方在郊区，相比之下，郊区的配套、教育、医疗、产业可能都差点。另外，项目本身的共有产权房属性，转让环节是封闭循环的，没有了投资的吸引力，确实限制了一些需求，决定了购房者只能是自住和刚需一族，符合需求又愿意申购的人群本身就很少。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者，市场热度不一还是项目的区位因素决定，位置相对较好的项目会受到热捧，区位相对较差的项目弃购率相对较高。金璟阳光项目位于丰台区，是五环内唯一的共有产权房，位置优越，且北京五环内目前的新房不多，因此受到热捧。⻔头沟的诺德彩园项目和顺义区的蓝境佳园项目均位于五环外，且所在区域并不是主城区，因此弃购率相对较高。但总体来看，北京市共有产权项目有热度的项目并不多，价格低并不足以吸引购房者，大部分购房者对其接受度没有想象中高。

王小嫱分析，首先，共有产权项目的位置一般位于五环外，大部分位于六环外，且房子的户型相对较小，以二居为主，产品同质化严重。其次，从购房者偏好来看，新房由于位置原因，单价较低，购房者更偏好三居室。产品的特征与购房者的需求不匹配。共有产权房虽然价格低，但购房者不能拥有全部产权，5年内不得转让，购房者对一般位置的共有产权房接受度并不高。

京城共有产权房供地明显减少

今年北京土地市场的共有产权地块明显减少。据不完全统计，2020年北京市共出让住宅用地三十多宗，其中共有产权房仅三宗，还有一宗共有产权地块是企业通过招标方式获得的。限竞房地块共6宗，其余均为不限价地块。

不仅公开出让的共有产权地块不多，北京顺义区还暂停了共有产权用地的供应。今年6月，顺义区明确表示，现有共有产权住房项目房源基本可以满足申购家庭需求，2020年暂不供应共有产权住房用地。截至公告日期，顺义区共有产权住房项目剩余房源1395套，博裕雅苑项目经过两次网申剩余房源384套，水映兰苑项目，剩余房源157套，正在组织二次申购。

供地在逐渐减少，是否意味着共有产权住房将逐步退出市场呢?赵秀池分析，在“房住不炒”情况下，共有产权房不太可能短期内退出市场。官方的土地出让会有一个大的计划，比如十三五会有整体的布局，单看一年看不出趋势，还是要看五年供应的总量。政府在供地节奏上可能会有所调整，之前供地多了，后续就会减少一部分。比如顺义区，房子如果真的有大量剩余，官方会根据需求状况来调整供地数量。

王小嫱表示，进入2020年，北京的限价地以及共有产权地块减少，主要是在前两年限价地集中供应下，目前限竞房的库存相对较高，而产品同质化，位置较偏导致去化缓慢，因此今年的竞地价，限房价地块减少。共有产权地的减少，并不意味着将会淡出市场，十四五建议中明确提出增加保障房的供给，共有产权房、公租房未来仍是政府保障房的主要形式，但产品上预估会做出相应的调整。