买入账面浮盈就是500万，深圳现象级红盘热销背后

最近的打新热让深圳二手房市场也升温了。

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤

今日（11月25日）深圳开盘的这个现象级红盘有多受关注，从将近一年躁动的市场信息里就可见一斑。

“6月开盘、9月底开盘、国庆假期开、11月3日开……开盘日期一传再传。”“开个盘，猜下润玺认筹人数多少？预猜最接近者有红包。”诸如此类。

经过10余天的认筹、公示、摇号，今日华润城润玺1期进入到最后的开盘选房阶段。“大型福彩领奖现场”，一位深圳资深媒体人在其朋友圈分享了今日选房现场的排队照片。

“1000万到手了”

“选中了！”收到进入内场选房的同伴微信，等在场外的陪同者高兴地喊道。

其他陪同者和候场的购房者立马欢呼，“完事了完事了，1000万到手了”。这是润玺选房现场外十分常见的一幕。选中者欢呼，候场者焦急关注、讨论着剩余房源。

虽然这次规则是一个号码只允许一位购房者到内场选房，但场外智囊团并非只枯坐等待。一位排在500多号的购房者，电话遥控着进入内场选房的家属，“28层不要，要选30层以上的，能选高的就选高的。”

而下午另一位400多号的购房者选完房子后吐槽称，“这个400多万首付好尴尬，选了西南方向的房子”。

在现场，记者还遇到了一位排在1000号后明日才选房的购房者，“听说现场给选房的时间很短，先来熟悉下，虽说到时房源可能不剩几个了，但还是先看看放心”。

与今日选房者一同出现的，还有前来寻找生意的理财规划师们。有位理财师告诉记者，今天他加了十几位购房者的微信，不过也有不愉快的经历。他说当他向一位大姐热情介绍产品时，大姐直接训斥道，“走开，你才干几天懂什么”。

而在入口处，一位已经选完房的大姐，正手把手教另一位候选者如何选房，并详细向其讲解景观、避难层、噪音层等等攻略。

值得注意的是，今日现场前来选房的幸运壕们认筹阶段均已验资冻结350万元。

华润城润玺本次共推售1171套房源，建面约100/125/175/200平方米不等，包含精装修，均价约13.2万元/平方米，单价区间约12万～14.4万元/平方米，总价区间1184万～2984万元。

为防止全民哄抢，开发商在认筹规则上进行了巧妙设置，认筹人数控制在推售房源的10倍左右，最终共有9690批购房人参与公证摇号，其中最低社保年限为51个月。

不过，像这样全民关注的热销盘，自然少不了“喝茶费”。认筹期间，华润置地发布声明称：近期个别单位和个人通过电话、网络等方式向市场发布“30万名额费”、“3万人参与摇号”、“2万人选房”等不实言论和虚假信息，借机蹭热度、博取流量。同时存在假借“内部人士”名义，以“协助其购买本项目房屋”为由，骗取客户高额的“茶水费”，实施不法行为。

候场的购房者们 每经记者 甄素静 摄

套利起源

为什么华润城受到全城甚至全国如此高的关注？还要从它所处的区位以及开盘至今创造下的一个个令人称羡的造富神话说起。

华润城所在区域是南山区高新园大冲村，周边高新技术、上市公司密集，购买力强且有名校集团加持。2007年前，在深圳的版图上，大冲村并不像现在这般炙手可热。它同深圳万万千千城中村一样，以低廉的租金承载着刚来深圳奋斗的年轻人的梦想。

2007年，华润置地斥资60亿元拿下大冲村旧改项目，经过长达7年的谈判、清退和重建，2014年7月华润城1期开盘，均价4.5万元/平方米，开盘当日售罄；2014年11月，华润城1期加推，均价5.0万元/平方米，3小时售罄；2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2万～8.1万元/平方米。等到华润城3期入市时，周边二手房每平方米单价已12万+。

由于此前的造富效应和明显利差，2018年6月华润城3期入市，直接将其推上了舆论顶峰。彼时由于限价政策的存在，3期开盘均价8.5万元/平方米，摇中的幸运壕们上演了一场“500万雨中蹲”，不出所料，开盘售罄，且引发全城关注。

贝壳找房显示，目前华润城二手房成交均价在15万～18万元/平方米，挂盘价均价已达18万元/平方米。

这次开盘均价13.2万元/平方米的润玺，与周边二手房挂牌均价倒挂约5万元/平方米，这也是不少购房者选择此项目的重要原因。现场一位选房者告诉《每日经济新闻》记者，以目前挂牌均价看，就算选一套最小的100平方米，买入账面浮盈就是500万元，还不算未来涨幅，有机会当然要试试。

润玺认筹阶段，网上流传了多份收益测算表。按照这份收益表计算，3成、6成、8成首付买入，按照最小户型100平方米测算，账面浮盈400万～700万元不等。

“凑”名额代持

润玺的受关注程度还体现在另一个细节上，一些日常推送阅读量为几千的公众号，在推出润玺销售方案后，极短时间内阅读量便达到10万+。

不过市场还是对这次总价动辄千万的“刚需”提出了质疑，认为其中代持或合伙投资的人占比并不小。这种质疑从认筹期间各方反应可寻得踪迹。

在销售方案公布后，市场上传出多份代持协议、合伙协议方案，价格从免费到万元不等。润玺认筹期间，也有房产大V特意针对合伙买房、代持开了培训班，讲解风险案例，报班费用可抵扣之后拟合伙协议的费用。

记者在现场了解到，有一位上市公司高管通过找人代持，摇中了3个号，一下要拿出1000多万元。

在这次摇中的购房者群体里，一位已无购房名额的业内人士告诉记者称，他这次也要去选房，是跟几个朋友一起的，别人的名额，他们占股份。

还有读者向记者爆料称，他所知道的一位老板认筹了15个号，均是其公司员工的购房名额。

老板与员工各出一半认筹资金，各还一半月供。双方约定工作满数年后，员工回购老板的份额，这样老板和员工均得了利。

此前一位有认筹意向的购房者告诉记者，他本打算参与这场打新，找一位相熟的有三成首付的代持人，他和另一位朋友共出首付还月供。不过代持人在认真考虑后给他们的回复是“想排安居房”，便又作罢。

昨天摇号结果公布后，便有人放出要收中签名额的消息，费用可谈，500多的号位，据传就已叫价200万元。

华商律师事务所律师周争锋称，打新这几天我是很忙的，都是找我要代持协议或合伙协议版本的，或者咨询有无购房资格的，无房无贷积分是否靠前的。还有人问我开发商这样依据自己的意愿给买家规定标准，是不是侵犯公平购买权等。

“反正网红楼盘打新，我们律师总要给当事人解释，什么是代持买房，什么是合伙买房。”

对于代持风险和处置方式，周争锋表示，风险是实打实存在的，想规避，无解。他提示实际产权人留存水电煤气、物业管理费等连续不间断的缴纳证据，证明对代持房产一直占有使用。如果房屋出租，租赁合同的主体一定是实际产权人，以实际产权人的名义与租客签订租赁合同。实际产权人想通过自己和代持人签订虚假租赁合同的方式锁定房产权益的想法，不切合实际，因为依法房产抵押后签订的租赁合同无法对抗法院的查封拍卖。

新盘扎堆供应

同样备受关注的福田景田片区的天健天骄北庐，与润玺同日公布方案。据销售方案，天健天骄北庐推出207套可售房源，均价约11.4万元/平方米，单价区间在9万～13.7万元/平方米，总价在750万～2881万元/套。

天健天骄北庐本次销售有效认筹约1284位，中签率16%，昨日已完成选房，开盘便售罄。

除此之外，近日南园晗山悦海城、尖岗山壹号花园等项目也先后获批，深圳新房市场再掀一波开盘热潮。

据戴德梁行统计，截至11月23日上午12:00，11月仅深圳市住建局公示的预售项目已有14个，其中住宅房源约7000套。从规模上来看，月度供应量处于年内高位。从获得预售的房源类型来看，既有面向高端人群的豪宅，也有面向中低端客户的刚需盘，刚需盘大多分布在坪山和光明两区。

整体来看，年末入市的这批新盘延续了今年“快节奏”营销的思路，从拿预售证到开盘，营销节点安排紧密，间隔时间较短。戴德梁行预计，年底新房成交或将持续维持高位。

值得注意的是，新房的火热联动着近期深圳二手房市场也出现了小幅波动。贝壳研究院肖小平称，最近的打新热没有让二手房成交降温，反而升温了。

一位业内人士也向记者表达了其对后市的看法：网红盘卖完之后，大量落选的资金和需求将进入二手房市场，每个小区性价比高的几套房源会被迅速消化掉，进而导致挂牌量进一步降低，这会助长业主惜售涨价情绪，建议购房者落选后不要等，尽快落实购房计划。